Жилой комплекс Измайловский

Неофициальная группа

Встреча в "Лакомке" 05.02.11

Уважаемые соседи!
Было предложение организовать встречу в "Лакомке" в субботу, 05.02.11. Прошу согласовать время. Напоминаю кафе работает с 12-00. 
Предлагаю организовать встречу в следующее время
(голоса принимаются до 4 февраля 2011 г.)
    в 12-00
    1 голос
    в 13-00
    45%
    12 голосов
    в 14-00
    1 голос
    в 15-00
    1 голос
    в 16-00
    8%
    2 голоса
    в любое время
    15%
    4 голоса
    лучше перенести на другой день
    23%
    6 голосов
В голосовании принимают участие только ?зарегистрированные пользователи.

Что будем обсуждать? Сдачу 2-й очереди, вопросы по ДСЭ, письма подписывать?

Встреча на 13-00. Темы встречи предлагаю такие:
1. Выработка стратегии действий по взыскании неустойки за снос сроков.
2. Обсуждение приемки квартир, на что обращать внимание и что актировать.
3. Что делать со сплинктерной системой 2 очереди (если Sprut будет присутсвовать).
4. Выработка коллективной стратегии по урегулированию спора с ДСЭ.

 

Придется присутствовать:) (Хотя голосовал за другой день). Но народ, вроде бы, собирается, да и темы интересные.
Краткий отчет по встрече:
1. По вопросу взыскания неустойки за срыв сроков координатором будет выступать Виталий (iridian77). Прошу уважаемых инвесторов взаимодействовать по вопросу с ним.
2. При приемке квартир основное внимание надо уделять окнам на их соответсвие ГОСТу и внешний вид - защитная пленка должна свободно сниматься не оставляя принта на профиле (при нарушениях условий снятия защитной пленки краска с профиля не смывается!!).
Также вниманию владельцев угловых квартир!! Угол квартиры промерзает и мокнет - три квартиры первой очереди по этой причине остановили ремонты. Обратите внимание на свои квартиры пока холодный сезон не окончился!!!
Так же есть необходимость найти нормативные документы регламентирующие работу специалистов БТИ при обмере квартир. У кого есть информация подскажите хотя бы наименование документа.
3. Принято решение выяснить стоимость комплексного юридического сопровождение интересов инвесторов. Для этого приглашаем на следующую субботу 2 юридические компании на собеседование.
4. По поводу сплинктеров не решили ничего, т.к. Sprut прийти не смог. Вопросов больше чем ответов. Ясно, что проект обязательно должен содержать часть по водяному пожаротушению. Не ясно какая процедура сдачи системы в эксплуатацию? Кому и когда её надо сдавать?  Надо ли её вообще сдавать в эксплуатацию? Что будет в случае отклонения от проекта (или неисполнения этой части проекта вообще)? Считаются ли помещения оснащеные сплинктерной системой "Мокрыми зонами"?  Прошу Sprut'a прокомментировать тему по возможности.
5. Принято решение добиваться открытого конкурса на эксплуатацию нашего ЖК. Инвесторам, которых не устраивает предлагаемый к подписанию договор ДСЭ, предлагается такая тактика. Что бы не давать формальных поводов ДС расторгать договор инвестирования общайтесь с ними только письменно и не отказывайтесь от подписания договора в явном виде.( "Договор я подписать согласен, но не в такой редакции.") Будем писать обращения к властным структурам.

Если, что забыл, прошу добавить.
По-видимому я что-то не понимаю по п. 5 (ДСЭ). 

Отказ от подписания договора с ДСЭ не может быть признан основанием для расторжения договора инвестирования, который, кстати, скорее всего является договором долевого участия - в нем  укзан объект участия в строительстве (конкретная квартира).

Ст. 161 ЖК  "Выбор способа управления многоквартирным домом" прямо указывает возможные способы управления многоквартирным домом собственниками помещений:

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Среди этих способов нет варинта с выбором управляющей компании на усмотрение ДС (не знаю, как его правильно назвать в данном контексте). Т.е. ДС не имеет права единолично принять решение о выборе УК.

В ЖК говорится о собственниках помещений. Насколько я понимаю, речь не идет о собственности, подствержденной свидетельством о собственности, а собственности формальной - о реальном обладании жильем (возможность постоянно и беспрепятственно находиться в нем, иметь постоянную возможность использовать его в собственных нуждах и пр.). Это косвенно подтверждается позицией судов, который признают собственность на основании подписанного акта приемки-передачи квартиры.

П 4. ст. 161 ЖК говорит, что если в течение года собственники не выбрали способ управления, то объявляется открытый конкурс, о результатах которого (п. 5 ст. 161) уведомляются все собственники. Этого не было сделано в нашем случае.

