Оформление права собственности в 4 и 5 домах

А как быть тем у кого предварительные договоры на 10-этажный панельный дом по ул. Муленкова, где стоят всего 8 свай?

У кого подписывать акт приема-передачи квартиры?

Победителям в войне за губернаторское кресло достался в числе прочих боевых трофеев строительный сектор с миллиардными оборотами и миллионами квадратных метров вводимых объектов. И пусть сегодня федеральные финансовые реки отнюдь не полноводны, а состояние областной казны позволяет вести речь разве что о выживании, не всегда же будет так безденежно и грустно. В связи с этим попробуем ответить на вопросы: каким будет строительный рынок, сумеет ли отрасль избавиться от наследия «проклятого прошлого», какие рычаги получат чиновники и кто рискует остаться вне игры.

Балаковский балласт

Понятно, что первыми, кого вытолкают взашей, если еще не вытолкали, это двое из ларца – ипатовские строители ЗАО «Стройэкс» и ЗАО «Саратовгесстрой». В СМИ уже появились слухи, что обе компании активно готовятся к банкротству. А областной комитет капитального строительства, что прежде жил с балаковцами душа в душу, еще в апреле подал в арбитраж иск к ЗАО «Саратовгесстрой» по неисполненному договору на сумму 3 млн рублей. И даже управление по распоряжению муниципальной собственностью администрации Балаковского муниципального района вдруг засыпало арбитраж исками, требуя с великого подрядчика долги по арендной плате за землю.

Ясное дело, что компаниям, в одночасье из князи упавшим в грязи, не позволят продолжить работу по объектам с федеральным финансированием. К примеру, невозможно представить, что продолжение берегоукрепительных работ в районе саратовской Набережной, на которые федеральный центр дает 555 млн рублей, будет доверено оскандалившемуся «Саратовгесстрою». И действительно, говорят, что тендер на работы вот-вот объявят, и многие захотят попытать счастья. Даже ОАО «Волгомост» – беспартийный гигант российского масштаба, который отчего-то до сих пор не играет первую скрипку на региональном рынке федеральных строек. С другой стороны, даже и представить невозможно ситуацию, когда контракты на сотни миллионов рублей в нашей губернии выигрывают независимые профи. Потому что и сегодня, и всегда тендеры на крупные объекты и федеральные миллионы будут вопросом политики и закулисных договоренностей.

Что касается новых героев, то они вот-вот появятся. Есть ведь еще и новый аэропорт в районе Сабуровки. Возводить государственные объекты типа взлетно-посадочных полос будут, надо думать, федералы с соответствующими лицензиями, но и нашим хватит места у такого большого стола. А партийному строителю Алексею Березовскому с его ЗАО «Сартехстройинвест» в одиночку всей «капусты» не поднять.

Лишенцы

У всех в памяти свежо мартовское заседание областной думы, где Андрей Саухин, на тот момент председатель областной Счетной палаты, триумфально отчитался о проделанной работе. В привычной уже роли негодяев выступали строительные чиновники г-на Ипатова. Напомним, Счетная палата обнаружила, что у министерства строительства и ЖКХ, а также у подведомственного ему казенного предприятия «Госжилстрой» в наличии постоянно имелись квартиры, в то время как дети-сироты, не дождавшись положенного жилья, заваливали суды исками.

Механизм опошления хорошей идеи – отдавать участки с техусловиями и оформленной землей строителям, а оплату с них брать квартирами – в отчете Счетной палаты был показан предельно наглядно. Едва народившемуся «Госжилстрою» ГУП «Саратовгражданпроект» за символическую плату в 10 тысяч рублей передал 29 гектаров в Кировском и Ленинском районах Саратова. На этих участках наш минстрой за счет бюджета построил необходимую для жилья инфраструктуру на сумму в 2 млрд рублей. И тоже передал ее «Госжилстрою», а казенное предприятие (КП) заключило коммерческие соглашения с частными компаниями на застройку этих участков, дабы застройщики передали предприятию квартиры в обмен на инфраструктуру. Вот только количество квартир, которые должны были отойти в собственность КП, определялось совершенно произвольно, а про коммерческую цену 29 гектаров земли вообще было позабыто. В итоге КП передало министерству безвозмездно лишь треть квартир, часть продало ему же почти за 150 млн рублей, а часть и вовсе «толкнуло» третьим лицам. Естественно, переданных министерству квартир всем сиротам не хватило, но ведомство не стало изымать у казенного предприятия жилье. Более того, экс-министр строительства Денис Филиппов даже письменно давал разрешение на продажу квартир третьим лицам. Итогом стало возбуждение уголовного дела против г-на Филиппова. Однако это не остановило «Госжилстрой», который все больше, под чутким руководством министерских товарищей, превращался в матерую коммерческую контору.

