Азы ипотеки: брать или не брать – вот, в чем вопрос

Если вы решили покупать квартиру, а деньги берете в банке, значит, собираетесь на практике узнать, что такое ипотека.

Говоря коротко, ипотека - это кредит, выдаваемый на покупку разного рода недвижимости, которая оформляется в собственность заемщика, но остается в залоге у банка до момента полного погашения кредита.


Оформление ипотечного кредита: за себя и за того парня

Ипотечный кредит, пожалуй, самый сложный с точки зрения оформления, так как предполагает «двойной» пакет документов. Вам придется предоставить данные о себе, доказав свою платежеспособность, а также собрать документы на ту квартиру, которую вы выберете.

Сначала вам требуется обратиться в банк с заявлением на получение кредита, представив стандартные документы: справку о доходах, копию трудовой книжки, копию паспорта, свидетельства пенсионного страхования, ИНН, военного билета (для заемщиков мужчин), свидетельства о браке (при наличии).

В банке могут потребовать и дополнительные документы, чтобы, например, узнать, насколько вы платежеспособны (документы, подтверждающие право собственности на другое имущество).

Свое решение о выдаче вам кредита банк, как правило, принимает в течение недели. Если оно положительное, и банк одобрил сумму и вашу кандидатуру, можно приступать к поиску  квартиры.

Стоит отметить, что банк одобрит не всякую квартиру, которая понравится вам. Помните, он берет недвижимость в залог, и критерии ее привлекательности у вас с банком разные. Самым важным фактором для банка является ликвидность квартиры, т.е. возможность быстро ее продать при необходимости.

Поэтому банк будет смотреть на состояние дома, материал перекрытий (лучше металл или бетон), этажность здания (не менее 3-х) – если это «вторичка», и на его степень его готовности, если это новостройка. В последнем случае предпочтение отдается новым сданным домам или домам на завершающем этапе строительства. Если в кредит покупается частный дом, то обязательным условием будет его нахождение в «организованном жилом поселении»

Банки очень редко идут на то, чтобы выдать кредит на квартиру, которая находится в собственности меньше трех лет или в течение последних пяти лет 2-3 раза перепродавалась. Такое жилье расценивается банками как подозрительное.

Квартира должна быть не только «юридически чистой», но и «юридически свободной», поэтому детей-собственников в ней быть не должно.  


Расходы по ипотеке: один раз и надолго

Кроме основных расходов, т.е. выплат по кредиту, существуют и дополнительные. Например, комиссия за выдачу кредита – есть не во всех банках, но может достигать 1,5% от суммы кредита. Также придется раскошелиться на услуги нотариуса и аренду ячейки. Каждый год на протяжении всего срока кредита вы будете платить комиссию за ведение счета и страховку.

Плюс ко всему вы заплатите за регистрацию сделки, за оценку жилья, услуги риэлтора. В общей сложности можете еще накинуть не менее 3% сверх той суммы, что берете в кредит. Поэтому обязательно проведите полную разведку в банке: не поленитесь и узнайте, чему равны тарифы на дополнительные услуги, страховые взносы и т.д. Может случиться так, что именно сумма дополнительных расходов  по кредиту сыграет решающую роль при выборе ипотечной программы и банка.

Как видите, у ипотеки есть свои особенности, отрицательные и положительные:

  • Большим плюсом является тот факт, что можно сразу переехать в приобретенную квартиру, которая уже будет вашей собственностью. В квартире можно зарегистрироваться самому заемщику и членам его семьи.
  • Кредит можно гасить досрочно, если появляется возможность, так как штрафные санкции уже отменены, однако банки могут устанавливать минимальные суммы такого погашения, - на этот нюанс также следует обратить внимание.
  • Ипотека является обязательным к страхованию кредитом. Страховать саму квартиру нужно везде, а в некоторых банках обязательным может быть также страхование жизни и здоровья,  титула и так далее.
  • Заемщик, взявший ипотечный кредит, имеет право на льготы по НДФЛ, а также по закону отсрочку платежей по основному долгу или по процентам в течение первых двух лет.
  • Как правило, по любой программе переплата составит больше 100% за весь срок кредита. В сумму переплаты входят не только проценты за использование кредита, очень обременительным становится ежегодная выплата по страховке.
  • У банка свои оценщики, поэтому очень часто оценка той недвижимости, которую вы выбрали, является заниженной (на 7-15%), и вы вынуждены искать эти недостающие проценты, которые и становятся вашим первым взносом.

Брать или не брать ипотечный кредит –  это только ваше решение, поэтому тщательно взвешивайте его, чтобы начать жить в собственной квартире и не слишком обременить себя расходами на нее.