Жилой комплекс Измайловский

Неофициальная группа

Отчет по встрече с ДСЭ

На встрече присутствовали от ДС 
Шнейдер Мария Владимировна - руководитель пресс-службы ЗАО "Дон-Строй Инвест"
229-6656 доб. 40-712, моб.8 (985) 410-98-85
Щепетов Вадим Генрихович - комендант ЖК
Новиков Александр Михайлович - начальник отдела расчетов ДСЭ тел.225-65-27
Бычков Александр Владимирович - руководитель службы эксплуатации ДСЭ
Милежко Андрей Николаевич - Главный инженер ДСЭ, тел.925-43-83




1. По размеру оплаты услуг. Новиков А.М. сообщил, что цена - 92 руб.\кв.м. - по его мнению средняя по рынку. Обратил внимание, что в цену входит стоимость ГВС и ХВС, работа охраны, консьержей, круглосуточная служба ремонтной бригады. И что при сравнении со стоимостью обслуживания в других комплексах необходимо учитывать комплекс предоставляемых услуг. На вопрос почему цена в "Измайловском" такая же как и в "Алых парусах" (94 руб./кв.м.) внятно ничего ответить не смогли. 
При установке водосчетчиков стоимость ГВС и ХВС из затрат будет исключена и оплата будет происходить по показаниям счетчиков. Был задан вопрос по теплосчетчикам. Со слов Щепетова В.Г. техническая возможность установки индивидуального теплосчетчика в квартире есть. Но со слов Новикова теплосчетчики они еще ни разу не ставили. Внимание! Отопление составляет почти 30% от всей суммы платежей. Вопрос нуждается в проработке.
Так же по поводу ценообразования Новиковым было сказано, что они постоянно мониторят рынок и корректируют цену по рынку. Из этого можно сделать вывод, что ценообразование с реальными затратами на обслуживание ЖК связана слабо.
Цена по договору фиксируется на год и ДС планирует ежегодный рост в зависимости от инфляции и роста тарифов естественных монополий. Также часть услуг будет предоставлятся за доп.оплату.
В обоснование своей позиции ДСЭ был предоставлен пакет документов - выложен в раздел "Документы" для изучения. Обратите внимание на расчет коммунальных платежей. В расчете указана общая сумма затрат - 5 405 456 руб., но не указана на какую площадь она расчитана. Я сегодня звонил начальнику отдела расчетов за разьяснениями . Со слов Новикова А.М. сумма затрат предоставлена только на первую очередь общей площадью 73 572,5 кв.м. Что интересно, если эту сумму разделить на площадь, то получиться цена обслуживания за 1 кв.м. - 73 руб.47 коп., а вовсе не 92 руб.\кв.м. 
Перерасчет цены в сторону уменьшения на первом этапе, пока не оказывается полный комплекс услуг, возможен по письменному обращению.
По поводу стоимости обслуживания было решено вернуться к обсуждению после изучения нашей стороной представленных материалов в сентябре.

2. Сроки начала ремонтных работ по 1 очереди с 1 октября 2010 г. Самая большая проблема по энергообеспечению - городом не выполнены работы в полном объеме. По оценке ДС работ на 4-5 недель. На встрече было подписано обращение к Лужкову и сегодня передано в приемную мэрии. Контейнеры для вывоза строительного мусора можно заказывать у Щепетова В.Г. за отдельную плату.

3. До начала ремонта необходимо согласовать с ДС 7 проектов:
       а) Архитектурный (план БТИ с замерами - получать в отделе оформления ДС, и план вновь возводимых перегородок.)
       б) Водоснабжение и канализацию
       в) Электрика
       г) Слаботочка
      д) Пожарная сигнализация (в квартирах только сигнализация, сплинктерная система пожаротушения только в общественных зонах)
      е) Вентиляция и кондиционирование 
      ж) Отопление
Договор и приложения с регламентами выложены в раздел "Документы". По вопросам согласования проектов обращаться по адресу ул. Маршала Василевского 13 к.3 к гл.инженеру Милежко А.Н. 925-43-83

 

4. Оператор связи - Комстар. Допуск альтернативного оператора возможен.

5. Заключение договоров с ОВО личное дело жильцов. ДС услуг централизованной охраны не предоставляет. На территории ЖК будет 4 поста охраны ( 2 на въездах с 4,5 Парковых улиц, 1 - парковка, 1 на территории ЖК (под вопросом)) + консъержи в каждом подъезде.

Протокол обещали выслать завтра. Впечатление от встречи неоднозначное. По поводу снижения цены ДС разговаривает крайне неохотно (что не удивительно), по остальным вопросам - без проблем.

