Жилой комплекс M-Park (ЖК Mirax Park)

Неофициальная группа

Найм профессионального управляющего

Уважаемые соседи,

Что-то последнее время обсуждаются одни и те же темы по кругу, давайте обсудим что-нибудь новое. :)

Уже в нескольких обсуждениях звучал вопрос, почему правление занимается разработкой нормативной документации (регламенты, правила проживания и т.д.) и прочими не свойственными правлению задачами. 
Давайте обсудим плюсы и минусы найма профессионального управляющего в штат ТСЖ.

Из плюсов:
- снимет груз по созданию регламентов и политик с правления;
- каждодневный профессиональный контроль исполнения договорных обязательств подрядчиками (ЭК, охрана, сервисные компании);
- правление ТСЖ сможет заниматься более свойственными делами - определением направлений развития, контролем, достройкой.

Из очевидных минусов - затраты на зарплату. 

Из неочевидных минусов сразу предположу подозрения в ангажированности управляющего и его коррупционную связь с ЭК, Мираксом, отдельными членами правления и никулинским судом. :) 

Какие будут мысли?

PS Традиционная просьба не втягивать сюда другие темы и высказываться по делу без перехода на личности. Спасибо.
1. Об уже давно было сказано и предложено. А именно профессиональный управляющий во главе профессиональной управляющей компании. Ну или без УК, но тогда без дубляжа функций. 
2. Из очевидных минусов выстраивающейся системы управления на нашем комплексе сейчас -    раздутость и еще раз раздутость. 
Вообще, в самом начале, когда принимали Татьяну Бендерскую на зам. Председателя, полагала, что именно она будет нести функции управляющего комплексом. 
Безусловно, профессиональный управляющий (на зарплате) нужен. Он есть во всех мне знакомых ТСЖ. И обычно это - мужчина, что на мой женский взгляд правильно, так как он должен хоть как-то разбираться в строительных и инженерных вопросах, а также разговаривать со строителями на их родном матерном языке и вообще дисциплинировать. Кстати, нередко такие люди в прошлом - военные.
Я тоже считала, что Татьяна возьмет на себя эти функции. На деле, при всем уважении, любые хоть сколько-нибудь значимые вопросы она переадресует ЭК или Правлению, что, на мой взгляд, не совсем правильно.
Ни в коем случае не бывший военный. Лично у меня печальный опыт по этой части. :)Нужен именно специалист по строительству и эксплуатации зданий. И мужчина будет предпочтительнее, конечно. 

Роль Татьяны, на мой взгляд, несколько иная и не пересекается с управляющим. Администратор и секретарь правления ТСЖ отвечает за ведение реестра членов ТСЖ и протоколов собраний правления и общих собраний, подготовка общих собраний. Татьяна, поправьте, если я ошибаюсь.
Это точно. Тоже имею печальный опыт с управляющим военным
А кто-нибудь может ответить на вопрос: Какое образование у Татьяна Бендерской? Это не вопрос с издевкой, просто интересно, ни где нету этой информации.
Предлагаю рассмотреть вопрос о том чтобы сделать Трою официальной управляющей.
Чтобы она работала официально и официально отвечала.
А не трудилась, как пишет Е.Исупов, через компании "однодневки".
На самом деле, на собрании Правления ТСЖ от 06 октября 2010г.(протокол 9) обсуждалась необходимость принятия на работу ТСЖ управляющего, но ввиду отсутствия кандидатов отложили решение вопроса до следующего собрания. А на следующем собрании уже была выдвинута кандидатура помошника Председателя с функцией " по работе с населением, ведением делопроизводства и взаимодействие с управляющей компанией"(?!?)

Кроме того, у нас помимо компании "Комфорт в столице", которая осуществляет содержание комплекса, приняты на работу бригада плотников-разнорабочих в составе трех человек с суммарной ежемесячной зарплатой 85100руб (?!?) Лично мне очень интересно, где они ежемесячно работают? Очень хотелось бы обоснование услышать.

