ЖК на ул. Волжская - Кольцевая

Неофициальная группа

Банкротство застройщика и закон №210-Ф3 от 12.07.2011. Защита прав обманутых дольщиков.


Федеральный закон от 12.07.2011 N 210-ФЗ о защите прав дольщиков в банкротстве: Обзор особенностей.
В статье дается краткий обзор основных положений Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ. Рассмотрены новеллы законодательства о защите прав граждан - участников строительства, участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. Отмечены положительные элементы, связанные с расширением перечня договоров и иных способов привлечения средств в строительство, при которых граждане подпадают под защиту законом. Внимание уделено также вопросу преимущественного удовлетворения требований граждан - участников строительства (далее по тексту - дольщиков).

Детально описана процедура, предусмотренная законом, реализации прав дольщиков на достройку незавершенного строительством жилого дома посредством передачи дома созданному дольщиками кооперативу.

Отмечены имеющиеся ухудшения положений дольщиков в связи с принятием закона, в том числе отнесение бремени преимущественного удовлетворения залоговых кредиторов, к которым относятся кредитующие застройщика банки, а также ухудшение положения дольщиков в связи с узаконенной невозможностью признавать права собственности на доли или квартиры в незавершенном строительством жилом доме и не сохранение прав на жилые помещения при продаже дома в процессе банкротства.

Для ознакомления с вопросами банкротства застройщика Вы можете посмотреть следующие статьи Правового центра Олега Некрасова:

* Защита прав дольщиков в недостроенных домах
* Ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и банкротство застройщика: нормативное регулирование
* Верховный Суд РФ определил практику по правам дольщиков в незавершенных строительством жилых домах
* Банкротство: юридическая помощь в банкротных делах
* Проблемы судопроизводства в арбитражных судах, обусловленные недостатками Закона о банкротстве

Также ознакомьтесь с некоторыми материалами Правового центра Олега Некрасова по защите прав дольщиков при банкротствах застройщиков:

* О банкротстве застройщика жилого дома в Железнодорожном (Модерн-Индустрия)
* Дело 00-067. Признание прав дольщиков в достраиваемом жилом доме (Железнодорожный, Пионерская, 14/3)
* Обращение к вкладчикам группы "Социальная инициатива"
* Банкротство КТ "Социальная инициатива и К", ЗАО "Социальная инцииатива": О требованиях кредиторов
* Продлен срок конкурсного производства КТ "Социальная инициатива и компания

12 июля 2011 года Президентом подписан Федеральный Закон № 210-ФЗ о внесении изменений в Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. В соответствии со статьей 3 данный документ вступает в силу по истечении 30 дней после дня его официального опубликования[1].

В соответствии с принятым законом, ранее действующий Закон о банкротстве № 127-ФЗ[2] дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов.

Изменения в закон о банкротстве для дольщиков имеют революционный характер.

Какие проблемы решает закон и какие особенности правового положения дольщиков им устанавливаются?

Привлечение средств физических лиц для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время.

Число обманутых дольщиков в стране по состоянию на 2011 год колоссально. По официальным сведениям Министерства регионального развития России, которое составило единый всероссийский реестр обманутых дольщиков, итоговая цифра оказалась на треть выше прогнозов. Запросив из каждого субъекта адресный список проблемных объектов с точным числом заключенных договоров, Минрегион России вышел на показатель 80 тысяч обманутых дольщиков[3]. При этом надо отметить, что на уровне каждого субъекта свое определение этого термина, так же как и понятие "обманутого дольщика", свой перечень критериев для включения в региональный реестр и свои меры поддержки, - все эти показатели содержатся в разработанных и принятых законах субъектов РФ. Поэтому в ряде субъектов дольщики, годами не получающие жилье, могут быть не признаны обманутыми. В связи с этим оценки числа обманутых дольщиков разнятся. Так, по другим данным, оценка, по всей стране составляет более 150 тысяч обманутых дольщиков[4].
Защита прав дольщиков в Правовом центре

Более 100 споров с участием дольщиков находятся в текущем производстве Правового центра Олега Некрасова на 31 августа 2011 г.

