Жилой комплекс Иннокентьевская слобода

Неофициальная группа

Обсуждение документа "Договор с УК Город (предлагаемый вариант)"

Несколько доработанный вариант договора с УК Город. 
Перейти к просмотру и загрузке документа

Соседи, я от вас довольно много слышал и читал отзывов о том, какая плохая УК "Город". При этом попытка скорректировать предлагаемый УК нам договор мягко говоря не находит интереса с вашей же стороны. Какие потом вы хотите предъявлять ей (УК) претензии, если даже не удосуживаетесь прочитать 10 страниц договора перед его подписанием? 
В свое время роспотребнадзор делал правовой анализ договора долевого участия с ЖСК. По аналогии направил договор с УК Город на такой же анализ все в тот же роспотребнадзор с формулировкой: "прошу провести правовой анализ договора на предмет установления условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с условиями, установленными законами и иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей". Особо просил обратить внимание на следующие пункты договора: 3.2.1, 3.2.3, 3.2.5, 4.5, 4.6, 4.8, 5.1, 5.6, 6.3, 6.8, 6.9, 8.2, 9.3, 9.4.1, а также соответствие перечня услуг указанных в Приложении №2 требованиям законодательства РФ и в частности ГОСТ 51617-2000 (в ред. Изменения №1, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 22.07.2003 №248-ст) «Жилищно-коммунальные услуги», соответствие периодичности работ по уборке лестничных клеток и уборке территории многоквартирного дома указанных в Приложении №3 требованиям законодательства РФ, соответствия разграничения эксплуатационной ответственности указанной в Приложении №5 требованиям законодательства РФ.
При этом отдельно указал, что в данном договоре отсутствует приложение, которое бы регулировало штрафные санкции за некачественное предоставление услуг. Ну и спросил как с этим быть. Жду ответ. Думаю в конце августа придет ответ, может чуть позже (почта и бюрократия и все такое).
судя по "проблемным" пунктам - договор вы читали. практически по всем из них в измененном варианте  сделаны корректировки. 
кроме 5.1 и 5.6 - не вижу в этих пунктах ничего криминального. правде далее применен "зеркальный" подход - УК тоже должно нас информировать о проведении офиц. собраний (с протоколами и принятием решений) не путем вывешивания объявлений, а письменным извещением каждого собственника.
по п.5.6 - что плохого в том, что наш представитель будет проверять объем и качесто выполненных работ?

на счет проверки - в каком виде они присылают свои результаты? по ДДУ можно анализ увидеть? 
п.2.1 Договора говорит что "Настоящий договор заключен по инициативе Собственников помещений на условиях согласованных с Управляющей компанией". Т.е мы должны были подготовить договор. Понятно что ждать от нас Договора "с нуля" УКГ может вечно. Они предлагают свой вариант - если он нас устраивает, мы его подписываем. Нет - давайте "согласовывать условия". 
По п. 5.6 я немного недопонял каким образом выбирается представитель и кто делегирует ему полномочия по поверке? Как в реальности это происходит - самоназначением? Какова процедура этого "чуда" или она совпадает с процедурой "назначения старшего по подъезду" (см.ниже):
А Вы не желаете стать "старшЫм" - нет - вот блин и что же делать, а в других подъездах соглашаются на эту миссию, а мы еще скидку на квартплату Вам дадим 500 рублей - все равно нет - ну и не будет у Вас старшего - меня никто не выбирал и полномочиям не наделял - а другие самоназначались...и т.д. А может я просто пропустил этот важный момент в договоре? П. 5.3 меня в этом плане как-то не впечатлил..
Ну и неясно почему этот представитель должен принять только результат работ, а не контролировать ход этих работ, чтобы избегать брака. Учитывая годовую "практику работы" с УК Город по 19-20 б/с могу сказать, что п. 5.3, 5.4 и ниже не выполняются вообще никак...
Зеркальный подход "одобряю"!
По ДДУ запрос в роспотребнадзор делал не я, я просто запомнил эту информацию и выдрал оттуда формулировки для запроса, чтобы сильно голову не ломать. Сам анализ выкладывался где-то на сайте, но это было уже давно, в мешанине тем/веток его найти сможет только сам хозяин или очень наблюдательный форумчанин.
хм. согласен, что п.5.3 (да и другие) надо уточнить на счет кол-ва участников собрания, при котором решения считаются легитимными. Но в любом случае - если нам все фиолетово и с дома нет ни одного желающего учавствовать в приемке работ УК - зачем тогда весь этот огород? ну и пусть себе работают как хотят, а мы будем им деньги платить..
давайте включим пункт типа "представители Собственников имеют право контролировать проведение работ. Информацию о времени и предполагаемых видах работ УК обязано предоставить представителям за 3 суток до начала проведения работ".
если в 19-20 БС п.5.3-5.4 не выполняются, значит среди собственников нет желающих занятся этим несомненно геморным, но нужным делом. Но это уже проблема не УК. Это их счастье.
 