Предлагаю повторную встречу с ДСЭ провести через месяц, что бы лучше подготовиться. Если у кого-нибудь есть возможность получить структуру ценообразования по другим УК в Москве, то было бы важно сравнить с ДС. Также необходимо проконсультироваться с юристами по возможным рычагам давления на ДСЭ.

Прошу участников встречи дополнить отчет.

 

Примерно 30.000.000 на дворников и уборщиц с четырех секций за год:)  хорошо, + одного с садовника, на наш крошечный двор и территорию вокруг дома, в теплое время года.
600.000 с одного подъезда в месяц. Ну максимум на 2 уборщиц и 2 дворников.
Основное благоустройство выполняется за счет застройщика. А пересадить засохшее дерево, куст...
ДC пытается, потупив глазки, обосновать нам и убедить, что сумма в 92 рубля совсем не большая. Мне вот интересно, если я вступлю в собственность через суд, сможет ли ДС отказать мне в выдаче ключей при моем отказе подписывать договор на обслуживание на их условиях?
И не в отоплении дело, расходы на отопление легко проверить.
Почти 60% коммунальных платежей приходится на техобслуживание, благоустройство, уборку и охрану.
А где же их прибыль в калькуляции, разница между 75 и 92 рублями что ли? Если да, то не хилую рентабельность они себе заложили.
Кстати, как там строительство дома, а то со стороны метро процесс кажется замершим?
Я,конечно, понимаю, что коммунальные платежи это важный вопрос, но сначала надо решить вопрос с долгостроем. А то мы "делим шкуру неубитого медведя". А ДС и рад, что мы отвлеклись от основной проблемы: когда в сданных корпусах можно приступить к ремонту??? Дом сдан, ключи на руках, а "воз и ныне там". Воды в доме нет, ремонт нельзя проводить. Весной говорили, что воды нет потому что земля промезла и пока она не оттаит нельзя ничего делать.Но уж после такого лета и пожаров все поняли, что воды нет, потому что деньги городу не проплатили.Прежде всего надо решать приоритетные вопросы: 1.Строительство корпусов 2.Сдача корпусов 3.Получение ключей 4.Возможность ремонта в квартирах и т.д.... А то корпуса толком не строятся, а построенные просто развалятся.Пока мы будем ля-ля-ля наступит зима и не только земля промерзнит, но и стройка, не успев разморозиться, вновь замерзнит.Не надо забывать, что деньги имеют свойство со временем быстро таять...

jane494
мы встречались с ДС-Эксплуатация и  обсуждали только вопросы по которым они компетентны и которые здесь на сайте инвесторы сформулировали. Вопросы по строительству обсуждались 2 недели назад -  смотрите отчет здесь vdolevke.ru/objects/360/15821.html

Хорошо бы , если все это так и было.Уж очень хочется в это верить!
Достроят, конечно, все. Это очевидно. Поэтому, "шкуру" делить надо, уже сейчас. В нашем случае, квартиру купить оказалось проще, чем ее эксплуатировать. Судя по "ребятам" из ДЭП, это и есть "хозяявы жижни". Убедительные. Не правда ли? В "Алых"-94, а у нас 92, разница в 2 рубля. Правда, у нас есть преимущество, если что-то у нас там отвалится в лифте, то этой ДЭС не надо ждать 3 недели поставки CIF "парк у порога", а можно украсть у "алых" и поставить нам ( Комментарий- Бычков А.В.). Или наоборот, украсть у нас и поставить "алым". Вобщем, и так и так, нехорошо. Но, скорей всего, украдут все у нас, в пользу "алых".  Потому как 94 против 92.... не попреш.  Впечатление от ДЭС удручающее. Стоимость владения квартиркой будет гораздо дороже ее приобретения. Печально.
Может пора вернуться к теме ТСЖ? 
Да, а может на следующую встречу пригласить юристов, которые нам могли бы помочь создать ТСЖ, и которые смогли бы более предметно поговорить с ДСЭ?

P.S. Фотки нужны кому-нибудь с последней встречи? Могу выложить, чтоб была разница видна (в основном на стилобате)...
50-60% от платы за эксплуатацию - это стоимость охраны, это сведения из первых рук. Это м.б. главным предметом спора. В зимний период еще - уборка территории от снега, закупка "боб-катов" и наем дополнительных "равшанов". Вообще предлагаю вначале добиться полной готовности сетей и отмашки ДСЭ о готовности допускать для ремонта, а потом уже по цене торговаться.
За новые фото был бы признателен.
Большое спасибо за информацию!
Блин, вы как себе представляете "торговлю".  Типа это дорого и я не буду платить. Тогда, в моем понимании, вам "отключат газ". Без ТСЖ у вас нет возможности сказать, что мы подумали и решили привлечь другую УК.
Посмотрите в "Документах" расчет оплаты. Из 5 405 456 руб. охрана занимает 498 400 руб. Это 8% 
это нам так впаривают, а я говорю о себестоимости для ДСЭ, про те затраты, которые они не перевыставляют и несут сами.
я не совсем понимаю. Вы хотите сказать, что охрана ДС обходится в 5 раз дороже чем это указано в смете? не 500 тыс. руб\мес., а 2,5 млн.руб.\мес? и они в расчете затрат 2 млн.относят на ТО, а 0,5 млн. на охрану, так? зачем???  
Протокол собрания выложен в раздел "Документы"

скинте фоток в раздел. заранее -мерси.