Здесь можно получить наши советы для дольщиков >>

В апреле 2005 вступил в силу «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»[5]. Закон установил единственную допустимую форму договора о долевом участии в строительстве многоквартирных домов, направленную на защиту прав физических лиц от недобросовестных застройщиков.

Однако этот закон не предоставлял прав дольщикам требовать свои квартиры в незавершенном строительством доме в случае банкротства неудачливого застройщика. Квартиры лишь находились в залоге и подлежали реализации в процедуре конкурсного производства[6]. Участники долевого строительства признавались залогодержателями[7], и могли участвовать в деле о банкротстве в качестве залоговых кредиторов. При этом нормы закона распространялись лишь на тех покупателей, которые заключали договоры долевого участия по Закону № 214-ФЗ[8] и у которых земля находилась в залоге. Однако абсолютное большинство обманутых покупателей квартир (до 90%), дела которых рассматриваются в судах, приобретали их не по 214-му закону[9].

Председатель Правительства России, выступая на межрегиональной конференции в Брянске в марте 2011 года, дал поручение урегулировать проблему обманутых дольщиков: «Прошу руководителей регионов активнее включиться в эту работу, чтобы уже к 1 июля 2012 года мы решили проблемы подавляющего большинства обманутых дольщиков, а до конца будущего года полностью урегулировали эту тему»[10].

В новом законе № 210 – ФЗ новое урегулирование проблем обманутых дольщиков получило свою реализацию.

В соответствии с принятым законом, глава 9 Закона о банкротстве дополняется новым параграфом «Банкротство застройщиков», который устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекавших средства граждан для финансирования строительства многоквартирных домов. Основные моменты, меняющие сложившуюся годами структуру правоотношений между сторонами долевого строительства, следующие.

Защита всех категорий дольщиков.

Закон дает защиту практически всем категориям дольщиков, которые вложили деньги в строительство квартир. Арбитражный суд вправе признать наличие требования о передаче жилого помещения не только у дольщиков, заключивших договоры по Закону № 214-ФЗ, но и у граждан, которые внесли деньги по наиболее распространенным схемам привлечения средств в обход закона № 214-ФЗ:

* 1) заключение договора участия в долевом строительстве;
* 2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
* 3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
* 4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
* 5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
* 6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
* 7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
* 8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
* 9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Учитывая то, что лишь малая доля застройщиков работает по закону 214-ФЗ, распространение действия закона на дольщиков, которые внесли денежные схемы по вексельной схеме, схеме вклада в коммандитные товарищества, или схемах с предварительным договором выглядит действительно революционно.

Кроме того, позитивным видится узаконивание сложившейся в настоящее время практики судов общей юрисдикции и закрепление в возможности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве застройщиков путем признания сделок участников строительства с застройщиком и (или) иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными, т.е. прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения. Иными словами, речь идет о переквалификации различных видов теневых договоров в полноценные договоры о передаче жилого помещения.

Новые реестровые требования

Законом о банкротстве в редакции принятого закона № 210, введен новый реестр – реестр требований о передаче жилых помещений.

С момента вступления закона в силу, у дольщиков - участников строительства, появилось право выбора в заявлении различных видов требований к застройщику. Речь может идти:

* о требованиях по возврату денежных средств и убытков с правом на отказ от заключенного договора с застройщиков, а также денежных средств, уплаченных по недействительным договорам (денежные требования).
* о требованиях о передаче жилых помещений, т.е. требование на получение определенного объекта недвижимости (неденежное требование)

Проведем более детальный анализ каждого вида требований.

А. Денежные требования

При установлении денежного требования участника строительства учитываются не только суммы, оплаченные застройщику дольщиком, но и реальный ущерб, исчисляющийся с учетом рыночной стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, (стоимость определяется оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим согласно п.2 ст. 201.6 Закона о банкротстве в новой редакции).

Денежные требования могут быть следующими (пп.4 п.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве в новой редакции):

* о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
* о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
* о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
* о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

Б. Требования о передаче жилых помещений

В рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается уплаченная дольщиком сумма, стоимость непереданной дольщику квартиры, и сведения о жилом помещении (площадь, расположение или строительный номер, иные идентифицирующие признаки).
Как мы помогаем дольщикам

Внесли деньги в строительство жилья, но застройщик прекратил строить дом или банкротится?