Да уж, денежное довольствие УК напрямую зависит от несознательности и молчания собственников...Насчет "нам фиолетово": имею на руках копию протокола общего собрания собственников о выборе УК Город, где 100% от общей полезной площади дома (а именно 6147 кв.м.) единогласно проголосовало "за" по 9 из 10 вопросов (открытым остался пункт со "старшим по дому"), против - 0, воздержались - 0. Все это датируется 1 сентября 10 года (хотя, например, я акт подписал в конце 10 года, да и не только я). Избраны председатель, секретарь, счетная комиссия (все фамилии знакомые, никаких претензий к этим людям нет). Ограждая мое психическое здоровье, УК Город листочек, где должна была стоять моя "сфабрикованная" подпись мне не предоставило :-) ну и как в этих условиях соглашаться на старшего по дому? Подпевать УК Город в их стремлении нагреть побольше денег и получить за это 500 рублей? Для Вас бы это стало проблемой выбора?
ну у вас всегда есть право выбора. в данной ситуации как минимум два варианта:
1. удовлетвориться текущим состояним дел;
2. затеять перевыбор "представителей собственников", стать им, контролировать выполнение УКГ своих обязательств по договору. 
Ну это чересчур сокращенный минимум smiley
Ну вот и меня финансовая составляющая не прельщает. Ладно, это уже оффтоп. Тема касается договора с УК, а то у нас в каждой теме разговор начинается с одного, а заканчивается как в мыльной опере...
Вопрос: а какое кол-во участников собрания считать легитимным? Если подводить решение всех малозначимых вопросов под заочные голосования думается, что было бы правильнее принимать решения простым большинством голосов, а всех непроголосовавших ставить в графу "воздержались"? Проголосовало 3 человека из 64, по их "за-против" и формируется протокол, который опять же ОБЯЗАТЕЛЬНО должен доводиться до сведения собственников, во избежание фабрикования всех этих протоколов назначенными нам управленцами.
По вопросам касающимся "денег" обязательно квалифицированное большинство!
вы на примере своих давноживущих БС можете сказать - сколько там реальных собственников можно собрать на собрание?
хотелось бы конечно всех на собрании видеть, но сдается мне что "собственник", как говорил наш преподаватель про студентов, "существо ленивое, лживое и безденежное" - всегда придумает причину не идти туда, где стоит вопрос о расставании с деньгами. 
Собрать вживую собрание собственников не представляется возможным в принципе, даже если соблюдать принцип 50%, поэтому все собрания нужно делать заочными.
Кажется Вы, говорили как-то, что одним из минусов договора с УК является отсутствие в договоре приложения, которое бы регулировало ответственность УК перед жителями за невыполнение работ и некачественное предоставление услуг. Существует ГОСТ Р 51617-2000 "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия", который регулирует вопросы со сроками устранения неисправностей в жилых домах (Приложение В), но не регулирует штрафные санкции. Может попробовать как-то дополнить таблицу из этого ГОСТа санкциями за невыполнение? ГОСТ можно посмотреть например тут: http://www.stroyoffis.ru/gost_procie/gost_r_51617_2000/gost_r_51617_2000.php
Что думаете по этому поводу? Или не вариант?
"штрафные санкции" - наверное не совсем корректный термин. максимум что мы можем - это не платить за неоказанные (или оказанные ненадлежащим образом) нам услуги. я предлагал связать каждую статью из 15.66 руб/кв.м с определенными работами и матрицей нарушений. 
Вот информация из новой редакции правил предоставления коммунальных услуг, может поможет в составлении приложения по некачественным услугам:

Холодная вода.
Должна поставляться бесперебойно и круглосуточно в течение всего года. Допустимо прервать подачу лишь на 8 часов в месяц (суммарно), 4 часа единовременно, если где-то произошла авария.
Правила перерасчета. Если воду не подают дольше, чем разрешают правила, размер платы за месяц, в котором это произошло, снижается на 0,15% за каждый час превышения "разрешенной" паузы.

Горячая вода. Поставляться должна так же, как и холодная. Правда, если авария случилась на тупиковой магистрали, допускается перерыв в подаче воды на время ремонта до 24 часов подряд. Температура горячей воды должна соответствовать определенным нормативам. Допускается отклонение в температуре ночью (с 0 часов до 5 часов утра) максимум на 5 градусов, а днем (с 5 утра до полуночи) - на 3 градуса.
Правила перерасчета. За перерывы в подаче горячей воды оплата снижается так же, как и в случае с холодной - на 0,15% за каждый час превышения. За воду пониженной температуры можно платить на 0,1% меньше за каждые 3 градуса отступления от разрешенных отклонений. Если горячая вода течет из крана с температурой ниже 40 градусов, за нее можно платить как за холодную.
Электричество. Подается бесперебойно, круглосуточно, с необходимой частотой электротока и напряжением. Допустимая продолжительность перерыва - 2 часа, если есть резервные источники питания. И 24 часа - если такого источника нет.
Правила перерасчета. Размер оплаты снижается на 0,15% за расчетный период, в котором произошло нарушение.

Отопление. Продолжительность перерыва - не более 24 часов в месяц (суммарно). Не более 16 часов - при температуре в помещениях более +12 град. Не более 8 часов - при температуре +10 - +12 град. Не более 4 часов - при температуре +8 - +10 град.
Нормативная температура в жилых помещениях - не ниже +18 град. В угловых - +20 град. Допустимое превышение - не более 4 град., снижение - до 3 град. и только ночью. Снижать температуру днем нельзя.
Правила перерасчета. За каждый час отклонения оплата снижается на 0,15%.
Хм. Можно попробовать. Ссылка на эти правила есть? Номера, дата и т.д. И как бы не понятно где проходит граница отвественности УК и Провайдера.
Забываем про все ссылки на Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307. В России установлен новый порядок предоставления коммунальных услуг жильцам многоквартирных домов. Сейчас в квитанциях за одну услугу выставляется одна платежная сумма. А будет две. Потому что по новым правилам будет отдельно рассчитываться плата за индивидуальное потребление и отдельно - за общедомовые нужды. Ужесточится борьба с должниками, теперь им могут отключить воду и прочие ресурсы. Новые правила отменяют "принцип 13-й платежки" – во многих городах коммунальщики грешат тем, что в конце года делают перерасчет по количеству поданного жителям тепла, выставляя дополнительные платежи. Также все расчеты по оплате тепла будут проводиться по фактическому потреблению ежемесячно. Кроме того, правила сохраняют принцип, что когда семья отсутствует в квартире более пяти дней и подтверждает это документально, то должен будет сделан перерасчет по коммунальным платежам (http://www.rg.ru/sujet/1580/index.html).