Расчёт затрат на техническое обслуживание 1 кв.м. жилой площади, который выложен в документах - это документ, который в идеале должен обосновывать стоимость управления и обслуживания комплекса и инженерных систем. В нашем случае, если перевести цифры на простой русский язык написано - "шли бы вы все лесом, никто ни чего вам объяснять и отчитываться перед вами не собирается, стоимость эксплуатации будет составлять 92 руб/кв.м, мы так решили."
Обслуживание и эксплуатация зданий и инженерных систем, это работы, которые так же как строительные работы регламентируются и должны проводиться в соответствии с правилами.
Например в регламентах на выполнение строительных работ по каждой квартире очень чётко и подробно все расписано - как работы должны проводиться, какие испытания должны быть проведены, какие документы должны быть оформлены. Здесь они постарались и подробно все расписали. Молодцы. Осталось дело за малым - таким же образом подробно показать свою работу.   
Я считаю, что позиция в отношении ДС Эксплуатация должна быть такой - ТСЖ в любом случае (не сегодня, так завтра) будет создано, мы заинтересованы в конструктивном диалоге с ДС Эксплуатация. Мы хотим, что бы эксплуатация, обслуживание были прозрачными, понятными и ясными для нас в вопросах предоставляемых услуг и ценообразования. Мы не против платить 92 руб. но мы должны видеть не одну, две строчки в непонятной и не ясной смете, а видеть и понимать на что идут деньги.

Уважаемые соседи. Внимательно прочтите договора, которые Вы подписали и основная часть вопросов предлагаемых к обсуждению отпадет сама собой. Вы приняли условия условия ДС в момент подписания. Давайте попробуем подготовиться и решить хотя бы вполне конкретные проблемы. Есть по сути два вопроса для переговоров. Первый, уменьшение стоимости статьи затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание. Может быть еще управленческие затраты, но их доля в общем объеме затрат не так велика. Предлагаю всем заинтересованным подготовить в этой части конкретные аргументированные предложения (трепатни не надо). Их и будем обсуждать.
Второе, предлагаю на период 6 месяцев ввести поправочны коэф. на размер платежей, например 0,8. Представитель ДС-Э на встрече дал понять, что это возможно.
Последнее в переданной укрупненной смете есть противоречие, о котором писал DmitryK. Это следует уточнить 

 Сначала надо понимать закем будет договор с энергоснабжающими организациями,потом провести анализ цен на рынке услуг жкх ,взять постановления правительства москвы  по разчету коммунальных платежей .
я запросил в ДС:
1. Общая и жилая площать ЖК 1 очереди и 2 очереди. Площадь офисных помещений.
2. Площадь придомовой территории.
3. Детализация и регламент работ по п.2.1 расчета затрат "Техническое обслуживание и ремонт жилого комплекса и прилегающей территории"
4. Детализация и регламент работ по п.2.2 расчета затрат "Благоустройство, уборка жилого дома и прилегающей территории".
5. Детализация и регламент работ по п.2.3 расчета затрат "Осуществление пропускного режима и обслуживание средств охраны"
6. Детализация и регламент работ по п.3.1 расчета затрат "Обслуживание лифтов"
Это здорово Дмитрий. Но вот станут ли они отписываться? Подождем увидим.
Надо создавать ТСЖ, если это возможно. Платить управляющему ТСЖ зарплату, тогда будем понимать и  разбираться. А так будем о чем-то догадываться и только. Ведь уже голосовали кто, сколько готов заплатить юристам! Сумма была сносной. Может быть перейдем от слов к делу? Эти ребята из ДЭС никогда свои секреты не раскроют плохо организованной кучке инвесторов. ТСЖ- это единственная сила, с которой им придется считаться.
Наконец то начали появляться здравые мысли. Надеюсь подобных высказываний к концу строительства будет больше.
Фото загрузила. Извиняюсь за качество - снимала на телефон.
Стилобат заметно прибавился, что на фотках очень хорошо заметно)))
Ребята, покурите форум ЖК Аэробус. Много интересного, народ спорит о правомерности ставки в 43 рубля, а нам ДСЭ доказывает, что 92 в самый раз.
http://www.aerobus-forum.ru/viewtopic.php?t=789
С форума:
"Александра, если Вы собственник и не заключали договор, платите 23 рубля.
Практика такова, что Вы должны платить УК, поскольку УК - единственный поставщик услуг в нашем доме. Но одновременно с этим суды не единожды указывали в подобных спорах, что поскольку соглашение о цене с УК собственником в таком случае не достигнуто, цена устанавливается исходя из тарифов, действующих на данной территории (в данном случае тарифы установлены Правительством Москвы)."