Среди контрагентов казенного предприятия Счетная палата обнаружила фирму, владельцем которой, как считает СП, является близкий родственник экс-зампреда правительства Дмитрия Федотова. Сделка была немаленькой — на 196 млн рублей. По мнению Андрея Саухина, г-н Федотов имеет отношение и к некоей фирме «Деко», которая составила балаковским строителям достойную конкуренцию в освоении бюджетных средств, выиграв контракты более чем на 100 млн казенных рублей.

Каковы же итоги разоблачений? Экс-зампред Дмитрий Федотов, грозившийся дать публичный ответ Саухину, на наш вопрос отвечать не стал, ибо торопился в аэропорт на московский рейс. На ПМЖ или нет, опять-таки не уточнил. В Счетной палате нам сообщили, что все материалы отправлены по традиционным адресам: в СУ Следственного комитета и областную прокуратуру. Однако уголовное дело не помешало Денису Филиппову в ранге руководителя Фонда содействия и развития жилищного строительства посетить регион и привести пред очи чиновников г-на Радаева потенциального инвестора. Так что не исключено, что и Дмитрия Федотова мы еще увидим в Саратовской губернии на новом витке московской карьеры.

А могут ли такие же приключения, как с «Госжилстроем», произойти и при новой власти? Отчего бы нет. Вот только вряд ли найдется такая Счетная палата, которая столь же ревностно будет выискивать злоупотребления.

Этажи и куражи

Известнейший наш строитель, депутат облдумы Леонид Писной не получил пост председателя думского комитета по жилищной, строительной и коммунальной политике. Сразу вокруг зашептались, что Леониду Писному не найдется места в следующем созыве парламента и, лишившись депутатского иммунитета, загремит строитель на цугундер.

Тем более что довольно часто Леонид Александрович становится участником громких историй, в ходе которых власти и коллеги-строители обвиняют его в вольном отношении к законам. Дело в том, что Леонид Александрович любит из маленького делать большое, надстраивая какой-нибудь избушке на курьих ножках этажей так десять!

Если кто помнит, была такая компания «Пересвет-Регион», которая заложила в 2007 году первый камень микрорайона №1 («Изумрудный город») в Новосоколовогорском поселке Саратова. На 22 га земли планировалось построить 340 тыс. кв. м разнопланового жилья, где должны были проживать 9 тыс. человек. Говорили, что будущим жителям предоставят и детские сады, и школу, и магазины, и поликлиники, и автостоянки. Завершение стройки планировалось в 2013 году, общий объем инвестиций должен был составить 12 млрд рублей.

До кризиса «Пересвет» изрядно потратился: оформил аренду земли сроком на 13 лет, получил техусловия, проложил коммуникации и даже начал строительство четырех домов первой очереди. А в 2008-м, пока площадка стояла в коме, почти на границе «Изумрудного города» образовалось некое недоразумение. ЖСК «Свой дом» затеял вдруг по соседству нешуточную стройку, загоняя в землю 8-метровые сваи. По всему выходило, что строить будут трехподъездную 12-этажку. Инвесторы забегали муравьями, потому что непрошеное соседство нарушало целостность всего проекта. А инстанции кинулись инвесторов успокаивать: мол, тут запланирован одноэтажный объект социально-бытового назначения, а вообще по Генплану рядом с вами нет земельных участков, где разрешена многоэтажная застройка, так что не извольте беспокоиться. Подрядчиком стройки выступило то самое ЗАО Леонида Писного, имеющее рабочий проект одноэтажки, согласованный управлением инженерной защиты администрации города. И никто не ответил «Пересвету», зачем под одноэтажный объект забивать 8-метровые сваи.

