Жилой комплекс Бриг

Неофициальная группа

Договор с Управляющей компанией - наши предложения.

Уважаемые будущие соседи, на прошедшем вчера собрании, было принято решение создать тему для внесения предложений по принципам контроля и управления работой УК, которые должны найти отражение в договоре.
Смысл данной работы в том, чтобы к моменту опубликования договора у нас были конкретные предложения по его корректировке. 

Прошу всех поактивнее учавствовать в этом процессе! 
1. Договор сроком на 1 год, с правом расторжения
2. Ввести ответственность за курение в местах общего пользования
3. Организация закрытой территории с охраной на въезде и входах, с отсутствием доступа "чужим" без предварительного предупреждения от жильца
1. На 1 год, с правом *досрочного* расторжения (и надо прописать, при каких условиях мы имеем право на досрочное расторжение, а не формальное "невыполнение одной из сторон условий договора")

2. Максим, в *закрытых* местах общего пользования. Кстати и распитие спиртных напитов тоже можно туда.

3. Насчет запрета доступа чужим - это надо аккуратно, как бы не оказалось, что противоречит законодательству какому. Хотя в целом поддерживаю.
не видя договора, конечно сложно придумать какие либо корректировки, но добавлю еще,
4) выгул собак только за территорией комплекса.
Обеими руками за!!! 
Ага...обязательно... я буду еще у вас спрашивать можно ли мне выйти со своим йорком на лавочке около дома посидеть. Гуляйте с детьми на специально отведенной детской площадке
Я думаю никто не будет возражать если вы будете убирать за ним все.
Сразу после того, как администрация города выполнит  свои  обещания по постройке собачьих площадок. И таковая будет в шаговой доступности.

А то так можно дойти до маразма и запретить кататься на великах и, вообще, въезжать на территорию на авто.

Пусть просто владельцы собак:
* убирают какашки за своими питомцами,
* крупных и страшных водят на поводках и, возможно, в намордниках.

И никаких проблем не будет.
Ах да! Я предлагаю запретить заводить кошек. Везде. Даже в квартирах. Они воняют и у меня на них аллергия.

P.S. Ну я так, чтоб до абсурда довести.
Мне кажется стоить пропивать в условиях: 5) отчет жильцам о доходах и расходах не реже чем раз в квартал (предпочтительнее по email) 6) договором должна быть определена макс сумма, на которую УК может заключать договора от имени жильцов. Превышение суммы, только через решения собрания. И еще интересно в какой форме будет проходить взаимодествие между жильцами и собственниками офисов, как будут делиться расходы на охрану, уборку, как будут делиться (если будут) открытые парковочные места и т.п.
Насколько я помню Данила говорил что офисы они построили для себя
поэтому разделение платежей будет довольно таки острой темой и нужно этот вопрос решать на собрании жильцов
Как Вы это собаке объясните? Вдруг не дойдет? :-)
в таком случае, возьмете совочек и уберете.
Если честно, это больная тема многих молодых родителей))....просто все парки, скверы, дворы загажены....куда не ткнись, везде г...
Дети гораздо хуже - они часто нападают на собак. Ну, потому что родители такие скоты и приучили детей к жестокости. Я кстати не шучу - моя собака как-то пострадала от такого ребеночка. Просто и хозяин собаки, и родитель ребенка должны нести ответственность за своих питомцев и чад, вот и все.
Закон Самарской области от 04.03.2011 №17-ГД
Об основах организации благоустройства и озеленения на территории Самарской области. 
Все про выгул собак и не только прописано...

