Жилой комплекс Академ палас

Неофициальная группа

Что такое предварительный договор, рекомендую прочитать

Предварительный договор купли-продажи – это, по сути, официально оформленный «протокол о намерениях» между покупателем и продавцом. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи на условиях, оговоренных в предварительном договоре, т.е. предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора.
     Предварительный договор должен в обязательном порядке содержать предмет сделки будущего основного договора, намеченную дату заключения основного договора и условия проведения сделки купли-продажи, а также иные существенные нюансы.
      Если предварительным договором не устанавливается срок заключения основного договора, то согласно Гражданскому кодексу РФ, статья 429, основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
     Если вам предлагают договор, который не устраивает вас и не гарантирует ваших прав при заключении основного договора, то можно потребовать внесения изменений:

   1. В договоре должны быть четко указаны параметры объекта, в отношении которого в дальнейшем планируется заключение договора купли-продажи (чем конкретнее описан объект, тем больше вероятности получить желаемое);
   2. Четко установлена цена в договоре (эта цена и будет той, по которой вам передается товар, при этом важно так же оговорить в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению, а так же то, что продавец не имеет права требовать от покупателя других сумм, кроме указанной в договоре цены);
   3.  Четко определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор;
   4. Ответственность застройщика, в случае если объект не будет передан покупателю в определенный основным договором срок.

      Покупатель будет не вправе требовать включения в основной договор условий, которые не были согласованы сторонами в предварительном договоре.
      После сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, застройщик регистрирует свое право собственности на жилое помещение и только после этого передает квартиру в собственность покупателя на основании основного договора купли-продажи. В этом состоит принципиальное отличие данного от договора долевого участия в строительстве и от договора о внесении паевых взносов в ЖСК.
      Надо иметь также в виду, что для заключения предварительного договора не обязательно наличие у застройщика разрешения на строительство жилого дома. Данный договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным в момент подписания его сторонами.
      В случае отказа застройщика заключить с вами основной договор – необходимо обратиться в суд с требованием о понуждении его к заключению основного договора.

      Заключая предварительный договор, необходимо помнить, что это, прежде всего, договор о намерениях, и по своей природе является безвозмездным, то есть не подразумевает внесение оплаты по нему. Однако фирме нужно сразу получить деньги, а по Гражданскому кодексу сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя.  Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года, и вы, приобретая вексель, в случае каких-то сложностей и конфликтов с застройщиком не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года.
       Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку. Существует еще один риск, связанный с вексельной схемой. В предварительном договоре иногда указывается, что застройщик «может принять в качестве оплаты по основному договору купли-продажи вексель» (значит, может и не принять, следовательно, может потребовать оплаты суммы, указанной в основном договоре, а вексель будет погашен, когда наступит срок его погашения).
       И еще один существенный риск связан с тем, что договор не подлежит обязательной регистрации, а, значит, существует риск «двойных продаж».
И какой вывод следует из всего вышесказанного?
Вывод красным шрифтом написан.
И какой вывод следует из написанного красным шрифтом?

Что предварительный договор заключать рискованно? Что покупать квартиру по вексельной схеме тоже рискованно?

Есть ли еще хоть кто-то, кто этого не знает? И есть ли возможность купить хоть что-то интересное в Москве не по предварительному договору и не по вексельной схеме?
Вот из-за такого отношения и продолжают строители благополучно дурить. А требовали бы все дольщики заключения ДДС, то и было бы все хорошо, им же нужны деньги. А так русская рулетка, господа.
Katarini, вы, безусловно, правы.

Начинать нужно с себя. Не хочешь, чтобы милиция была коррумпирована, - не давай взятки гаишникам. Не хочешь, чтобы на улицах было грязно, - не бросай окурки на землю.
Не хочешь, чтобы тебя обманывали, - не покупай квартиру по "серому договору".

Трудно только воплотить эту красивую теорию в жизнь )
А я и не заключила. Продавятся до ДДС, тогда другое дело.
Продавить по такому объекту не удастся! Ну уж ОЧЕНЬ он хорош, и аналогов просто  нет!  Смелые и удачливые  и БОГатые уже вложились по 80 т руб  и спокойно ждут... Ну не сравнится даже  Шуваловский и прочие с этим проектом, там муравейник с окнами в окно!!!  Здесь достойное жильё и инфраструктура для людей , три башни по одному подъезду , на каждую квартиру рассчитано по несколько машиномест.  Не надо ответственность за свой выбор перекладывать на чужие плечи.  ЭТО ВАШ ВЫБОР!!!!
Добрый день Уважаемые соседи!
Я бы на Вашем месте беспокоился не о типе договора, а о своей собственности на квартиры и машино-места!
Katarini  правильно указал, что предварительный договор (Это «ДОГОВОР о намерениях») 
Но и даже по этому договору можно получить право собственности, и тем самым СПАТЬ СПОКОЙНО!
К Вашему сведению Уважаемые соседи!!!!!