Как в воду глядел инвестор: одноэтажная бытовка невесть каким чудом, наплевав на Генплан и отсутствие разрешения на строительство от администрации города, выросла в типовой панельный скворечник, какими утыкан весь Саратов. Таким же чудом известный строитель вместо трехэтажного коттеджа на ул. Зеленая долина, 8, под который отводилась земля, смастерил 5-этажного красного урода, который просто ужасно смотрится среди особняков мажорского кооператива в Октябрьском ущелье.

Бой идет не ради славы

Именно страсть знатного строителя к таким фокусам довела его до судов с мэрией. Хотя реальная подоплека четырех исков, которые в ноябре 2010-го горадминистрация подала в областной арбитражный суд, вовсе не в том, что чиновникам захотелось вдруг наказать нахала-самовольщика и устроить показательный снос нескольких домов. Кстати, частью уже заселенных.

Итак, 3 ноября 2010 года горадминистрация разместила на своем сайте пресс-релиз, где сообщила, что подала иск о сносе самовольной постройки по ул. Блинова, которая возводилась ООО «Восторг», по мнению чиновников, в отсутствие разрешения на строительство, оформленных прав на земельный участок. Власти Саратова потребовали также через суд устранить препятствия в пользовании земельным участком и снести самовольные постройки – два многоквартирных жилых дома переменной этажности, расположенных в пос. Новосоколовогорский. Основание иска – отсутствие у ЖСК «Свой дом» правоустанавливающих документов на земельный участок, в границах которого расположены указанные многоквартирные дома. А один дом – того самого 5-этажного урода в Октябрьском ущелье – хотели, видимо, снести дважды, потому что он фигурирует в двух исках мэрии под двумя разными адресами.

И все эти суды Саратов проиграл. Да, разрешения на строительство не было, но, по Гражданскому кодексу, самовольной считается постройка, возведенная на земле, права на которую у заказчика строительства вообще отсутствуют. А тут во всех случаях хоть какое-то оформление земли было: отвод участка по распоряжению администрации, иногда даже с согласованием границ, к тому же по судам пошла армия дольщиков спорных построек, причем у некоторых граждан квартиры в «неправильных» домах были единственным жилищем.

Все, кто помнят «кровопролитную» войнушку мэрии с ассоциацией «Союз застройщиков Саратова», которая как раз разразилась осенью 2010-го, прекрасно понимают, что иски чиновников были продиктованы как раз логикой войны, а вовсе не стремлением защитить закон. Ассоциация слала письма премьеру Путину по поводу неправильных тендеров мэрии на закупку квартир для отселенцев из ветхого жилья, чиновники слали иски в арбитраж, а медиа-армии воюющих сторон неустанно добавляли жару в костер конфликта.

Сейчас уже не вспомнить, что послужило детонатором разборок и отчего стороны, шедшие по пути взаимной выгоды и компромиссов, превратились в отчаянных врагов. Говорят, тот же Писной, посадивший на нос «Изумрудному городу» свой панельный «скворечник», без больших проблем протащил через публичные слушания смену вида использования земельного участка и легализовал свой пиратский ход. И никто строителя не одернул, а несомненный вдохновитель этой акции – неформальный вождь ассоциации, тоже облдеп и строитель Сергей Курихин потирал от удовольствия руки. Московский девелопер, посмевший выиграть кусок земли в областном центре, да еще вознамерившийся показать местным мастерам, что строить нужно комплексно, с заботой не только о своем кармане, но и о будущих жильцах, раздражал г-на Курихина до чрезвычайности. Но кризис поставил крест на планах московских гостей, так что даже мелкая любезность в виде панельки, разрушавшей замысел «изумрудных» зодчих, оказалась не сильно нужной.