А вот еще что интересно.
В протоколе собрания Правления ТСЖ от 16.06.2010 записано: "А.П.Троя сообщила о проводимых прокуратурой и районной управой проверках обоснованности тарифов на технич.обслуживание и необходимости срочного проведения Общего собрания членов ТСЖ для выбора способа управления и утверждения перечня услуг (сметы)."
Так что прокуратура тоже считает, что у нас не выбран способ управления! И законно ли тогда, вообще принимать людей на работу и платить им зарплату- если не выбран способ управления??
надеюсь получить ответы на эти вопросы от Правления. 
Да я обращался весной 2010 в Прокуратуру. Было вынесено представление компании Трои "Комфорт девелопмент".
Вы и писали весной об этом. Но ни в чем была претензия, ни о чем было представление так никто и не узнал.
1. Способ управления выбран 23 декабря 2009 года - управление товариществом собственников жилья.  Никаких других решений не принималось, указанное решение действует.  Данное решение Никулинской межрайонной прокуратуре  давно известно и никаких мер прокурорского реагирования по данному вопросу не применялось.
2. Предусмотренная действующим законодательством процедура передачи управления и технической документации от Застройщика Товариществу собственников жилья не завершена до настоящего времени, по причине бездействия либо умышленного саботажа Застройщиком данного процесса.  Кроме того, в жилом комплексе имеются не веденные в эксплуатацию объекты и инженерные системы, управляемые и обслуживаемые Застройщиком (включая 5 корпус), которые не принадлежат членам ТСЖ на праве собственности и не могут управляться Товариществом собственников жилья.
3. Поскольку Общим собранием членов Товарищества до настоящего момента не утвержден размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, временно применяется ранее действовавшие тариф и перечень услуг, установленные Застройщиком. 
это не мои предписания, а предписания прокуратуры.. это была цитата..

Уважаемый Condominimum!
Никто в данном случае не оспаривает законность создания ТСЖ, говорится о законных правах собственников влиять на управление комплексом.
Даже если выбран собственниками способ управления - управление товариществом соб-ков, это вовсе не означает, что в дальнейшем собственники не в праве выбрать одну из форм управления, а именно:
1. полностью через профессиональную управляющую компанию (пункт 10.6.15 нашего Устава)     или
2. заключение договоров подряда по утвержденным расходам (вправе делать Правление при наличии решения Общего Собрания). или
3. выполнение работ собственными силами (практически не применяется, хотя никто не запрещает).
 В нашем Уставе сказано, что Общее Собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции Правления Товарищества. 
Получается, что все за, но все упирается, как обычно, в нехватку профессиональных кадров.

Поговорил сегодня с управляющим нашим офисным зданием - у них в компании тоже дефицит таких людей. :(
ВР, по поводу дефицита хороших управляющих вцелом по Москве выводы скорее всего правильные, но я не припомню, чтобы у нас давали объявление на поиск управляющего с указанием з/п и фронта работ. 
Во всяком случае вот на это тестовое сообщение www.vdolevke.ru/objects/429/22054.html
мне приходили резюме и от профессиональных управляющих с опытом работы. Можно попробовать им предложить не в Правление болотироваться на общественную работу, а на хорошую зарплату в качестве управляющего в ТСЖ.
Но прежде чем это делать надо самим понять чем у нас занимается ЭК, а чем ТСЖ и где должен находиться управляющий. Дублирования не должно быть -- это только лишние расходы.
Где "у нас" должны были опубилковать объявление?  Сообщение, на которое Вы ссылаетесь призывает желающих выдвигаться в правление ТСЖ. Неужели на него прислали резюме профессиноальные управляющие?

А разве есть какая-то неопределенность, чем у нас занимается ЭК? Выполняет работы по обслуживанию и уборке по договору с ТСЖ. Или есть другие варианты?

"Управляющий" не может находиться нигде, кроме как в штате ТСЖ. И никакого дублирования тут нет. Любую подрядную организацию (ЭК, ЧОП, лифтовой сервис) надо контролировать и направлять. И делать это может только штатный специалист на зарплате в ТСЖ.




про дублирование встал вопрос, т.к. функции у администратора ТСЖ -делопроизводство, а  на прошлом общем собрании была предложена еще кандидатура секретаря?; полное содержание комплекса на ЭК - но в то же время принимается бригада плотников-разнорабочих? 

