ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКИ ДЕРЖАТСЯ ЗА ВЛАСТЬ В ТСЖ
(на примере дома № 20 по Коломяжскому проспекту, построенном ЛенСпецСМУ)

Многие застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом.
Это довольно прибыльное дело. Особенно прибыльно управление ЖКХ в новых домах.

Источники средств.
Основными источниками доходов, оказывающихся в руках Застройщика, либо в руках зависимого от Застройщика товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках Застройщика являются:

1. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам.
Разница в тарифах на коммунальные услуги между ценами, по которой ТСЖ получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. Наличие такой разницы в ценах в большинстве случаев абсолютно законно. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций Застройщику или подконтрольным ему лицам.
К этой категории отнесем и стоимость иных услуги, оказываемых жильцам.
Часто ТСЖ устанавливают завышенные коммунальные тарифы, в размерах не предусмотренных законом. Так до конца 2003 г В ТСЖ «На Коломяжском» в квитанциях квартплаты в графе тех обслуживание стояла плата 3 руб 60 коп за метр, хотя максимальная ставка по закону на тот момент была 0 руб 51 коп незаконно взысканную разницу до их пор никому не вернули.
Еще один вид нарушения, когда в квитанцию квартплаты включены платежи, не предусмотренные законом. В ТСЖ «На Коломяжском» это, например, АХР, плата за коммунальное освещение, которые без решения общего собрания долгие годы взимались в доме. Решение вопроса о дополнительных взносах, например АХР вправе принимать только Общее собрание ТСЖ.
Распространено и включение в квитанцию плату за услуги, которые должны оплачиваться за счет других пунктов квитанции. Например, за счет взносов на содержание техническое обслуживание. То есть за одно и тоже жилец платит дважды.

2. Доходы от услуг оказанных самому ТСЖ.
ТСЖ, подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально являются дочерними или зависимыми от Застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от Застройщика фирма заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам.
Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное Застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными Застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению.
Сюда же отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.

3. Распоряжение имуществом ТСЖ.
Согласно гражданскому законодательству, ст. 36 Жилищного кодекса , чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Это общая долевая собственность не самого ТСЖ, а собственников помещений (жильцов) Владение, пользование и распоряжения общими помещениями должно происходить только на основе решения всех собственников или с согласия общего собрания ТСЖ. Однако часто Председатель ТСЖ или Застройщик сами решают эти вопросы, не спросив Общее собрание.

А) продажа помещений.
На практике подвальные, чердачные и иные помещения не редко продаются Застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ. ТСЖ, избавившееся от власти Застройщика теряет возможный источник доходов в виде арендной платы. Куда поступает доход от продажи – большой вопрос.
В ТСЖ «На «Коломяжском» часть подвалов уже занято магазинами и салонами («Смоленские мастерские», зоомагазин и т.п). Разумеется, общее собрание не принимало никаких решений ни о продаже, ни об аренде этих подвалов.

Б) Аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями – важно получает ли ТСЖ арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется.

В) распоряжение иными имущественными правами
Большую выгоду сулит выдача разрешений на размещение рекламы.
Особенно если дом расположен в выгодном с точки зрения рекламораспространителей месте. Разрешение на размещение рекламы в хорошем месте , на перекрестке, например, может и должно принести десятки тысяч долларов чистого дохода.
Существующая практика позволяет взимать с рекламораспространителей еще и ежемесячные или ежеквартальные платежи. Легальное зачисление этих денег на счета ТСЖ могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно.
С целью избежания обогащения одних за счет других надо, чтобы управление в ТСЖ осуществляло Правление не связанное с Застройщиком. Надо также сформировать Ревизионную комиссию, не связанную ни с Застройщиками, ни с членами Правления. Формировать Правление и Ревизионную комиссию должны в первую очередь жильцы.