Дом в 12-й Суворовский переулок

Неофициальная группа

статья из газеты "Курск" от 6.07.11

Долевое строительство: дома придется достраивать самим?
Автор: Надежда СУРГИНА (06.07.2011 №27)


Недостроенные высотки с черными проемами вместо окон и дверей, брошенные на неопределенный срок фирмами-застройщиками… Эти здания - свидетельство не просто рухнувших надежд многих людей. За ними - огромные суммы, которые были взяты в кредит, а также продолжающаяся бесприютность тех, кто вынужден жить на съемных квартирах. Лазейками в Федеральном законе № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", призванном упростить отношения застройщика и дольщика, а также поголовной юридической и финансовой безграмотностью бывших советских людей воспользовались многие мошенники. В результате люди, лишенные всего, выходили на улицы, объявляли голодовки. Даже создали свой сайт "Однодольщики.ру", где сами консультировали попавших в аналогичную ситуацию.
В июне прошлого года в ФЗ № 214 были внесены некоторые изменения, позволившие, например, признавать законность договоров долевого участия, даже если они были составлены с нарушениями. Но сами "серые схемы", используемые нечистыми на руку застройщиками, вне закона не оказались.
Вот вам и "славяне"
По словам Романа Филатова, председателя комитета строительства и архитектуры Курской области, в настоящее время в Курске есть два проблемных объекта, для строительства которых привлечение средств граждан проводилось ООО "Компания "Славяне" в соответствии с ФЗ № 214: девятиэтажный дом по 12-му Суворовскому переулку и спорткомплекс на улице Карла Маркса.
Сегодня с официального сайта компании исчезло всякое упоминание об этих объектах - не хотят, видимо, портить имидж. Между тем проверка областного комитета строительства и архитектуры показала в действиях руководства ООО "Компания "Славяне" признаки состава преступления: более 36 миллионов рублей нецелевого использования, все материалы направлены в Следственное управление при УВД по Курской области.
О том, как дольщики продолжают бороться за свои квартиры, рассказал представитель инициативной группы Сергей ЛУНЕВ:
- Сначала мы изъяли дом из конкурсной массы, получив право собственности: 70 процентов дольщиков уже выиграли суды, остальные дела рассматриваются. Кроме того, 82 квартиры в этом доме принадлежат по госконтракту ГУ "Центр заказчика-застройщика МВД России" . Их право собственности также суд пока не признал. Сейчас с ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" заключены договоры на изготовление кадастровых паспортов на квартиры в недостроенном доме. Мы добивались этого полтора месяца, ведь в области такая процедура проводится впервые. МВД готово (в случае получения статуса собственника) финансировать достройку на 50 процентов от необходимой стоимости. Что касается остальной суммы (как минимум 35-40 миллионов рублей), то с дольщиков собрать ее проблематично: люди продавали квартиры, дома, брали кредиты, которые до сих пор выплачивают. Городские власти только устно пообещали подвести все инженерные сети в дом за счет бюджета, но пока, насколько нам известно, средства под это не предусмотрены.
Нет пока и нового инвестора-застройщика, который пожелал бы взять на себя выполнение обязательств компании "Славяне", хотя, по словам Сергея Лунева, в правительстве области обещали предоставить ему привлекательные условия, например, выделить земельный участок под другое строительство без аукциона, некоторые налоговые льготы.
Просто обманутые
История соинвесторов девятиэтажки на улице Мира в Железногорске еще более неоднозначная. В 2003 году ООО "Кобальт", у которого, как выяснилось позже, и земельный участок под застройку не был оформлен, пообещало обеспечить крышей над головой около 170 человек. Учредителем выступили члены Железногорской общественной организации инвалидов войны, военных конфликтов и ветеранов Афганистана, среди которых был и московский генерал, решивший, видимо, сыграть на патриотических чувствах - мол, как афганец, герой, смотревший смерти в глаза, может обмануть? Да и заявили они о доме как о социальном жилье: в основном однокомнатные квартиры, стоимость одного квадратного метра - шесть с половиной тысяч рублей. К слову, в то время в Железногорске цена варьировалась от 7200 до 7500 рублей, но странная дешевизна покупателей мифических квартир не насторожила. Стройка тянулась пять лет, но дом № 31 так и остался на уровне семи с половиной этажей. А самих вкладчиков суд отказался признавать дольщиками, объяснив это тем, что разрешение на строительство ООО "Кобальт" получило до вступления в силу закона № 214, поэтому все сделки с ним регулируются другим законом - "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