если нанимать управляющего и он организует УК с "0" - это один вопрос, а если нанимать ЭК, которая только на одном объекте и поэтому не может снизить цену, это уже совершенно другой вопрос, и лично для меня это тоже дублирование в плане управленческого аппарата.
Управляющий - в ТСЖ, ЭК - сама по себе. Одновременно. Это не вопрос "или/или". 
это понятно, что оформляется управляющий в ТСЖ, а ЭК сама по себе.
Но на мой взгляд, в разы лучше структура с Правлением ТСЖ и одной УК ( а ее руководитель и является тем самым Управляющим) и все. 
 Вот объясните мне, почему в Аркаде Хаус содержание дома и ремонт обходится в  16руб., а у нас в 45руб. , и тек. ремонт сюда не входит,и  мытье окон не входит, хотя высотники в штате и каждый месяц зарплату получают (!) 
То есть Вы сейчас описали схему работы с наймом всего персонала в штат ТСЖ.  Такая схема менее гибкая и более трудоемкая, на мой взгляд.
Я про это слышал, но понял так, что это дополнительные люди в ЭК. Разнорабочие в штате ТСЖ - это действительно было бы странно.
а Вы считаете, что структура эксплуатируюшей компании оптимальна?
Я считаю, что структура эксплуатирующей организации - забота руководителя этой самой организации.  
при условии конкуретной цены и должном уровне услуг
.
В принципе, в любом случае это забота руководителя. :) Не дело клиента выстраивать внутреннюю структуру подрядчика. Если подрядчик работает - его не трогают. Если не работает, то все равно не трогают. Просто меняют. :)
ну уж, никто ничего подрядчику и не выстраивает, это ведь обсуждения, из которых складывается то, что потом получаем по факту.
 
абсолютно правильно, а для этого на общее собрание надо вынести весь перечень работ и утвердить исполнителей.
Покопался в базе, нашел несколько подходящих резюме. Вот такой специалист, например:

Управляющий жилым комплексом, 70 000 кв.м., 30 чел в подчинении.
Полное сопровождение объекта, организация управления объектом, взаимодействие с жильцами, развитие и предоставление дополнительных услуг для жителей, взаимодействие с местной администрацией, префектурой округа, правоохранительными органами, ГУ ИС, представительство в судебных и иных организациях.
Построение с "0" управляющей компании, формирование штата, разработка внутренних регламентов на основнании действующего законодательства РФ и требований технических регламентов, аттестация и организация обучения персонала. Планирование, бюджетирование, организация и проведение общих собраний членов ТСЖ. Финансовый анализ, организация и ведение управленческого учета, проведение тендеров, организация ремонтных работ. Выбор подрядных организаций, договора, контроль выполнения договорных обязательств, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями. Разработка программы технической эксплуатации объета. Оптимизация расходов, мероприятия по энергосбережению, оптимизация инженерных систем, мероприятия по предотвращению аварий. Юридическая грамотность в вопросах управления недвижимостью, знание необходимых норм технических регламентов, кадрового делопроизводства, основ бухгалтерского учета, гражданского и иного законодательства необходимого для руководителя предприятия.
замечательно.. если все так и есть, как написано, надо приглашать и разговаривать.
вопрос - кто с ним будет говорить. заинтересованны в таком человеке только жильцы. а Правление ТСЖ заинтересовано в профессиональном управляющем? и знать не мешает откуда резюме, что это за человек, не очередной ли родственник кого-нибуь из Правления или волонтеров :)
Анна,  все жители с ним говорить не будут, сами понимаете, это просто невозможно. Нанимать его де-юре будет правление, поэтому им и собеседовать. Если будут реальные кандидаты на эту должность, то их можно будет обусдить в "расширенном составе" - правление, волонтеры, ИГ. 

Насчет заинтересованности правления надо спросить у правления, но мне кажется оно должно быть за.

Резюме взято просто из Хедхантера (закрытой его части), поэтому что за человек и откуда он - понятия не имею. :)  Не думаю, что среди родственников правления, волонтеров и ИГ найдутся профессиональные управляющие недвижимостью. Если это будет знакомый кому-то из жителей по работе человек - ничего в этом зазорного не вижу.  С точки зрения "ангажированности" здесь рисков существенно меньше, чем с кандидатами в правление.
со всем согласна.
вот какой-то не ТСЖ-шный у Вас, BP, подход..
Почему жители не могут поговорить с претендентами в Управляющие? Очень даже интересно будет (особенно если не один кандидат), придут естественно не все, но придут, особо активные. Я даже Вам по другому скажу- кандидатуру управляющего утвердить надо на общем собрании.
Я выше написал про "расширенный состав". ;) 

