Жилой парк Врубелево

Неофициальная группа

Дольщики теперь будут жить по-новому или 14 правил новой жизни дольщиков

В середине августа 2011 года вступит в силу Федеральный закон, который абсолютно по-новому регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Закон призван защитить не только будущих дольщиков, но и уже обманутых.

В середине августа 2011 года вступит в силу Федеральный закон, который абсолютно по-новому регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Более того, данный закон призван защитить не только будущих дольщиков, но и уже обманутых: N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства". Об основных моментах нового закона, которые весьма полезно знать любому покупателю на первичном рынке недвижимости, рассказывает Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».


Первое. Теперь застройщиком считается любая компания, которая привлекала денежные средства дольщиков, даже если такая деятельность строительной компании не являлась законной, т.е. застройщик не обладал правами на земельный участок (собственность, аренда, субаренда), застройщик оформлял не договоры об участии в долевом строительстве, а любые другие договоры, в том числе предварительные, договоры уступки, инвестирования, совместной деятельности и т.п. Кроме того, теперь не имеет никакого значения, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (ранее это было обязательным).

Второе. Споры с дольщиками о признании права на квартиры в достроенном или недостроенном доме теперь будут рассматриваться исключительно в арбитражных судах в непосредственном процессе банкротства застройщика. Кроме того, судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту осуществления строительства и по месту нахождения большинства дольщиков.

Третье. К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и опосредованные участники строительства – участники инвестиционного контракта (соинвесторы), администрации и государственные и муниципальные органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства (в Москве – Мосгосстройнадзор, в Московской области – Министерство строительного комплекса).

Четвертое. Требовать получения квартир могут не только лица, заключившие договоры об участии в долевом строительстве, но и те, кто покупал квартиры, машиноместа и офисы на основании:
- договора купли-продажи жилого помещения;
- предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи иного помещения;
- договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
- договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
- выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
- внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
- заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Пятое. С момента начала процесса банкротства застройщика арбитражный суд обязан направлять определение о введении соответствующей процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с недвижимым имуществом застройщика – банкрота. Также арбитражный суд в процессе рассмотрения споров о признании права собственности за дольщиками на объекты недвижимости или о присуждении денежных средств вправе осуществить незыблемые гарантии для дольщиков в целях последующего исполнения такого решения, а именно накладывать запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка; запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Шестое. Арбитражные управляющие (представители застройщика в процессе банкротства) непосредственно обязаны разыскивать дольщиков с целью информирования их как о банкротстве застройщика, так и о правах дольщиков претендовать на денежные средства или объекты недвижимости.

Седьмое. Теперь только сам дольщик вправе выбирать, с какими требованиями он будет обращаться к застройщику – о получении в собственность объекта недвижимости (как достроенного, так и недостроенного) или денежных средств за него. При этом, что очень важно, дольщику присуждается не только та сумма, что он в свое время оплатил застройщику, а реальная стоимость жилого/нежилого помещения, на день предъявления своих требований. И, наоборот, если стоимость приобретаемого объекта недвижимости снизилась со временем, дольщику должны присудить не его рыночную стоимость, а оплаченную сумму. Все споры в отношении рыночной стоимости имущества разрешаются на основании отчетов независимых оценочных компаний, которые привлекаются в процессы в качестве экспертов.

Восьмое. Теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие на жилые и нежилые помещения (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).

Девятое. Дела о признании права за дольщиками на объекты недвижимости подлежат рассмотрению в срок до 3-х месяцев. Дольщики вольны предъявлять через арбитражный суд к застройщику следующие требования:
- о признании наличия или отсутствия права собственности, иного права или обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
- об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
- о сносе самовольной постройки;
- о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
- о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
- о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Десятое. Расчеты с дольщиками теперь будут выделены в отдельную, привилегированную – третью очередь, после расчетов с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению. Все иные кредиторы отодвигаются в четвертую очередь и вправе претендовать на получение присужденного им имущества только после удовлетворения требований дольщиков. Дольщики будут иметь право претендовать на возмещение в размере 25% (заложенного) и 85% (не заложенного) от стоимости реализованного имущества.

Одиннадцатое. Собрание участников строительства вправе принять решение о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним при условии создания дольщиками жилищно-строительного или потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив). При этом передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Двенадцатое. После передачи незавершенного строительством дома кооперативу, последнему переходят все права и обязанности по достройке дома, также в пользу кооператива регистрируются права на недострой и земельный участок под ним.