- В мае 2006 года мы обратились в районную прокуратуру, следствие тянулось больше года, - рассказывают люди. - Но уголовное дело было прекращено в связи с отсутствием признаков преступления. Мы вложили 57 миллионов, а потрачено только 34! В компании объяснили, что 10 миллионов направили на достройку другого, ранее начатого дома, а ведь это незаконно! И куда исчезли деньги тех людей?
В прошлом году участники строительства вышли из состава кредиторов, отказавшись от имущественных претензий к "Кобальту", и создали некоммерческое партнерство "Объединение дольщиков "Железногорск 31". Сегодня 155 человек уже оформили право на долю в незавершенном строительством объекте. Если они все еще мечтают стать обладателями квартир, то могут самостоятельно продолжить стройку, не дожидаясь, когда появится покупатель проблемного дома. В этом случае им предстоит добавить немалые суммы: по восемь с половиной тысяч рублей за квадратный метр. По сравнению с сегодняшними ценами на рынке жилья (27,6 тысячи) это немного, даже если прибавить к ним уже вложенные. Только вот взять их, по словам людей, многим неоткуда.
Ждем 2012 года
В марте этого года премьер-министр Владимир Путин поставил перед Правительством РФ задачу до конца 2012 года "закрыть проблему обманутых дольщиков". В Минрегионразвития РФ был сформирован всероссийский реестр на основе поадресного списка проблемных объектов. В нем более 80 тысяч человек и 897 объектов. Совсем недавно Госдума приняла во втором и третьем чтениях поправки к закону "О несостоятельности (банкротстве)". Ими предусматривается установить право преимущественного погашения требований дольщиков по отношению к требованиям других кредиторов (в настоящее время граждане стоят лишь в конце очереди на возврат своих средств). Поправки будут также защищать интересы дольщиков, вне зависимости от вида заключенного договора. В случае продажи имущества застройщика должна быть проведена его независимая оценка, отчет о ней подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организацией оценщиков и направляется в региональный исполнительный орган государственной власти по контролю и надзору в области долевого строительства (в Курской области это комитет строительства и архитектуры).
Поднаторевшие в юридических вопросах дольщики, в свою очередь, предлагают следующее: поскольку средства граждан, вложенные в строящееся жилье на долевых условиях, являются таким же сектором финансового рынка, как и другие инвестиции в финансовые активы и оформленные на их базе документы, то и государство должно защищать дольщиков так же, через свои механизмы. Например, требования к достаточности собственного капитала, государственная аттестация руководителей и специалистов, обязательное лицензирование, наличие внутреннего аудита и контроля, обеспечивать хранение средств, полученных от дольщиков, на отдельном банковском счете и другое - все то, что сейчас Федеральная служба по финансовым рынкам делает в отношении участников финансовых рынков.
При правительстве Курской области создана рабочая группа по решению проблем обманутых участников долевого строительства под руководством заместителя председателя правительства Сергея Дюмина. В плане-графике окончания строительства, направленном в Минрегионразвития, значатся два объекта компании "Славяне" и написано лаконично: "Правительством Курской области рассматривается вопрос о привлечении нового инвестора для завершения строительства при условии полного расчета с дольщиками". Сроки завершения - второй и четвертый квартал 2012 года. Однако все не так просто. По словам Михаила Ануфриева, начальника отдела контроля и надзора долевого строительства областного комитета строительства и архитектуры, решения комиссии никакой законодательной силы не имеют, а носят рекомендательный характер. У "уполномоченного органа" - комитета - функции только надзорные. "Можем проверить деятельность компании, найти нарушения, - говорит Михаил Викторович, - но наказать руководителей, вмешаться в процедуру банкротства, объяснять дольщикам, правильно составлен договор или нет, - не в нашей компетенции. Уже давно мы живем по рыночным законам, и, заключая финансовые сделки, каждый должен позаботиться о своей безопасности