Жилой комплекс ЖСК Олимп

Неофициальная группа

Покупка у дольщика (субподрядчика)

Сейчас часто застройщик с субподрядчиком расплачивается бартером. Это выгодно всем им по большому счету. А чтобы субподрядчик смог квартиру продать, ему делают скидку в 10-15%.

При нормальной застройке и сдаче дома, а также взаиморасчете субподрядчик-застройщик, ничего страшного в покупке через субподрядчика нет.

Вместе с субподрядчиком (дольщиком) идете к застройщику, он показывает финансовую справку (или акт взаиморасчета), что за эту квартиру он свою работу полностью выполнил.
Вам печатают предварительный договор (и иногда договор переуступки), субподрядчик пишет расписку, что деньги получены. В самом предварительном договоре может стоять сумма не на 10% меньше, а исходная (по которой застройщик продает). Это нормально.
То есть все документы делаются только у застройщика [иначе может быть vdolevke.ru/objects/4179/13343.html#cmt - так (marika5) или даже vdolevke.ru/objects/4151/12792.html#cmt - так (apzoom)]. В итоге в их базе договоров в компе и шахматке (на распечатанном списке с квартирами помечают карандашом фамилию и номер договора) будет не субподрядчик, а вы. Как зайдете в комм.отдел, сразу налево. 
Я первоначально через друзей нашел субподрядчика, но как раз тогда у СОЖС закончились квартиры в 1 очер. Не найдя других знакомых, купил в СОЖС. Позднее ему стали давать только во 2 очер (которую сейчас сделали 1 очер., но сдается не в июне, а в сентябре-декабре, однако строится в теплое время года, а не в морозы). 

Подводные камни:
1. Надо смотреть, на кого зарегистрирован исходный предварительный договор - на юрлицо или физлицо. Если на юрлицо, надо убедиться, что человек имеет право распоряжения будущей квартирой (имеет право ставить подпись на договоре), а само юрлицо не признано банкротом. Обычно оформляют на физлицо, здесь право продать есть практически всегда. Далее подразумевается, что продает физ.лицо.

2. На заключение предварительного договора согласия супруга не нужно. Если же у субподрядчика уже заключен основной договор (договор долевого участия)
- на дом, который построен и отделывается сейчас (1 очер.) уже они скоро начнут заключать
- на дом, который начали строить (бывшая 2 очер.) будут заключать в сентябре
- на дом, который недавно сдали, сейчас уже заключают
То необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу, в том числе бывшего, если на момент регистрации договора долевого участия в регпалате, они были еще женаты.

3. Хорошо бы проверить, не состоит ли на учете в ПНД (псих. невро диспансере) субподрядчик. Если состоит, он (или его родные) может опротестовать сделку.

4. Вступительный взнос в ТСЖ 1-3% от стоимости договора. Надо будет заплатить после регистрации собственности. Это максимум 27 тыс. за однушку.

5. У СОЖС цена кв. метр неизменная. Не важно, что в одном договоре она будет 22 тыс, а в другом 23 тыс. Право преимущественной покупки нужно только при двойных перепродажах ))), но там важно еще и то, что первые в квартиру попадете и первые в регпалате заключите договор долевого участия. Тогда второй такой же ДДУ не пройдет регистрацию. Пока второй покупатель поймет, что случилось и в суд обратится, пройдет время. И вот если окажется, что все-таки ваш договор изначально составлен без нарушений, но не на ту квартиру, то неважно ни время его заключения, ни то, что в квратире уже живете - второй покупатель получает шанс на квартиру. Но если вы успели получить право сообственности, то сделать это будет практически невозможно. То есть после регистрации ДДУ надо сразу регить собственность, делать ремонт и жить там. Тогда даже если предварительный у вас зарегистрирован позже, можно отбрехаться и остаться с квартирой. А если раньше - то второй претендент не будет иметь шансов. Но нафига СОЖС делать двойные продажи. Только из-за грубой ошибки отдела продаж или при подготовке документов в регпалату. Такого ни разу не было. Откат права требования у субподрядчика-однодневки был, но решился в пользу конечного покупателя (через 3 года). То есть при покупке через субподрядчика риск конечно есть, но риск данного звена отсутсвует, если субподрядчик не фирма-однодневка.

6. При ошибке в первоначальном договоре или договоре после уступки могут быть ошибки. В этом случае надо в 50% искать того субподрядчика. То есть снова приходим к выводу, что это не должна быть фирма-однодневка.

Интересно,какие штрафные санкции налагаются за просрочку ?

По ставке рефинансирования с момента просрочки. В некоторых случаях - двойная ставка. По сути суды не назначают слишком большую сумму. Тысяч 30 рублей. Если судится, то лучше это делать после получения свидетельства и ключей.
"Вступительный взнос в ТСЖ 1-3% от стоимости договора. Надо будет заплатить после регистрации собственности." Объясните кто нибудь правовой аспект этого платежа ? Зачем его платить и на какие нужды он идет ? Покупаю квартиру напрямую от застройщика СОЖС. ! 
Правовой аспект - запись об этом в договоре долевого участия. ее же вставляют в договор уступки. в предварительном договоре ее нет, но есть условие, что вы ознакомились с договором долевки. не знакомились?догадайтесь, кто виноват.
Юридически СОЖС не "застройщик" , а "дольщик" ЖСК "Олимп". Поэтому Вы покупаете квартиру у СОЖС по переуступке права долевого участия в ЖСК.  3% вероятно пойдут на первоначальное "обживание" домов.
Объясняют, что 1% -вступительный, +2% хоз нужды .
А что будет если я откажусь платить эти "вступительные"?
Будете судиться скорее всего. И скорее всего выиграете (люди рассказывали, что удавалось), если в предварительном договоре не написано об уплате дополнительных денег или других пунктов и ссылок на основной договор, где об этом информация есть (сейчас может что и пишут, раньше не было). Однако, пока будете судиться, ни прописаться, ни зарегистрировать собственность не сможете. Зато сможете принять по акту. Тем не менее суд затормозит все минимум на 3 месяца, возниктнет новый спор -- кто должен платить за все это время с момента сдачи дома до вашего фактического въезда в квартиру квартплату. А она будет: за тепло, за обслуживание и т.п. Правильный ответ - будете платить с момента подписания акта приема-передачи. Если не подпишете - не  будете. Но по закону такие акты должны быть подписаны не более чем в 2 месяца после сдачи дома в эксплуатацию и в долевки можут быть пункт о том, что квартира считается принятой автоматически по прошествию 2-х месяцев.
Так что те 25-48 тысяч вступительного взноса можно и не отбить в итоге.
Да и у них вдобавок предлог появится для оправдания своих просрочек и затяжек по  срокам. Думаю лучше оплатить .

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!