На что жалуемся?
Типичные дефекты. Статистика свидетельствует, что существуют типичные дефекты новых квартир. Чаще всего новоселы жалуются на щели вокруг окон, а также на качество самих оконных и балконных блоков.
Кроме того, оставляет желать лучшего и качество отделочных работ. Жители новостроек недовольны также состоянием фасадов зданий, в том числе балконов и лоджий. Беспокоит их и состояние сантехники, герметизация швов, качество столярных изделий, теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий. Проверяя квартиру, в первую очередь, необходимо обратить внимание именно на эти недостатки.
Радует, что за редким исключением, дефекты современных жилых домов не касаются силовой структуры зданий, а значит, – современные дома, к счастью, не создают угрозы жизни для своих жильцов. Важно и другое: все перечисленные дефекты застройщик может устранить сравнительно быстро и легко. Ваша задача – заставить его это сделать.
Под защитой закона
В договоре, который подписывает покупатель, должно быть оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира. И вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке Более того, если договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами».
Строительные нормы. Что же это за нормативы? Различные ГОСТы и СНиПы – строительные нормы и правила. В них подробнейшим образом прописано практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на два метра, не может превышать два миллиметра. Стены должны быть полностью готовы для наклейки обоев: допустимые неровности должны находиться в пределах одного миллиметра на один метр длины. Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов – это не дополнительная услуга, а обязанность строителей.
СНиПы представляют собой целый увесистый том с инструкциями, и разобраться в них неспециалисту довольно трудно. Однако, если покупателю квартиры становится очевидно, что построенный объект не соответствует нормативам, ему достаточно напомнить застройщику о статье 29 Закона «О защите прав потребителей». В соответствии с этой статьей покупатель вправе требовать:
безвозмездного устранения недостатков выполненной работы;
соответствующего уменьшения цены на выполненную работу;
возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами, или же третьими лицами.
Более того, потребитель имеет право отказаться от исполнения договора, если указанные недостатки не устранены исполнителем в надлежащий срок. К тому же он вправе потребовать полного возмещения убытков.
По 214-ФЗ. Для объектов, которые строились по правилам, определяемым федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве...», будет уместно вспомнить статью 7 этого документа под заголовком «Гарантии качества, предусмотренные договором». В ней указано: застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям». В случае нарушения застройщику грозит практически то же самое, что и по Закону «О защите прав потребителя»: он обязан осуществить безвозмездное устранение недостатков, произвести либо соразмерное уменьшение цены, либо возмещение расходов потребителя, понесенные им для устранения недостатков. Как видите, законы всецело на вашей стороне. Если качество жилья покупателя не удовлетворяет, то самое эффективное – это не подписывать акт приемки квартиры.
Когда в квартире текут трубы, или в ней отсутствует стеклопакет, то становится очевидным, что это – недочет строителей. А это значит, что покупатель просто может не подписывать акт приемки, пока данные недоделки не устранят, обычно около 10% от общего фонда оплаты строительных работ застройщик оставляет на исправление недоделок. Кроме того, для более подробного осмотра помещения весьма полезно пригласить независимого эксперта-оценщика. Он сможет выявить недостатки, недоступные взгляду неопытного дольщика.
«Акт о недоделках». Обнаруженные недочеты следует зафиксировать в претензии (акте), которая составляется в свободной форме, в двух экземплярах. Этот документ часто называют «акт о недоделках». При этом необходимо не только перечислить претензии, но и отметить «разумный срок» их устранения (это юридический термин). Согласно установившейся практике, на ликвидацию брака дается, как правило, от двух недель до месяца.
Описать по максимуму. Важный момент: в претензии необходимо описать все недоделки по максимуму. Даже, если что-то в действительности недоделкой как таковой не является, на всякий случай лучше перестраховаться. Ведь потом застройщик будет рассуждать так: если все, что указано в акте, исправлено, значит, свои обязательства перед дольщиком компания выполнила. Если дольщик не укажет какой-то недостаток в акте, то потом предъявить претензии застройщику будет намного сложнее.
Два экземпляра. Один экземпляр претензии передается застройщику, на втором представитель строительной компании должен поставить штамп организации, свою фамилию, входящий номер документа и дату его приема. Этот подписанный экземпляр дольщик оставляет себе и бережно его хранит. Не следует волноваться, если представители застройщика отказываются принять претензию – нужно просто отправить ее по почте с уведомлением о вручении. Впоследствии это уведомление может понадобиться для обращения в суд.
Если застройщик согласился с претензиями, составил акт устранения недоделок и установил сроки выполнения работы, покупатель квартиры может безбоязненно становиться собственником – подписывать акт приема-передачи квартиры. Однако в этом документе необходимо упомянуть, что квартира принимается с недоделками, и перечислить их в приложении к акту.
Ремонт – не ждет
Ремонт своими силами? Практика показывает, что застройщики неохотно идут на устранение недостатков. Так что придется решать проблему своими силами. Тем более, ремонт уже идет, и нет времени ждать, пока застройщик устранит недоделки».
В суд. Как действовать в подобной ситуации? Обращаться в суд! Но предварительно уведомить застройщика письменно о намерении начать судебное разбирательство. Вполне возможно, что застройщик не захочет суда и исправит недостатки в досудебном порядке. Такой вариант развития событий позволит и строительной компании, и покупателю сохранить много времени и нервов. Но если дело дошло до суда, клиенту не стоит сильно беспокоиться - для него дело практически беспроигрышное. Даже в спорных обстоятельствах суды в таких разбирательствах все чаще встают на сторону обманутых покупателей.
Самостоятельный ремонт и взыскание с застройщика. Если ждать решения суда не хочется, можно устранить дефекты самостоятельно: обратиться в строительную организацию, имеющую лицензию на производство данного типа строительных работ, представить в суд договор с этим подрядчиком и чеки, подтверждающие расходы. Суд может принять решение о взыскании потраченной суммы с застройщика.
Что в итоге?
1. Право на качественную квартиру гарантируется законами и государственными стандартами качества.
2. Не следует подписывать акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не принял от письменную претензию со списком имеющихся недостатков. После этого подпишите акт, но с обязательным указанием всех недочетов.
3. Если застройщик не торопится устранять недостатки, пригрозите ему судебным разбирательством. Суд почти наверняка выиграет клиент - застройщику это прекрасно известно.
4. Лучшая гарантия хорошего качества квартиры – договор с надежным застройщиком, который известен хорошим качеством квартир.