Перепланировка по закону

Каждый хозяин мечтает сделать из своей квартиры «конфетку», и в этом стремлении некоторые прибегают к перепланировке. Однако снос стен или устройство дополнительной ванной комнаты может быть чревато для собственника штрафами, финансовыми потерями и другими неприятностями. О чем следует помнить, чтобы правильно сделать перепланировку? Что можно и что нельзя?

Перепланировка: что это такое?

 Перепланировкой называют любое, даже самое несущественное, нарушение поэтажного плана БТИ в пределах одной квартиры. Перепланировка обязывает хозяина внести изменения в технический паспорт помещения. Приведём несколько примеров перепланировок:

  • Разборка и перенос перегородок;
  • Перенос, устройство или расширение дверных проемов;
  • Устройство дополнительной кухни или санузла;
  • Переоборудование старого межквартирного тамбура или обустройство нового;
  • Расширение жилого пространства за счёт кладовки или коридора и т.д.

Прежде чем производить любые изменения необходимо согласовать их с государственными органами. Только так вам удастся избежать проблем и штрафов в дальнейшем.

 

Что нельзя делать?

 Разрушать несущие стены и конструкции;

  • Переносить санузел на место комнаты, если под вами находится жилое помещение;
  • Создавать жилые помещения площадью меньше 9 квадратных метров, ширина которых будет меньше 2,5 метров;
  • Ликвидировать или уменьшать сечение каналов вентиляции;
  • Присоединять коридор квартиры к лестничной клетке;
  • Создавать нагрузку на несущие конструкции, которая превышает проектную (например, при устройстве стяжки, установке дополнительного оборудования и т.д.);
  • Монтировать отопительные радиаторы, подключенные к общедомовой системе ГВС или центрального отопления, на лоджиях, балконах и верандах;
  • Присоединять к помещению балкон или лоджию, увеличивая тем самым площадь помещения;
  • При наличии газовой плиты объединять кухню с жилым помещением;
  •  Затруднять доступ к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам, нарушать требования противопожарной безопасности.

Полный перечень запрещенных действий при перепланировке можно найти на сайте соответствующих государственных организаций (городской жилищной инспекции и т.п.).

 

Что можно делать?

Чтобы функционально изменить внутреннее пространство квартиры, совсем не обязательно ломать стены и отделять новую комнату. Обратитесь к дизайнеру, он познакомит вас с основными принципами зонирования квартиры и поможет сделать перепланировку без кувалды и отбойного молотка. Так, например, обыкновенный стеллаж с любимыми книгами может заменить собой глухую кирпичную стену.

Кроме того, каждый собственник имеет право на косметический ремонт без согласования с государственными инстанциями. Чтобы поклеить обои, поставить встроенный шкаф-купе или заменить инженерное оборудование на аналогичное не нужно обращаться за подписью к чиновникам.

На более серьёзные изменения, такие, как разборка старой ненесущей перегородки, заделка дверного проёма в ненесущей стене, устройство лестницы или перестановка радиаторов отопления, потребуется разрешение комиссии при жилищно-эксплуатационном управлении.  

 

Зачем нужно согласовывать перепланировку?

Известно немало случаев, когда перепланировки в многоквартирных домах приводили к неудобству других жильцов, а иногда и к трагедиям. Например, использование вентиляционного короба на кухне в качестве ниши для холодильника в буквальном смысле перекрывает кислород соседям снизу и сверху. Хлипкие перекрытия пятиэтажек не выдерживают тяжёлых джакузи и обваливаются. А снос стен при объединении кухни и комнаты в малометражке и вовсе может привести к обрушению дома.

Помимо этого, квартира, в которой была произведена несогласованная перепланировка, всегда будет оставаться для рынка недвижимости «чёрной». А значит, и стоимость её при продаже будет ниже, чем цена легальной недвижимости.

Иногда считается, что в квартире, не предназначенной на продажу, можно позволить себе некоторые вольности, ведь никто и никогда не узнает о произведенных изменениях. Но стоит учитывать, что вы можете стать жертвой недовольных соседей. Если они заявят в государственный орган о незаконной перепланировке в квартире, вам придется не только выплатить штраф, но и привести жильё в первоначальный вид, - соответственно, посчитайте расходы. Отказ сделать обратную перепланировку может привести к тому, что вы лишитесь права собственности на квартиру. Закон допускает продажу  квартиры нарушителя с аукциона, чтобы компенсировать нанесенный ущерб.