Добрый день соседи.
А мне очень понравился документ предоставленный ДСЭ под названием Приложение 1 (расчет коммунальных платежей) к Договору в котором указанна вся стоимость эксплуатации нашего ЖК. Путем простых расчетов (сумма площадей квартир на одном этаже (720 м кв по 1 очереди и 1140 м кв по 2 очереди)помноженная на кол-во этажей и число корпусов) получаем что общая площадь квартир ЖК составляет порядка 110 512 м кв. Разделив полную стоимость эксплуатации на полный метраж получаем 48,9 руб / м кв.
Вот это уже адекватная стоимость, которая, кстати, расчитана на основе документов предоставленных ДСЭ .

В этом расчете учитывается стоимость горячей и холодной воды?
2 ошибки в Ваших расчетах. Это расчет только по первой очереди - раз, и не учтены площади мест общего пользования - коридоры, лифтовые холлы, лестницы.
Да, учитывается (см Приложение №1 пункты 1.2. Горячее водоснабжение и 1.3. Холодное водоснабжение и канализация).
Тогда получается, что остальное в прибыль (от 92 руб.) Вы не могли бы на встрече 1 го сентября задать этот вопрос?
 А "общая" значит "жилая"?

"Общая" значит сумма всех квартир в соответствии с площадями указанными в договорах. Насколько я знаю оплата ведется с каждого метра всей площади квартиры включая коридор, санузел  и кухню.

А что, следующая встреча 1-го сентября? И кто ж такую дату назначил?
Я категорически против ДСЭ!
И думаю многие меня в этом поддержат.
Все их требования и предложения не законны.
Особенно мне нравится требование отраженное в одном договоре ( на строительство) на  заключение другого ( на эксплуатацию).

По закону мы правы. Думаю нужно договориться с юристами и создавать ТСЖ (только из жильцов комплекса !!!!!!).
После этого и стоимость упадет раза в два и мы будем прозрачно видеть, куда идут наши деньги.
Господа, связывался сегодня с Дмитрием по телефону. У него предложение перенести встречу с ДСЭ на 15 сентября, до этого встретится примерно восьмого и обсудить подготовку к встрече, что бы не было пустого трепа. Сам Дмитрий в настоящее время в отпуске, будет после шестого.
Прошу всех активных участников отписаться здесь в ближайшее время, для того что бы я мог связаться со Шнейдер М.В. и договориться о переносе встречи.
А о чем мы вообще можем сейчас говорить с ДС-Э не впустую???

Пока не достроят - не сдадут;
Не сдадут - не въедем;
Не въедем - не наберем кворума;
Не наберем кворума - не создадим ТСЖ;
Не создадим ТСЖ - так и будем разговаривать с ДС-Э только впустую...

И ни один юрист нам не поможет в произвольном месте порвать эту цепочку. Так может, не будем терять времени и не будем встречаться по 10 человек, с трудом съезжающихся со всей Москвы, а уже живя в своих квартирах соберемся и сделаем ТСЖ?
Я приводил выше ссылку на форум ЖК Аэробус.
"Александра, если Вы собственник и не заключали договор, платите 23 рубля.
Практика такова, что Вы должны платить УК, поскольку УК - единственный поставщик услуг в нашем доме. Но одновременно с этим суды не единожды указывали в подобных спорах, что поскольку соглашение о цене с УК собственником в таком случае не достигнуто, цена устанавливается исходя из тарифов, действующих на данной территории (в данном случае тарифы установлены Правительством Москвы)."

Речь о том, что пока мы не собственники, то нас можно иметь в извращенной форме. Остается вариант вступать в права владения по суду и не иметь с ДСЭ дел, а договариваться на своих условиях, а если не получается, то: свет, вода и тепло по счетчику, за остальное 22,93 рубля и ни копейки больше.
Кто то с форума уже занимался получением прав, по моему это Elkr.
Хотелось бы понять:
1. Как Вы  "не имея дел с ДСЭ" собираветесь устанавливать эти самые счетчики?
2. Для того, чтобы платить даже 22,93 рубля ДСЭ нужно иметь с ними хоть какой то договор с указанием, как минимум, платежных реквизитов.
Счетчики уже должны стоять по умолчанию.  А имея на руках свидетельство о собственности вы можете разговаривать на равных.

Совершенно верно, свидетельство о собственности будет у меня на руках в первых числах сентября.

Elkr: Подскажите, пожалуйста, в какую сумму обошлось данное офрмление?

