Дом Хайтек-сити

Неофициальная группа

Задержка строительства. Как взыскать пени и штрафы .

Уважаемые дольщики! В эту ветку предлагаю скидывать информацию только по данной теме и не флудить.
Спасибо за понимание.
Ответственность застройщика при задержке строительства дома
На практике достаточно часто покупатели квартир в новостройках встречаются с проблемой долгостроя. Указанная проблема касается очень многих новостроек, так же можно сказать, что практически все строительные компании задерживают окончательные сроки сдачи домов в эксплуатацию.


1. Как поступить дольщику, строительство дома которого значительно задерживается?

Ответ на данный вопрос не может быть однозначным и универсальным. В каждом конкретном случае дольщик (инвестор, соинвестор) должен принимать собственное решение, исходя из конкретных обстоятельств дела.

Итак, ваш дом не сдан в эксплуатацию, более того, строительство его не окончено, но сроки все вышли, задержка составляет от одного года до двух лет, может более. В данном случае необходимо выяснить, с чем связана задержка строительства. На практике автора настоящей статьи встречается множество оснований, по которым Застройщик не может во время окончить строительство дома. Начиная от банальных причин, в соответствии с которыми начальные сроки, прописанные с дольщиками в договорах, на стадии заключения договора снижались для инвестиционной привлекательности объекта. Заканчивая банкротством Застройщика или просто нехваткой денежных средств для окончания строительства дома.

Любое строительство, это в своем роде пирамида, потому проблема отсутствия денег на финишных этапах строительства — бич очень многих Застройщиков, особенно тех, которые осуществляют строительство одного или двух, трех домов. Застройщики, которые осуществляют Инвестиционные контракты на большое количество домов, могут избегать проблем долгого отсутствия денег.

Итак, если задержка вызвана причинами, которые Застройщик в силах устранить и устранить достаточно быстро, можно не паниковать, а просто дожидаться окончания строительства дома.

Если задержки в строительстве связаны с более серьезными причинами, например, смена Застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социального строительства и др., то в таких случаях рекомендуется обратиться на прием к специалистам в области права и строительства, т.е. к адвокатам, которые специализируются в отношениях долевого строительства.

Только при наличии опыта и юридических познаний в области инвестиционных правоотношений и строительства домов для дольщиков, можно принять правильное решение, в соответствии с которым дольщик не лишиться своей квартиры или денег.

Безусловно, чем раньше дольщик предпримет определенные шаги при проблемном строительстве дома или полной приостановке его строительства, тем больше у него шансов на возврат денежных средств. При этом рекомендуется не всегда сразу расторгать заключенный с Застройщиком договор и требовать возврата оплаченных денег. Иногда имеет смысл переждать разрешения образовавшейся проблемы и получить долгожданную квартиру.

Если вы все же дождались окончания строительства, вам передали квартиру, но сроки значительно задержаны. В этом случае с Застройщика можно потребовать взыскание убытков и неустойки.

Первое, убытки, в чем они выражаются и как их доказать. На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если дольщик вынужден был снимать в наем квартиру все то время, на которое Застройщик задержал окончание строительства дома, за данный период времени дольщик вправе потребовать возврата затраченных по найму денежных средств. Именно они и являются убытками. С указанными требованиями необходимо обращаться в суд. Мы так же рекомендуем пройти и досудебный порядок разрешения спора. Во-первых, отпадут определенные возможные вопросы со стороны суда при обращении в суд, во-вторых, и на досудебном разбирательстве можно иногда решить определенные вопросы с Застройщиком.

При этом стоит помнить, что все, заявленные в суд требования, необходимо доказывать, а это означает, что при взыскании убытков необходимо представить в суд договор найма жилого помещения (аренды) и документы, подтверждающие оплату такого найма.

Второе - неустойка. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

А. Если отношения между Застройщиком и дольщиком не подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», то при обращении в суд следует руководствоваться Законом «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при задержке окончания строительства дома, Застройщик обязан возместить дольщику за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени) — п. 5 ст. 28 ФЗ № 2300-1 от 07.02.1992 года.