Текст новых правил можно скачать в формате PDF тут: http://img.rg.ru/pril/48/97/55/knizhka_a4.pdf (эта «полезная книжица» должна быть под рукой у любого, кому не все равно, сколько платить за воду, свет, тепло). Называются они по правильному так: Постановление Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354 г. Москва "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". Опубликованы в Российской газете 1 июня 2011 года.

                                                                    Важно!
Хотя новые правила уже официально опубликованы, минрегиону дано 3 месяца на разработку нормативов - для индивидуального потребления и общедомовых нужд. А затем регионам рекомендовано утвердить у себя эти нормативы еще в течение 2 месяцев. Так что жить по новым правилам начнем, скорее всего, ближе к зиме 2011-2012 года. Эти 5 месяцев даны для «разделения» нормативов на индивидуальные и «общие», т.к. теперь вместо одного платежа, все мы будем платить раздельно за инд.потребление и общедомовые нужды.


Краткие комментарии можно прочитать тут: http://www.rg.ru/2011/06/01/zhkh.html и тут: http://www.rg.ru/2011/06/03/kvartplata.html.
Не понимаю какой перерасчет при отсутствии семьи в течении какого-то времени, ведь все оплачивается по счетчикам. Если нету никого, то и воду никто не льет и электричество не потребляет, за отопление по любому пока платишь по среднему первый год. :-)  . Смысл перерасчета при наличии счетчиков отпадает, сколько потратил есть ты или нет столько и получил. А иначе ты можешь уехать, кому-то сдать жилье и не плати.  Даже за обслуживание общего имущества скорее всего никакого перерасчета нет, ведь доля имущества отсутствующих жильцов все равно обслуживается (типа).
Выложил дополнение к договору в виде Приложения №5 регулирующего требования к качеству предоставляемых услуг и порядок изменения размера платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества. Пункты с I по V взяты из Приложения № 1 к Правилам утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354, т.е. это все регулируется законом. А вот пункты с IV по IX (лифт, ТБО, уборка двора и подъездов) внесены дополнительно. Красным цветом в этих пунктах выделено то, что нужно урегулировать самим собственникам, ну и не знаю периодичность вывоза мусора (тоже выделено красным). Как Вы считаете это приложение нужно или забить на это?
Почитала, считаю что лучше пусть будет приложение. Спасибо Вам!
Еще можно написать письмо
Начальнику Управления жилищно-коммунального хозяйства комитета по управлению Ленинским округом
г-ну Головину А.А.
г. Иркутск, ул. М. Говорова, 3
(3952) 52-02-13, 52-02-15
с просьбой проверить тарифы, ну и задать вопросы по договору. Полномочий штрафануть УК у них нет (говорят с такими просьбами обращайтесь в прокуратуру), но юридическую консультацию дадут (кстати могут даже устно ответить на вопросы, но слова то к делу не пришьешь). Увы до написания письма руки не доходят (протечки с крыши, лето, лень, да и юридическая безграмотность одолевает).
P.S. Нарушаю золотое правило: "вместо советов действуй сам", поэтому некорректно поступаю говоря "еще можно написать", но если вы взялись за договор может воспользуетесь этим советом. Как говорится, одна умная голова хорошо, а юрист с соответсвующей госструктуры не повредит.
я предлагаю всего лишь "вывернуть" договор в нашу сторону. Чтоб он был удобен нам. 
п.4.2  почему только Сбербанк? 

В договоре к сожалению не прописано, но мне не нравится, что банковская комиссия включена уже стоимость услуг. Я не пользуюсь Сбербанком и предпочитаю платить через другие банки и считаю что я волен выбирать сам способы оплаты. 
я думаю, как любой другой поставщик услуг УК организует потоки получения оплаты за свои услуги. Это либо собственные ППП (пункты приема платежей), либо - договора с Агентами по сбору оплат. 
первое - дорого и, как правило, не рентабельно (если сбор оплат - это не основной ваш бизнес).
"наш" вариант второй. видимо УКГ ввиду своей "крупности" имеет только договор с СБ РФ. Для маленькой конторы каждый новый Агент - это довольно значительная нагрузка на персонал (как следствие - затраты).
Если вас не устраивает СБ - давайте предложения. 
Ну мне не понятно почему комиссионный сбор банка привязан к площади квартиры? Т.е. оплата через банк для 1-2-3 комнатных квартир будет отличаться. Думаю тут и ущемление прав и просто обман. Необходимо вознаграждение банка убрать из тарифов. Тем более, что комиссия банка по тарифу предложенному УК конкретно для меня составляет 51,12 руб, тогда как при оплате через ВТБ через Телебанк сумма будет 15 руб. Т.е. сумма явно завышена и меня это не устраивает.
по моему без раницы как % указывать. в предлагаемой УКГ форме вам просто изначально известно "сколько денег брать в банк".
(S*T)*(1+%), где:
S - площад квартиры, T - тариф за содержание 1 кв.м, % - банковский процент
S*(T*(1+%)) = S*(T+T*%)
Все дело в том, что этот % я плачу УКГ, а сколько берет банк не знаю и не считаю удобной такую форму расчета. При оплате самостоятельно, я знаю сколько % я плачу банку. 
Насчет УКГ вообще забавно, что у них нет даже своего сайта. Как они нам рассказывали, на балансе состоит не помню сумму но много много кв. метров жилья, а банально создать сайт с достпуной информацией, номерами, телефонами аварийных служб, обратной связью не могут. Мы в 21 веке живем, где компьютеры и высокие технологии стали обыденной вещью. 
Не только Сбербанк"смущает"...
Например, оплата за загрязнение окр.среды – согласно письма комитета по жилищно-коммунальному хозяйству от 08.04.2011 исх. №405-70-1398/11 направленному ООО «УК «Город» в ответ на письмо исх. №403-51-848/1 с 1 апреля 2011 года жителям ЖК «Иннокентьевская слобода» была отменена плата за загрязнение окружающей среды. В объявлении размещенном Управляющей компанией на информационном стенде до жителей доводится информация, что будет сделан перерасчет по данной статье за период с 1 марта 2011 года по 1 апреля 2011 года. Учитывая, что согласно ст. 23 п.1 Федерального закона от 24.06.1998 №89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» плата за размещение отходов взимается только с индивидуальных предпринимателей и юридических лиц непонятно почему управляющей компанией не будет сделан перерасчет с самого начала, когда данная компания взяла на обслуживание первый дом жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» (ул. Баумана, д. 214/6), т.е. с 1 сентября 2010 года? Более того, эту строку убрали только из одной "платежки", на следующий месяц статус-кво был восстановлен УК...

