Управляющая компания.

«Пензастрой-Сервис»: Управляем экономно

Институт негосударственного управления жилым фондом в России и Пензе находится в процессе становления. Есть успехи и неудачи. Ко многим ТСЖ и управляющим компаниям у собственников жилья есть претензии. Однако существуют и примеры рационального и эффективного управления жилыми массивами. В Пензе наиболее ярким из них стала деятельность управляющей компаний «Пензастрой-сервис», созданной под патронажем строительной компании «Пензастрой».

О работе этой эксплуатационной службы «Улице Московской» рассказал директор УК «Пензастрой-сервис» Юрий Толстоухов.

– Юрий Александрович, как была создана компания?

– Это была инициатива генерального директора ОАО «Пензастрой» Валентина Михайловича Журавлева. Как строитель старой закалки, душой болеющий за свое дело, он посчитал неправильным предоставлять построенные компанией «Пензастрой» жилые дома своей судьбе. Поэтому три года назад была создана компания «Пензастрой-сервис», главной задачей которой стала эффективная эксплуатация построенного жилья.

Мы стали выступать на общих собраниях жильцов, демонстрировать конкурентные преимущества нашей управляющей компании. В результате жильцы домов, построенных компанией «Пензастрой», приняли решение о том, чтобы поручить управление домами нам.

Дома, построенные за последние три года, также стали обслуживаться нашей компанией. Причем собственники квартир в этих домах совершенно добровольно принимают решение о том, чтобы заключить договора именно с нами. Так как выгоды работы с управляющей компанией «Пензастрой-сервис» за этот период стали очевидны. В результате ежегодно мы принимает на обслуживание около 50 тыс. квадратных метров жилья. И в настоящее время управляем 12 жилыми домами, в которых сосредоточено 160 тыс. метров жилой площади. Наши дома стоят на ул. Пушкина, на Виноградном проезде, на ул. Бородина, ул. Собинова, ул. Кижеватова, ул. Терновского – по всей Пензе.

Когда создавалась наша организация, Валентин Михайлович Журавлев четко сформулировал политику компании: «Обслуживать надо лучше, чем муниципальные организации и ТСЖ, а тарифы должны быть ниже!» Кроме того, было решено, что мы будем обслуживать только дома, построенные компанией «Пензастрой». Этой политики мы придерживаемся и по сей день.

– Что собой представляет коллектив компании? Как строите работу?

– У нас работают 50 человек. Обслуживаемые дома поделены на четыре группы. За каждую отвечает отдельный управляющий. Под их руководством работают паспортистки, сантехники, электрики, теплотехники, дворники, уборщицы и другие специалисты.

Из управляющих я бы особо отметил Веру Васильевну Широкову, строителя по образованию. Это очень ответственный человек. Под ее управлением находится весь микрорайон на ул. Пушкина.

Жители города могут видеть, насколько это благоустроенный, чистый и зеленый микрорайон.

Все работники нашей компании опытны и профессиональны, добросовестно выполняют свою работу. Этому способствует размер зарплаты, который примерно в два раза выше, чем в среднем по муниципальным управляющим организациям. В нашем коллективе практически нет текучки кадров. Люди за свою работу держатся.

– Какие преимущества имеет «Пенза-строй-сервис» от тесного сотрудничества со строительной компанией «Пензастрой»?

– Руководство ОАО «Пензастрой» оказывает нам всемерную поддержку, вкладывает средства в современные системы эксплуатации, в транспорт. И сегодня мы видим, что вложения окупаются за счет эффективности управления жильем.

Руководя управляющей компанией, я одновременно являюсь заместителем генерального директора ОАО «Пензастрой» по эксплуатации построенного жилья. Поэтому постоянно участвую в планерках и обладаю полной информацией по объектам, которые готовятся к сдаче в эксплуатацию. На этом этапе у нас, эксплуатационщиков, есть возможность влиять на строителей-подрядчиков и субподрядчиков.

По ходу строительства мы даем свои рекомендации, ведь нам потом этими объектами придется управлять. Мы имеем возможность заранее оценить, какой персонал понадобится для управления новым объектом, и подобрать людей. И наши специалисты могут наблюдать, как монтируются системы водоснабжения, теплоснабжения, электрообеспечения, и вникать в детали еще на этапе строительства.

При сдаче дома, мы его принимаем как экплуатационщики-профессионалы. Указываем на проблемные моменты, требуем устранить недоделки, если они есть. Мы проверяем подвалы, технические этажи, благоустройство, работоспособность всех систем. Ведь сами жильцы профессионально отметить проблемы при приемке не смогут. В результате собственники жилья вселяются в такой дом, который полностью соответствует проекту.