Тринадцатое. Если дом, в котором находятся квартиры дольщиков, достроен, судом разрешается вопрос о передаче таких квартир дольщикам на основании отчета оценщика и заключения арбитражного управляющего. Передача участникам строительства жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
2) застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
3) стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суд а внесены денежные средства;
4) имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
5) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
6) всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Четырнадцатое. И самое главное, положения нового закона, что данный нормативный акт имеет обратную силу и применим при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»

Интересная статья (для общего развития). Я надеюсь, что к нам она не будет иметь никакого отношения.
Тот кто надеятся обычно и пролетает, а надо просто готовиться, если ни чего  не делаете, и делать  не хотите, то кто Вам со стороны помогать то будет.
Вы Вадим так много всего тут понаписали. Вопрос ЗАЧЕМ? Вы купите себе права дольщика, потом пообщаемся... А мы может как-нибудь без вас решим свои проблемы.
Я уже дольщиком был, спасибо больше не надо, А Вы реально можете помочь застройщику, купите еще у него квартиру, Ведь больше ни кто покупать то не хочет.
вы не правы, я знаю людей, которые хотят купить, а вот застройщик им не продал. Более того, среди дольщиков есть люди, которые приобрели квартиру, когда все эти события уже имели место быть. Кстати, вы хотябы в курсе почему люди покупают квартиры во Врубелево? Поинтересуйтель ценами на данный момент и посчитайте что вы смодете купить в городе на эти деньги. А вы с долевки -то идите в другие клубы по интересам, вам здесь теперь делать нечего, не надо свои психологические проблемы после того как вы побывали в дольщиках транслировать на здоровых людей.
За 1200000 Можно купить квартиру под ключь 70 Квадратов. Уже с комуникациями, и с отделкой.(Сантехникой). На Московке за 950 000 можно купить,однокомнатную  новостройку под ключь со встроенной мебелью. Фирмы называть не буду, что бы это не была рекламой, эти цены есть в интернете.
Подскажите, где можно купить квартиру 70 квадратов за 1 200 000 под ключ, дом на Биофабрике 71 квадрат 2 090 000.
это бред, вы лукавите. Вряд ли вы настолько доверяете рекламе. Хотя квадратов эдак 25, наверное на московке и можно за миллион купить как вы пишите. А вы цены-то на врубелево посмотрели? заманчивое предложение 19-23 тыс за кв.м.? Вы, наверное, просто пожалели, что отказались от новостройки, взяли бэушную квартирку, вложили деньги в ремонт, а дом-то от этого новее не стал. Завидуете? Или может ваши соседи скоро заселяются, а вас сними нет? Или я ошибаюсь?
все это очень интересно и познавательно. Но какова Ваша цель, уважаемый Вадим Таранов. Или у Вас настолько развито человеколюбие? В любом случае спасибо. А квартиры во Врубелево купить есть желающие. У меня на работе двое коллег ждут когда г-н Дале будет готов обсуждать данный вопрос. И не надо рассуждать на тему что все сидят сложа лапки и чего то ждут. Первоночально я сама была настроена на судебные тяжбы с представлением наших интересов правоохранительными органами. Однако по мое мнение изменилось. Нужно выждать время и чуть подождать как будут развиваться события.
Просто добрый совет вашим коллегам, квартиру можно купить и сейчас, а когда  господин Дале и компания " НСТ" начнут из продавать они буду на 25-30% дороже
Я обращалась с эти вопросам к Дале. Он сказал что не готов пока рассматривать данный вопрос. Я тоже так думаю, что это до того момента когда будут цены выше. За совет спасибо. 
Не знаю кто рад что не будет заселения в один подъезд,а мне уже давно внапряг платить за сьемную квартир и переезжать с места на место!?  И почему так долго переделывают допсоглашения? Видимо дело не в ошибках?
А вы внимательно подсчитайте сколько будет стоит здесь плата за квартиру и рассудите здраво
Посчитала! В двушке около 6500.И это своя квартира.а в съемной гораздо больше оплата
Отопление 4700, вода-  из скважины ?, канализция из ямы? зависит от того сколько раз ее будут откачивать, думаете за это мало возьмут? А те неудобства с которыми вам пришлось бы столкнуться, стационарная котельная которая неизвестно и как будет работать, в 40 градусный мороз выйдет она из строя и что тогда? Я тоже живу на съемной кватире и плачу 9000, а квартира  вам бы только ее посмотреть, но вынуждена терпеть , потому что вселение в один подъезд это по стоимости будет тоже самое, только  плюс все невзгоды  Так что будем терпеть до весны, лишь бы не продлилось это все до осени.
