Полезная информация

для тех кто не сидит на форуме нашего дома на сайте TSJ

вот вычитала в интернете:

Если вы оформляли покупку по предварительному договору…

Существует достаточно большая группа покупателей, которые не заключали договоры о долевом участии в строительстве, а покупали квартиру по предварительному договору.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительным договором предусматривается только одна обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор (например, купли-продажи квартиры). Но многие застройщики умудряются истребовать с покупателей стоимость будущего жилья, хотя никаких денежных расчетов на основании предварительного договора быть не должно! Проходит время, основной договор так и не заключен, дом построен, а покупатель не может оформить право собственности на квартиру.

В этом случае также можно обратиться в суд и требовать понуждение к заключению основного договора. Эта возможность вытекает из п. 4 ст. 445 ГК РФ. Важно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора. Не пропустите сроки, так как в соответствии с законом «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».

Даже если вы пропустили сроки, не отчаивайтесь. В последнее время в судах рассматривают дела, суть которых в том, чтобы признать предварительный договор притворной сделкой."

------я так понимаю, исходя из этой статьи, нам ничего не остаётся как ждать прихода сроков, которые оговорены в предварительном договоре???

т.е. пока мы не заключим основной договор, мы даже в суд подать не можем чтобы получить собственность???

-------ну а это так вообще , считайте прав у нас вообще никаких:-(((

В настоящее время очень мало строек возводится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, который определяет серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, они на то и рассчитаны, однако можно максимально снизить риски.

Существуют два основных вида «серых» схем.

1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распространен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой не что иное, как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор — договор купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск — ожидание, время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т.д.).

Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать его вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной, так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом обычный договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.

----------и ещё для "поднятия" духа.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в Новостройке

После вступления в силу нового Федерального Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в среде Инвестиционных компаний и Застройщиков строительства очень популярным к заключению стал Предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с указанным договором Инвестор (физическое лицо) заключает договор, в соответствии с которым Застройщик обязуется переоформить на соинвестора приобретаемое помещение в сроки от 30 до 60 дней после регистрации права собственности на себя. При этом срок оформления права собственности на Застройщика никак не определяется

Данная схема идеально подходит для строительных компаний, т.к. она позволяет избегать ответственности при срыве сроков строительства или не осуществления строительства.

Помимо всего прочего по Предварительному договору купли-продажи оформление квартиры на соинвестора ставится в жесткую зависимость от факта оформления права собственности на Застройщика, что приводит к лишению оснований для Соинвестора обратиться в суд с требованиями о признании права на недвижимое имущество в связи с его наличием, когда документы на объект строительства у Застройщика не готовы по любым конфликтным причинам, независящим от дольщика.

Многие суды придерживаются мнения о том, что Предварительный договор купли-продажи не может быть заключен на стадии строительства дома, когда объект (жилое, нежилое помещение) еще не определен и не индивидуализирован в связи с фактическим отсутствием.

На основании вышеизложенного можно прийти к выводу о том, что минусов в договоре Предварительной купли-продажи имеется предостаточно.

При этом юристы нашего Юридического Центра советуют не отчаиваться. И по Предварительным договорам купли-продажи в домах Новостройках уже сложилась определенная судебная практика.

В соответствии с п. 5 Обобщения практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, утвержденной судебной коллегией по гражданским делам ВС РФ Предварительный договор купли-продажи квартиры в доме новостройке квалифицируется, как договор, подпадающий под регулирования Закона «О защите прав потребителей»:

В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешают на основании норм Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Такая практика позволяет соинвесторам, строительство квартир которых надолго приостанавливается или на определенный момент по исполнению договора становится очевидным, что Предварительный договор купли-продажи по каким-то причинам не будет исполнен вовсе, требовать по суду возмещение причиненных им убытков в размере рыночной стоимости объекта инвестирования на момент обращения в суд и неустойку.