 

Как согласовать перепланировку?

 Сначала узнайте, возможна ли перепланировка. Достоверную информацию о том, можно ли реализовать ваш проект, дадут специалисты лицензированной проектной организации. Изучив условия в доме, параметры и технические характеристики квартиры, они предложат свой вариант перепланировки или одобрят ваш.

 Согласование в инстанциях. На этом этапе вам необходимо будет запастись пакетом документов:

  • Свидетельство о собственности;
  • Технический паспорт из БТИ;
  • Жилищный документ из ЕИРЦ;
  • Выписка из домовой книги;
  • Согласие собственников на перепланировку;
  • Договор на вывоз мусора.

С этими документами и с готовым проектом перепланировки вы должны будете обратиться в различные надзорные органы за получением разрешений. Свою подпись должны поставить в санэпидстанции, пожарном надзоре, газовой инспекции, управляющей компании, и Роспотребнадзоре, архитектурно-планировочном управлении и других органах. Если ваш дом является памятником архитектуры или имеет важное историческое значение, разрешение придётся получить и в органе охраны памятников культуры.

 Подача документов в Межведомственную комиссию при жилищно-эксплуатационном управлении. Обратиться в этот орган можно только после согласования перепланировки во всех указанных выше инстанциях. Помимо перечисленных документов, вам понадобится заявление о перепланировке, её проект и форма №7 и №9. Решение о согласовании или отказе государственный орган примет через 45 дней.

 Приём работ. После того как ремонтные работы будут завершены, вашу квартиру посетит комиссия из представителя Межведомственной комиссии, районной администрации, управляющей компании и исполнителя. Чтобы отразить внесенные изменения в документах, вам необходимо будет обратиться в БТИ.  

 

Отказ в перепланировке

Случается и так, что в праве на перепланировку собственникам квартир отказывают. Это может как из-за не донесенного документа, так и из-за несоответствия проекта требованиям законодательства. Вы имеете право на оспаривание отказа в суде, но прежде чем нанимать адвоката, убедитесь, что ваш проект перепланировки не нарушает установленных правил.

 

Узаконить совершённую перепланировку

К счастью для собственников, статья 29 Жилищного Кодекса РФ гласит, что жилое помещение может быть сохранено в переустроенном виде, если при этом не нарушаются права и интересы граждан и не создаётся угрозы здоровью и жизни.

Для того, чтобы узаконить завершенную перепланировку, вам необходимо подать иск в районный суд, указав в качестве ответчика районную или городскую администрацию. К своему заявлению прикрепите пакет документов:

  • Технический паспорт в виде до и после перепланировки. На втором паспорте должен стоять штамп «самовольная перепланировка».
  • Экспертное заключение о техническом состоянии несущих конструкций.
  • Заключение о соответствии санитарно-технического состояния установленным нормам, полученное в санэпидемнадзоре.
  • Заключение о том, что в ходе перепланировки и по её результатам не были нарушены требования пожарной безопасности. Данное заключение обычно выдается в районной пожарной части.
  • Свидетельство собственности, ордер и другие правоустанавливающие документы. В качестве третьих лиц со стороны истца обязательно необходимо указать всех прописанных в квартире.

Практика показывает, что если внесенные вами изменения не нарушили пожарных, строительных и иных норм, то вы получите судебное разрешение на перепланировку. На основании этого документа вы сможете получить новый технический паспорт со всеми внесенными в него изменениями.

 

Подведём итоги:

1. Согласовывая перепланировку, вы гарантируете себе и своим соседям спокойную и безопасную жизнь.

2. Перед началом перепланировки необходимо собрать достаточно большой пакет документов и подать их в государственные органы для согласования.

3. Несогласованная перепланировка является незаконной. Однако каждый собственник имеет право узаконить уже завершенную перепланировку, если она соответствует всем нормам и не нарушает ничьих прав.