Сергей Курихин, решивший поначалу, что дверь в мэрию будет открывать ногой, а строить – на любой земле, на какую ляжет глаз, недолго сокрушался по поводу фиаско и крепко задружил с губернаторскими. Теперь эта дружба, а также неуважительные речи в адрес «Единой России», что лились со страниц известного медиа-пула, выходят строителю боком. А Леониду Писному боком выходит дружба с Курихиным.

Партпроект – исторический центр

Но эти частности, эти картинки местных нравов – лишь стежки на канве общего смысла. А он заключается в том, что потенциал экстенсивного роста для местных строителей жилой недвижимости истощился. Точнее говоря, емкость рынка вроде выглядит соблазнительно, а вот платежеспособный спрос растет крайне хило. Не случайно же все аналитики говорят, что драйвером рынка первичного жилья в Саратове уже несколько лет является ипотека. И не от хорошей жизни саратовские строители участвуют в разных социальных программах, стимулирующих хоть какой-то спрос.

Но что есть казенная фортуна для типичного саратовского строителя? Если посмотреть внимательно, довольно неказистой получается птица удачи, коли ты воленс-ноленс толкаешься на свободном рынке, а не являешься придатком большого чиновничьего кармана.

– Даже участие в строительстве новых микрорайонов в поселках Юбилейный или Солнечный означает лишь, что твои квартиры получают шанс быть купленными по бюджетным программам типа социальной ипотеки или переселения из ветхого жилья, или по линии Министерства обороны, – констатирует один из участников ассоциации «Союз застройщиков Саратова». – А свободный рынок стоит уже не первый год, спрос имеется лишь на самое недорогое жилье. В городе полно «свечек» с ничтожной долей реальных продаж, все чаще встречаются ситуации, когда жилье возводится под покупателя, которого еще нет. Поэтому когда вам говорят, что в пустующих многоэтажках жилье уже раскуплено в инвестиционных целях, – не верьте. Нужно еще добавить, что программа Минобороны будет длиться максимум два года, и покупает ведомство квартиры по цене, утвержденной Министерством регионального развития, а она такова, что речь можно вести лишь о минимальной рентабельности.

Да, господа, горек хлеб строительного магната, вынужденного горбатиться по казенным программам и сшибать рублики в сегменте, забитом, как паперть в церковный праздник. Семь потов сойдет, пока наскоблишь какую-никакую маржу. Зато если слегка поколдовать над этажами, то и навар получится погуще, чем пресловутый бульон от яиц.

Без особого энтузиазма, а временами и просто с негодованием встречает местное строительное сообщество и последние новации городского градостроительного совета типа ограничения этажности для новых объектов, возводимых в историческом центре Саратова.

– Конечно, исторический центр нужно сохранять, – высказывает свое мнение еще один член ассоциации «Союз застройщиков Саратова». – Но где экономическая целесообразность? Ни один инвестор на такие условия не придет, а бюджет стройки не потянет. А ведь территория исторического центра, занятая ветхим жильем, по сути, трущобами, нуждается в развитии. Но помимо ограничения этажности власть должна сделать и куда более важные шаги. Нужно запустить в действие такой механизм, который называется «Конкурс на развитие застроенных территорий». Нужно проработать такое понятие, как муниципальная нужда, отработать его, в том числе и в судах, которые непременно будут. Нужно инвесторам, развивающим территорию исторического центра, давать преференции: более щадящие условия по подключению к коммунальным ресурсам, ускоренный порядок оформления необходимых бумаг, возможность взять льготный кредит. Город, наконец, начал делать реальные шаги. Например, механизм изъятия в рамках муниципальной нужды будет, по моим прогнозам, непременно опробован при расширении дороги в районе Затона, где необходимо расселить часть домов и освободить территорию.

