Дом на ул. Ленская

Неофициальная группа

Дмитрий Игнатьев: "Чиновникам надо не мантры петь в телевизор про доступное жилье"

Глава группы "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев рассказал "Деловому Петербургу" о том, насколько в действительности упали цены на квартиры, почему "посыпались" некоторые строительные холдинги и что ему не нравится продавать по $2,5 тыс. 1 м2 в панельном доме.
"ДП": Год назад вы говорили, что цены на жилье больше чем на 10–15% не упадут. Что скажете теперь?
Дмитрий Игнатьев: Цены действительно упали, но не так сильно, как большинство людей себе это представляет. На пике — весной 2008 года — панельные дома стоили до $2,7–3 тыс. за м2, или по курсу на тот момент — не более 65–70 тыс. рублей за 1 м2. Если убрать валютную составляющую, то в рублевом эквиваленте цены упали до 55–60 тыс. рублей за м2, т.е. на 20–25%.
"ДП": Как эта коррекция отразилась на рентабельности строительства массового жилья?
Дмитрий Игнатьев: Сегодня наша рентабельность — от 0 до 5% в зависимости от проекта. К счастью, часть квартир в домах, которые мы сейчас сдаем, была продана по докризисным ценам.
"ДП": То, что происходит на рынке, вы воспринимаете как кризис или как новую реальность? Может ли получиться так, что сегодняшние цены на жилье — это если не навсегда, то по меньшей мере надолго?
Дмитрий Игнатьев: Кривая себестоимости ползет вслед за кривой цены, но с небольшим отставанием во времени. Кризис — это не вопрос рентабельности или убыточности, это вопрос отсутствия сделок, отсутствия денежного потока. Весной 2008 года у нас было 100 сделок в месяц, а весной 2009 года — только пять.
Нет покупателей, как следствие — нет денег на операционные расходы, на зарплату, на проценты по кредитам. Вы можете принять для себя решение торговать в убыток, ниже себестоимости, но это не привлечет покупателя, не вернет доверия. Доверие к рынку восстанавливается очень медленно.
"ДП": Правы ли те, кто считает, что на падающем рынке погоду будут делать вертикально интегрированные холдинги, такие как "Ленстройматериалы" или ЛСР, у которых наряду c девелоперскими подразделениями есть собственные домостроительные комбинаты?
Дмитрий Игнатьев: Нам больше доверяют, потому что мы более осязаемы, вещественны. Наличие "железа" успокаивает, и, конечно, это залоги, т.е. мы можем больше привлекать денег. А в остальном не вижу здесь особенных преимуществ. Производство вообще штука низкомаржинальная. Погоду будет делать тот, кто окажется наиболее гибким. А само по себе наличие производственных мощностей ситуацию только отягощает. Значительно важнее сейчас соотношение долг — выручка, длительность и качество долгов компании.
"ДП": Если низкая цена на жилье — не трагедия для лидеров петербургского рынка, то почему они не захотели продавать городу квартиры по 44 300 за 1 м2?
Дмитрий Игнатьев: Проблема была не в цене. Город предлагал продать самый ликвидный товар — небольшие однокомнатные квартиры, но при этом оплатить их в длительную рассрочку.
На последующих торгах город эту ситуацию исправил. Но это самые маленькие, самые ликвидные квартиры у меня и так купят. И купят за живые деньги. Те чиновники Смольного, которые понимают ситуацию в строительном комплексе, с самого начала знали, что конкурс провалится.
Городу надо не скупать готовое жилье, не пытаться строить силами комитета по строительству, а выступать соинвестором у внятных компаний, которые отвечают по своим обязательствам. Выгода очевидна для всех: город получит дешевые квартиры, население успокоится, у строителей будет работа.
