Жилой комплекс Зеленый остров

Неофициальная группа

Обмер БТИ и доплата "Зеленому Острову"

Добрый день!
Вопрос дольщикам - те кто уже с этим сталкивался или знает:
БТИ намерила большую площадь чем по договору, мне сообщили что необходимо произвести доплату, но в связи с тем что 3-й корпус сдачу задержали на 3 месяца - можно каким-то образом решить вопрос об отказе от претензий по неустойке - взамен на взаимозачет этой самой неустойки на "лишние" квадратные метры и какова процедура??? Либо нужно будет сначала доплатить - а потом выставлять претензию о переносе срока сдачи дома?
на какие моменты нужно обратить внимание при подписании Акта приема квартиры,чаще всего попадающиеся косяки по нашему району, есть у кого реально исправленные косяки в квартирах по претензионным письмам???
У меня такой же вопрос.  Тоже по 3 корпусу. Выставили счёт на 85 тысяч. При этом от БТИ бумаги, подтверждающей метраж квартиры - нет.  Откуда появились лишние метры - непонятно. У кого была такая практика - ответьте, пожалуйста.
Есть ли примеры выигранных у ЗО споров о лишнем метраже?
Поднимал судебную практику по аналогичным вопросам в Консультанте Плюс. Так вот там есть четкий ответ, что обмер в новостройке делается с целью ценообразования, а порядок обмера от минэкономразвития регулирует замеры для других целей их использования. Поэтому замер в новостройке без штукатурки вполне законен, увы.
Однако, в таком случае прослеживается другой факт. Замеры БТИ практически (за небольшой совсем погрешностью) совпадают с кладочным планом. Т.е. на момент подписания вами договора кладочный план уже существовал, и было известно, что дом будет без штукатурки. Однако в договоре приведены другие площади помещений, нежели те, которые можно рассчитать по кладочному плану. Анализ говорит о том, что площади указывались с учетом штукатурки, о чем покупателям не доводилось. Таким образом на лицо исскуственное занижение площади с целью занижения стоимости квартиры и введение в заблуждение покупателей. Можно смело отказываться от доплаты, ссылаясь на то, что обмер совпадает со строительными размерами, изначально представленными в проектно-строительной документации и известными еще до заключения договоров с покупателями. Стоит написать коллективную жалобу в роспотребнадзор и в прокуратуру, со ссылкой на Закон о защите прав потребителей (не предоставление потребителю достоверной информации) и Закон о конкуренции (форма недобросовестной конкуренции), кроме того, статья 7 Федерального закона «О рекламе», конкретизирующая действия, относящиеся к недостоверной рекламе.

П.С. договор по всем признакам составлялся по отделочному плану. В отделочных планах указаны не строительные размеры, а планируемые площади помещений с учетом отделки, и закладывались с учетом 2-х сантиметровой штукатурки. По первым (1-4) корпусам в отделочном плане было четко указано, что все поверхности должны быть оштукатурены (Перед началом отделочных работ стены всех помещений оштукатурить и выровнять) . Однако по новым корпусам застройщик изменил фразу (Перед началом отделочных работ стены всех помещений ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ оштукатурить, ПОТОЛКИ выровнять. Оштукатуривание стен и финишная отделка помещений квартир проектом не предусмотрены и не учитывались) При этом пересчитать площади по строительным размера без штукатурки из кладочного плана в отделочном плане они не удосужались и сотавили как было, что говорит о заведомо предполагаемом обмане покупателя.
У нас было тоже самое, 1 корпус. Мы подписывали доп.соглашение по взаиморасчету.
а подскажите: какого рода было допсоглашение и что ему предшествовало -претензионные письма или судебные решения, или  вообще все тихо и мирно???

Правильно я понимаю: вы подготовили дополнительное соглашение, а застройщик с ним вот так просто согласился?