сам. Почему железногорцы несли "Кобальту" миллионы, если у него даже земли не было? Почему, вкладывая такие средства, никто не заплатил 300-400 рублей юристу, чтобы он оценил договор, проверил всю документацию компании, просчитал риски? Они теперь требуют, чтобы исполнительная власть помогла им средствами областного бюджета, а это нецелевое расходование. Им и так понизили аренду земли - до 700 рублей в год, а те, кто получил право на долю, могут ее зарегистрировать в юстиции, а потом продавать, дарить, выставить на аукцион и так далее, чтобы вернуть хоть часть средств. Из всех железногорских дольщиков только одна пожилая женщина действительно оказалась без крыши над головой, но и то ей помогли местные власти и дали комнату в общежитии. У остальных есть свое жилье, эти квартиры они покупали своим детям на будущее, и спешить с покупкой, гнаться за дешевизной не было причин".
С этим трудно не согласиться, но есть не только формальная область отношений, но и человеческая. Обманутых, доверчивых или жадных, их по-разному называют, в постперестроечное время оказалось немало. Многие тысячи людей на себе испытали, что ломка сознания ломает и судьбы.
За и против
Конечно, утверждать, что весь рынок долевого строительства - сплошное беззаконие, нельзя. Плюсы для тех, кто не может купить жилье сразу, очевидны, поэтому они и выбирают этот вариант. Во-первых, более низкая цена за один квадратный метр, во-вторых, оплата в рассрочку. Кроме этого, у дольщика есть возможность обсудить возможные варианты планировки квартиры с учетом собственных предпочтений.
Но, как у всякой коммерческой сделки, здесь есть финансовые риски. Один из наиболее безобидных недостатков - ожидание. Нормативные сроки строительства многоэтажных домов - от двух до четырех лет, однако в реальности ждать приходится гораздо дольше.
Важнее другое. Как показала практика, недобросовестные застройщики предлагали подписывать документы с различными посредниками (создаваемыми самим же застройщиком), покупать векселя, подписывать договоры займа и тому подобное. Во-первых, в большинстве таких схем деньги за квартиру формально не вносятся (покупается вексель, дается заем, вносится обеспечительный платеж), а раз так, неустойку и убытки взыскивать сложно. Во-вторых, раньше дольщики, обратившиеся в суд, зачастую получали решение о том, что их договор является недействительным, так как не соответствует закону № 214.
Совет специалиста
Сможете ли вы ответить на вопросы: что такое разрешительные документы? Заключен ли ваш договор о долевом участии в рамках закона? Оформлен ли инвестиционный контракт на строительство данного объекта в соответствии с федеральным законом и законом субъекта Федерации? Отражены ли существенные условия в вашем договоре? Если затрудняетесь с ответом да еще и не берете с собой при ознакомлении с договором грамотного юриста, считайте, что вы просто так отдали свои деньги чужому дяде.
- Если дом уже практически построен, но в отношении застройщика начата процедура банкротства, то дольщик может обращаться в суд с требованием признания права собственности на конкретную квартиру или помещение, предусмотренное в договоре, - говорит Роман Филатов. - Если объект не завершен, необходимо уточнить, зарегистрирован ли он в Росреестре. Если дом не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, суд откажет в иске. Тогда вы можете попытаться потребовать долю в виде помещения, определенного в договоре с застройщиком.

Какая такая " ЖАДНОСТЬ " ???!!! Если человек покупает жилье своему РЕБЕНКУ?!! Может быть надо жить по законам "СОВДЕПИИ" - когда ТРИ поколения ютились в двухкомнатной "хрущебе"?! ЭТО ВЫ,уважаемый А В Т О Р считаете н о р м о й ,а все остальное - ЖАДНОСТЬЮ и АЛЧНОСТЬЮ?!
что-то журналистка придумала: -"Нет пока и нового инвестора-застройщика, который пожелал бы взять на себя выполнение обязательств компании "Славяне", хотя, по словам Сергея Лунева, в правительстве области обещали предоставить ему привлекательные условия, например, выделить земельный участок под другое строительство без аукциона, некоторые налоговые льготы." - этого я ей не говорил. И вообще статья получилась не в ту сторону развернутой. Должна была нас поддержать, а получились - САМИ ВИНОВАТЫ! 
                        Сергей, это же мы уже проходили! Вспомни телевидение "Курск", "Такт", тоже самое. Никто не хочет идти наперекор власти. И НТВ молчит.
Может в правительство РФ написать

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!