Плата за отопление почему-то взимается по нормативам, это при том, что в домах установлены теплосчетчики (принятые в экплуатацию ИГТСК), т.е. управляющая компания оплачивает теплоэнергию ООО «ИГТСК» по показаниям домовых теплосчетчиков, а вот с жителей плату берет исходя из норматива, что, разумеется, значительно выгоднее управляющей компании. На вопрос на каком основании Управляющая компания взимает плату по нормативам представители УК сослались на Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 и пообещали сделать перерасчет в конце этого года. А правильно ли управляющая компания ссылается на Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 при расчете платы за отопление? Каким образом добиться перерасчета платы за отопление (не номинального в размере 300 рублей, а реального)? Почему при наличии теплосчетчиков жители должны платить по нормативам и по прошествии года просить Управляющую компания произвести перерасчет?

В домах жилого комплекса «Иннокентьевская слобода» организовано горячее водоснабжение замкнутого типа, горячая вода нагревается в теплообменниках центрального теплового пункта жилого комплекса, т.е. начисления должны производиться по иному. Почему мы платим по тем же пресловутым "нормативам"?

Увеличение тарифа для 19-20 б/с с нового года: изменение размера оплаты коммунальных услуг обосновано и не противоречит п. 4.7 договора. Тем же договором на управление многоквартирным домом п. 4.6 предусмотрено право управляющей компании «изменять размер платы за содержание Объекта по истечение года с момента принятия решения Общим собранием собственников о размере платы за содержание или с момента последнего изменения размера платы за содержание Объекта в пределах, не превышающих выраженных в процентах предельных индексов изменения размера платы за жилое помещение, устанавливаемых органами Исполнительной власти Иркутской области для муниципального и государственного жилого фонда г. Иркутска на текущий календарный год. Изменение размера платы за содержание Объекта в большем размере производится только на основании Решения общего собрания собственников». Получается, что изменение тарифов на содержание жилья для жителей 19-20 б/с необоснованно и противоречит п. 4.6 Договора? Верно?
Поставленные вами вопросы абсолютно справедливы и требуют разьяснения и урегулирования с УК. Меня тоже удивил вопрос, когда вроде стоят теплосчетсчики как на весь комплекс отдельно, так и отдельно на дома, и справшивается какой смысл в них, если оплата за тепло начисляется круглогодично по максимуму?
В договоре подготовленном goodini увы нет главного-тарифов на услуги, под которыми мы подписываемся и которые должны быть заморожены не период действия договора. Я не юрист и тонкостей увы не понимаю, но по вашим пунктам + бакнковская комиссия хотелось бы уточнения.
Все эти пункты как раз из недописанного письма
Начальнику Управления жилищно-коммунального хозяйства комитета по управлению Ленинским округом
г-ну Головину А.А.
г. Иркутск, ул. М. Говорова, 3
(3952) 52-02-13, 52-02-15
с просьбой проверить тарифы. Про то, что руки "не доходят" писал выше. Напишу конечно же памятую золотое правило о советах и действииwink
да, надо исправить, что приложение 3 является неотъемлемой частью договора
1. в новых договорах пункта за загрязнение окр. среды уже нет. 
2. тут кто то уже давал ссылки на закон, по которому первый год отопление идет по средним тарифам, потом - по показаниям счетчика.
3. на счет водоснобжения - я так понял что теплообменник только на батареи работает.
4. п.4.6 - это предлагаемый вариант. в "старых" договорах - "Управляющая организация вправе изменить размер платы за содержание Объекта ежегодно с первого дня календарного года при наступлением объективных обстоятельств (изменение стоимости услуг организаций, обеспечивающих жизнедеятельность Объекта, изменение стоимости используемых при осуществлении управления материалов и оборудования и пр.)"
1. Пункта может и нет, а в "платежке" за прошлый месяц эта плата была выставлена к оплате.
2. Ссылку я указал выше (Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307), но вот законно ли они ссылаются на него при наличии теплосчетчика общедомового и общеподъездного?
3. Андриянов объяснял, что в этих теплообменниках как раз горячая вода нагревается. В любом случае, раз один считает так, а другой этак, нужно этот вопрос провентилировать, чтобы не рассказывать друг другу небылицы.
4. п. 4.6 в "старом" договоре, на котором стоит синяя печать и подпись Воловик гласит "УК вправе изменять размер платы за содержание Объекта по истечение года с момента принятия решения Общим собранием собственников о размере платы за содержание или с момента последнего изменения размера платы за содержание Объекта в пределах, не превышающих выраженных в процентах предельных индексов изменения размера платы за жилое помещение, устанавливаемых органами Исполнительной власти Иркутской области для муниципального и государственного жилого фонда г. Иркутска на текущий календарный год. Изменение размера платы за содержание Объекта в большем размере производится только на основании Решения общего собрания собственников". Мне кажется, что изменение плата за содержание (не за коммунальные услуги) должно в любом случае согласовыватсья с собственниками? Вам не кажется что так было бы справедливее?
на счет теплообменников - да, тут надо хорошо разобраться. возможно платить мы (все) будем и за стоянки, и за магазины, и за квартиры. где какое тепло учитывается и "чье" это тепло - надо понять. 
по оплате. предлагается п. 3.1.9. "Представлять на рассмотрение общему собранию Собственников предложения об установлении Перечня работ и услуг по содержанию Объекта и/или установления (изменения) размера платы за содержание Объекта, руководствуясь Перечнем работ и услуг (Приложения № 1-3). "
и далее 4.9 "В случае изменения размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание Объекта, утвержденного общим собранием Собственников, Управляющая организация производит расчет нового размера оплаты и уведомляет об этом собственников в письменной форме путем заключения Дополнительного соглашения к данному Договору. При этом новый размер платы за осуществление управления подлежит введению с даты, утвержденной общим собранием Собственников."
п. 4.9 "В случае изменения размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание Объекта, утвержденного общим собранием Собственников, Управляющая организация обязана письменно сообщить об этом Собственникам и собрать общее собрание с целью утверждения нового размера платы. Изменение размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание Объекта оформляется Дополнительным соглашением к данному договору. При этом новый размер платы за осуществление управления подлежит введению с даты, утвержденной общим собранием Собственников."
Может лучше как-то так?
что то сильно сложно.
""В случае изменения размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание Объекта, утвержденного общим собранием Собственников, Управляющая организация обязана письменно сообщить об этом Собственникам и собрать общее собрание (мы же только что собрались и утвердили новые тарифы?)с целью утверждения нового размера платы. Изменение размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание "
Первоначальный вариант п 4 .9: В случае изменения размера платы за коммунальные услуги и/или платы за содержание Объекта, утвержденного общим собранием Собственников, Управляющая организация производит расчет нового размера оплаты - думается, что при изменении размера плата расчет уже был произведен УК иначе как бы они узнали, что "пора менять"? и уведомляет об этом собственников в письменной форме путем заключения Дополнительного соглашения к данному Договору - как то не понятно звучит. Разве уведомляют не письмами? А допниками уже оформляют изменения? При этом новый размер платы за осуществление управления подлежит введению с даты, утвержденной общим собранием Собственников - опять же про созыв собрания ни слова. Я пытался исправить эти с моей точки зрения неточности и "наворотил пункт".
м.б. так:
"4.9 В случае принятия общим собранием Собственников решения об изменении размера платы за содержание Объекта, а также даты, с которой новые тарифы вступают в силу, Управляющая организация производит заключение Дополнительного соглашения к данному Договору."
Как соформулировать правильно этот пункт я не знаю уже. Вообще в существующем пункте указаны ограничения повышения "предельным индексом". Мне кажется, что эту фразу нужно оставить, т.к. она является хоть каким-то стопором для УК.
я вообще себе представляю "обоснование" повышения тарифов так: 
УК нас собирает и говорит, например, "вывоз ТБО с 01.01.ХХ будет не 1 рубль 13 копеек, а 1 рубль 50 копеек, потому что ..." 
мы:
1. тупо соглашаемся - "да конечно, ну раз так, то пусть будет", 
2.  соглашаемся не тупо - с умным видом смотрим в прайсы различных  компаний занимающихся вывозом мусора и видим что цены действительно поднялись у всех,
3. указываем УК на компании, у которых есть устраивающие нас расценки, пусть прорабатывают вопрос хаключения договорас ними
4. говорим - да хрен сним, пусть цена останется такаяже, а мусор они вывозят раз в неделю.
ну и т.д.
Во избежание путаницы можно написать "ранее утвержденного общим собранием собственников"?
что добавить ясности. Прайс УКГ для 9-10 БС с 1 кв. метра общей площади (т.е. без лоджии):
лифт   2,94 
вывоз ТБО 1,13
уборка придомовой территории 1,69
аварийно-диспетчерская служба 0,20
техническое обслуживание 3,65
материалы и инвентарь 0,32
освещенеие мест общ. пользования 0,36
уборка подъездов 3,04
комм. сбор банка 0,6
вознаграждение УК 1,73
ИТОГО 15.66
Договор однозначно надо корректировать если есть такая возможность, почему ранее заселенные секции не поднимали этот вопрос неужели всех устраивает пункт по штрафным санкциям росто для сравнения посмотрела (бегло) с "северным" и то намного приемлемее....
Раз прописано что с инициативы собственников, вот давайте и проявим инициативу в виде своего варианта...
ну на счет наличия штрафных санкций - я, например, согласен. они должны быть. только они должны быть обоснованными. собственнику должен быть выставлен, ДОСТАВЛЕН и ПОНЯТЕН счет за услуги. 
Мне кажется, что противозаконным является п. 4.8, т.к. начисление пени является прерогативой только судебной системы.
хз, мне вот за просрочку уплаты транспортного налога автоматом пени насчитали. без всякого суда и следствия.
раньше в работе с пеней сталкивался - начислять то мы ее могли, а вот взыскать - либо добровольно, либо по решению суда. 
п.14. ст. 155 ЖК РФ
"Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается."
Может и так, спорить не буду. Если роспотребнадзор не обратит на этот пункт внимания и ничего не ответит, то задам им вопрос по этим пеням.
есть один интересный момент - понятие "кредитор" встречается в ЖК только один раз. в п.14 ст.155. :)
Хм, и кого законодатели посчитали этим кредитором? Четко указано или небольшой "упс" юридический выходит? Опять же начисленные пени не могут являться задолженностью именно по квартплате, т.е. даже если их начислят УК не сможет сказать "а у вас долги по квартире". Верно? А взыскание возможно только по решению суда.
На вопрос почему "не поднимали этот вопрос": например, жителям 19-20 б/с "предложили выбрать" эту УК осенью 10 года, сказав что-то типа "пока не выберете УК у вас не будет отопления и горячей воды" , т.е. времени на корректировку не было, да это и не всплывало, а потом все просто успокоились. Ну и еще вроде как были идеи создать ТСЖ через год, когда сдадут 1-ю очередь, поэтому жители сильно и не спешили корректировать что-либо. Многие тогда были недовольны текстом договора и попросту его не подписали. У других б/с было побольше времени на раскачку, но опять же не все полагаю подписали акты и не горели желанием, что-то делать. Это если пытаться оправдаться, а вообще до этого просто никому нет дела.
ТСЖ конечно очень хочется иметь, нормальное. Но для этого нужно найти людей, кто этим будет заниматься.  
Это в идеале, когда идет разговор небольшого количества людей. А теперь представьте все это, когда народа много...
а вообще верно вы говорите, но для того, чтобы даже "согласиться не тупо" нужно время на подготовку, т.е. УК должно не просто собрать и поставить перед фактом, а дать время подготовиться. Логично? А иначе как мы укажем компании, где вывоз ТБО дешевле?
да, нужно как то впихнуть и это.
на счет кредитора - по моему это "упс". видать вставили откуда то из другого закона. 
А может есть смысл в договоре зафиксировать способ плата за отопление? В соседней рубрике stat сказал(а), что есть две методики начисления платы: по нормативу (с перерасчетом) и по фатическому потреблению. Учитывая, что статья за отопление самая большая в платежах за квартиру, мне кажется, что жителям будет выгоднее платить по показаниям общедомового теплосчетчика, пусть и каждый месяц разные суммы зависящие от погоды. У меня знакомые платят ежемесячно по общедомовому теплосчетчику, им УК выставляет счета и предоставляет показания приборов документально заверенные (технологию не уточнял), никаких проблем с законом у них при этом не возникает, следовательно есть возможность решить этот вопрос.
в принципе можно. только этот способ расчета д.б. един для дома? или каждый собственник может выбрать? мне, например, удобней по среднему - я могу планировать свой бюджет.
с теплом мне еще не очен понятна схема разделения потребления между жилыми и не жилыми помещениями. если еще отопление подъезда я согласен оплачивать, то как быть с первыми этажами и стоянками. Они точно имеют свои теплосчетчики и отдельный от нас контур? кто это может подтвердить (кроме ЖСК и УК)? 
А можно у УК поинтересоваться сможет ли их бухгалтерия производить расчет платы за отопление одним жителям по нормативам, другим по фактическому потреблению - тогда вообще ни у кого претензий не возникнет.  Ничего невозможного в этом нет, хотя хлопотно для бухгалтеров. Мне например, удобней по фактическому потреблению - платить придется в итоге меньше, и потом не придется бегать догонять перерасчеты (ни разу не слышал, чтобы УК добровольно сделало полный перерасчет по отоплению, только через прокуратуру или через суд, можно добиться честного перерасчета, хотя может есть чудеса на свете).

