Дом в 13-й Шелковичный проезд(ЖСК Меценат)

Неофициальная группа

Что касается 5% или ст.201.10 п.3 ФЗ от12.07.2011г.

При подсчете прав застройщика на объект незавершенного строительства возможны два варианта:
1.вариант представляет собой подсчет стоимости жилых помещений установленной определением суда( по сумме на момент покупки) , включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, участников строительства на текущий момент.
2.вариант представляет собой подсчет рыночной стоимости жилых помещений включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений на текущий момент.
 При варианте 2. стоимость прав застройщика априори ниже совокупного размера требований участников строительства включенных в реестр требований , т.к дом недостроен. Необходимо подать в суд ходатайство о пересчете требований прав застройщиков по рыночным ценам. Подобный судебный процесс проходил в ЖСК "Сигнал". Ходатайство конкурсного управляющего ЖСК "Сигнал" и решение суда смотрите на сайте ВАС.
Именно о втором варианте расчета мы сегодня и говорили. В материалах дела в суде уже имеется оценка наших требований, рассчитанная по рыночным ценам. В итоге барьер в 5 % в этом случае преодолен.  164 000 000 (сумма прав застройщика) - 156 000 000 (стоимость наших требований в рыночных ценах). = 8 000 000  И если вычесть 5 %, то выходим практически в рубль. Осталось только судье последовать этой методике.
Но двух практически одинаковых правовых ситуаций не бывает. Наше положение усложняет наличие второго незавершенного строительством объекта - 14 -этажного дома.
Чтобы судья последовала этой методике, надо подать ходатайство о пересчете стоимости квартир по рыночной цене( 28-35т/рм2),чтобы суд принял решение считать по новым ценам, и суд это делал в случае с "Сигналом". Тогда останется только один способ подсчета ст.1. Конкурсный управляющий сознательно избегает этого, расчитывая сумму требований по ценам покупки квартир( от 10т/м2 до 20т/м2), тут то и набегает 60млн.
Конкурсный управляющий заказал отчет о сумме прав застройщика. Это он обязан был сделать по закону. Наши требования конкурсный управляющий рассчитал по ценам покупки квартиры. Но в суде (как я уже писала выше) имеется отчет оценщика ООО "Реан", в котором наши требования рассчитаны уже выше, чем 20 тыс.  кв. м. В итоге даже при такой стоимости квартиры разницы не получается, так как сумма наших требований в этом случае составила 156 000 000. С учетом 5% разницы выходим практически в ноль. Согласна, что цена кв. м. могла бы быть и выше, так как готовность дома, даже со слов конкурсного управляющего, уже составляет 98 %. Пересчет стоимости квартир по рыночным ценам заказывал уже не КУ, а наше правление. На мой взгляд, нужен был другой (независимый) оценщик. 
Отчет оценщика-это еще одна ничего незначащая бумага у судьи. Необходимо добиться решения суда считать стоимость квартир по рыночным ценам. Иначе нам от 60 млн. не отбиться.
Мы говорим об одном и том же
Почти.Разница вот в этом...

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;
http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
по результатам рассмотрения ходатайства
(резолютивная часть)
город Саратов Дело №А57-10133/2009
10 апреля 2013 года
Руководствуясь статьями 2,15 18,19, 40,45,46 Конституции Российской Федерации, статьями 100, 168, 201.1, 201.4, 201.6, 201.7, 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Ходатайство конкурсного управляющего ЖСК «Сигнал» Самонина В.С. о рыночной стоимости прав участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений, удовлетворить.
Установить для включения в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Сигнал» следующие дополнительны сведения о рыночной стоимости жилых помещений в доме №215 по улице Большая Горная, в городе Саратове, определенной на основании заключения ООО «Бюро оценки собственности» №140213В, дата составления отчета 14.02.2013, дата определения стоимости 17 декабря 2012 года «Об определении рыночной стоимости прав требования участников строительства и кредиторов, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Сигнал», расположенного по адресу: город Саратов, Кировский район, улица Большая Горная, №215»:
В суде уже есть наши требования, касающиеся этого вопроса. Написали также письмо КУ, чтобы он обратился в суд с соответствующим ходатайством о пересчете наших требований. Подключили Министерство. От них тоже будет соответствующее ходатайство.
Хорошо, что эта методика уже дошла до Саратова и судам проще применять судебную практику, сложившуюся в Поволжском судебном округе. Мы еще полтора года назад эту практику разыскали (Западно-Сибирский судебный округ) и судье обзор представили. 
Вот только в отчете  нашего оценщика - ООО "Реан" цена одного кв. м. равна 20 725 руб. В итоге - 164 980 000-157 260 000 = 7 720 000, то есть менее 5 % от стоимости прав застройщика, а если точнее 4, 68 %.
Для сравнения: По данным отчета ООО "Бюро оценки собственности", которое определяло стоимость прав требований ЖСК "Сигнал," цена одного кв. м. составляет более 30 тыс. руб.
Даже с учетом того, что расположение  этого ЖСК - центр города, Б.Горная, ну уж очень существенная разница. В Министерстве, когда увидели этот отчет, также были удивлены. 
Более того, в материалах дела имеется оценка стоимости двухкомнатной квартиры дольщика, у которого была задвойка, и в итоге его требования были включены в третью (денежную) очередь. Так вот дольщик настаивал на сумме 1850 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру, конкурсный управляющий (это был еще Ефремов А.) возражал против этой суммы и заказал в ООО "Сервис-Риэлт" (за 21 тыс. между прочим-за счет средств должника) оценку этой квартиры. Так вот по данным отчета эта квартира еще в ноябре 2011 года была оценена в 1 550 тыс. руб. По этой цене она и была включена в реестр. Эта же квартира по данным отчета ООО "Реан" оценена в 1 110 тыс. руб.
И если учесть то обстоятельство, что пятипроцентный барьер нам нужно преодолеть, чтобы нам передали объект, то затем от этих сумм будет уже рассчитываться размер отступного. И здесь могут возникнуть сложности.
  На мой взгляд, уж слишком ответ сошелся в задачке smiley

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!