Судебная практика еще не закрепила право за соинвесторами, приобретающими квартиры по Предварительному договору, признавать за собой собственность на недвижимость без предварительного его оформления на Застройщика, но наши Адвокаты полагают, что такая практика уже «не за горами». (Скорее бы эти "Горы" сдвинулись)

Юристы не советуют заключать Предварительный договор купли продажи не только в связи со сложностями в его осуществлении, но и в связи с тем, что законодательство в сфере долевого участия в строительстве жилых и иных объектов указывает на неправомерность заключения договоров на первичном рынке жилья иных, чем предусматривает 214 Федеральный закон.

спасибо....счас "подкуемся" в данном вопросе

Существует судебная практика, в соответствии с которой лица, приобретшие квартиры по предварительным договорам, оформление прав на которые затягивается застройщиком, могут обратиться в суд с иском о признании прав собственности на эти квартиры. Единственный момент - такой иск можно подать только после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Мне юрист сказал, что можно сразу подавать в суд после ввода дома в эксплуатацию с условием, что 1) с даты подписания договора прошел год 2) и после получения на руки плана обмеров БТИ (по которым будет понятно, что площадь квартиры не увеличилась и финансовая часть Покупателем была выполнена полностью) - что они пока не имеют на руках, как они говорят.

Может быть это нам поможет: https://homechart.ru/read/4109/ />

Госдума запретила создавать ТСЖ в недостроенных домах

13 мая 2011

Госдума приняла в пятницу в третьем чтении законопроект, согласно которому запрещается организовывать товарищества собственников жилья (ТСЖ) в строящихся зданиях, чтобы прекратить многочисленные случаи мошенничества в этой сфере, а жилкомиссии будут проверять обоснованность создания ТСЖ.

Законопроект, внесенный в Госдуму группой депутатов, был принят в первом чтении в середине ноября 2010 года. После длительного обсуждения и согласования поправок ко второму чтению в начале апреля документ, наконец, прошел и его.

В результате, депутаты законодательно запретили создание ТСЖ застройщиком в строящихся зданиях. До момента, когда собственники помещений во вновь построенных домах смогут выбрать способ управления домом, оно будет осуществляться компанией, которая выиграла организованный муниципалитетом открытый конкурс.

Также предлагается, чтобы при принятии решений о создании, реорганизации и ликвидации товарищества собственники помещений в многоквартирном доме собственноручно подписывали решения, которые будут направлены в органы регистрации юридических лиц.

"Таким образом, будет существенно снижен риск фальсификаций при создании товариществ собственников жилья", - считает глава профильного комитета по законодательству Павел Крашенинников.

Кроме того, расширяется компетенция жилкомиссий - органов исполнительной власти субъектов РФ, которые контролируют использование и сохранность жилищного фонда. В частности, такие комиссии наделяются правом проверять обоснованность создания ТСЖ и соответствие их уставов действующему законодательству. Также они смогут принимать решения о составе ТСЖ и избирать их руководящие органы.

"Так что у собственников помещений отпадает необходимость по поводу любого спора запускать продолжительную и недешевую судебную процедуру", - пояснил депутат.

До 1 марта 2013 года жилкомиссии должны будут проверить законность создания всех существующих на момент принятия закона ТСЖ и избрания управляющих компаний. В дальнейшем они будут контролировать процесс создания новых товариществ.

Законопроект значительно упрощает процедуру выхода из состава уже созданных ТСЖ, объединяющих несколько многоквартирных домов. Для решения о выходе одного или нескольких домов из такого товарищества достаточно решения собственников жилья в этом доме или домах, а не всего "многодомного" ТСЖ, как это было ранее.

Документ также существенно повышает прозрачность решений, принимаемых руководством ТСЖ и управляющими компаниями на основе положения об обязательном предоставлении информации об их деятельности в соответствии с утвержденным правительством РФ стандартом информации.

"Что касается создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, то этот вопрос вынесен из Жилищного кодекса и будет рассмотрен отдельно", - отметил Крашенинников.