Ну так что, господа активисты, как насчет переноса встречи на 15 сентября с предварительной встречей восьмого?

я - ОК! Встречаться надо хотя бы для того. чтобы держать ДС  в тонусе.
Как там дела на стройке? Если я не ошибаюсь, работы по стиллобату должны были закончиться к 25 августа? Видит кто-нибудь, что там происходит? И произошло ли обещанное увеличение количества рабочих на объекте?

Уважаемая   Elkr,поделитесь информацией ,через какую структуру оформляли собственность
Я могу поделиться этой информацией-юридическая компания "Защита собственности" тел. 98-911-98 занимается нашим домом . Т.к. у меня этот процесс в такой же стадии как у Elkr.
Я так понял, что встреча первого сентября будет. Продублировал ей на почту вопросы озвученные Дмитрием выше. При встрече задам их ей лично или тому кто за это отвечает.
Интересная статья по поводу управления домом.
http://www.expert.ru/printissues/expert/2010/34/interview_prosto_my_tut_zhivem/
Вот выдержка из статьи

— Как складывались взаимоотношения между ТСЖ и эксплуатирующей компанией застройщика?

— Я до сих пор не понимаю, почему они позволили нам провести общее собрание собственников. Теоретически у эксплуатирующей компании были все возможности заблокировать это мероприятие. Но нам, наоборот, они выделили помещение. Это важно, потому что появилось место, где можно собраться. Мы отнеслись к делу серьезно — ведь для создания ТСЖ нужно собрать 51 процент голосов собственников. Изучили все PR-методики. У нас один из членов правления, топ-менеджер крупного производителя прохладительных напитков, специализируется на продвижении продукции. Его опыт очень помог. Сначала мы обошли всех жителей, потом расклеили объявления, а в заключение провели четыре волны обзвонов, воспользовавшись услугами колл-центра. Это позволило привлечь внимание жителей и организовать общее собрание. В назначенный день установили сцену, прикатили полфуры лимонада, которую купили по демпинговой цене в обмен на обещание вывесить рекламный баннер производителя…

— Прямо сценарий к фильму «День выборов»…

— Да! Мы когда этот фильм смотрели, то очень смеялись. Это про нас. Все описанные там PR-технологии мы использовали. Предварительно дали возможность людям, которые не смогут присутствовать на общем собрании, отразить свою позицию. Собрали заявления с просьбой учесть их мнение при подсчете голосов. В конце концов все это позволило обеспечить кворум и принять решение о создании ТСЖ. Мы когда руководителю УК показали протокол, то у него случилась истерика. Протокол он у нас отобрал, лишил помещения, отправил в дорогу дальнюю. Но мы двинулись в другом направлении: официально зарегистрировали ТСЖ «Панфилат» и заявили о себе как о самостоятельном юридическом лице. Начали штурмовать органы исполнительной власти, заявлять, что выполняем указ мэра по созданию ТСЖ. Однако представитель эксплуатирующей компании на одном из собраний в управе безапелляционно заявил: это наш бизнес, мы его не отдадим. После чего подал в суд иск о признании решения общего собрания недействительным и о ликвидации нашего ТСЖ. Мол, нарушены установленные законом процедуры. Но мы представили веские контраргументы и выиграли дело, получив не только моральное удовлетворение, но и судебное решение, подтверждающее нашу легитимность. Теперь это была железобетонная стена, которую пробить невозможно. Дальше события развивались стремительно. В мае мы вынудили УК заключить договор уже с нашим ТСЖ на наших условиях. Одним из условий было сокращение управляющей компанией накопленных долгов перед ресурсоснабжающими организациями. Сумма была порядка 40 миллионов рублей.

— Откуда взялись такие долги?

— Люди платили квартплату. Она перечислялась управляющей компании, которая аккумулировала средства и должна была перечислять их подрядчикам и поставщикам ресурсов. Всего порядка 15 контрагентов. Но этого не делалось. Следующим нашим шагом стало предложение УК перейти на городские тарифы по содержанию жилого фонда — 21 рубль две копейки за квадратный метр ежемесячно (по состоянию на 2009 год). До этого управляющая компания самостоятельно и весьма произвольно устанавливала завышенные тарифы. Но УК на это не пошла. Вот тогда мы решили отказаться от ее услуг, чтобы управлять домом самостоятельно, и разорвали с ней договор. Правда, застройщик до сих пор не может успокоиться. Сейчас представители этой компании пытаются отобрать у нас помещение диспетчерской службы, заявляя, что это их собственность. Между тем по закону это вспомогательная площадь, которая нужна для обслуживания здания и находится в общей долевой собственности всех жильцов. Строительный холдинг хочет забрать это помещение и затем сдать нам в аренду примерно за два миллиона рублей в год.