Статья 9, п.5. Запрещается выгуливание собак без поводка и (или) намордника (кроме щенков в возрасте до трех месяцев и декоративных пород собак) вне специально отведенных для выгула мест.
Покажи мне хотя бы одно специально оборудованное место.
Ненавижу неработающие законы и не вижу смысла их соблюдать.
Работающие - соблюдаю.
Может самим выделить место для выгула домашних животных? Если конечно позволит размер придомовой территории
Это было бы идеально. Хотя для полноценной прогулки все равно надо идти куда-то подальше. Но если будет возможность такое место организовать - лично приму активное участие.
Дорогие жильцы, я хочу напомнить вам, что вы купили не дом, а всего лишь квартиру в доме, и помимо вас там будут проживать люди с разными взглядами, интересами и т.д.... У многих есть домашние животные которых любят не меньше чем вы своих детей и считают членами семьи. А если так категорично не нравится то, сё, пятое, десятое - есть выход - купите себе отдельный дом где помимо вас никого не будет и никто не будет вам мешать.
Дорогие соседи, давайте небудем ругаться! Территория дома не такая уж и большая. Хотябы тогда убирайте за собой!
Полностью с вами согласна Alena81.
Чисто не там где убирают, а там где не мусорят. Вопрос по поводу выгула собак, мусора возле мест нашего проживания - это не только вопрос нашего законодательства. Это вопрос нашей с вами культуры и воспитания. Если кому-то без разницы, где жить - в хлеву или еще где, то хоть пятнадцать законов прими, без контроля их исполнения - результата не будет. Хотелось бы надеяться, что жильцы данного комплекса обладают необходимым уровнем воспитания. Самим же приятно жить там, где чисто и красиво. Да... и иногда думать не только о себе, но и проявлять элементы социальной ответственности и зрелости. Сколько раз видел в Европе, когда хозяева своих четвероногих друзей, после выгула убирают за ними и не видят в этом ничего зазорного или оскорбительного для себя, хотя они также живут в обычных многоквартирных домах.
Молодец. Правильно написал
Полностью согласен, и в частности поэтому против лишних запретов: мне кажется, в нашем будущем доме основная масса жильцов люди как минимум адекватные.
nfsm верно говоришь сосед!
А ВАМ не кажется, что все обсуждения ушли немного в другую тему. Если это живой вопрос про выгул животных, в таком случае лучше новую тему создать.

А вот по теме поста никаких предложений конкретных никто не написал : (
Понятно, что вопрос этот не из легких, но все же всем кому не безразлична судьба дома стоит напрячься и подумать по существу.
А где Ваши предложения?
Не волнуйтесь, готовлю информацию и не обсуждаю вопросы не по существу темы!
При этом собственникам квартир следует понимать разницу между ТСЖ и УК. ТСЖ — это юридическое лицо, которое имеет регистрацию и сдает отчеты в налоговую инспекцию по всем денежным потокам, а также гарантирует соблюдение прав собственников, которые это ТСЖ создали. Управляющая компания — это юридическое лицо, которое оказывает определенные услуги. Когда жители выбирают способ управления, они должны понимать, что управляющая компания отвечает только за свой ряд вопросов и за те управленческие функции, которые ей поручили собственники.


http://www.simplitapravo.ru/registration/news/657/ 
В общем и целом я за УК, но нужно смотреть договор
Ariy - Вы можете аргументировать свою позицию. Можете назвать плюсы и минусы УК. Спрашиваю потому, что Ваше мнение могут либо разделить, либо нет другие дольщики дома.
Между ТСЖ и УК
Разница между двумя способами управления домом (через товарищество или посредством управляющей компании), безусловно, есть. Создавая товарищество, собственники берут на себя большую ответственность, но ЖК РФ предоставляет им и немалые возможности. ТСЖ — это юридическое лицо, которое вправе заключать договор управления многоквартирным домом (и договоры об оказании коммунальных услуг), определять смету доходов и расходов, устанавливать размеры платежей и т. д. Естественно, при этом есть возможность создать для собственников условия, позволяющие получить определенную выгоду и преференции. Что же касается УК, то она преследует свои интересы. Управляющая компания — профессиональный участник рынка, обслуживание дома для нее, в первую очередь, бизнес и возможность получать прибыль.