Что слышно про допники?
Про доп. соглашения неслышно ничего отзовитесь кто, что знает, ведутся ли хоть какие - нибудь работы в микрорайоне или нет, Собрали собрание бдительность усыпили и хватит
Дале д.б. приехать сегодня с нашими допиками. Но не приехал, обещает быть на следующей недели.
Звонила сегодня Любе - Дале в Москве решает вопросы с финансированием стройки.Работы на доме не ведутся - нет денег.
Дорогие дольшики, может Вы знаете кого нибудь, кто жаждет купить квартирку однокомнатную во Врубелево, так мы с большим удовольствием её продадим! пишите
Езжу мимо стройки каждый день. Тишина и спокойствие царит в забытом богом месте. Грустноfrown
К концу 2012 года все равно достроят!
Откуда такие сведения?
Да оттуда, что конец октября, а ничего еще не сдвинулось с места, и 29 марта 2012 года это не реально, а конец 2012 года потому что  указ президента   достроить все объекты с привлечением средств дольщиков.
А случайно номер указа не знаете? хотелось бы почитать
Я бы сначала на Вашем месте убедился, что деньги действительно  пошли на объект, а потом что либо подписывал ( как говориться пи..., не мешки ворочать), Вы же собственно доп. соглашением разрешаете вообще не предпринимать какие либо действия со стороны застройщика. Это ему дает право на законных основании заморозить строительство на период действия дополнительного соглашения, так часто делают застройщики, что бы обезапасить себя от исков со стороны дольщиков. Заморозка строительства, по вашему району в данный момент выгодна, так как вкладывать надо огромные суммы, а отдачи наверное с такой репутацией Врубеля не будет, слишком много говорилось в прессе по этому микрорайону. Налог на землю застройщик, платит копеешный так как у нас установлена льготная ставка для строителей 0.025% от кадастровой стоимости, соответсвенно при отсрочки строительства, застройщик в целом ни чего не теряет. последнии пример Конева 6, после подписания дополнительного соглашения на третьи квартал 2012 года, большинством участников строительства, строика сразуже остановилаь, полностью. Теперь у застройщика по новому закону вообще есть возможность  сбросить строительство на плечи дольщиков, в виде кооператива,  где каждый строит за свой, читаите внимательно законы. Да и еще если Ваш застройщик, на сегодня не банкрот то это не означает что завтра, на него не будет поданозаявление на банкротство. Откровенно говоря я вообще не помню, что бы у нас в городе да и в области, кто то добровольно, начал строительство замороженного объекта, кроме Ясной Поляны, но там опять начинаются проблемы, а у Вас как проблемы были так и остались. Что бы знать, что деньги пошли их надо сначало увидеть, на банковских  счетах данной организации, и Вы это как дольщики потребовать можете. И мой Вам совет, "не копаите себе могилки собственными руками", надейтесь только на Бога и стараитесь ни кому не доверять, проверяите любую информацию, в том числе и мою, и тогда Вы будете мене уязвимы, со стороны застройщиков. Имеите в ввиду и различны ходы, Даже Вашим инициативщикам могут быть предложены варианты, для того что бы стимулировать остальных дольщиков, для действии которые выгодны Вашим застройщикам. Такое происходит постояннно. С Уважением негласный наблюдатель.)))
Уважаемые дольщики, особенно те, которые хотят отбратиться к Вадиму - безработному юристу, который подыскиват себе здесь клиентов. Если вы не в курсе всей цепочки событий, которая произошла за последний год с Врубелево, обратитесь к Евгению. Он много раз писал здесь свой телефон. И он даст вам подробную информацию по поводу того, почему со стройкой происходит то, что происходит. Не надо обращать внимание на праздные рассуждения постороннего человека. Почему Евгений - я объясню недавно присоединившимся. Мы с Евгением открыли эту тему в долевке, мы искали информацию и выкладывали её на сайте, мы призывали дольщиков регистрироваться на сайте и обмениваться информацией. Но сделано это было для конструктива, а не для того, чтобы кто-то здесь удовлетворял свои непонятные интересы, внося смуту.
А вам, Вадим, хочу сообщить, что допники не подписаны, а даже если кто-то из тех, кто сейчас здесь возмущается, и подписал их, никто не регистрировал их в юстиции, потому что Дале подписывает документы только тогда, когда на 100% уверен в возможности выполнения своих обязательств. Так что подать в суд за срыв сроков всё еще можно, не переживайте. Только вы, как юрист, должны знать, что процесс может длиться годами, компенцации ничтожны, даже если их присудят. А дом от этого не достроится.