— Сейчас ваше ТСЖ фактически управляющая компания?

— Да. ТСЖ по закону — это одна из форм управления. У нас есть свой расчетный счет, прочие атрибуты. Мы создали полный цикл элементов, необходимых для оказания услуг ЖКХ. От системы начислений — то, что городские единые информационно-расчетные центры делают, — и заканчивая штатом сотрудников. У нас была цель оптимизировать процесс, а также отсечь ненужных посредников, которых в системе ЖКХ очень много. Например, в Москве начислением коммунальных платежей занимаются ЕИРЦы, они же рассылают квитанции. Когда говорят что ЕИРЦ это очень выгодно — это миф. ЕИРЦ — это минимум потеря одного-полутора процентов. Это просто посредник. С квитанциями по квартплате граждане идут в банк. Деньги — независимо от того, в какой банк они их принесли, — попадают на транзитный счет Банка Москвы и зависают там на несколько дней. Затем средства перечисляются управляющим компаниям. За транзит опять же взимаются комиссионные — порядка двух процентов. У нашего ТСЖ есть прямой договор с ресурсоснабжающими организациями. В доме установлен терминал для приема квартплаты с нулевой комиссией. Кстати, и ДЕЗы — это не исполнители услуг, как принято думать, а тоже посредники. Для оказания конкретных услуг они нанимают частные ремонтно-эксплуатационные компании. То есть это просто прослойка между потребителем и исполнителем, на которую расходуется около 15–16 процентов от ставки техобслуживания. При таком количестве посредников до конечного исполнителя из 22 рублей 92 копеек городского тарифа на содержание и обслуживание жилого фонда доходит около 12 рублей. Кстати, в советское время схема ЖКХ была гораздо логичнее. В ней не было промежуточных звеньев и связанных с ними затрат. Основным звеном были ЖЭКи — жилищно-эксплуатационные конторы, которые и являлись непосредственными исполнителями работ. Вот наше ТСЖ — это своего рода ЖЭК.

— С какими проблемами пришлось столкнуться?

— Мы были в шоке от состояния жилого фонда. Дом за то время, пока его не трогали, начал разрушаться. Потекли швы, крыша. А это не только дискомфорт, но и теплопотери. Гарантия к тому времени кончилась, бодаться с застройщиком было бесполезно. Поскольку накоплений не было, то сначала мы сильно просели по деньгам. Но постепенно выбрались. Сейчас у нас нет перебоев с отоплением и водой. Отремонтировали подъезды, крышу, инженерное оборудование, создали круглосуточную диспетчерскую службу, наладили электронный документооборот. Планируем выставлять счета через интернет-сайт: через него уже можно отправлять показатели счетчиков воды. Мы стремимся максимально упростить жизнь жителям, добавить в нее комфорта.

— У ТСЖ была какая-то осмысленная бизнес-модель?

— Да, мы разработали бизнес-план еще в 2008 году. У нас ведь правление состоит из людей образованных. Я инженер. У нас есть топ-менеджер, бывший подполковник, кандидат наук, банковский сотрудник. Первым пунктом в нашем плане было заключение договора с ресурсоснабжающими организациями: тепло, вода, электричество. Проблема состояла в том, что для перезаключения договора требовалось согласие предыдущего контрагента, его отказ от договора. По закону управляющая компания на основании решения общего собрания собственников жилья обязана это сделать. Но на практике эксплуатирующие фирмы не спешат с этим, приходится с ними судиться. Вторым пунктом была комплектация штата сотрудников. Мы оставили многих бывших работников эксплуатирующей компании. Я им предложил хорошую зарплату. И они понимают, что если будут воровать, то будут уволены.

— В чем ваше принципиальное отличие от предыдущей управляющей компании?

— В том, что мы здесь живем. И если у нас деньги остаются, то мы их можем потратить на нужды дома, а не на повышение капитализации застройщика. У нас осталось 120 тысяч рублей — мы покрасили подъезды. Не потому, что мы такие хорошие или деньги списать надо. Мы пустили их на то, что нравится людям. Такие вопросы решаются правлением. Которое, в свою очередь, избирается общим собранием жителей.

— А откуда образуются излишки? Раньше ведь денег не хватало и даже были долги?

— Во-первых, нам удалось сократить количество неплательщиков. В сентябре 2009 года у нас неплательщиков было 72 процента. К декабрю — 35, а сейчас — 14 процентов.

— Как же удалось добиться такой платежной дисциплины?

— Общение с людьми помогло. Мы стали предоставлять им информацию о том, на что идут деньги. То есть стали делать то, чего не делают ДЕЗы и не делала предыдущая УК. Мы собрали 22 рубля 92 копейки с метра — такой тариф сегодня установлен городом. Людям надо расписать — это идет сюда, это туда. Людям интересно, как тратятся деньги.