Существует альтернативный вариант, позволяющий использовать преимущества обоих способов управления: ТСЖ может заключить договор с УК. При этом товарищество, конечно, контролирует деятельность управляющей компании, отслеживает качество исполнения всех обязательств по договору. В этом случае обслуживанием дома занимаются профессионалы, а ТСЖ заботится о соблюдении интересов жителей.
http://www.bpn.ru/publications/42908/
По ссылке приведена таблица сравнительных характеристик ТСЖ и УК

http://www.pusk-it.ru/helper/alternative/advantage/
Ориентировочно к середине след. недели постараюсь показать договор и смету на содержание штата УК.

Самый неоднозначный момент связанный с управлением через тсж - незнакомый с комплексом обслуживающий персонал + взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями (с теми же энергетиками или зим-энерго, с которыми у нас выстроено многолетнее взаимопонимание...).

А так по сути тоже самое, только вот главное при выборе тсж найти людей которые будут этим тсж заниматься и нести всю ответственность, ведь это не развлечение, а содержание многоквартирного дома в котором будет жить никак не меньше 500-600 человек.
Данила, рекламу Вашей УК мы оценили, спасибо. Надеюсь, найдуться люди, которые умеют "читать между строк".
Про взаимоотношения с ЗИМ-энерго прошу рассказать поподробней. На собрании был поднят вопрос об условиях размещения наших котлов. Всем интересно:

1. На каких условиях размещены котлы в котельной ЗИМа.
2. Как формально эти условия закреплены.
3. В какой степени такое решение вопроса с теплом соотвествует проектной декларации? Можно увидеть ее полный вариант?
 
вопросы 1,2,3 - мне просто интересно, а ЗАЧЕМ? ну просто зачем вам давать расклад всех наших взаимоотношений? вам важно что - чтобы было в домах тепло и была горячая вода или просто знать всё и вся? :)
Так вот не переживайте, нам были выданы от зим-энерго тех. условия, эти тех. условия в полной мере выполнены. У вас будет и отопление и горячая вода. Тчк. Участь соседних домов которые ни один год сидят без горячей воды наш комплекс не постигнет - сможете это проверить когда въедите в бриг.
Просто все хотят понять, если случится так, что мы сможем организовать ТСЖ или подписать договор с УК "вслепую" у Вас не получится, нам ЗИМ-энерго, с которым  "выстроено многолетнее взаимопонимание..." горячую воду перекроет или нет. 
Для этого нужны вышеуказанные документы.
вопрос вот по этому
>Естественно, при этом есть возможность создать для собственников условия, позволяющие получить определенную выгоду и преференции. Что же касается УК, то она преследует свои интересы. Управляющая компания — профессиональный участник рынка, обслуживание дома для нее, в первую очередь, бизнес и возможность получать прибыль.

а что для управляющего тсж это не бизнесс и совсем нет возможностей получать прибыль?) по моему случаев когда управляющие тсж занимались махинациями и набивали себе карманы вполне хватает. так что не надо про белые и пушистые тсж и жадные до денег ук.

более конкретные вопросы, может ктото уже разбирался
1) если не будет устраивать работа тсж или ук, как можно повлиять? в тсж можно переизбрать общим голосованием председаля - это понятно. а с ук что?
2) риски за некачественное обслуживание кто несет? в случае ук наверное страховка должна быть по договору какаято, а в случае тсж?
3) как проконтролировать качество рабочих в тсж?(один вариант выше был - нанимать ту же ук, но так будет дороже - в чем выгода?)
4) в случае ук кто дает разрешение на пользование площадями и в чью пользу?(площадкой, места для рекламы итд)
Spawn, понятно, что варианты для махинаций есть в обоих случаях, но априори - УК это коммерческая организация, работа которой направлена на получение прибыли, что бы не заявлял уважаемый Данила. Надеюсь, это все понимают?
Тема создана для того, чтобы вместе определить механизм контроля и управления действиями УК. Так, что предлагайте. Я сейчас в процессе подготовки своих предложений.

По Вашим вопросам:

1. УК нельзя сменить в течении первого года ее работы, если иное не прописано в договоре.
2. Какую страховку Вы имеете в виду? В обоих случаях эффективность контроля зависит от условий, на которых УК или ТСЖ работает. В первом случае - договор, во втором - устав.
3. А как, по Вашему, контролировать работу УК? Нанимать вторую УК? ))
В обоих случаях контроль только со стороны жильцов - ревизионная комиссия, инициативная группа, общие собрания и прочее.
4. Определяется договором.