По разделению тепла между жилыми и нежилыми помещениями вопрос очень интересный. Можно попробовать самим проверить наличие теплосчетчиков на нежилых помещениях, пломб на них, наличия поверки (кто в этом разбирается и достаточно ли будет такой проверки, ведь все "преграды" можно обойти), либо через прокуратуру попробовать выяснить, посредством запроса (а прокуроские например запросят эту информацию у ИГТСК или потребуют документальное подтверждение у УК)?
А вариант перейти на баланс другой приемлемой УК не рассматривается?  
Я так думаю наш жилой комплекс будет лакомым кусочком для каждой УК, а место расположения, я думаю,  для них будет не важно!
Предлагаю собрать положительные отзывы об УК и выбрать с кем заключить договор до создания ТСЖ
Хм, этот вопрос я уже задавал как-то, даже пару УК называл, которые мне посоветовали в одном из "контролирующих органов власти", как наименне "жалобные" и технически оснащенные. Помню мне тогда ответили: а кто этим будет заниматься и кому это надо?...
Сейчас уже даже из головы выветрились названия тех УК, кажется одно называлось "Ангара", второе не помню уже. Точно запомнил, что не советовали связываться с монстром в виде Северного управления ЖКС и очень рекомендовали создать свое ТСЖ как самое выгодное для жильцов.
Наверное Вы правы. Без этого приложения сложнее не платить даже за неоказанные услуги (факт ненадлежащего исполнения еще нужно грамотно подтвердить). Я делал заявления на перерасчеты по некоторым статьям, долгое время УК тянуло время, потом сказали, что сделали перерасчет. Но перерасчет был сделан только по одному из заявлений и то не полностью...получается, не хотят они добровольно делать перерасчет, даже в малом (по отоплению например суммы более солидные будут). Варианты этой "матрицы нарушений" есть какие-нибудь?
Что в итоге?   214/1- подписывать или не подписывать  этот договор, а если не подписывать то как  быть без договора? (договор совсем не нравится)., но услуги оказываются.  Когда спросили в УК-сказали, что на доработке (?) у  жильцов, так будет документ или нет:? Кто  что знает?
Вообще есть возможность  корректировать этот договор или просто идет обсуждение проблемы и кто этим занимается? (кому вносить предложения и проч..)
предлагаемый УК договор есть либо у вас на руках, либор здесь можете найти в докуметах. также выложен измененный договор. если есть предложения  по нему - пишите здесь. В выходные все что говорили оформлю - выложу новый вариант.
Если можно, напишите адрес эл-ки, скину  договор другой УК для сравнения  что добавить, что убавить. Нет возможности сесть и  сравнить, если Вы уже прорабатываете и изучили в деталях  может посмотрите.....?
Самый лучший способ по отоплению это свой счетчик. Тут точно не будешь платить за то что соседу сверху проще зимой открыть окно что бы жарко не было, а не убавить вентиль подачи горячей воды в трубы. Кстати у управдома висит объявление, что ВЭКОС устанавливает, что-то около 12 т.р. стоит.
недавно (месяца 3-4 назад) по ТВ видел передачу - жильцам, у которых установлены счетчики воды, УК выставила  в начале следующего года "доплату" за перерасход - разницу между показаниями общедомовых счетчиков и суммы квартирных. и вроде как все законно.  
По новому закону принятому недавно подобные "доплаты" стали невозможными. В СМИ это обсуждалось, правда там насколько помню речь шла об отоплении.
Забавно ;-)  . Если они в подвале сливали воду на какие-то нужды, то платят собственники квартир?  Или если кто-то не платит, то можно раскидать на остальных, чтобы заплатили.
В том то и парадокс, что это на самом деле законно! Объясняется следующим: типа у тех у кого нет счетчика все заложено в нормативах! при этом совершенно не учитывается тот факт что прописан 1 человек а реально проживает с полсотни (наприм если кв сдается выходцам из средней азии и проч..(наблюдаю в соседней квартире или своих домочатцев выши крыши) читала где то, что соседи практикуют "выслеживание" таких жильцов,  -дурдом конечно и вряд ли приемлемо.
 Но вроде после вступления нового закона, который обязует всех поставить счетчики кто не поставит то тарифы увеличатся в несколько раз, вот только как это повлияет на перерасходы и деление непонятно.
В том то и парадокс, что это на самом деле законно! Объясняется следующим: типа у тех у кого нет счетчика все заложено в нормативах! при этом совершенно не учитывается тот факт что прописан 1 человек а реально проживает с полсотни (наприм если кв сдается выходцам из средней азии и проч..(наблюдаю в соседней квартире или своих домочатцев выши крыши) читала где то, что соседи практикуют "выслеживание" таких жильцов,  -дурдом конечно и вряд ли приемлемо.
 Но вроде после вступления нового закона, который обязует всех поставить счетчики кто не поставит то тарифы увеличатся в несколько раз, вот только как это повлияет на перерасходы и деление непонятно.
Как вложить документ?
сюда, в тему - я думаую никак. тыкните на "документы", там есть возможность разместить.  
Там и пробовала-не получилось (т.е. получилось что то непотребное) только 1 лист, архивом не берет. Можно пошагово: обзор....   и.. 
выложил измененный вариант.