— И как, кстати, они тратятся? Какова структура платежей?

— В квартплате две основных составляющих: плата за техобслуживание и коммунальные услуги, то есть за поставки воды, тепла, электроэнергии. В ставку техобслуживания входят лифты, вывоз мусора, противопожарная система, освещение, отопление подъездов, вода для полива, текущий ремонт инженерных систем дома. Примерно половина затрат — это фонд оплаты труда. На ставку техобслуживания приходится около 1,6 миллиона рублей ежемесячно при обороте около 4 миллионов рублей. Остальные 2,4 миллиона — это преимущественно затраты на воду и отопление, а также погашение задолженностей.

— Возникают ли какие-то трения с ресурсоснабжающими организациями?

— У нас есть свой центральный тепловой пункт. И как раз сейчас мы пытаемся разобраться с тарифами. МОЭК, Московская объединенная энергетическая компания, говорит — отдайте его нам. Но я в сказки не верю. Если кто-то хочет что-то взять — значит, это выгодно. Если это выгодно МОЭК, значит, должно быть выгодно нам. По идее в тарифе, который выставляет МОЭК, 1290 рублей за гигакалорию, должно быть заложено обслуживание ЦТП. Ведь тариф 1290 рублей — он для конечного пользователя. Но МОЭК не поставляет тепло жителям, она поставляет тепло на тепловые пункты. Соответственно, за обслуживание теплового пункта мы несем затраты. Они небольшие, но они есть. В тарифе на теплоснабжение должны быть заложены затраты на обслуживание теплового пункта и содержание внутриквартальных сетей. И мы хотим получить доступ к этим деньгам. Но документы Региональной энергетической комиссии, РЭК, которая устанавливает тарифы, — это тайна за семью печатями. Сейчас пытаемся выяснить структуру тарифа.

— Вы какие-то мероприятия по энергосбережению проводите? И сколько удается сэкономить?

— Так как у нас свои тепловые пункты, то ведется прибороучет. В декабре у нас счет был от теплосети на 4,6 миллиона рублей. А в январе, когда мы на тепловом пункте заменили регуляторы и автоматику, уже 3,2 миллиона. Мы отрегулировали нагревательный агрегат, что позволило управлять температурой горячей воды — это около 200 тысяч рублей экономия. Поставили пресс для мусора — экономия 55 тысяч рублей в месяц.

— За счет чего?

— Мусор забирают кубами. Когда мы вываливаем мусор просто из камеры, то у нас получается два куба мусора с мусорокамеры, это 700 рублей на его вывоз. А если пропускаем через пресс, то две мусорокамеры запихиваются в один куб. У нас счета раньше доходили до 220 тысяч в месяц. А сейчас не выпрыгиваем за 150 тысяч. Ну и по мелочи. Лампочки энергосберегающие, например. Правда, из-за высокой цены экономия там весьма условная. Но зато они горят дольше.

— Есть ли сейчас у ТСЖ резервный фонд?

— Как такового фонда нет. Во-первых, у нас нелогичное налоговое законодательство, не позволяющее формировать резервы из средств жителей. Во-вторых, если дом обслуживать нормально, то капремонт становится понятием относительным. Распространена такая практика: потратить два миллиона рублей на ремонт крыши — это выгодно, а тратить по 150 тысяч рублей на заплатки — неинтересно. Но мы живем по другим правилам, потому что это наш дом. Конечно, у нас есть небольшой резерв — держим на счете 300 тысяч рублей. Насосы на тепловом пункте полетели — мы 150 тысяч потратили и поменяли. Это сумма, как говорится, несгораемая.

— Что бы вы изменили в системе ЖКХ?