"ДП": У вас большая долговая нагрузка?
Дмитрий Игнатьев: По сравнению с конкурентами — небольшая. Даже те девелоперы, у которых долговая нагрузка вдвое превышает годовую выручку, получают позитивные оценки от аналитиков. Они говорят, что такие компании в полном порядке. У нас же в целом по нашей группе коэффициент составляет 0,4 от выручки. Но даже этот долг я хотел бы уменьшить.
Если говорить о долговой нагрузке на отрасль в целом, то ситуация тревожная. Объем долгов у петербургских застройщиков не уменьшился, процентные ставки выросли вдвое. Если нет продаж, для компании может наступить момент, когда она уже не может обслуживать свои кредиты. В такую ситуацию попал "Строймонтаж". Остальные сумели договориться с банкирами, но долги–то никуда не делись.
"ДП": И какой выход может быть из сложившейся ситуации?
Дмитрий Игнатьев: Сегодня большинству строительных компаний хватает доходов для обслуживания долга, но не для того, чтобы уменьшать его тело. Как себя в этой ситуации должен чувствовать владелец бизнеса? Все вокруг него работают, получают зарплату, оборудование амортизируется, а над ним по–прежнему висит неоплаченный долг.
Основной вопрос — когда и по какой цене восстановится спрос на земельные участки, которые и составляют основные активы строительных компаний. Если новая рыночная цена на землю будет существенно ниже цены приобретения — появится убыток. Что в таком случае делать? Всю жизнь работать на банкиров? Если даже мы представим себе, что какая–то суперприбыльная строительная компания имеет возможность понемногу уменьшать объем своего долга, этот процесс все равно займет годы.
Радости все равно мало. Собственники строительных компаний сейчас строят перед дилеммой: работать на банкиров, т.е. жить "с потока", сильно завися от условий и возможностей заимствования, или же привлекать внешних инвесторов, взамен отдавая им часть бизнеса. Поэтому уверен, что в ближайшее время нас ждет целый ряд сделок по слияниям и поглощениям. Я надеюсь на то, что не будет громких банкротств, потому что их эхо заденет абсолютно всех. Сегодня уже никто не испытывает радости от того, что конкурент упал.
"ДП": А вы лично готовы принять участие в покупке менее удачливых застройщиков?
Дмитрий Игнатьев: Для компаний, которые уже присутствуют на рынке, скупать конкурентов бессмысленно. Они будут покупать проекты, землю, менеджеров. Вот западным компаниям или москвичам, входящим в рынок, это может быть интересно.
"ДП": В дополнение к проблемам, которые возникли сегодня у жилищных строителей, Смольный начал борьбу за переход всех компаний на работу по 214–му закону. В подготовленный недавно чиновниками Смольного так называемый "белый список" застройщики, входящие в группу "Ленстройматериалы", не вошли. Почему?
Дмитрий Игнатьев: Никаких проблем с переходом на 214–й закон у нас нет. Просто надо понимать, что строительство, не подпадающее под действие закона о дольщиках, не является незаконным.
И сам по себе закон создает множество проблем не только нам, но и нашим клиентам. Он, в частности, запрещает давать покупателям квартир длительные рассрочки, диктует ограничения — только до госкомиссии дома, а все же хотят не меньше 5 лет, и мы готовы идти навстречу. Нам процесс перехода на 214–й закон создает лишь чисто технические трудности.