ОСК до сих пор не подписал АКР РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТ. КОНТРАКТА!!!!
О Чем это говорит?!?
Застройщик при ряде причин не может подписать данный акт!
Этот акт реализации инными словами (АКТ О ВЫПОЛНЕНИИ РАБОТ, ИЛИ АКТ О ТОМ ЧТО УВАЖАЕМОЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО ДОВОЛЬНО КОЛИЧЕСТВОМ ВЫДЕЛЕННОЙ ПЛОЩАДИ)
Нормальное подписание данного акта 1,5-2 года, так как он должен от даты подачи его в правительство пройти ряд инстанций!
Как я говорил выше ОСК эще даже не подала данный акт!
А без него собственность они не смогут оформить!

Как пишет в сообщении Katarini существует риск «двойных продаж», ЭТО ОДНА ГОЛОВНАЯ БОЛЬ!

Сущетствует ЕЩЕ ОДНА ПРОБЛЕММА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА!!!

В ДАННЫЙ МОМЕНТ НЕСМОТРЯ НА ТО ЧТО МНОГИЕ ИЗ ВАС 
УЖЕ ОПЛАТИЛИ КВАРТИРЫ ПОЛНОСТЬЮ И УЖЕ СДЕЛАЛИ РЕМОНТ И ЖИВЕТЕ ТАМ
, НО ПРАВА НА ВАШИ КВАРТИРЫ ДО СИХ ПОР ПРИНАДЛЕЖАТ ОСК (Прочитайте сообщение Katarini )ПО ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫМ ДОГОВОРАМ!

Теперь предстваляем себе что помимо риска двойных продаж, появляется риск того, что ОСК ОБОНКРОТИТЬСЯ ЛИБО ЛИКВИДИРУЕТСЯ!!!
Что происходит дальше?!?

Ваши квартиры забирают банки кредиторы (ТАК КАК ВАШИ КВАРТИРЫ В СОБСТВЕННОСТИ У ОСК ) 
А Вы Уважаемые соседи становитесь кредиторами 3-й очереди!!!!

Представим еще онду ситуацию:
Допустим ОСК СЕгодня подала АКТ на подпись в первую инстанцию!!!

Проходит 1,5-2 года - и акт подписан!!!!
Далее Все документы :
1) Договор аренды земли
2) Акт ввода в эксплуатацию
3) Акт реализации инвест. контракта
и так далеее

ОСК должна подать в регистрационную службу для открытия адреса! (По срокам если у ОСК пакет документов на все 100 % готов, то 1 месяц)

ВНИМАНИЕ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!!!!

После открытия адреса ОСК ДОЛЖНА ЗАРЕГЕСТРИРОВАТЬ ВСЕ КВАРТИРЫ НА СЕБЯ, НО СУЩЕСТВУЕТ ПРОБЛЕМА (ОСК ЮР.ЛИЦО,А ДЛЯ ТОГО ЧТОБЫ ЗАРЕГЕСТРИРОВАТЬ ОДНУ ВЫ НЕ ОШИБЛИСЬОДНУ КВАРТИРУ, 
НА СЕБЯ, ОСК ДОЛЖНА ОПЛАТИТЬ ПОШЛИНУ ЗА РЕГИСТРАЦИЮ В РАЗМЕРЕ 15 000 рублей!
Далее после подачи 1-го пакета на регистрацию ждем еще месяц!!!
После чего Ваша квартира будет в собственности у ОСК (Это еще один нюанс предварительного договора) далее ОСК подписывает с Вами основной договор (Договор Купли-Продажи, подписание договора в районе месяца это MIN.) Далее ОСК Идет еще раз в регистрационную службу, для того чтобы перерегистрировать свои права на Вас Уважаемые соседи, ПРИ ЭТОМ ОПЛАЧИВАЯ ЕЩЕ РАЗ ПОШЛИ, НО ВРАЗМЕРЕ 1000 рублей!

ВЫВОД:
По предварительным договорам рисков много!
В добровольном порядке ОСК все оформит в течении: 1,5-2 года (акт реализации)+ 1 месяц открытие адреса+ 1 месяц для того чтобы ОСК зарегестрировала ВСЕ КВАРТИРЫ НА СЕБЯ (Я ГЛУБОКО СОМНЕВАЮСЬ ЧТО У ОСК ЕСТЬ 
НА БАЛАНСЕ СТОЛЬКО ЛИШНИХ ДЕНЕГ, 
ЧТОБЫ ОНИ ПОДАЛИ НА РЕГИСТРАЦИЮ СРАЗУ ВСЕ КВАРТИРЫ, НО ДОПУСТИМ)
+ 1 месяц для подписания основного договора
+ 1 месяц на перерегистрацию
ИТОГО: МИНИМУМ 2 года ЕЩЕ НЕ СПАТЬ СПОКОЙНО, А У НЕКОТОРЫХ СКОРО ПОПОЛНЕНИЕ В СЕМЬЕ И НУЖНА ПРОПИСКА, ЧТОБЫ ПОСТАВИТЬ
РЕБЕНКА НА УЧЕТ!

С наилучшими пожеланиями!!!



 
ВАМ ТОЛЬКО КНИГИ ПИСАТЬ..у оск  ВСЕ НОРМАЛЬНО, ТАК ЧТО УСПОКОЙТЕСЬ
Проще было написать- не покупайте новостройки, коротко, а суть одна. Каждый решает для себя, договор о долевом участии и найдешь сейчас ни у кого

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!