И на общем собрании жильцов нового дома мы присутствуем вместе с представителями строительной компании, подробно рассказываем о доме и его состоянии, о том, как мы обычно обслуживаем жилье. Обязательно рассказываем, какие альтернативы есть у собственников квартир при выборе управляющей компании. Но, как правило, жильцы, увидев наш подход, с удовольствием решают работать именно с нашей компанией.

– И не было случаев, чтобы от ваших услуг отказались?

– Нет. Скажу больше: жильцы домов, расположенных по соседству с теми зданиями, которыми управляем мы, обращаются к нам с просьбами принять их дома на обслуживание. Настолько людям нравится, как мы работаем. К нам обращались жильцы уже 10 домов. Но мы вынуждены отказываться, поскольку изначально решили обслуживать только жилье, построенное компанией «Пензастрой».

– Одним из конкурентных преимуществ вашей компании является то, что вы эффективно управляете энергопотреблением ваших домов. А также очень экономно распоряжаетесь горячей водой. Как это удается?

– Компания «Пензастрой», как лидер на рынке строительства жилья, уже на этапе стройки закладывает в проект возможность экономии тепла и горячей воды. Для каждого дома или группы домов строится отдельный центральный тепловой пункт или индивидуальный тепловой пункт для домов меньшего масштаба. Это узел, который принимает теплоснабжение от поставщика и автоматически обеспечивает температуру в радиаторах жильцов в соответствии с температурой воздуха на улице. Узел управляется компьютерной программой, которая позволяет это делать. Значит, мы не греем квартиры и подъезды зря. Системы отопления смонтированы так, что нет утечек. Сами дома утеплены строителями таким образом, что мы не греем зазря улицу. Тепло остается в квартирах.

Примерно так же мы организуем подачу горячей воды. Ведь нет смысла круглые сутки держать температуру, скажем, +55 градусов! Мы разработали график, в соответствии с которым с 5 до 10 утра мы даем температуру побольше, чтобы люди могли с комфортом встать, собраться на работу. С 10 утра до вечера температуру снижаем. Вечером опять повышаем. А ночью снова снижаем, примерно до +40 градусов.

Отдельно мы позаботились об учете и мониторинге потребления тепла и воды. Все компьютеры, контролирующие системы водо- и теплоснабжения, объединены в сеть. Данные стекаются в единую диспетчерскую, где мы в реальном времени наблюдаем, каково состояние систем каждого дома. И по необходимости регулируем подачу тепла и воды.

В последние два года летом мы готовим теплообменники и системы приготовления горячей воды к сезону. С помощью определенных химических компонентов удаляем накипь, осадки и т. п.

А в этом году с помощью компании «Пензастрой» мы приобрели компрессор, который позволяет очистить от шлаков и осадков всю систему отопления домов! То есть мы теперь промываем трубы и радиаторы системно во всех квартирах. Это также дает экономию тепла, поскольку проходимость систем поддерживается на хорошем уровне.

Аккуратно мы расходуем и электроэнергию. Во всех местах общего пользования светят только энергосберегающие лампы. Везде выключатели на виду, чтобы жильцы могли экономно пользоваться светом в подъездах. В последние время мы оснащаем все первые этажи датчиками движения, чтобы свет включался только тогда, когда по подъезду кто-то проходит. Сейчас такие же системы мы совместно с жильцами устанавливаем и на лестничных площадках. Собственники жилья почувствовали свою выгоду и с удовольствием это делают.

Поскольку уличным освещением во дворах управляем тоже мы, экономим мы и на том, что фонари у нас днем не горят и включаются только тогда, когда это необходимо. Они оснащаются либо фотоэлементами, либо реле времени.

– Тарифы на обслуживание для жильцов в компании «Пензастрой-сервис» почти в два раза ниже, чем у МУПов. Как удается держать их такими низкими?

– Мы не держим лишний и нерадивый персонал. У нас работает именно столько людей, сколько нужно. И работают за свою зарплату на совесть!

На нашем балансе есть именно столько техники, сколько требуется. Мы экономно расходуем топливо.

Мы содержим дома так, чтобы не было потерь тепла, чтобы не возникало незапланированных ремонтов, чтобы расходы велись не на устранение проблем, а на то, чтобы этих проблем вообще не появлялось!

А главное, мы не пытаемся получить с жильцов дополнительных доходов. Мы своевременно собираем платежи на воду, тепло и свет. И сразу же рассчитываемся с поставщиками, ничего не выгадывая для себя. В результате жильцы платят управляющей компании реальные, разумные деньги.

Статья об УК, указанная выше взята из газеты "Улица Московская" в продолжение темы, которую создала Лена.

Выкладываю ссылку на форум жителей Пензастроевских домов по ул. Пушкина. Может кому-то будет интересно.http://www.pushkina43.ru/ Сайт управляющей компании УК "Пензастрой-сервис" - https://sites.google.com/site/130570korserpenza/home