Дома площадью 25–30 тыс. м2 начинали строиться до вступления закона в силу, с покупателями квартир на разных этапах строительства оформлялись договоры разных типов. Нет никакого резона переоформлять договоры, если дом сдается уже через полгода. Новые проекты мы, само собой, начнем уже по новому закону
"ДП": Как вам сама идея составления "белых списков"?
Дмитрий Игнатьев: А кто составитель? По–моему, это ерунда. Было бы правильно запретить рекламу компаний, которые рекламируют и продают без разрешения на строительство. Таких компаний много, и они рано или поздно создадут проблемы и своим дольщикам, и всем строителям Петербурга. А в том варианте "белого списка", который был опубликован в вашей газете, есть проблемные компании. Зато нет многих лидеров рынка.
"ДП": В чем главная причина того, что некоторые крупные строительные холдинги в Москве и Петербурге "посыпались", а у кого–то еще есть ресурсы для развития бизнеса?
Дмитрий Игнатьев: Во многом это, как ни странно, вопрос везения. Благополучие девелопера зависит сейчас от того, в какой инвестиционной фазе он застал начало кризиса. Если основные проекты были завершены, деньги были на руках, то никаких проблем нет.
Если же проекты были в начальной стадии, был большой земельный банк, под который были взяты кредиты, то конечно же обслуживать эту кредитную массу в новых условиях очень тяжело. При этом чиновники и аналитики, которые считают себя крупными знатоками строительного рынка, объясняют нам теперь, что бизнес сам виноват, он много рисковал, брал много кредитов.
А реалии заключаются в том, что вся мировая бизнес–модель основывалась на огромном объеме денежной массы, которую можно было привлечь для развития новых проектов. Если кто–то отказывал себе в удовольствии взять валютный кредит на падающем долларе, то такой предприниматель немедленно оказывался в хвосте конкурентной гонки. Где же вы найдете такого консерватора?
Сама психология бизнеса не позволяет вести себя таким образом. Поэтому сейчас обвинять предпринимателей в том, что они вели рискованную кредитную политику, неправильно. Такова была модель экономики, и мы ей следовали. Теперь же аналитики с умными лицами рассуждают о том, что они якобы давно всех предупреждали, что неправильно брать так много кредитов. Так могут говорить только те люди, которые сами ничего не делают и ничем не рискуют. И мы видим, что сегодня модель не изменилась, изменились только ставки. Никаких новых реалий не наступило.
"ДП": А у вас земельный банк большой?
Дмитрий Игнатьев: Изрядный. Имеющиеся у нас земельные участки позволят построить не менее 1 млн м2 жилья.
"ДП": Что касается земли на Петровском острове, как развивается проект застройки этой территории?
Дмитрий Игнатьев: Основная сложность с проектом на Петровском острове заключалась в том, что мы были вынуждены его отложить, т.к. начались проблемы с утверждением генплпана С.–Петербурга. Менялось зонирование, и это остановило многие инвестпроекты по всему городу.
После того, как генплан был готов, нам пришлось выбросить часть уже проделанной работы, поскольку мы оказались в новых законодательных условиях. Сейчас мы уже на завершающей стадии. Проект планировки надеемся утвердить в конце этого года — начале следующего. Самый позитивный момент — это то, что мы решили все вопросы с инженерными сетями.
"ДП": Вся эта земля в общей сложности составляет около 40 га, находится в собственности фонда Nevsky Capital Partners. Банк "КИТ Финанс", переживший недавно смену акционеров, по–прежнему остается его совладельцем?
Дмитрий Игнатьев: "КИТ Финанс" является наиболее крупным владельцем паев этого фонда, а управляющая компания на 100% принадлежит "Ленстройматериалам". Мы также являемся пайщиками фонда.
"ДП": Новые акционеры банка — РЖД и НПФ "Благосостояние" проявили интерес к проекту застройки острова?
Дмитрий Игнатьев: Действительно, была некая пауза, пока "КИТ" решал свои проблемы. Но люди, которые пришли к управлению банком сейчас, говорят, что проект им интересен. В итоге ситуация обернулась в нашу пользу, ведь участие такой структуры, как РЖД, — это огромный плюс.