Для многоквартирных домов, где ТСЖ не созданы, устанавливается возможность создания совета дома (так называемых домовых комитетов). Такой подход не уменьшает компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и при этом упрощает на практике решение вопросов по управлению многоквартирным домом, таких, как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений. Кроме того, допускается возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию.

"Со дня вступления в силу Жилищного кодекса прошло шесть лет. За это время на основе осуществлявшегося комитетом мониторинга накоплена богатая практика правоприменения жилищного законодательства, выявлены его "узкие места", - отметил Крашенинников.

Он убежден, что принятие законопроекта существенно укрепит права граждан при управлении их имуществом в многоквартирных домах, усилит ответственность и повысит прозрачность деятельности управляющих кампаний и ТСЖ, позволит снизить издержки, повысит эффективность управления многоквартирными домами и "положит конец многочисленным махинациям в сфере коммунальных услуг".

Документ вносит поправки в Жилищный кодекс РФ и в ряд российских законодательных актов.

Источник: РИА Новости

Метки: общие вопросы,законы,ТСЖ,

есть судебная практика по искам о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора - Определение Московского областного суда от 31.05.2011 по делу №33-12350.

Можно проверить правомерность установки тарифов на коммунальные услуги управляющей компанией.

Мосжилинспекция приступила к проверке жалоб на работу ТСЖ

22 августа 2011

Мосжилинспекция начинает активно проверять обращения горожан о нарушениях в работе ТСЖ, сообщил журналистам в понедельник заместитель мэра по вопросам ЖКХ и благоустройства Петр Бирюков.

Ранее мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что ТСЖ, скрывающие от жителей Москвы информацию о своей деятельности, будут подвергнуты внеплановым проверкам. Ранее он также заявлял о необходимости взять под особый контроль работу ТСЖ, так как за нарушения в этой сфере были уволены многие главы управ. В работе ТСЖ выявляют множество нарушений. Например, при создании ТСЖ документы оформляют отдельные жильцы или чиновники без ведома остальных и получают доходы, например, от сдачи нежилых помещений в аренду.

По словам Бирюкова, с момента создания специальной инспекции в составе Мосжилинспекции количество обращений жителей с жалобами на работу ТСЖ резко увеличилось. Так, если за весь июль в инспекцию поступило 1,05 тысячи обращений, то за три недели августа количество обращений составило уже около 1,5 тысячи.

"Инспекция начинает активно отрабатывать эти обращения. Так как у контролеров появилось больше полномочий, возможностей для административного воздействия на непорядочные управляющие компании стало больше", - заявил заммэра.

Он отметил, что созданная инспекция теперь имеет право запрашивать правоустанавливающие документы, проверять правомерность выбора председателя ТСЖ, выполнение организациями договорных отношений.

"В случае если нарушения имеют технический характер, например, вместо горячей воды течет теплая, инспекция, в соответствии с кодексом об административных правонарушениях, накладывает на управляющую организацию административный штраф и предписание о сроках устранения нарушений", - уточнил Бирюков.

Он добавил, что в случае выявления нарушения финансового характера материалы направляются в УБЭП или прокуратуру.

А в "Светлом городе" не образовано ТСЖ. И даже Рантект еще не получил право собственности на комплекс.

Соседи, в Москве действительно складывается судебная практика признания за физическими лицами права на квартиры в новостройках, которые сданы в эксплуатацию, или которые находятся на стадии высокой степени готовности, в том числе и по искам лиц, которые заключили с застройщиком предварительный договор. Однако, при этом, при вынесении решения предварительный договор купли-продажи признается либо недействительным либо превратившим свое действие. Физические лица в этом случае признаются соинвесторами строительства (фактически дольщиками). Однако, к сожалению, такая практика пока не нашла своего места в Гагаринском суде (по месту нахождения Рантект). В этом суде уже рассмотрено несколько дел с участием жильцов нашего дома - пока результат отрицательный. Если у кого- то есть иная информация или положительный опыт, пожалуйста, поделитесь. Возможно суды вышестоящих инстанций изменят позицию Рантект и Гагаринского суда.