Присоеденяюсь к сказанному Александрой. Более того имея большой опыт работы в службе судебных приставов хочу заметить: поверьте порой решения суда не исполнимы в виду отсутствия денежных средств на расчетном счете, отсутсвия каких либо средств, активов на баллансе должника и т.д. Тогда применима мера уголовной ответственности за неисполнение решения суда к руководителю отганизации-должника но... во-первых нужно доказать что действия руководителя носят противоправный характер, ну даже если он попадет под статью - отсидсит, выйдет а нам что с этого? Акт о невозможности взыскания. Вот и подумайте люди: есть ли смысл?
Все Вы говорите правильно, и что кидали подрядчиков, не Дале это действительно всем известно, однако если меняется инвестор, то зачастую уже не меняется сама репутация возводимого объекта. Поймите, в строительной отрасли кидают довольно часто, ни кто не даст гарантии, что и у нового инвестора начнутся такие проблемы. А вкладывать деньги в объект который уже по вложению уже должен быть сдан просто не совсем разумно. А инвестор всегда должен рассуждать разумно. Если бы объект был построен в 2008 году, он бы имел успех. Но сегодня очень много строек, и домов, где застройщики идут на существенное понижения цены, что бы реализовать квадратные метры. Живые деньги вот что самое главное на сегодня, а не возможная прибыль в будущем или упущенная выгода в прошлом . С кажем так, Врубелево в данный момент не конкурент в данном вопросе по отношению к другим стройкам, хотя бы тем, что стройтельство на других «хороших» объектах идет, а на Вашем объекте стоит. Инвестор строит не для того, что бы было, а для того что бы продать. Если я не ошибаюсь, то ранее переданная информаций дольщиков в одном из домов больше 50-ти человек для таких объектов, это очень мало. Т.е легенда а том, что на Врубелево расхватывают квартиры, мягко сказать преувиличена, а для инвестора скорость продаж, имеет основную роль. В Москве есть объекты которые стоят по десять лет, только потому что инвестор не хочет вкладывать деньги, и при этом идут стройки на других объектах. А если у инвестора плохо с деньгами (хотя, что это за инвестор такой?), где гарантии ,что они не продлятся ни год и не два и ни три?. На счет того, что мне действительно легко рассуждать, да мне легко, на меня не влияют эмоции, сомнения и страхи, которые очень просто использовать застройщикам. Мне со стороны видней и проще. А совет на счет того, что бы Вы обратились к юристу, а не к энтузизисту))), так он не бесплатный совет, Вы же юристу будите платить за консультацию))). А на счет службы судебных приставов тоже скажу, это абсолютная правда, я не одну копейку через службу судебных приставов не взыскал, я это делаю самостоятельно. Но вопрос не в том, что бы взыскивать копейки, а реально повлиять на застройщика. И у меня такое впечатление, что Вы реально не прочитали вышеупомянутый закон, потому что там все прописано, надо только Вам понят как его использовать в своих интересах. А Вы уперлись в глухую оборону и все, Вы же говорите, что суды идут годами, но извините Ваша переписка тоже идет годами, а толку ( это я на счет « моего трепа»). Вы что реально смогли сдвинуть за это время, да ни чего, только установили людей, которые попали в Вашу ситуацию. Вы не поняли самого главного, что за Вас ни кто Вашу проблему, ни какой инвестор не решит. По крайней мере в ближайшее года два. А если вы обращайтесь к юристам которые говорят, что «это суду идут годами, и смысла в этом нет», это извините что за юристы такие, либо беззубые, либо которые просто отказываются от работы, я таких называю «и сам не делаю и другим не советуют, потому что не знаю как это сделать,» им не хватает банального опыта. Потому что, реально этой проблема у нас всего около 5 лет. Вы пытаетесь договориться, а у Вас есть все сейчас возможности заставить застройщика, на это действительно может потребоваться от 6 до 8 месяцев. Но если Вы не будете предпринимать ни каких действий , то на это может потребоваться еще два года. А на счет того что я безработный, так приходите на библиотеку Пушкина 5 ноября в 14-00, и у видите сколько у меня работы.)))). Да и еще если инвестор начнет работать в ноябре, так он скоро наступит, и можно узнать, кто из на с балабол, готов рискнуть своей небольшой но светлой репутацией))
Уважаемые дольщики,есть предложение встретиться в субботу 3 декабря в 11,00,чтобы поделиться информацией по дому. Место встречи Маркса 36, зоомагазин "Будка"
Конечно, приеду
Я бы с радостью,но  буду на работе.sad

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!