Не можете сами защитить права на жильё?

У нас есть выверенные решения для каждой ситуации в долевом строительстве.

Вам нужно сообщить нам о сложившейся ситуации > здесь < , мы предложим решение для Вас.

При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, дольщику необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Дольщики, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы.

Этот момент настораживает, поскольку при такой трактовке именно уплаченная сумма, а не рыночная цена помещения, подлежащая передаче дольщику, может лечь в основу расчетов при передаче незавершенного дома кооперативу дольщиков для достройки и повлечь неблагоприятные последствия (необходимость доплаты при более чем 5% превышении стоимости передаваемого дома над суммой требований дольщиков). Однако, надеемся, суды создадут практику учета требований дольщиков, исходя из стоимости помещения, а не внесенной застройщику суммы.

Все требования, иски и споры о правах на любую недвижимость с участием застройщика с момента введения наблюдения подлежат рассмотрению только в арбитражном суде в рамках дела о банкротстве.

В эту категорию входят также иски о передаче жилья дольщикам, споры о правах на долю в незавершенном строительстве, а также споры о признании прав собственности на квартиры.

Это прямо следует из пункта 1 статьи 201.4 и статьи 201.8 Закона.

Следует отметить, что в такой ситуации становится еще меньше законных оснований для признания прав дольщиков на свои квартиры районными судами в процессе банкротства. Очевидно, новым законом не предусмотрено право арбитражного суда признавать право собственности дольщиков на квартиры в строящихся и незавершенных строительством домах. Законом предусмотрены иные механизмы – передача дома кооперативу дольщиков на достройку либо продажа объекта с распределением вырученных средств. Поэтому шансов на признание прав на квартиры в недострое в арбитражном суде практически нет.

Учитывая, что с начала 2011 года закрепилась судебная практика вынесения районными судами решений о признании за дольщиками прав на квартиры в незавершенных строительством жилых домах (см. подробнее здесь), такое установление является серьезным препятствием защиты прав граждан и юридически исключает возможность признания прав на незавершенные строительством объекты.

Изменение очередности удовлетворения требований кредиторов застройщика

Закон устанавливает преимущественное право граждан – участников строительства в очередности удовлетворения требований.

Согласно статье 201.9 Закона, расчеты с гражданами - дольщиками производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью, требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям. Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.

Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется тем, что как правило, большинство кредиторов застройщиков – именно граждане – дольщики, и денежных средств на всех дольщиков как правило, не хватает.

Кроме того, в порядке статьи 201.14 независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. При этом ни для кого не секрет, что многие застройщики, в том числе начинающие строительство по 214 закону, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. В этом случае банк-залогодержатель имеет практически равные с гражданами права, если дольщики заключили договоры по ФЗ № 214 и в силу статьи 13 Закона № 214 также имеют право залога. Если же граждане – участники строительства права залога не имеют, тогда банк – залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от продажи объекта направляется на погашение его требований, 25 % - на выплаты дольщикам.

Передача незавершенного строительством дома кооперативам дольщиков.

Закон предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Введение возможности перевода земельного участка (или права на земельный участок) и объекта незавершенного строительства в судебном порядке из собственности застройщика в общедолевую собственность участников долевого строительства с передачей функции застройщика создаваемому ими товариществу собственников жилья, жилищному строительному или иному специализированному потребительскому кооперативу было предусмотрено пунктом 1.5.1 утвержденного плана действий по реализации программы антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год[11].

Объект незавершенного строительства не может быть передан в ходе процедуры наблюдения. Статья 201.10 Закона устанавливает, что только в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче стройки в кооператив.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

* 1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
* 2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
* 3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Арбитражный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

Кроме того, к собранию участников строительства арбитражный управляющий представляет заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

После принятия решения собранием, согласно статье 201.20 закона, вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:

* 1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей;
* 2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой передачи, предусмотренных настоящей статьей.

Если суд принимает положительное определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Если стоимость переданного имущества не полностью покрывает требования, то требования в соответствующей части преобразовываются в денежные требования.