Все ИМХО.

Вывод из вышеизложенного - никто, кроме нас, не проконтролирует работу УК или ТСЖ. Для эффективного контроля нужны правила, которые никто, кроме нас, не сформулирует.
Прошу активнее предлагать по существу, а то про собачье г.... больше написали, чем про принципы...
Не надо торопить. Лучше поделитесь ссылками на соответствующее законодательство с комментариями, типа «Как создать ТСЖ за 21 день». Тут далеко не все манагеры, управленцы и, тем более, юристы. Вопросы по существу можно задавать лишь когда знаешь существо - в вопросе содержится до половины ответа.

P.S. Поэтому про собачьи какашки говорить проще - это вполне обыденная вещь, с ней все так или иначе сталкивались :-)
КАК СОЗДАТЬ ТСЖ? http://www.pusk-it.ru/helper/alternative/tsj_sozdanie/
(С КАРТИНКАМИ :))
Классный ресурс, для дебилов, спасибо. У Вас великолепное чувство юмора.

Поэтому переформулирую свой вопрос: подскажите ресурс с грамотными комментариями к ЖК РФ. А также с местным законодательством на эту тему.
Следите за выражением! Вы могли многих присутствующих на форуме обидеть своим высказыванием.
Вы своей "информативной" ссылочкой уже обидели.
Не надо считать всех вокруг дебилами.

P.S. Сайт, на который Вы дали ссылку, явно рекламный а не информационный, материалы там размещены для поисковой привлекательности.
Ок, что вы уже хоть с данной информацией знакомы, но многим для общего представления что же такое ТСЖ и с чем его едят эта ссылка может быть помощью.
Да нет там такой информации-то...

Соседи, у кого Гарант/Консультант полный под рукой есть, с местным законодательством? Посмотрите, какие еще местные подзаконные акты есть по жилищным и смежным вопросам, плиз!
Простите, если задел Вас и других соседей! Правда, не хотел обидеть никого :)
Несколько вопросов "в копилку":

1) В ТСЖ, ЖСК и т.д. есть такая штука - протокол согласования, который принимается каждый год - там прописаны все расходы и на ремонт и на освещение общего пользования и на лифты, вывоз мусора и т.д. и, в том числе, на зарплаты аппрата и служащих (слесарь, дворник, электрик и т.д.). УК сама опраделяет эти цены. Вопрос - можно ли сделать так чтобы жильцы могли влиять на решения УК в данном вопросе. ТО есть будет ли аналогичный протокол согласования цены?

2) Вопрос закупки оборудования, проведения ремонтных работ и т.д. - хотелось бы чтобы УК делала это не сама, а с привлечением жильцов и их мнения о необходимости/целесообразности ого или иного действия.

3) Вопрос "кого пускать и кого не пускать" в комплекс - причем не уровне собачек кошечек или левого чувака с соседнего дома, а на уровне - организации, на первые этажи, построки (той же дет. площадки, скамеек и т.д. или каких-нибудь ларьков и иже с ним) на территории комплекса - должен решаться вместе с жильцами.

4) Вопрос подрядчиков и "карманных компаний" на выполнение разного вида работ.

А все остальное - курение, собачки, те или иные охранники и т.д. - уже лирика.
kopvas, вот это уже по делу. Предлагаю для начала сформулировать наши пожелания следующим образом:

Данила, в договоре между дольщиком и УК должны быть пункты, определяющие следующие условия:
1.   Протокол согласования, который принимается каждый год - там прописаны все расходы и на ремонт и на освещение общего пользования и на лифты, вывоз мусора и т.д. и, в том числе, на зарплаты аппрата и служащих (слесарь, дворник, электрик и т.д.) Протокол утверждается жильцами.  Это возможно? Если принципиальных возражений нет, сформулируем это в виде пункта договора.
2. Вопрос закупки оборудования, проведения ремонтных работ и т.д. - хотелось бы чтобы УК делала это не сама, а с привлечением жильцов и их мнения о необходимости/целесообразности того или иного действия. В т.ч. выбор подрядчиков должен производиться по согласлованию с жильцами. Это возможно? Если принципиальных возражений нет, сформулируем это в виде пункта договора.
3. Вопрос "кого пускать и кого не пускать" в комплекс - причем не на уровне собачек кошечек или левого чувака с соседнего дома, а на уровне - организации, на первые этажи, построки (той же дет. площадки, скамеек и т.д. или каких-нибудь ларьков и иже с ним) на территории комплекса, провайдеров интернета, ТВ, телефонии - должен решаться вместе с жильцами.  Это возможно? Если принципиальных возражений нет, сформулируем это в виде пункта договора.
4. Регламент работы ревизионной комиссии. Ежеквартальая ревизия с доступом к общедомовым счетчикам. Отчет на всеобщее обозрение. Это возможно? Если принципиальных возражений нет, сформулируем это в виде пункта договора.
5. Приложением к договору инвентаризация общего имущества. Это возможно?


Данила, прошу ответить по каждому пункту, чтобы мы могли начать работать дальше.
Да, если нам пойдут навстречу - получится интересный гибрид УК и ТСЖ!
Что значит "должны быть пункты" ? Будет договор с УК, я дам его на рассмотрение, постараюсь вместе с юр. отделом рассмотреть ваши предложения, возможно что-то подправим и учтем ваши. Далее если его подпишут 50% + 1 голос  и он станет обязательным к исполнению для всех жильцов вне зависимости от того устраивает он их или нет. Это закон.
 
Данила, вы сами понимаете, что это значит. Дольщикам нужен договор, который сможет защитить их от тех рисков, о которых я писал ранее. Отказ от принятия вышеуказанных принципов заставит нас предпринять все для того, чтобы 50% +1 голос проголосовали за создание ТСЖ, если Вы пообещаете, что в этом случае, ЗИМ-энерго нам воду не перекроет...))

Думаю, я выражу общее мнение, если скажу, что среди дольщиков вы заслуженно заработали большой кредит доверия. Многие, если не все, хотят, чтобы застройщик организовал УК, которое создаст для нас комфортные условия за адекватные деньги. Это доверия Вы можете потерять в один момент, если попытаетесь лоббировать договор, невыгодный для дольщиков. 



 
Добрый день, Данил, а где можно посмотреть договор на УК?
Добрый день!
Пока нигде. Когда он будет готов также размещу его здесь.
УК -это конечно легче, чем ТСЖ. Пример моего дома: крупный застройщик, его УК. Офисы принадлежат лицам, приближенным к застройщику. На протяжении нескольких лет офисы не платят ни за что(платят остальные жильцы) . Согласование расходов на содержание дома с жильцами не производится. Расходование денежных средств доверено неустановленным лицам, находящимся в неустановленном месте. Отчеты по деятельности УК и по расчетам с поставщиками ресурсов не производятся.  Как только это безобазие надоедает некоторой части жильцов- происходит длительная смена власти с УК на ТСЖ (естественно с судами и прокуратурой). Но старая власть просто так не уходит, она вешает на ТСЖ долги (не расплачивались с поставщиками, а их р/с- коммерческая тайна) и меняет общедомовые счетчики. Теперь реальный расход воды и тепла определить невозможно. Сейчас потребление только холодной воды снизилось более чем два раза. Расход тепла- покажет эта зима.
Но поскольку я сам не могу заниматься ТСЖ- поэтому не могу требовать это и от других. В этой ситуации- мой выбор УК, но только срого в рамках договора, в котором долно быть прописана обязанность УК отчитываться о своей деятельности (этого и закон требует) и проводить что-то вроде сверок с жильцами и поставщиками ресурсов, чтобы совокупный долг жильцов равнялся общей задолженности перед поставщиками+задолженности перед УК. И это минимум 2 раз в год, до и после отопительного сезона. 

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!