Б. Если отношения между Застройщиком и дольщиком подпадают под регулирование Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», неустойка установлена Законом в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки п. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Более того, статья 10 указанного выше закона так же предусматривает право на возмещение убытков с Застройщика, сверх не оплаченных неустойкой денежных средств: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

Что касается взыскания неустойки в судебном порядке, рекомендуем не забывать про статью 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе снижать размер неустойки, при этом никогда заранее нельзя определить, до какого размера суд снизит заявленный размер неустойки. На практике автора настоящей статьи размер неустойки, взыскиваемый судами города Москвы и Московской области, может колебаться от 10 тысяч рублей до одного миллиона. Именно до таких размеров суды снижают размер неустойки.

Статья 333 ГК РФ, которая носит название: Уменьшение неустойки, определят, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

2. Как поступить дольщику, строительство дома которого приостановлено и становится очевидным, что дом либо вовсе не будет построен, либо будет построен, но в какие сроки не известно.

При указанных обстоятельствах возможно взыскание оплаченных денежных средств по Договору на приобретение квартиры, а так же взыскание убытков в размере рыночной стоимости, необходимой для приобретения квартиры на день обращения в суд, а так же взыскание неустойки.

Взыскание денежных средств указанным порядком и в указанном размере предусматривают нормы как Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», так и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.

Убытки в делах о взыскании денежных средств, когда дом фактически не построен и дольщику нужно вернуть не только оплаченные деньги по договору, но и дополнительно денежные средства, необходимые для приобретения квартиры с уже новыми ценами, следует доказывать.

Как правило, такими доказательствами может служить как оплаченный договор на аналогичную приобретенную квартиру (что могут позволить себе очень не многие дольщики), так и предоставленная в суд оценка рыночной стоимости квартиры на момент обращения в суд. Указанную оценку можно заказать во многих оценочных компаниях, которые производят соответствующие услуги.

Подводя итог вышесказанному, всем читателям данной статьи, которые к несчастью попали в похожую ситуацию, мы можем порекомендовать обращаться к юристам (адвокатам) для первичной консультации, а так же исследовании всех документов по строительству дома и приобретению квартиры дольщиком. Только при наличии знаний и опыта можно добиться решения сложившейся проблемы с наименьшими затратами для себя.
Ответ юриста на вопрос: "Сколько раз можно официально переносить сроки строительства/сдачи дома?":

Застройщик может переносить срок сдачи неограниченное число раз. Разумеется сам застройщик это в своём договоре указывать не будет, да Вы тоже подписали договор и не настаивали на этой редакции договора
комментарий юриста:

Здравствуйте!
В защите своих интересов относительно несвоевременного исполнения обязательств Застройщика по договору следует руководствоваться Законом о защите прав потребителей и если договор заключен в рамках Федерального закона №214-ФЗ, то и им. Заявление рекомендую подать после передачи вам жилого помещения, в акте не указывайте, что не имеете к Застройщику имущественных претензий. Не будут передавать по такому акту понуждайте еще и передать, а также в этом же судебном процессе взыскивайте неустойку за просрочку передачи. Можете расчитать как помесячно, так и общую сумму
комментари двух юристов по предложению строительной компании подписать дольщика доп соглашение о переносе сроков как для инвест договора так и по 214:

Подписание дополнительного соглашения Ваше право, но не обязанность.
Подписывать или нет доп соглашение - решать Вам.
Подписав доп. соглашение Вы соглашаетесь с предложением застройщика на перенос срока окончания строительства, то есть на изменение условий договора, и как следствие лишаетесь возможности потребовать неустойку за несоблюдение сроков.
Если не подписываете доп. соглашение - вправе требовать неустойку по завершении строительства дома.
С уважением



Здравствуйте!