Учитывая все положения ЖК (все, которые я смог разглядеть), какие могут быть основания принуждать нас к заключению договора с ДСЭ??? Это же прямое нарушение федерального законодательства.

Поправьте, если ошибаюсь.

Не ошибаетесь! То, что Вы изложили и есть наша позиция! Однако в договоре инвестирования прописано условие, по-которому инвестор обязуется подписать договор в эксплуатирующей организацией по выбору застройщика. У ДС были попытки расторгнуть договор инвестирования на основании отказа инвестора заключать договор с ДСЭ. Суд признал это деяние противозаконным. Однако, что бы не попадать на судебные процессы можно выражая согласие подписать договор с ДСЭ медленно и печально согласовывать редакцию договора столько, сколько Вам надо. И у ДС не будет даже формального повода договор расторгнуть. Ведь договор не обязывает подписывать ЛЮБЫЕ тексты сочиненные юристами ДС.

Дмитрий, при всем огромном уважении за Ваш вклад в общее дело, не понятно, почему не избрать законный путь решения проблемы. Любой, даже начинающий юрист подтвердит, что пункты договора, которые противоречат ФЗ (в нашем случае ЖК, многократно цитируемый и всеми выученный наизусть) считаются ничтожными, это подтверждено судебным решением. Единственный законный способ выбора УК и тарифов - проведение общего собрания. Если мы противопоставим незаконным действиям ДС свои, не предусмотренные законом действия, однозначно проиграем. Законный путь - это единственный шанс. Даже если не соберем кворум для собрания - это официальный повод подключить Управу, у нее не будет оснований отмазаться.

Проблема на самом деле не одна, а две.
1. Первая задача не дать формального повода РосЕвроИнвесту расторгнуть договор инвестирования по основанию "отказ инвестора исполнить пункт договора". Да, суд постановил, что пункт договора ничтожный, но думаю мало кто хочет лишний раз по судам мотаться.
2. Вторая задача - получить обслуживающую организацию с вменяемым договором и тарифами. Тут Вы немного ошибаетесь, т.к. проведение общего собрания не единственный законный способ выбора УК. Более того, общее собрание на сегодняшний момент вообще дело неосуществимое. Если Вы посмотрите на предыдущий пост, уважаемого amorvomilk, то увидите ссылку на другой норматив, а именно:
"П 4. ст. 161 ЖК говорит, что если в течение года собственники не выбрали способ управления, то объявляется открытый конкурс, о результатах которого (п. 5 ст. 161) уведомляются все собственники. Этого не было сделано в нашем случае."
Именно открытый конкурс, на мой взгляд, самое верное дело. Что тут незаконного?
 

Так в этом-то и проблема, что конкурс проводится только через год после того, как будет оформлена собственность большинством и будет реализована возможность собственников на выбор УК.  А если они эту возможность не реализуют, органы местного самоуправления проведут конкурс. Т.е. возможность провести собрание предусмотрена законом раньше, чем проведение открытого конкурса.  В этом и незаконность, что Управа не будет нарушать права собственников на выбор УК, а ждать целый год, думаю, никто не согласится, тем более, что за это время у ДСЭ будет масса возможностей закрепиться.
год, после сдачи объекта в эксплуатацию. Первая очередь сдана в декабре 2009 года, сейчас, смею напомнить, февраль 2011.
Цитирую первоисточник из Вашего предыдущего сообщения:
"П 4 ст. 161 ЖК говорит о том, что если в ечение года собственники не выбрали способ управления, то объявляется открытый конкурс..."
Собственники - это зарегистрированные собственники, а не инвесторы, а о сроке сдачи в эксплуатацию ни слова. Нормативные акты трактуются так, как написаны, по букве закона. Смысл всего ЖК - все права, равно как и бремя содержания на собственниках. Т.е. сначала регистрируется собственность, выбирается способ управления и УК, утверждаются тарифы, а если собственники этого не сделали, подключается управа.

С какой даты должен пройти год, чтобы можно провести открытый конкурс? С даты выдачи первого свидетельства на собственность или последнего? а если последний собственник будет оформлен через 3 года, то как должен обслуживаться дом?
 

Это вопрос к законодателям, но в любом случае с того момента, когда будет достаточное количество собственников, чтобы содержать дом.

Какой нормативный акт определяет какое количество собственников достаточное, что бы содержать дом?

Никакой. Формально Управа может провести конкурс через год после регистрации первого собственника, но к тому моменту (через год) собственников станет много и управа предложит сначала провести собрание собственников (если они сами не проведут к тому времени) или объяснить причины, почему такое собрание не может состояться. А если собственников будет мало, то они в любом случае не смогут содержать весь дом (исходя из здравого смысла) и благотворительностью не будет заниматься ни одна УК даже по конкурсу. Вам ответят, что кроме ДСЭ с его тарифом желающих нет. В их ответе все конкретно написано.