Они сами подготовят доп.соглашение, все подписали и в юстиции зарегистрировали
Но срок сдачи первого корпуса задержали почти на год, верно? Наверное поэтому они так безропотно все подписали? Нам сегодня достаточно жестко заявили, что платить за дополнительные метры придется в ближайшее время. При этом паспорт БТИ обещают отдать не раньше конца марта.
Насколько я понимаю при текущей ставке рефинансирования 8.25% можно за каждый день просрочки требовать 0,055% от стоимости квартиры в виде неустойки. Если скажем задержка 3 месяца, а стоимость квартиры - 2 500 000, то набегает сумма порядка 120 000 рублей. Исходя из этого наверно нужно договариваться с застройщиком о взаимозачетах.
В наш договор ( 1 корпус) включен пункт 6.10, по которому у Застройщика есть 3 месяца на передачу Объекта Инвестору. Эти 3 месяца не входят в неустойку.
по закону 3 месяца на передачу но не позднее срока указанного в договоре
Добрый день. 3 корпус.Выставили счет после обмера БТИ на 120 000 рублей. Думаем что делать. Есть кто-нибудь из второго- третьего корпуса кто подписал взаимозачет. В первом корпусе немного другой говорят договор был и задержка по времени больше, поэтому там были взаимозачеты.
Доброго дня. Вопрос такой: а Вы сами не меряли? Интересно что же на самом деле. 120т.р. это около 3х лишних метров, это они должны были расширить квартиру по всему периметру если для двушки аж на 10 сантиметров (периметр чуть больше 33 метров) - не за что не поверю! И еще, разве штукатурка не должна учитываться при обмере БТИ??? Вот нашел ответ ФБТИ http://www.rosinv.ru/question/org_quest/1042949/ и пришел к выводу, что каким то образом тем, чье жилье еще не здано и/или не обмерено, надо делать штукатурку. Предлагаю дольщикам будущих корпусов (5,6...) объединиться и решить вопрос об организованной оштукатурки наших квартир до обмера БТИ!!!

Еще для информации:
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва"Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"
III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

А также, БТИ не имеет права производить замеры, если  не произведена отделка ограждающих конструкций - это пункт 5:
"5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола."
Доброе утро !) Сами не мерили, квартира - 3 комнатная. По прайсу  получается что у нас 3 метра  дополнительных построили, стены не отштукатурены еще.Кстати балкон по договору идет с коэф. - 1, как жилое помещение.
Ну с лоджией надо тут еще будет точнее проштудировать закон, т.к. БТИ на договор побоку, а в законе написан коэффициент 0,5
Я отдала все документы юристу. Перевлачивать 85 тысяч за дополнительные два с лишним метра в 3-ем корпусе очень не хотелось бы. Юрист обещала мне сегодня-завтра вынести свою резолюцию. Информацию сообщу
жду инфу от юриста, договора то у всех одинаковые
Нам тоже в 3-м корпусе нужно доплатить такую же сумму никуда еще не обращались. Если не трудно после ответа юриста отпишитесь стоит что нибудь предприниматьь или нет. Может сгруппироваться и вместе туда сходить.

Юрист сказала, что договор составлен так, что правду отстоять трудно. Тем более есть штрафные санкции за просрочку,  вплоть до расторжения договора в досудебном порядке. Посоветовала заплатить. Может у кого есть более "грамотный" юрист?