— Я бы изменил сознание людей. И это, как мне кажется, задача средств массовой информации. У нас люди живут в совке. Человек выходит на улицу, берет лопату и выкапывает цветок с клумбы. Дворник говорит: что ты делаешь? А он отвечает: вы на мои деньги рассаду покупали. Другой человек берет пакет мусора и кидает в окно со словами «вы должны убрать». У нас гражданин один отшлифовал себе пол. У него накопились опилки. Он сложил их в пододеяльник и выбросил в мусоропровод с 14−го этажа. Потом все опилки поднялись вверх. В результате весь дом, как в фильме про привидение, был покрыт следами. Ты прошел — следы появились. Пыль осела — следы исчезли. Отмывали две недели. А я, говорит, не подумал. И еще у нас люди хотят мало платить, но все получать. Так не бывает. И такой жизненный уклад пора менять.  
В сентябре 2010 года Государственная дума РФ в первом чтении рассмотрит закон, запрещающий застройщикам новых домов навязывать жильцам свои управляющие компании, рассказал один из авторов законопроекта, депутат Госдумы Андрей Чиркин. То есть девелопер лишится права создавать товарищество собственников жилья в новостройке и от его имени заключать договор с управляющей компанией, тем самым заставляя покупателей квартир пользоваться ее услугами. 
Вы меня, извините. конечно, что задам вопрос не по теме ТСЖ.
Я практически не бываю в Москве в последнее время... Как там дела со стройкой? Есть движение? Увеличилось ли количество рабочих. как было обещано к концу августа и начали ли работать в две смены? Также не завершились ли работы по стиллобату к 25 августа (тоже соглсно обещаниям).?Что там еще нового. хорошего?
У меня - II очередь (3-й корпус) и самый актуальный вопрос - завершение строительства объекта.
Уважаемые соседи! Раз уж 1 сентября встрече быть, предлагаю посвятить ее отчету ДС о ходе строительства. Все таки к встрече с ДСЭ нужно подготовиться получше.
Я переправил еще раз твои вопросы, получил такой ответ:
Сергей Леонидович!
Спасибо за Ваши вопросы. Я тоже с нетерпением жду на них ответа от "ДС-Эксплуатации".
Обещали завтра ответить. Как только у меня появится эта информация, я найду возможность довести ее до сведения всех заинтересованных лиц.
С уважением,
Мария Шнейдер

Вернешься, эту тему разовьем дальше.

Здравствуйте соседи. Сегодня, 1 сентября "день знаний" , побывал на встречи штаба строительства и организации нашего кандоминимума "ДСЭ" .
Да мы идем?
1. Создания ТСЖ мера необходимая т.к. договор с энергоснабжающими организациями , после принятия гос. комиссии домов будут за кем?
2. ТСЖ обладает  силой и возможностью заключать договора по всем системам с любой подрядной организацией и также управлять - финансами.
3. Все забыли, что сдача дома гос. комиссии "предмет" дается гарантии на строительные и монтажные работы минимум 1 год, если мы не хотим  идти на поводу людей которые заинтересованы в обмане и не достоверной информации которую дается с инвесторов нам с вами "господа" , мы на долгие годы станем дойными коровами и безответными ов....... В лице  "ДС-Эксплуатации". Опыт работы в структуре заказчика и эксплуатации 25 лет, интересующею информацию и содействие как работает структура эксплуатации заказчика готов ответить на вопрос. С уважением, соседи.
на сколько мне известно - гарантия 5 лет  

Уважаемые соседи! Так много разговоров вокруг темы ТСЖ!!!
А хотелось бы услышать о ходе строительства (есть ли динамика и какая). По-прежнему считаю, что надо добиться. В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ, завершения строительства и сдачи дома, а не отвлекаться на "вторые" темы.
Уж, извините, может я чего и недопонимаю!...

Лично мне кажется очевидным завершение строительства в обещанные сроки (+ месяц, максимум два)

Протокол встречи  выложил в Документах 1.09.2010

Отлично, если так!
Спасибо!

 Цены, ставки и тарифы на услуги ЖКХ для населения г. Москвы

(Из Постановления правительства Москвы № 1112-ПП от 10 декабря 2008 г. «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 год»)

Вводятся с 1 января 2009 года.

http://www.panfilat.ru/os2009/stavki2009.php
Вот ссылка на сайт ТСЖ Панфилат, созданное самими жильцами, там есть что почитать.
http://www.panfilat.ru/tsj/
Может есть смысл связаться с ребятами из правления и попросить проконсультировать нас, они через многое прошли, отстаивая свои интересы, статью о них я приводил выше. Как думаете?
Позвонил я в Панфилат, попал на бухгалтера, они сейчас платят за обслуживание по тарифам Москвы и на все вроде бы им хватает. Еще сказала, что требование ДС платить по завышенным тарифам не законно и суд должен это подтвердить. Их директор будет в конце недели на месте и если мы с нм\им договоримся о встрече, то он мог бы нас проконсультировать по вопросам создания ТСЖ и юридических аспектах этого дела. Напомню, что все вспомогательные помещения в своих домах они признали через суд собственностью ТСЖ, Су-155 хотела брать с них аренду несколько миллионов рублей за использование этих помещений (СУ-155 к тому моменту уже имело собственность на эти помещения, но по суду они перешли ТСЖ)
Да, неплохо бы пообщаться. Узнай плиз,  когда ему удобно? 
День добрый соседи. Посмотрите интересную ссылочку, почти наша тема с тарифами устанавливаемыми Дон-Строем, сегодня нашел: http://www.newsmsk.com/article/09Sep2010/rich_tarif.html  
 Вот здесь калькуляция затрат и БДДС ДС-Эксплуатации по содержанию ЖК Алые Паруса за 2009 год.
http://www.nashiparusa.ru/correspondence
Что надо делать, что бы затратить почти 20 мил. в месяц  на уборку территории?

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!