Дом сдан в эксплуатацию, так? Документ это подтверждающий - акт ввода в эксплуатацию - от декабря 2009 года, так? С этого момента объект должен эксплуатироваться - и затраты несет либо застройщик, либо инвестор оформивший помещения в собственность - так по закону. Если в течении года не было проведено общее собрание собственников (по какой причине оно не было проведено в законе специально не оговорено) органы местного самоуправления (читайте Управа) должны провести открытый конкурс.
Могут ли наши контрагенты в лице Управы, РЕИ, ДСЭ пойти на нарушение закона? Да запросто! Должны ли мы с этим быть согласны? Нет, не должны.
Ответ, что кроме ДСЭ с его тарифами желающих нет - не исключен, но противозаконен, т.к. конкурс должен проводиться на условиях города и по городским тарифам.
В нашей с Вами дискуссии я не совсем четко понимаю Вашу позицию. Что Вы предлагаете сделать?

Сконцентрировать усилия на проведении общего собрания собственников. Нигде не написано: в течение года после сдачи дома в эксплуатацию, написано: в течение года собственники не выбрали. Управа ответила, что собственников по данному адресу нет, а бремя содержания лежит на собственниках. Если их нет, то и собрание проводить было не кому, и дом содержать некому. Все предельно ясно и верно. Относительно открытого конкурса. Объявляется конкурс и подаются заявки желающими поучаствовать УК с их тарифами. Далеко не факт, что найдется УК с городскими тарифами при наличии 10% оформленных собственников. В убыток работать никто не будет, Управа никого заставить не может. А вот из предложенных условий и тарифов выбирается победитель. И на то, кто им будет и с каким тарифом, мы уже повлиять не сможем, кроме как проводить собрание. В любом случае замкнутый круг. Здесь либо мы берем ответственность на себя, либо принимаем то, что навязывают.

Организация общего собрания собственников - это вообще идеальный вариант. Но, к сожалению, я лично не вижу способов организовать такое собрание, которое было бы легитимно принимать какие либо значимые решения. Поэтому считаю, что через открытый конкурс нам отстоять свои интересы единственно возможный путь.
Если Вы знате способы как организовать собрание собственников, то конечно же надо попробовать. Оглашайте план действий, что Вы конкретно предлагаете сделать. Я думаю, все Вас поддержат.

1) Выделить отдельную ветку на форуме для регистрации всех, кто готов участвовать в собрании, аналогично ветке по регистрации собственности через суд на domaforum, чтобы собрать максимально возможное количество контактов будущих собственников (голосование надо проводить по каждому дому, если будут отдельные почтовые адреса).
2) Координировать ситуацию по срокам получения собственности. Поскольку оформление через суд пройдет быстрее (вероятнее всего), то по количеству своих сторонников-собственников будет определенный задел по времени по сравнению со сторонниками ДСЭ.
3) Процедура заочного олосования подробно описана в ЖК.
4) При подготовке к голосованию сделаем запрос в  Управление регистрации по наличию собственников, разошлем им уведомления для голосования. Главное собрать кворум (более 50% зарегистрированных собственников по площади должны принять участие в голосовании).
5) Параллельно нужно искать самим и работать с Управой по поиску альтернативной УК либо эксплуатирующей организации (если выбрать непосредственный способ управления).
Примерно так.
Вы правы во многом, но, однако, почему же проиграл собственник ЖК (уже не помню, какого именно), подписавший Договор с ДСЭ, а потом начавший платить по городским тарифам?
Ответ был прост - добровольно подписал - добровольно исполняй...
И потом, а что конкретно мы делаем незаконного?
Мы ж не отказываемся совсем от подписания Договора с ДСЭ, мы хотим, чтобы этот Договор был в редакции, соответствующей  ЖК. 
Что в этих действиях есть не предусмотренного ЗАКОНОМ?
1) Потому что договор о котором идет речь, был подписан до вступления в силу нового ЖК.
2) Отказ от подписания договора с ДСЭ - как раз акт самый законный. Просто для выбора новой УК и утверждения тарифов законный путь - проведение собрания собственников или создание ТСЖ. Только если оно не проведено (при наличии оформленных собственников), через год должны провести конкурс органы самоуправления, а не наоборот. А для ДСЭ - вариант изменить условия договора, это отказаться его подписывать, но почему-то уверена, что за меньшие деньги люди работать не умеют и не станут.
Он проиграл, потому что предмет иска был некорректный. Надо было подавать иск на признание ДСЭ не имеющим права действовать на объекте в качестве управляющей компании (если ЖК РФ на тот момент вступил в силу), а суд скорее всего и не разбирался, откуда там вообще взялась ДСЭ.
Маленькая поправка: подписанный акт приемки-передачи квартиры не обязателен для получения собственности! Наоборот: если Вы получили собственность, то юридически обязаны оплачивать коммуналку. А что её оплачивать, если, скажем, не приняты лифты, нет воды, не подключено электричество по постоянной схеме... Вот эти факты, подтвержденные письмами из соответствующих инстанций, позволяют не платить квартплату, т. к. понятие собственность подразумевает ВЛАДЕНИЕ, РАСПОРЯЖЕНИЕ и ПОЛЬЗОВАНИЕ. И вот это-то пользование ДС, несмотря на сданный на бумаге дом, пока предоставить не в состоянии. Поэтому Акт подписывать не надо и за ключи расписываться тоже...  А как только подписан Акт или получены ключи под расписку - все, приходится платить.
Собственность получается на основании Договора и платежных документов по этому Договору. Ну, еще документы БТИ...
Ошибка только одна. В законодательства нет понятия формальной собственности. Собственником Вы становитесь только на основании свидетельства. До этого момента нет никаких обязательств по оплате коммуналки, но и никаких прав на квартиру тоже нет, кроме прав инвестора. В остальном все абсолютно верно.
Прямо это понятие не прописано, но это следует из законодательства. 