Хороший договор. Смущает все таки штраф.(не все вовремя получают з/пл) и маленький разбег для оплаты: 5 квитанции а до 10 оплата +- выходные итого реально 2-3 дня.
Согласны ли в УК принять эту редакцию, если да то когда можно подписывать?
214/1  КТО НИБУДЬ ПОДПИСАЛ ДОГОВОР?

214/1, еще пока ничего не подписывали, там не живем. Но пришло уже 2 кватанции по оплате, там тепло и обслуживание. Это правомерно, кто-нибудь знает?

По идее, обязанности по оплате возникают после подписания акта приёма-предачи.
Прочитала. Приложение хорошее. Еще бы Город убедить его подписать. 
Эти требования установлены законодательно, т.е. по-большому счету людям просто достаточно знать что они есть и что по ним можно сделать перерасчет ссылаясь на закон. Но если они будут в договоре то будет удобнее, т.к. жителям заглянуть в договор будет проще, чем в гарант/консультант.
пока не представляю каким образом фиксировать отклонения от регламентных показателей. явно просто слов жильца будет недостаточно. факт нарушения д.б. зарегистирован документально. а вот как - хз..
например отсутствие горячей воды - решили вы вечером помыться, а воды нет. что делать? звать представителя УК часов так в 11 вечера? или вам кажется что вода недостаточно горячая в какой то период времени. собрали комиссию - замерили, температура нормальная. вообщем регистрация факта неоказания или ненадлежащего оказания услуги должна бысть согласована нами (собственниками) и УК. 
Отсутствие горячей/холодной воды мне кажется можно зафиксировать звонком диспетчеру УК Город (он же работает круглосуточно?) и записать номер заявки (в общем то УК сами предупреждают об отключениях и вешают объявления).
Соответствие состава и свойств холодной/горячей воды требованиям СанПиН  это сложнее, здесь нужно брать пробы, делать анализы в соответствующих организациях (справедливости ради стоит сказать, что вина УК здесь вряд ли будет, скорее водоканала или ИГТСК, но претензия все равно будет УК, т.к. плату собирают они на свой счет).
По давлению с фиксацией факта есть вопросы - может будут предложения? Мне кажется нужно прописать процедуру в виде комиссии из представителей УК и жителей.
Факт того, что из горячего крана бежит холодная вода можно зафиксировать несколькими жильцами одновременно (подписи под заявлением), ну и опять же звонком диспетчеру (нам уже не в первый раз говорят, что какие-то работы на сетях и поэтому горячей воды нет, но почему при отсутствии горячей воды запускают холодную воду в трубы предназначенные для горячей воды).
Для фиксации температуры у нас есть в распоряжении теплосчетчик, к которому нужно организовать регулярный доступ, он регистрирует температуру воды на входе постоянно в виде какого-то электронного журнала (нужно выяснить что у нас за теплосчетчики вообще).
По эл.энергии все отключения фиксируются в энергосбыте, доказать факт скачков напряжения можно если у всего дома погорит техника (коллективный иск) в противном случае что-то доказать будет  проблематично (опять же именно здесь вины УК не будет, но т.к. платим деньги за эл.энергию мы им, то и предъявлять свои иски будем тоже им).
С температурой в помещениях - видимо тоже нужно прописывать процедуру в виде комиссии из представителей УК и жителей. Давление в системе отопления будет завязано на температуру в помещении, т.е. тоже нужно включить этот вопрос в "комиссию".
Работу лифта может регистрировать любой неравнодушный житель (желательно верхних этажей, т.к. им дальше ходить пешком в случае отключения лифта), далее подпись под графиком работы и заявление в УК Город о перерасчете (три подписи жителей уже достаточно для судебных тяжб).
Наблюдать за периодичностью вывоза мусора наверное следует тогда, когда будет грязно на контейнерной площадке и будут периодически появляться горы мусора (график вывоза мусора есть у организации этот самый вывоз осуществляющей). Можно кстати прописать в приложении обязанность УК предоставлять ежемесячно документальное подтверждение кол-во вывоза ТБО?
Самый сложный вопрос с фиксацией работ по уборке - здесь можно либо просто реагировать на общую чистоту в подъезде/дворе, либо взяться записывать кол-во уборок и проверять их качество кому не лень и есть возможность. Может есть какие-то предложения?
Выложил в "документы" дополненное приложение №5:

1. Требования к качеству предоставляемых услуг и порядок изменения размера платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества,
2. Порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность,
3. Сроки устранения неисправностей в многоквартирном жилом доме.

Касательно фиксации отклонений от регламентных показателей, все урегулировано опять же постановлением №354, основное выделил синим цветом.
Снова повторюсь, все это установлено законодательством РФ (кроме пунктов с IV по IX первой таблицы), поэтому по идее ни о каком согласовании этих положений с УК речи быть не может, т.к. все это должно ими исполняться в обязательном порядке!!! Если будут какие-то дополнения/улучшения, то тогда необходимо согласование с УК.
Касательно уборки в подъезде: думаю, должен быть график уборки, в котором должно быть указано дата и время, а также подписи сторон - уборщица и, допустим, старший по подъезду, у котрого она должна подписать график каждый раз, после проведения уборки, старший по подъезду (или замещающее лицо) фиксирует факт уборки и проверят качество.
скажите если договор не подписываем (не согласен платить за тепло по среднему) как комуналку оплачивать?
По любому здесь будут проблемы, если Вам насчитают за водопотребление или электричество по полной. Поставщиком этих услуг будет монополист, а не УК. И думаю они долго будут перепираться с кто виноват, точнее к кому адресовать проблему. Доказывать что ты не осел возможно как всегда придется в суде, ведь логика наших компаний такова, что большинство людей не пойдет судиться из-за небольшой суммы. А вот отключить свет из-за неоплаченых счетов УК может, если не ошибаюсь. Возможно все будет не так и все наши компании честные и быстро все пересчитают. Но как обычно бывает теория расходится с практикой.
1. А нужен ли пункт 6.4 нам в договоре?
2. Пункт 3.4.5 Разве мы обязаны уведомлять УК о ремонте, на мой взгляд это должно быть по желанию собственника.
По ответственности сторон, надо действительно что-то конкретное придумывать. Если вдруг УК не подготовило инженерные сети к отопительному сезону или какие либо другие проблемы из-за УК, на какие счета перечисляются штрафы если вдруг до этого дойдет оч. интересно, не впользу ведь государства? Хотя при больших проблемах УК наверное просто свалит и обанкротится, учитывая, что у них уставный капитал скорее всего 10 тыс.  :-)
Ну 6.4 - от него пока ни холодно, ни жарко. У нас нет тарифов, котрые бы зависили от числа проживающих. Хотя если кто то вдруг сдаст квартиру маленькой цыганской семье - хотелось бы нечто подобное иметь в договоре. 
3.4.5 - не совсем понял про какой подпункт идет речь.

штраф - он по моему всегда идет в пользку государства. мы может требовать только устранения и моральный вред. но это уже по решению суда. это в договор не пропишешь..
Мне кажется что п. 6.4 для жителей нашего комплекса не принципиален, поэтому его можно вообще не трогать, а можно и удалить. Зачем лишний раз задевать юриста с противоположной стороны,  тем более нумерация может сбиться, а потом все сноски на пункты нужно будет исправлять - больше мороки.
SJI,  у Вас есть по ответственности сторон какие-то конкретные предложения? Дело в том, что реальная ответственность УК / ТСЖ очень слабо урегулирована существующим законодательством.
Забавно проблемы могут быть у нас, а штрафные санкции в пользу государства будут.
3.4.5 последний подпункт информировать. Про сдачу цыганской семье - это под вопросом, ведь оплата вся привязана к счетчикам. Еслиб было ТСЖ можно было бы ввести какойто коэфициэнт по оплате за обслуживание при сдаче квартиры для проживания колличеству прживающих больше норматива на еденицу площади. А так нам от этого тоже толку нет. УК с каким качеством обслуживало с тем и будет обслуживать.
ТСЖ - это в принципе сами жильцы недовольны переизбрали своих управленцев, а вот УК это нанятая организация, с которой уже заключены договора на оказание услуг и тут надо уже уточнять меру ответственности. Постараюсь поискать. Думаю надо посмотреть существующие договора на оказание услуг. Если найду обязательно выложу.
kkv, может уже стоит проект договора с приложениями передать УК на рассмотрение? вчера была там, они, вроде как уже давно ждут.... говорят, что ничего не передавали.
проект договора лично отправлял по адресу:
весно и в начале лета (точно не помню, в корзине нет) - на  ykgorod@ya.ru
18.08.11 (третий вариант) - на ukgorod@list.ru. Этот адрес взят с их сайта gorod.dom38.ru  
сейчас изменения доделаю и выложу сюда + отправлю на оба адреса. хз какой у них правильный. Если у вас еще какие адреса есть - пишите или сами отправьте им. 
Так может просто управдому отдать договор под роспись?
выложил очередной вариант.
их хоть кто нить читает?
или ждем когда скажут - "идете подписывать"?

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!