Наверно в Твери юристов готовых тягаться с таким крупным застройщиком не найдется))
Выложите, пожайлуста, ответ БТИ по поводу обмера. По указенному вами адресу не найти.
несколько ответов на вопросы по обмерам новостроек на официальном сайте ФБТИ(ссылки возможно уже не актальны): http://www.rosinv.ru/question/org_quest/1042949/ Вопрос: Какова методика измерения площадей квартир в новостройках и какими нормативными актами она регулируется? Учитывается ли при измерениях то, что стены будут выровнены и отделаны? Если учитывается, то какова величина отступа на отделку? Дата ответа 28.09.2010 Структурное подразделение Консультанты Ответ: Специального нормативного документа, определяющего методику измерения площадей квартир в новостройках при проведении технической инвентаризации, паспортизации и технического учёта объектов недвижимости, нет. Основным нормативным документом, устанавливающим правила проведения измерений внутренних размеров помещений в зданиях, сооружениях, является Инструкция о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации (п.3.6), утверждённая Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37. Разъяснения о порядке проведения обмеров помещений для составления технических паспортов квартир содержатся также в Рекомендациях по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения (п.5.1), утверждённых Росжилкоммунсоюзом от 01.01.1991 г. Измерения внутренних размеров помещений должны осуществляться по периметру отделанных (т.е. оштукатуренных, окрашенных, облицованных, оклеенных и т.п.) поверхностей стен и перегородок. Соответственно, делать поправки на отделку комнат и помещений вспомогательного использования в квартирах при проведении измерений и определении общей и жилой площади квартир нет необходимости. http://www.rosinv.ru/question/org_quest/1012435/ Вопрос: Здравствуйте! Поясните, пожалуйста, как проходит обмер площади в квартире свободной планировки? Будет ли включена в общую площадь толщина будущих межкомнатных перегородок, которые указаны в плане, и площадь, занимаемая вентиляционными шахтами? Речь идет о новостройке в Москве и обмере БТИ перед заселением. Дата ответа 17.03.2010 Структурное подразделение Консультанты Ответ: На квартиру свободной планировки не может быть составлен технический паспорт квартиры и кадастровый паспорт жилого помещения. Квартира свободной планировки является частью объекта незавершенного строительства. Действующее законодательство не допускает оформления технического и кадастрового паспортов на квартиру свободной планировки. После завершения строительства квартиры, устройства перегородок и отделки квартиры с установкой всех элементов электрического, сантехнического и иного оборудования, организация технической инвентаризации (ОТИ) может провести техническую инвентаризацию, паспортизацию и технический учет квартиры с выдачей собственнику квартиры технического и кадастрового паспортов на квартиру. При этом площадь, занятая внутриквартирными межкомнатными перегородками и вентиляционными шахтами в общую площадь квартиры не включается. http://www.rosinv.ru/question/org_quest/1018210/ Вопрос: На основании каких разрешительных документов лоджии по проекту в техническом паспорте БТИ могут быть названы "подсобными" или кабинетом? Это ведь влияет на расчет общей площади дома и квартиры. Дата ответа 06.04.2010 Структурное подразделение Консультанты Ответ: Лоджия – встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Лоджия может быть остекленной. См. п.3.3 прил.Б к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». В составе квартиры лоджия относится к помещениям вспомогательного использования, площадь лоджии в общую площадь квартиры не включается (ч.5 ст.15 ЖК РФ). Организация технической инвентаризации (ОТИ) обязана руководствоваться проектной документации при определении назначения помещений в квартире и в многоквартирном доме. Если согласно проектной документации соответствующее помещение поименовано как лоджия, то и в техническом паспорте оно должно быть поименовано как лоджия. Отступление от проектной документации либо в ходе строительства многоквартирного дома либо в ходе оформления технического паспорта на многоквартирный дом и на квартиру является основанием для признания данной квартиры или данного многоквартирного дома самовольной постройкой (п.1 ст.222 ГК РФ). Никаких нормативно-технических документов, определяющих порядок самостоятельного переименования ОТИ лоджий в квартирах в подсобные помещения или в кабинеты, нет и быть не может. Если лоджия объединена с другими помещениями в квартире, то такое объединение называется перепланировкой квартиры, осуществляемой также на основании проектной документации.
Не надо паники!  При чем тут БТИ, это желание застройщика пригласить его! БТИ сейчас необязательно. Вы можете сами в присуствии застройщика обмерить свою квартиру.
Наверняка застройщик заплатил БТИ (технику) за такие обмеры!!!!
Промерте сами свою квартиру и если вы будите правы, то можно все доказать, заставить БТИ выйти снова для устранения этой ошибки!
Я сам сотрудник БТИ, но так же работаю как кадастровый инженер. но в Конаковском районе.
Поэтому знаю что говорю.
Если не знаете как мерить или еще какие вопросы могу помоч тел.  Иван
А как доказать застройщику и БТИ, что обмеры положено делать по отделаным поверхностям, а не по кирпичу?
Может оно и не обязательно, если это не указано в договоре. Однако в данном случает в договоре прописано, что обмер выполняет именно БТИ. А по словам юристов собственный обмер никто во внимание принимать не будет. В крайнем случае с натяжкой обмер независимой строительно-технической экспертизы.
Большинство юристов рекомендуют сначала доплатить, а после получения свидетельства о собственности вызвать уже самому БТИ для обмера и составления паспорта в вашем присутствии и уже тогда подовать в суд на взыскание уплаченной суммы доплаты с застройщика в случае обнаружения расхождения.
Хотя этот вариант мне самому не по душе. Опять надо где-то деньги искать, залезать в долги, чтобы оплатить несуществующие метры. Засада короче(((
Пишите письмо застройщику, только он может вызвать "БТИ" на контрольные измерения. А вот измерения по отделанным поверхностям, что бы делали сложнее, только через суд, подавать на застройщика и "БТИ", пусть докажут что техпаспорт составлен без нарушений. http://www.rosinv.ru/question/org_quest/1042949/ это ответ федерального БТИ. Еще можно написать жалобу в прокуратуру, потому что БТИ является государственным учереждением и на лицо сговор между БТИ и застройщиком. Во всех нормативных документах написано, что измерения производятся по отделанным поверхностям и то что застройщик сдал дом без отделки, не является основанием для нарушений БТИ, при составлении тех паспорта. В нашем, четвертом корпусе, например, БТИ делала замеры за пол года до сдачи дома, когда еще не было некоторых ограждающих конструкций и общедомовых коммуникаций. 
Нужен опыт тех, кто запрашивал у БТИ пересчёт кв.метров и кому пересчитывали. Сколько стоит, сколько времени и каков результат?!
спасибо, то есть можно позвонить по этому телефону???для консультации