Самое интересное, что большинство этих вопросов – задачи уже сегодняшнего дня. Как признался губернатор Радаев, во время своего визита в Саратов Владимир Путин поинтересовался, глядя на скопище трущоб: что, мол, это такое? «Это исторический центр Саратова», – скромно ответил губернатор. И после этого события завертелись с бешеной быстротой. О центре Саратова Радаев будет лично отчитываться перед ВВП, а потому к концу года все необходимые планы и концепции должны быть утверждены. Так что не надо беспокоиться, что не при наших, мол, денежках думать об архитектуре и стиле. А когда развитие территорий исторического центра станет уже предметом тендеров, не факт, что победят в них орлы из ассоциации. Вполне ведь могут прийти варяги с хорошими финансами, для которых стройки в 6 этажей – не разорение, и научить наших гениев закулисы, поднаторевших в войнах и интригах, как нужно строить. Конечно, очень хочется дожить до такого времени и своими глазами увидеть победу профессионализма над админресурсом, демпингами и корпоративным сговором. Но, может быть, для Саратова это так же нереально, как и ситуации, когда на качестве можно заработать больше, чем на мухлеже с этажами?

По нашим данным, ассоциация «Союз застройщиков Саратова» берет тайм-аут до момента, пока не определится политический вектор. Наверное, летом он точно определится, и мы узнаем, кого новые капитаны возьмут на корабль, а кого оставят на суше.

Кстати…

В 2012 году на территории области реализуется 16 федеральных программ, по которым предусмотрено на 10 мая сего года поступлений в регион на сумму 5,9 млрд рублей. Из них к строительству имеет прямое отношение ФЦП «Жилище» с годовым объемом финансирования в размере 1 356,9 млн рублей. Всего в министерство строительства и ЖКХ в рамках федеральных целевых программ поступило на 10 мая 595,4 млн рублей.

В августе 1997 года застройщик «Свой дом» получил от администрации Саратова земельный участок площадью шесть гектаров в поселке Юбилейный. Представитель застройщика Нина Болдырева рассказала, что на участке по Новосоколовогорскому проезду возведены семи- и двухподъездные дома переменной этажности. Дома подключены к инженерной инфраструктуре. Однако часть домов выступает за границы участка, что служит основанием для отказа администрации на выдачу разрешения на их ввод в эксплуатацию. Нина Альбертовна всячески показывала, что ситуация по ее объектам вполне себе такая рутинная. И что нужно сделать новый проект планировки, и они его сделают.

Леонид Писной подправил Нину Альбетовну. Сказал, что действительно по домам № 4 и 5 по Новосоколовогорскому проезду суды вынесли постановления о том, что право собственности граждан можно узаконить. Теперь граждане должны заявить в администрацию города о своем праве получить земельный участок в рамках 36-й статьи Земельного кодекса. Только после этого администрация будет обязана этот участок сформировать и предоставить. А вот остатки земли можно будет отдать гражданам только после того, как будет готов межевой план перекрестка Никитина-Муленкова-Исаева. Пока граждане отдадут в субаренду эти участки ЖСК «Свой дом» и ЖСК введет его, пройдет два-три месяца.

Благостность картины подпортила и Юлия Медведева из водоканала. Сказала, что по этим домам застройщик сделал незаконное подключение: «техусловия не запрашивались, разрешение не выдавалось, договор не заключался». Та же картина с подключением по дому № 14 того же застройщика. Кроме того, 14-й дом построен без экспертизы и без разрешения на строительство. И теперь узаконивать его придется через суд.

Нина Альбертовна, ничуть не тушуясь, всем своим видом демонстрировала, что проблем нет. Ей предстояло держать ответ еще по одному очень важному для нее дому на улице Муленкова. Вот там проблем точно выше крыши. Землю в собственности ЖСК «Свой дом» приобрел у шести собственников. Но разрешения на многоэтажное строительство администрация города не дает. Нину Альбертовну это возмущает. Потому что «Свой дом» хотел бы на многоэтажке заработать.

Но беда в том, что по городскому генеральному плану на этом месте возможно только индивидуальное строительство. «Свой дом» направил в кадастровую палату уведомление об изменении вида строительства. Администрация города в известность поставлена не была. Поэтому при недавнем утверждении правил землепользования и застройки этот участок попал в зону Ж-3, а не Ж-1. Спустя два года вся эта неразбериха выяснилась. И теперь авторитетные эксперты в один голос убеждают Нину Альбертовну, что пытаться заработать на этом доме бесполезно. Что не надо мечтать о многоэтажке, а надо строить ровно столько площадей, чтобы рассчитаться с дольщиками и другими кредиторами. Потому что никакой суд не пойдет на поводу ее желаний.