Для информации:

http://gkh.avbn.ru/jkh_archive/?11090&PHPSESSID=ee1b174f47cd643f0e36fe19a3a18f72
Спасибо за очень полезную ссылку)
Относительно ГК: Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 
Других "как бы" вариантов нет.
В ст. 153 ЖК отсутствует фраза "на других законных основаниях", это враки. Там четко указаны все категории, которые обязаны оплачивать содержание. Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О не касается дольщиков и т.д., в нем сказано что данная жалоба неподведомственна КС и рассматриваться не будет, опять враки.
Когда читаете авторские статьи в сомнительных изданиях, обращайтесь, пожалуйста, к первоисточникам, и делайте выводы сами.
Это статья не руководство к действию, а повод задуматься, в какую сторону надо копать. Читать ГК, ЖК и пр. в "лоб" бессмысленно. Если там нет чего-то, то может быть где-то еще.
А вы, кстати, юрист? Или просто своими выводами делитесь?
У меня большой практический опыт в данном вопросе. А законы все-таки надо читать, как и комментарии к ним, иначе бессмысленно защищать свои права.
В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития РФ (письмо от 14.10.2008 г. №26084-СК/14),
Законодательство Российской Федерации не предусматривает одностороннего установления управляющей компанией перечня работ и услуг по содержанию и ремонту имущества многоквартирного дома, условий их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Ещё можно ссылаться на Закон  о защите прав потребителей. Да, формально мы ещё не собственники, но мы потребители услуг. Мы заключаем с ДСЭ договор на предоставление услуг и имеем полное право оговаривать существенные условия договора (перечень работ, цена).
Не могли бы вы сделать отдельную закладку в документах, где бы поместили все ссылки на законные акты, раз уж вы проделали такую работу. Что бы не потерялось.

А какие существуют методы борьбы с промерзанием и промоканием углов дома?

Жалоба в ДС, они должны вызвать альпинистов, а те разобрать обшивку дома и переделать утепление... По-идее - так...

Елена, подскажите пожалуйста, а как быть с актом приема-передачи, если я собираюсь стать собственником через суд? Для суда он не нужен,  а вот для устранения таких проблем?

Даже если Вы собственник, застройщик должен передать Вам квартиру (этим он себя ограждает от дальнейших претензий, а Вы себя - от недоделок и, скажем, треснувших стекол в окнах). И передача оформляется актом...
Вот у меня и закрадывается подозрение, что половина народа уже забыла, что надо устранять строительные проблемы, требовать пени, делать ремонт, обставляться мебелью, заселяться...
кроме "пойти в суд на ДСЭ" все остальное как-то уже и стало потихоньку забываться, отходить на задний план...

Правильно ли я понял, что эта процедура (передача по акту) не связана с моими отношениями с ДСЭ, несмотря на то,  что к тому времени именно ДСЭ ,будет управлять домом? И что делать если ДС будет меня динамить? Судиться? 

А какие именно вопросы можно обсудить с Виталием? Например по моему договору срок истек в июне прошлого года, это уже с учетом 6 месячной отсрочки. Ведь дом пока не сдан, следовательно только после марта -апреля можно интересоваться результатами комиссии и только после этого писать письма на имя ДС.
Виталий, отпишитесь, раз на вас Дмитрий ссылается, значит вы в теме.
Тема деликатная. Общайтесь через личку, либо переносите обсуждение на площадку Domaforum.ru в закрытую ветку.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!