Жилой комплекс Иннокентьевская слобода

Неофициальная группа

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства

Нижеприведенная статья описывает способы защиты дольщиков при банкротстве застройщика. Мне юрист советует подать иск о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, т.к. в случае продолжения банкротства (после стадии "наблюдения" и "финансового оздоровления") мою "квартиру" не включат в конкурсную массу. Что бы думаете по этому поводу?

В условиях кризиса и повального банкротства строительных организаций обострилась проблема «обманутых дольщиков» по договорам долевого участия в строительстве.

Пикеты, голодовки и митинги дольщиков не всегда эффективны в такой ситуации. Однако кроме указанных мер действующее законодательство предусматривает другие способы защиты прав дольщиков.

Так, в качестве наиболее распространенных способов защиты прав дольщиков действующее законодательство РФ предусматривает:

1) Расторжение договора долевого участия в строительстве (далее также - договор) и участие в деле о банкротстве застройщика в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

2) Защита прав дольщика на строящуюся квартиру (далее - квартира).

Рассмотрим каждый из вариантов подробнее.

1. Расторжение договора долевого участия в строительстве и участие в деле о банкротстве застройщика в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Поскольку законодательство о банкротстве учитывает только денежные обязательства должника (ст.ст. 2, 4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), дольщик, при наличии действующего (не расторгнутого) договора долевого участия в строительстве, участвовать в деле о банкротстве строительной организации не может.

Это объясняется тем, что у строительной организации обязательства перед дольщиком не денежные, поскольку первая обязуется передать дольщику квартиру, а не уплатить ему определенную денежную сумму.

Следовательно, для того чтобы претендовать на возврат уплаченных застройщику денежных средств, дольщику необходимо расторгнуть договор долевого участия в строительстве с застройщиком, после чего обратиться с заявлением в арбитражный суд о включении требований кредитора (дольщика) в реестр требований кредиторов должника (застройщика) в порядке ст. 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако при выборе такого варианта защиты прав, дольщику необходимо быть уверенным в том, что у строительной организации имеется достаточно средств для того, чтобы вернуть уплаченные им деньги.

Ведь если денег и имущества у застройщика нет, или даже они есть, но существует большая кредиторская задолженность застройщика перед иными лицами (а в большинстве случаев так и бывает) дольщик может не получить ничего, или получить очень мало по сравнению с тем, что он передал строительной организации.

Кроме того, расторгнув договор долевого участия в строительстве, дольщик уже не сможет требовать передачи ему предусмотренной договором квартиры. Поэтому, в случае если участие в деле о банкротстве застройщика не имеет хорошей перспективы, дольщик может воспользоваться другим способом защиты своих прав.

2. Защита прав дольщика на строящуюся квартиру

Наиболее распространенными способами отстаивания прав дольщика на оплаченную им строящуюся квартиру, о которой договаривались дольщик и застройщик при заключении договора долевого участия в строительстве являются: 1) признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте или 2) признание права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства. Эффективность названных способов зависит от обстоятельств каждого конкретного случая.

Первый и наиболее распространенный способ - подача иска в суд общей юрисдикции «о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте» на основании ст. ст. 12, 130 ГК РФ, а также Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фактически под «долей» в данном случае понимается квартира, о которой договаривались дольщик и строительная организация при заключении договора о долевом участии в строительстве.

В случае если суд удовлетворит требование дольщика о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, дольщик, как бы не повернулось дело о банкротстве застройщика, будет обладать правом собственности на долю в строящемся объекте в виде квартиры с указанным в договоре и решении суда количеством квадратных метров.

И если дом будет успешно достроен и введен в эксплуатацию, дольщик вправе претендовать на указанную квартиру независимо от того, кто достраивал объект. Однако и здесь необходимо иметь в виду следующее.

Практика признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте достаточно противоречива. Это означает, что право собственности суд может и не признать.