"ДП": У вас уже есть название для этого проекта?

Дмитрий Игнатьев: Нет, мы его называем просто "Остров".

"ДП": Когда же начнется собственно строительство?
Дмитрий Игнатьев: Велика вероятность, что уже к концу следующего года на отдельных участках начнется если не строительство, то уж по меньшей мере проектирование.
"ДП": Инвестиции в проект составят около $2 млрд. Вам и "КИТ Финансу" наверняка придется искать финансовых партнеров?
Дмитрий Игнатьев: Земля на острове будет распродаваться небольшими лотами, поэтому искать какой–то один источник финансирования нам не нужно. До кризиса мы действительно рассматривали вариант продажи проекта целиком, вели переговоры с двумя–тремя интересантами, но коллапс мировой экономики поставил в этих переговорах точку.
Уверен, что продажа участков "в розницу" будет гораздо более эффективной, чем если бы мы бегали сейчас между теми немногими российскими и зарубежными инвесторами, с которыми сегодня можно всерьез говорить об инвестициях в сотни миллионов долларов.
"ДП": Витабанк, входящий в группу "Ленстройматериалы", будет участвовать в финансировании ваших строек, к примеру, за счет выдачи ипотечных кредитов?
Дмитрий Игнатьев: Банк, конечно, выдает ипотеку, но лишь ограниченному числу крупных клиентов, и вряд ли в обозримом будущем он всерьез будет заниматься розничным бизнесом.
"ДП": Чиновники Смольного предлагали выкупать у петербургских строителей земельные участки. Вам такие предложения поступали?
Дмитрий Игнатьев: Нет, это заявление повисло в воздухе. Конкретных переговоров никто ни с кем не вел. Вообще, Смольный за время кризиса пытался сделать и сделал много полезных вещей для стройкомплекса, но мешало давление со стороны федеральных властей, которое делало невозможными любые инициативы по поддержке местных строительных компаний.
Наши власти зачастую следуют не столько логике государственного регулятора, сколько логике земельного спекулянта. Сначала говорили: покупайте землю на торгах по рыночной цене, берите кредиты, аукцион — это рынок. Потом наступает кризис, и нам предлагают продать ту же самую землю, но уже по более низкой цене.
"ДП": А широко разрекламированные инвестиционные каникулы пошли вам на пользу?
Дмитрий Игнатьев: Сложилась странная ситуация, когда вопрос об отсрочке инвестплатежей был решен на уровне губернатора, но новый регламент работы КУГИ долго не появлялся. И они, следуя своим внутренним инструкциям, продолжали вчинять застройщикам иски. То есть эта инициатива тоже была реализована не в полной мере.
"ДП": За последний год у вас не пропало желание заниматься жилищным строительством?
Дмитрий Игнатьев: Нет, конечно. Перспективы нашего рынка за этот год не стали хуже. Так думают только люди, которые не могут преодолеть инерцию мышления. Многие уже похоронили, например, фондовый рынок и не видят, что он сейчас показывает доходность 70–80% годовых. И люди, которые имели "наглость" в начале этого года вложиться в российские акции, получили очень неплохую доходность. Со строительством будет то же самое.

"ДП": И цены вернутся?
Дмитрий Игнатьев: Вернутся, если и власти, и общество не поймут, что для того, чтобы жилье было доступным, надо просто больше строить. И все! Точка!
"ДП": Сколько нового жилья нужно такому городу, как Петербург, для нормального развития?
Дмитрий Игнатьев: Не меньше 3 млн м2 в год. А лучше 5 млн. Я, как строитель массового жилья, больше других заинтересован в том, чтобы цена была низкой.
Мне не нравится продавать по $2,5 тыс. 1 м2 в панельном доме. Это $100 тыс. за однокомнатную квартиру! Мне даже трудно представить себе человека, который располагает такой суммой и готов при этом поселиться в однокомнатной квартире в спальном районе.
И в чем моя выгода здесь? Чтобы мой продукт, предназначенный для массового потребления, могли позволить себе только богатые люди? Я же не предметами роскоши торгую с маржей в 100%. Чем ниже цена, тем лучше! Поверьте, я рад буду продавать по $700 за м2, если при этом мне удастся сохранить маржу в 10%. Лишь бы я мог охватить как можно более широкие слои населения.
Чиновникам надо не мантры петь в телевизор про доступное жилье, а заниматься чем полагается: генеральным планированием, строительством инфраструктуры, в первую очередь энергетики. Ускорением согласований — это очень важно. Мы бы строили вдвое больше, если бы хотя бы частично решили эти вопросы.

Максим Васюков 14.12.2009 DP
 
К этому тексту пока нет ни одного комментария.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!