Соседи, вы слышали, что ФГБОУ ВПО МГРИ-РГГРУ (по-другому геолог.университет ) подал иск к ООО «Рантект» об обязании привести пп.3.1.1, 3.1.3 инвестиционного контракта в соответствие с требованием пп. 7.1, 7.3 постановления Правительства Москвы от 15.06.2004 № 393-ПП???

7. Установить, что после завершения строительства площадь жилых домов и объектов соцкультбыта (п. 1) распределяется в следующем соотношении:

7.1. Жилая площадь:

- 1% - в собственность города Москвы для оформления в установленном порядке Совету ректоров вузов Москвы и Московской области;

- 99% - в федеральную собственность для оформления в установленном порядке Московскому государственному геологоразведочному университету им. Серго Орджоникидзе, в том числе для расчетов с привлеченными инвесторами, при условии перечисления 12458688 долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы на счет КБК-2090225 "Компенсационные выплаты при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья". Срок первого платежа - в течение 10 дней с момента заключения инвестиционного контракта, но не более трех месяцев с момента выпуска данного постановления, в объеме 20% от общей суммы в соответствии с утвержденным порядком. Остальные средства перечисляются ежеквартально в первый рабочий день квартала равновеликими платежами до 15 июня 2006 года. При увеличении общего объема жилья указанная сумма подлежит пересчету.

7.3. Площадь гаражей-стоянок в жилых домах и отдельно стоящих:

- 100% машиномест и площади общего пользования - для оформления в установленном порядке МГГРУ, в том числе для расчетов с привлеченными инвесторами, при условии перечисления 776000 долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы на счет КБК-2090225 "Компенсационные выплаты при заключении инвестиционных контрактов по строительству коммерческого жилья", эквивалентных стоимости 20% машиномест и площади общего пользования. Оплата производится в установленном порядке (п. 7.1). При увеличении общего количества машиномест указанная сумма подлежит пересчету.

Кто что думает по этому вопросу...

Lenochka24, от какого числа иск?

Судя по всему у вас есть копия иска? Может, перешлете?

У кого-нибудь из соседей не завалялась копия инвестиционного контракта между мэрией - институтом - рантектом, а то на сайте светлый город только выложены первая и последняя страница? Хотелось бы почитать условия инвестирования денег рантектом (то есть нами).

Могу поделиться. Куда сбросить?

Как объясняет юрист Рантекта Анна, 90 % проигрыша у Университета, т.к. при подготовке Постановления Правительства по другому написать распределение долей было невозможно, т.е. не был выбран по конкурсу застройщик. После конкурс выиграл Рантект (обжалование конкурса не было), вследствие чего и было расписано распределение долей в инвестконтракте. Как она объясняет, даже если предположить выигрыш дела Университетом, получится, что Универ вначале оформляет собственность на себя, потом на себя Рантект, а после уже на нас. Прошу скиньте пожалуйста и мне копию инвестконтракта pev@land.ru

также Анна сообщила, что Рантект планирует в конце этого года - вначале 2012г. подписать акт о частичной реализации инвестконтракта (без садика). Префектура также торопится это сделать, т.к. сроки уже сильно поджимают.

Да. Но у каждого из нас разная формулировка в договорах по оформлению права собственности. В большинстве случаев - прописано что вначале Рантект оформляет собственность на себя, а потом уже на нас.

Подскажите, пжл, какой адрес у вас в контрактах прописан?

У меня написано Миклухо-Маклая вл. 23, при этом продавали как Светлый город.

При покупки говорили, что это строительный адрес, а реальный будет Волгина.

При том, что у Рантекта есть некий проект Триумф, который я так понимаю еще не начился и он также находится по адресу Миклухо-Маклая вл. 23.

А требовать возбуждения по 159 УК РФ ещё никто не пробовал? По-моему самый надёжный способ вернуть свои деньги, в сложившейся ситуации.