Если Вы подпишите дополнительное соглашение о переносе срока строительства, то Вы лишаетесь позже требовать с застройщика неустойку.
Если Вы не подпишите дополнительное соглашение, то правовых последствий для ваших прав не будет.
Мы в своей практике пошли по комплексному пути, который заключается в направлении письменного ответа застройщику на его предложение заключить дополнительное соглашение о переносе срока строительства. В данном ответе мы рассчитываем застройщику неустойку на срок переноса окончания строительства, поскольку Вы, если подпишите дополнительное соглашение её потеряете. И вносим застройщику встречное предложение - застройщик оплачивает нам неустойку за этот период, затем мы подписываем дополнительное соглашение. Практика показывает это предложение остаётся без ответа, но глупые предложения уже не поступают, поскольку это неплохой материал для дальнейших судебных тяжб.
Да!Действительно застройщик вправе переносить сроки неограниченное число раз.
 Но есть одно НО!Застройщик,то бишь ПТ должен меня предупредить письменно не позже чем за 2 месяца до самого переноса.
 А если меня о первом переносе предупредили за 20 дней, а второй раз за месяц.
То извините господа...
Я планирую волучить все пени, которые мне положены по моему договору и 214ФЗ
На ремонт хватит
хочу вас огорчить. По практике по Санкт-Петербургу размер пеней составляет от 10 000 до 500 000. Чаще всего размер пеней 30 000-50 000 рублей. Даже если вы предъявите в суд договор о съеме жилья и т.д, судья снизит размер пеней до указанного выше по ст.333 ГК.
Но если хотябы 100 человек по нашему дому подадут в суд и взыщут по 30 000. Это будет ПТ минут 3 миллиона и куча потраченного времени. Мы то каждый сходим в суд по 1-2 раза, а ПТ умножьте на 100!
комментарий юриста о последовательности подписания акта приемки и предъяления требования о неустойки:

1. Правильная последовательность действий
Необходимо взять в 2 -х экз. - акт приема-передачи (с печатями и подписями Застройщика) на ознакомление, так как в нем обязательно найдется пункт о том, что Вы никаких претензий не имеете. Следующий шаг - поход к юристу для анализа Вашего договора, подготовки мотивированного возражения на указанный пункт акта приема-передачи и подготовка текста искового заявления.
Судиться по неустойке и оформлять право собственности возможно параллельно, так как спора о праве собственности нет, квартиру в собственность Вы принимаете.
В любом случае, заявить о Ваших требованиях придется сразу, так как Вас попросят подписать документы, а в них - "коварный" пункт.
2. В суд представляется готовое исковое заявление с копиями по числу лиц, участвующих в деле. Кроме того, Вы должны представить доказательства досудебного порядка урегулирования спора (то есть почтовое уведомление или др.документы, подтверждающие вручение Застройщику Вашей претензии).
В моем договоре ограничения по сумме % нет.Как и в 214ФЗ-1/150 ставка рефинансирования.
Уверена ничего мне суд не снизит-основания нет. Получу свои 500 тыс и останусь довольна.
поторяюсь, суд имеет право снижать величину пеней и практика такова, что в большинстве случаев именно так и происходит. Я это не сам придумал. Щас консультируюсь с юристами. Хотя один из юристов мне сказал что бывает что присуждают хорошие пени, но я на это не рассчитываю, но подавать буду 100%
Дмитрий, суд должен руководствоваться моим договором и 214 Ф, на который через строчку идет ссылка.
Поэтому я уверена в том. что пени получу и пойду до конца.Опыт судебных тяжб со стороителями у меня есть.И он положительный
Не будем думать о плохом.Негатива и так много
по поводу письменного уведомления о переносе сроков, юрист говорит что ПТ обязан всех предупреждать, но ответственности за это нет. Поэтому так и получается что письма приходят далеко не всем.
а может кто вкурсе, как по инвест договору пени взыскать, не у всех же по 214ФЗ(
читайте информацию выше. Позже я выложу еще что мне юристы расскажут или напишут
Мариша, по нашему договору стоит ориентировочный срок сдачи...поэтому тут хоть судись, хоть ну судись...))
хочется верить в сказки))))))))))))

13.02.2012 я подал в ПТ претензию по поводу задержки строительства на 1 год (до июля 2012) с расчетом пени (1,2 млн руб), а в ответ на сегодня тишина. Мой опыт показывает - половину отдадут. Суд, кстати, "уважает" тех , кто заранее суетится, а если в процессе помянуть слово "кассация" - судья будет очень к вам благосклонен, кому хочется чтобы верхняя инстанция его поправляла, а вас он не знает - может за личиной приличного человека прячется монстр, готовый дойти до ЕСПЧ?

а у вас какой договор?
ДДУ, оплатил 100% осенью 2010.
Написал вам письмо в личку, посмотрите пожалуйста в своих входящих сообщениях.
Вы как муравьи...
а вы подписывали доп.соглашение?

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!