В случае вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства решение о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива прекращает свое действие, внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

Об условиях передачи незавершенного строительства кооперативу

Закон устанавливает жесткие условия для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

Для передачи должны одновременно быть соблюдены следующие условия:

* 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
* 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
* 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
* 4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных законом). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
* 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
* 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
* 7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Первое условие, справедливое по формулировке, имеет одну грань, которая может негативно обернуться для дольщиков. В реестр требований о передаче жилых помещений (статья 201.7) включаются два вида сумм - суммы, уплаченные участниками строительства по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях кредиторов), а также суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры). В данной же норме не указано, о каком размере требований идет речь. Если Застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу дольщиков. В этом случае, чтобы получить дом для достройки необходимо будет либо заручиться согласием остальных кредиторов, либо доплатить разницу.

Аналогичная ситуация по доплатам предусмотрена вторым и третьим условиями. В данном случае речь идет о том, что кредиторы, которые имеют права залога на объект, незавершенный строительством, и не являются участниками строительства - в большинстве случае банки, которые кредитовали застройщика.

В соответствии с этой нормой, если у застройщика имеются банки- залогодержатели, которые не согласны с передачей дома кооперативу, их требования ложатся на плечи кооператива и должны быть погашены до передачи недостроя .

Поэтому если у граждан – дольщиков возникнет желание взять достройку дома на свои плечи, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого законодатель дает шанс дольщикам достроить свой дом за новые собственные вложения денежных средств.

Такое положение по существу создает преимущество банкам перед иными дольщиками, в том числе гражданами – залогодержателями по 214 закону, поскольку до получения имущества они обязаны будут обеспечить погашения банковских кредитов застройщика. Иными словами, банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как дом будет передан кооперативу дольщиков для дальнейшей достройки их собственными средствами. Причём, это удовлетворение опустошит карманы дольщиков на весьма приличные суммы возвращаемого за застройщика кредита с процентами и неустойками.

Пятое условие по существу содержит требование государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенное строительство, что зависит исключительно от воли арбитражного управляющего, либо должника. Лишь в случае, если договоры заключены на основании закона № 214, в соответствии с пунктом 5 статьи 13 этого закона, при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Таким образом, на дольщиков, желающих получить объект для достройки в созданный ими кооператив, возлагаются весьма существенные обязательства.

Следует отметить, что в закону нет ни одной формулировки обязывающей дольщиков что-либо сделать. Юридическая изысканность в законе нашла своё воплощение в полной мере - по тексту упоминаются исключительно права дольщиков и кооперативов дольщиков, но при определенных, практически невыполнимых во многих случаях, условиях.

Если недострой не передан дольщикам…

Как установила статья 201.13 закона, в случае, если в течение двух месяцев собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет дольщикам предложения перевести свои требования в статус денежных. На это дольщикам дается один месяц с момента получения уведомления управляющего.
Возьмите на заметку!

Наши телефоны:
+7 (495) 505-46-56 begin_of_the_skype_highlighting +7 (495) 505-46-56 end_of_the_skype_highlighting
+7 (495) 504-65-34 begin_of_the_skype_highlighting +7 (495) 504-65-34 end_of_the_skype_highlighting

E-mail - vopros@nm.ru

Задать вопрос - здесь

Последствий не перевода требований о предоставлении квартир в денежные требования закон не детализирует, порядка погашений требований дольщиков о передаче квартир также не указывает. Поэтому можно говорить о применении общих норм к этому случаю после банкротства все требования считаются погашенными, а квартиры гражданам не передаются.

К сожалению, редакция опубликованного закона существенно отличается от первоначальной редакции. К моменту принятия закона из него было изъято положение о том, что при продаже незавершенного строительством многоквартирного дома, права дольщиков, внесенных в реестр о передаче квартир, сохранялись. Как предполагалось, существенным условием договора купли-продажи имущества и имущественных прав должника в процессе банкротства, должно было быть обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передаче жилых помещений участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Этого нет в итоговой редакции закона. Принятый закон прав на получение квартир после завершения банкротства застройщика за гражданами не закрепляет и гарантирует получение квартир в недостроенном доме только упомянутым выше способом посредством уступки кооперативу с целым списком условий, которые фактически можно назвать препятствиями.