Все зависит от конкретных обстоятельств дела и, прежде всего от того, в какой готовности находится строящийся объект. Дело в том, что, как правило, суды удовлетворяют требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, если дом уже построен, но не введен в эксплуатацию.

Однако в практике встречаются случаи, когда суды признают право собственности на «недострой». Так, в декабре 2009 г. Ленинский районный суд города Тюмени признал право собственности на долю в незавершенном строительством девятиэтажном многоквартирном жилом доме по ул. Камчатская г. Тюмени, в котором построено 8 этажей из девяти, а квартира истца расположена на 8 этаже указанного объекта. Суд удовлетворил требования истца, несмотря на то, что между истцом и ответчиком (строительной организацией) заключен предварительный договор (не основной) о заключении в будущем договора об участии в инвестировании строительства жилого помещения в многоквартирном двухсекционном кирпичном доме.

Как показывает приведенное решение, а также судебная практика в целом, суды признают право собственности на долю в «незавершенке» в том случае, если объект уже существует, т.е. построен. Следовательно, при подаче названного иска, дольщику необходимо убедиться в том, что его квартира материально существует.

Кроме того, до подачи иска о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, дольщику следует обратиться к самой строительной организации с предложением о признании в суде его прав на строящуюся квартиру.

Дело в том, что дольщику необходимо любыми способами отстаивать свои права. Как правило, если все документы (договор и др.) в порядке, а деньги за строящуюся квартиру оплачены, строительные организации, с целью демонстрации «прозрачности» своих намерений, соглашаются признать права дольщика на квартиру в суде, поскольку очень часто недобросовестными застройщиками «занимается» прокуратура.

Следует иметь в виду, что признание иска ответчиком (застройщиком) в суде существенно повышает шансы признания за дольщиком права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Так, например, Кировский районный суд г. Новосибирска, принял признание иска ответчиком, поскольку «это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц» и признал за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г.).

Однако, несмотря на вышесказанное, общих критериев о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, т.е. обстоятельств, при которых право собственности обязательно будет признано за дольщиком на сегодняшний день нет.

В связи с этим, в последнее время юристами практикуется совершенно новый способ защиты прав дольщиков. Суть его заключается в том, что истец (дольщик) обращается в суд общей юрисдикции с требованием «о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства».

В случае удовлетворения указанного иска судом, у дольщика возникает право не на долю в незавершенном строительством объекте, а на долю в инвестиционном контракте (договоре), а также право по окончании строительства объекта получить в собственность квартиру.

Такой способ защиты прав дольщика хорош тем, что после ввода объекта в эксплуатацию и проведения его обмеров БТИ, дольщик может, не дожидаясь дополнительных документов, вселяться в построенную квартиру, право на которую он получил по решению суда.

Действительно, факт исполнения дольщиком его обязательств установлен решением суда, право на получение квартиры в собственность после завершения строительства также признано судом, следовательно, никаких препятствий к заселению у дольщика нет.

Если заказчик строительства не будет торопиться с предоставлением необходимого пакета документов в регистрирующий орган, чтобы участники долевого строительства могли зарегистрировать свои права собственности на квартиры, то дольщик может, основываясь на имеющемся решении суда о признании его прав, предъявить иск о признании уже права собственности на квартиру, а потом, основываясь на решении по этому делу, зарегистрировать свои права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Однако необходимо иметь в виду, что судебная практика по таким делам также неоднозначна. Так, если суды общей юрисдикции стремятся защитить права граждан-дольщиков по искам «о признании права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства» и, в большинстве случаев, удовлетворяют такие исковые требования, то арбитражные суды лишены таких стремлений (см. например, Постановление ФАС МО от 15.04.2009 г.; Постановление ФАС МО от 10.08.2009 г.).