Правительство дало официальный ответ для газеты. Этот материал выйдет в одном из ближайших номеров. Вместе с телефонами. Соответственно можно звонить. Сообщите заодно, что доброго они скажут по нашей теме.

Обществу с ограниченной ответственностью «Зеленый остров»
Застройщику по договору на участие
в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (этап строительства: пятый) №__________от________________
170100, город Тверь, улица Новоторжская, д. 22 А
ОГРН 1026900540787


От Дольщика ____________________________


П Р Е Т Е Н З И Я
по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №_________ от ____________ года
в связи с нарушением застройщиком срока сдачи объекта и срока передачи квартиры.

Я,____________________________, являюсь дольщиком по договору на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома
На отношения по участию физического лица в договоре долевого участия в строительстве распространяется действие закона «О защите прав потребителя».
Застройщиком ООО «Зеленый остров» нарушен срок сдачи объекта в эксплуатацию, а также срок передачи в собственность жилого помещения.
Согласно пункту 6.1 Договора Застройщик обязуется ввести объект (жилой дом) в эксплуатацию не позднее III квартала 2012 года (01.07.2012 – 30.10.2012 г.).
В соответствии с пунктом 6.10 Договора Застройщик обязуется передать дольщику жилое помещение в течение 3 (трех) месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, при условии проведения дольщиком всех взаиморасчетов.
Таким образом, исходя из общего смысла пунктов 6.1 и 6.10 договора, передача дольщику жилого помещения должно было быть приведено не позднее 31 декабря 2012 года.
В соответствии с договором уведомление о необходимости произведения расходов (в данном случае доплаты разницы между проектной и фактической площадью), должно было быть направлено не позднее, чем за три дня до проведения расчета. С учетом, что предельный срок сдачи жилого помещения в соответствии с договором составляет 31.12.2012 года, уведомления должно было быть направлено мне не позднее 28 декабря 2012 года.
Уведомление о проведении взаиморасчетов (доплата разницы между проектной и фактической площадью), а также акт приема-сдачи помещения были мне направлены 21 января 2013 года. Таким образом, от даты сдачи дома в эксплуатацию, установленной договором (30.09.2012 года) до 21 января 2013 года я не имела возможности выполнить условие предшествующее передаче помещения и произвести оплату по вине Застройщика, а Застройщик не передал мне жилое помещение в срок, установленный договором.
Согласно пункту 6.3. Договора при нарушении Застройщиком сроков передачи Объекта Дольщику, Застройщик уплачивает Дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Расчет неустойки:
Срок просрочки - 20 дней (с 01.01.2013 года по 20.01.2013 года). Ставка рефинансирования на 01.01.2013 года - 8,25%. Сумма для расчета неустойки 2 554 500 рублей.
S = 8,25%*(1\150)*2 554 500*20 =0,0825:150*2554500*20= 28 099,5 рублей.
Сумма неустойки составляет 28 099,5 (Двадцать восемь тысяч девяносто девять рублей, 50 копеек) рублей.
Исходя из вышеизложенного, прошу
1. Рассмотреть настоящую претензию в течение 10 дней со дня ее получения и произвести выплату неустойки.
2. О результатах рассмотрения претензии письменно сообщить мне.
В случае оставления претензии без удовлетворения неустойка за просрочку передачи жилого помещения, неустойка за отказ выполнения законных требований потребителя и штраф в пользу потребителя могут быть взысканы в судебном порядке.

