Статья из Донской Юридической газеты «ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА»
№ 3 от 12 Июля 2010г.
Как не стать обманутым дольщиком
Строительство многоквартирных жилых домов на сегодняшний день, как правило, осуществляется с привлечением денежных средств граждан. В основном привлечение средств граждан, осуществляется в форме участия в долевом строительстве и членства в жилищно-строительных кооперативах, которое сопряжено с определенными рисками. В числе основных рисков следует отметить такие, как передача некачественного жилья, нарушение сроков окончания строительства или невозможность возведения застройщиков жилого дома по причине отсутствия разрешительной документации. Порядок и способ защиты прав граждан во всех перечисленных случаях, зависит, прежде всего, от формы участия в строительстве жилого дома.
Отношения, связанные с долевым участие в строительстве многоквартирных домов регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12,2004 г. по которому, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства после получения в установленном порядке разрешения на строительство, представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка, В случае привлечения застройщиком денежных средств без предварительного оформления указанных документов, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьёй 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения причиненных убытков.
Убытки, причиненные гражданам вследствие незаконных действий застройщика, могут складываться из разницы стоимости квартиры на момент внесения денежных средств и стоимости аналогичной квартиры на момент расторжения договора. Так, например, если стоимость квартиры на момент заключения договора в 2006 г, составляла 1200 000 рублей, а на момент его расторжения в 2010 г, составляет 2 300 000 рублей, то причиненный застройщиком убыток равен 1 100 000 рублей. Взысканию подлежит и компенсация за причиненный моральный вред которая с учетом сложившейся судебной практики может составлять от 10 000 до 50 000 рублей.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом РФ "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
Таким образом, сумма подлежащая, взысканию с застройщика зачастую в два раза превышает внесенную сумму, что на наш взгляд отвечает современным экономическим реалиям и является эффективным средством защиты прав граждан. Законом закреплена обязанность застройщика, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, В настоящее время размер ставки банковского процента составляет 7,75 %. Нарушение сроков строительства, является также основанием к расторжению договора долевого участия в строительстве по инициативе гражданина-дольщика. В этом случае необходимо направить в адрес застройщика уведомление о расторжении договора и возврате переданной денежной суммы с учетом процентов и возмещения причиненных убытков.
Кроме того, Законом предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства информацию о том, что строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок и предложение об изменении договора не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока. Необходимо также помнить, что законодатель установил четкие правила, в соответствии с которыми претензии по качеству и срокам должны предъявляться непосредственно к застройщику, независимо от того, осуществляет он строительство самостоятельно или является заказчиком по договору строительного подряда.
Одним из серьезных нововведений стало требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Закон предусматривает осуществление такой регистрации как минимум дважды: после заключения договора участия в долевом строительстве и после ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта дольщику. Однако последовательное соблюдение данных требований Закона под силу далеко не всем застройщикам. Некоторые застройщики с целью обойти по известным причинам положения Закона № 214-ФЗ привлекают денежные средства граждан посредством заключения договоров о членстве в жилищно-строительном кооперативе, Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве многоквартирного дома, Жилищным кодексом РФ прямо не установлено, что к отношениям по участию граждан в жилищных кооперативах применяется законодательство о защите прав потребителей.
Однако жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом РФ признаны потребительскими кооперативами. Участники жилищных кооперативов всех видов объединяют паевые взносы не с целью получить прибыль, а с потребительской целью - улучшить жилищные условия и получить жилье в собственность. Это дает основания считать участников всех жилищных кооперативов потребителями, и как следствие применять к данным отношениям нормы Закона «О защите прав потребителей», что существенно расширяет возможности граждан в случае нарушения их прав недобросовестными застройщиками.