Более того, урезанием норм о передаче дома новому застройщику с дольщиками размывается сама идея составления и ведения реестра дольщиков, претендующих на квартиры. Суть этого реестра становится формальной, он остается нужен лишь для случая создания кооператива для достройки своими средствами, механизма погашения требований по нему не прописано. Отработка судебной практикой ситуации, если гражданин не пожелает переводить свои требования о предоставлении жилья в денежные требования, то он потеряет всё и ничего не получит в результате банкротства, является весьма правдоподобным ожиданием и соответствует смыслу закона в принятой редакции.

Если посмотреть открытыми глазами на сложившуюся практику банкротств застройщиков, то изъятие из закона положений о сохранении за дольщиками прав на квартиры после банкротства застройщика размыло идею защиты прав дольщиков.

Положение дольщиков в сфере закрепления прав на имущество существенно ухудшилось по сравнению с существующим до принятия закона порядком, когда районные суды признавали за гражданами права на доли или квартиры в доме и это право сохранялось за ними после банкротства застройщика.

О вступлении в силу закона, о сроках предъявления требований в реестр требований и о решениях судов о правах на квартиры (доли).

После принятия закона у многих дольщиков возникает вопрос - насколько он применим к их делу?

Этот вопрос регламентирует статья 3 принятого закона. Часть третья данной статьи устанавливает, что положения закона применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего закона. Кроме того, часть четвертая статьи 3 закона устанавливает, что нововведения в закон о банкротстве (то есть всё вышеизложенное), применяются арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Таким образом, если даже на день вступления в силу принятого закона, производство по делу о банкротстве уже возбуждено, введены процедуры наблюдения, внешнего управления или конкурсного производства и еще не начались расчеты с кредиторами третьей очереди по реестру требований, то закон применяется к такой процедуре банкротства со всеми вытекающими последствиями. Если расчеты с кредиторами третьей очереди начались (при этом не имеет правового значения размер погашенных требований), то закон не применяется.

Закон опубликован в следующих официальных изданиях: "Парламентская газета", N 34, 15-21.07.2011, "Российская газета", N 153, 15.07.2011 и в соответствии со статьей 3 вступает в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования.

В делах о банкротстве, производство по которым возбуждено до дня вступления в силу закона установлен срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства - по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Особое внимание необходимо обратить на эти сроки - они указаны не месяцами, а днями. Учитывая, что июль и август 2011 года вместе составляют 62 дня, а не шестьдесят, необходимо учитывать эти аспекты в планировании своих действий и если необходимо, то заблаговременно направить требования о передаче жилых помещений или требования кредиторов в арбитражный суд.

Законом не оговорено, как быть в ситуации, когда дольщики до вступления в силу закона признали в судебном порядке право собственности в своих домах, а застройщик находится в одной из процедур банкротства. В любом случае, введение этого закона не является основанием для пересмотра таких решений судов по вновь открывшимся обстоятельствам, или их отмены в порядке проверки решений на законность в вышестоящих инстанциях. Однако если решения судов будут приняты после вступления закона в силу, то возникает серьезный вопрос об их соответствии пункту 1 статьи 201.4 и статье 201.8 Закона. Поэтому у дольщиков до вступления в силу закона еще имеются шансы признать свои права собственности на объекты (квартиры, доли), которые после вступления в силу решения суда не являются имуществом должника - застройщика и подлежат исключению из конкурсной массы в любом случае.

О действиях юристов Правового центра в связи с принятием закона

В производстве Правового центра Олега Некрасова находится несколько сотен дел обманутых дольщиков. Мы каждый день участвуем в нескольких судебных заседаниях по защите прав граждан - участников строительства. В связи с принятием закона, юристы Правового центра произвели оценку возможностей защиты прав доверителей в соответствии с новым законом по каждому случаю банкротства застройщиков. К моменту вступления в силу закона Правовым центром Олега Некрасова запланированы соответствующие действия юристов по защите прав доверителей и законных.

В случае, если Вам необходима помощь в защите Ваших прав как участника строительства с учетом новых требований законодательства о банкротстве застройщиков, позвоните нам по телефону: +7 (495) 505-46-56 begin_of_the_skype_highlighting +7 (495) 505-46-56 end_of_the_skype_highlighting или напишите юристу о возникшем деле.
К этому тексту пока нет ни одного комментария.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!