Нина Болдырева стояла на своем и говорила, что рук еще не сложила. И постарается в июле получить все разрешения, а в сентябре возобновить строительство.

— Перестаньте шутить! — уже кричал ей Писной. — Вы потеряете полтора года. Администрация дойдет до суда в Казани. У вас там 27 обманутых дольщиков! Двое из них подадут заявления на банкротство. И что тогда будет с 250 дольщиками из других неоформленных домов? Через две недели после первого заявления в суд ситуация рухнет, как карточный домик!

Так ни к чему и не пришли. Министр Канчер попросил Леонида Писного, Нину Болдыреву и компетентных представителей городской администрации еще раз собраться в ближайшее время и выработать совместное законное приемлемое для всех решение. Всем понятно уже сейчас, что это будет непросто. Экономикой ЖСК «Свой дом» занимается сейчас правоохранительные органы. Следователи ищут, куда делось около тысячи квадратных метров жилых площадей. Пока не нашли ни их, ни денег. Поэтому совершенно неясно, где Нина Болдырева возьмет финансовые ресурсы на достройки и постройки, о которых так уверенно говорит.

в облжилстрое держут уже такую политику.... У нас свои проблемы с ЖСК Свой Дом размере 60 мил мы будем судится и признават ее банкротом.. и аристовывать все имущество и землю которое у Жск "Свой дом" есть и забирать себе в пользу себя... а у вас свои проблемы.. мы тут не причем ..куда хотите туда и пишите на кого хотите на того и подавайте в суд...хотите привлекайте средства массовой имформации и.т.д.... Кстати если кто расчитывает что Писной заберет землю и построет на ней дом а потом отдаст вам квартиры по причине того что якобы когда признают ЖСК СВОЙ ДОМ банкротом то землю на которой должен стоять наш с вами дом они заберут с обременением в 27 дольщиков... то ни чего подобного!!! Мы как вы уже все знаете ни какого отношения к этой земле не имеем!! так что ни кто ни чего не отдаст и не построит для нас... писной будет там строить но для других!!! Это же касается и владельцев квартир в 14 доме.... советую всем кто не подписал акты приемо передачи быстро их подписать!!! Потому как это очень важный документ.... а так облжилстрой потом будет и на ваши квартиры претендовать при процедуре банкротства!!!Кстати недавнии слова одного человека в облжилстрое.. что так как господин Рассошанский не был ни на одном заседании ЖСК свой дом где он является Учередителем от чего он сейчас чательно отмахивается... вообщем могут признать все договора которые подписывала Н.А не действительными так как принимались без участия учередителей!!!!

http://news.sarbc.ru/main/2012/11/09/128791.html видели? Правду журналисты пишут или это "развод"? напишите кто что знает

Правда,

но ООО "Русинвест" подал О прекращении производства по делу о банкротстве (ст.150 АПК), следующеее заседание 27.11.12, если пройдёт, то всё будет нормально, если нет, то нужно бежать и ставиться в реестр требований кредиторов должника – Жилищно-строительного кооператива «Свой дом». Такое складывается впечатление, что в этих домах живут "ослы", когда дело запахло жаренным, начинают метаться. Поэтому делу надо было ещё решать 1-1,5 года назад, не доводить до этого. Активности-ноль, всем насра... на свою жизнь.

скажите, а есть ли в саратове юристы, способные решить вопрос с оформлением? я не думаю, что власти саратовской области допустят, чтобы купленные, отремонтированные и заселенные людьми квартиры продавались в счет погашения долга совершенно очевидных мошенников. должен же быть способ решения данного вопроса без истязания народа. есть куча организаций, которые готовы "взяться" за оформление, но я не знаю тех, ктобы сказал что решит гарантированно. может кто-то знает таких людей или организации, напишите контакты. from@list.ru или 89033282410.

Никто 100% гарантию не даст, очень много различных факторов влияния на исход дела, а нас закон,что дышло ...

Спасибо за полезную информацию.

скажите, пожалуйста, а Исаева 6 проблемный дом или там все нормально? что-то не могу нигде найти информацию по нему.