Дольщик__________________________________________

Эту претензию составила мой юрист. Будем подавать, чтобы добиться хоть какой-то справедливости. Может кому-нибудь из вас тоже пригодится
 

Татьяна - это уже готовая претензия? то есть можно вписывать себя и отправлять заказным письмом в ЗО (чтобы было подтверждение) или лично отдать в ЗО ?
Да, это готовая претензия. Вписать себя и номер вашего договора. Можно лично отдать, а можно заказным письмом. Разницы нет. И соответственно просчитать неустойку исходя из стоимости вашей квартиры
а ведь они всем дольщикам высылали заказные письма  от 28.12.12 - пришло оно правда после НГ
мне ничего не приходило
Так и не ясно, что делать с лишними метрами. А результат будто на 1тыс. рублей больше за кв. метр плачу 8(
Тема также обсуждается в группе Зеленый остров в контакте.
http://base.garant.ru/12191651/

Кто узнал про отделку перед измерениями БТИ? Что такого изменилось в законах, что отменило этот документ?

"5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола."
Пункт приложения В1.2 входит в свод правил утвержденный приказом 24.05.2011г., а вот пункт 5, указанный вами в первом письме, уже как раз утверждается более новым приказом Минэкономразвития N531от 30.09.2011г.
http://www.minregion.ru/upload/documents/2011/05/300511-s-1.pdf
СНиП 31-01 2003

"В.1.2 Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других
помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между
отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов)."
Мне тоже выставили счет на дополнительные метры, перемерил метраж, площадь больше изначальной, но меньше чем выставили в уведомлении. Написал письмо, чтобы провели контрольные измерения в моем присутствии. Был в БТИ показали все размеры которые они снимали, некоторые не совпадают(на лоджии ошибка в 11см!!!), говорят человеческий фактор. Все размеры сняты без учета штукатурки, говорят было письмо от застройщика. Все указал в письме, отвез в зеленый остров, жду ответа.
Никакое письмо не может являться основанием для нарушения закона! Они там что, к письму откат приложили что ли? Так это подсудное дело для обоих сторон!
Если кто пытается разобраться с этим вопросом, может объединимся мой телефон 89610155551
Еще вопрос по пожарной леснице, как я понял она является внутриквартирной и площадь ниже 1,6м в проекции под ней не должна включаться в общую площадь(площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница.Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва)
Кто-нибудь уже оплатил разницу в договоре и БТИ ? 
СНиП 31-01-2003

В.2 Правила, необходимые для потребительской характеристики жилого
здания: площадь квартир, общая площадь квартир
*
В.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых
помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета
неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и
тамбуров).
Площадь, занимаемая печью и (или) камином, которые входят в отопительную
систему здания (а не являются декоративными), в площадь помещений квартиры не
включается.
Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до
низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь
помещения, в котором размещена лестница.

При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном
этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей
помещения с высотой потолка от 1,6 м – при углах наклона потолка до 45град.
, а для
площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м – от 45град
и более. Площади
частей помещения с высотой менее 1,6 м и 1,9 м при соответствующих углах наклона
потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на
50 % площади этого помещения.
В.2.2 Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и
помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений,
подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами
технической инвентаризации. 
Ни слова о СНиП 31-01 от 2011года, хотя существует и СНиП 31-01 от 2003 года, и там и там написано тоже самое, замеры должны быть с учётом отделки. Или СНиП ничего не значит?!
Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 30 сентября 2011 г. N 531 г. Москва
"Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"

II. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Ау, юристы, можете подсказать, какая судебная перспектива в отношении лоджий? Можно ли через суд исключить площадь лоджии из общей полощади на основании этого приказа и того что дольщик при подписании Договора был введен в заблуждение?

Я не юрист, если вы были в заблуждении, вернут вам деньги и продадут ещё дороже другим клиентам.
На форуме было опубликовано письмо Роспотребнадзора, где пункт 5.3 (увеличение стоимости) признан  незаконным. www.vdolevke.ru/objects/4298/36053.html  Если Роспотребнадор выдал по результатам проверки (а он обязан был это сделать по КоАП) обязательное для исполнения предписание Застройщику в части исключения пункта 5.3 из договоров, то с этого момента пункт 5.3 является юридически ничтожным? 
 
АУ, ЮРИСТЫ! КТО ПОЯСНИТ?

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!