А подход у меня ТСЖшный, просто несколько более приближенный к реальности.
я, честно, не очень понимаю, что в моем подходе нереального.. какому-нибудь вновь заехавшему жителю захочется вникнуть в суть, а его мимо борта, он в суд и прав будет, зачем самим себе осложнять жизнь?. У нас сейчас половины бы споров не было, если политика ТСЖ изначально носила более открытый характер, и желающих вникать было бы в разы меньше. 
Теперь понятно для чего активные участники правления так яро призывают к помощи других жильцов. А чтобы к помогающим жильцам (так называемым волонтерам) было такое же недоверие, как к правлению. Типа: "Помогаете правлению, значит вы с ними за одно".
Я кстати стала помогать исключительно их-за того, чтобы тендер был проведен правильно и честно.
Озадачили. Зачем правлению вызывать это недоверие?
а мое мнение другое. волонтеры из своих людей нужны, чтобы не пустить в Правление реальных кандидатов. Сергей Бендерский уже не раз заявлял, что он передаст власть (только передаст ли :)) из рук в руки "проверенным" людям, разумеется которых сам проверит :). короче г-н Бендерский смотрит на Америку, а сценарий почему то списывает с Северной Кореи :)
Все очень просто, чтобы перессорить членов ИГ.
По принципу "если волонтер, значит пособник правления, значит враг общества"?  Перессорить таким способом членов ИГ можно только если у этой ИГ цель в интригах и революциях, а не в практической работе.
Ну что-то вроде того. Просто дело в том, что нынешнее правление выбиралось очень узким кругом лиц, не было предвыборной агитации, ничего не было. Соответственно нету к ним доверия, так же, как следствие, нету доверия и к людям, которые им помогают.
По поводу интриг и революций - это не к ИГ, мы занимаемся исключительно благими делами: организацией перевыборов на честной основе с предвыборными агитациями и тд.
Вот такому правлению я с удовольствием буду помогать)
Правление выбиралось в тех условиях, какие были. У вас (ИГ) к ним не отсутствие доверия, а активное недоверие, основанное исключительно на эмоциях. 

"Соответственно нету к ним доверия, так же, как следствие, нету доверия и к людям, которые им помогают."

Зачем вы так активно ищете врагов? Вы не думали, что люди, которым вы априори не доверяете ("волонтеры"), помогают не "им", а просто что-то делают для своего дома? Как Вы лично с детской площадкой, например. 

По поводу интриг и революций - это не к ИГ, мы занимаемся исключительно благими делами: организацией перевыборов на честной основе с предвыборными агитациями и тд.

Повторю вопрос, который проигнорировал Исупов - где кандидаты?

Извините за прямоту, но все это напоминает сюжет из Ералаша, где школьник упав на скользком тротуаре, начинает предупреждать об опасности прохожих, получая от них благодарности. Вместо того, чтобы просто посыпать лед песком...
ВР, Наталья, в отличие от вас, заявления о принятии в члены Правления видела своими глазами. Раньше времени список не публикую, так как знаю талант отдельных личностей по индивидуальной обработке людей. 
Планируем, что голосование будет не списком, поэтому у каждого собственника будет возможность как предложить свою кандидатуру в Правление, так и вживую пообщаться с кандидатами. Сейчас все это в стадии подготовки.
Уважаемый BP, я здесь живу уже полтора года, так что не надол мне рассказывать о том, что мое недоверие основано исключительно на эмоциях, оно основано исключительно на фактах. Как минимум отсутствие предвыборной агитации, да и вообще отсутствие какой-либо информации (бюллетени раздали и все, голосуйте как хотите, что на голосовании когда выбирали членов правления, что на голосовании 20 декабря 2010года).

А я разве писала, что я не доверяю людям, которые помогают правлению? Я прочитала несколько комментариев соседей, которые сомневаются в подлинных намерениях помощников правления. Поэтому сделала вывод, что доверия к помощникам нынешнего правления нету. Вот и все.

По поводу кандидатов: мой муж подал заявление. Списки кандидатов, думаю, скоро будут, не волнуйтесь.
а мне кажется, что некоторые люди, которые пишут что не доверяют волонтерам - делают это лишь с целью остановить работу волонтеров и потом с полным на то правом сказать: "так ведь вот! ничего не сделано!". соответственно такими подозрениями врядли движет желанияе комфортной жизни в нашем ЖК....
Разумное предложение, вопрос только его в исполнении.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!