Такая ситуация говорит о том, что практика применения этого искового института нестабильна, и в любой момент может коренным образом поменяться, причем как в лучшую для дольщика сторону, так и в худшую. Таким образом, самыми распространенными способами защиты прав дольщиков являются: 1) участие в деле о банкротстве застройщика с целью взыскания с последнего денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве (при наличии денег и/или имущества у строительной организации), и 2) защита прав дольщика на квартиру путем признания права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, либо признания права на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства.

При выборе того или иного способа защиты прав дольщику необходимо быть подготовленным, учитывать все фактические обстоятельства, как то: наличие денежных средств у застройщика, готовность строящегося объекта (дома), возможность сотрудничества с представителями застройщика. Грамотный и обоснованный с правовой точки зрения подход к сложившейся ситуации позволит достичь желаемого результата.

Автор статьи: Помощник специалиста ООО "Юридическая фирма "Лекс" Григорьев Д.А.

Давайте пройдем для начала 2 этапа банкротства. В любом случае, дольщикам 2-ой очереди, судя по этой стадии, нет смысла подавать в суд на признание прав собственности в объекте незавершенного строительства. Потому как и объекта пока нет.

Спасибо за статью... Похоже дольщикам 2-ой очереди надееяться практически не на что, кроме как на признание права соинвестора... Вот еще пара статей где подробнее описана данная процедура  - http://www.dom-i-zakon.ru/pravovoi_navigator/dolevoe/878775/3446/jte_ituet/ ; law.vdolevke.ru/articles/read/34/</a>

"Давайте пройдем для начала 2 этапа банкротства"

Эти этапы могут назначаться, а могут и не назначаться.
 Наверно нужно проконсультироваться в банках у юристов,что будет с квартирами при банкротстве.Что за договор о залоге квартиры заключённый с банкоми т. д.
 Я думаю что банки тоже наверное начнут скоро шевелиться. В кредитном договоре который мы заключали с банком содержится пункт о досрочном погашении кредита которое кредитор вправе потребовать при частичной и полной утрате предмета залога. Я конечно надеюсь что такой ситуации не будет. Не хотелось бы остаться у разбитого корыта....без квартиры...и выплачивать кредит 15 лет.
Люди! А нет ли у нас инициативной группы? В борьбе как говорится все средства хороши, будет группа, будем коллективно обращаться к федеральным властям и т.д.
В случае со второй очередью уместо признания права на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства
я вот тоже думал над этой темой, мы с товарищем уже даже почву пробиваем в суде Ленинском, думаю можно будет при введении внешнего управления объединить усилия и подать оптом заявления в Ленинский суд на установление права собственности на объект незавершенного строительства.
Поживем увидим, глядишь может нам повезет и объект доведут до ума.
При введении внешнего управления заявления будут приниматься только в арбитраж.
это будут заявления (требования) о выплате и включении в реестр кредиторов, то да в арбитраж.
А заявления на права на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и права на получение квартиры в собственность после завершения строительства будут подаваться в суд общей юрисдикции?
предлагаю нам всем общими усилиями скооперироваться и в случае если магистраль не заходит на объект начать процедуру признания П.С. на объект незавершенного строительства, иначе останемся ни с чем.
Полностью согласна, только как выяснилось в БТИ необходимо до обращения в суд на признание права собственности в незавершенке подготовить техпаспорт на весь объект (только недовыяснили объект -1 блок секция или весь ЖК полностью) , стоимость документа ориентировочно 70 тыс.руб., а затем техпаспорт и кадастровый  паспорт на квартиру, непонятно сколько это займет времени. В любом случае надо писать губеру, в прокуратуру, потому что изначально проект активно пиарила администрация области пусть придумывают что делать, могут дать и областную гарантию под кредит комбанка только не Жилстройкорпорации а более адекватному застройщику.
судя по всему речь идет о техпаспорте на конкретную квартиру (объект незавершенки)... есть мнение, что можно и на первом судебном заседании ходатайствовать перед судом об оказании помощи в истребовании доказательств, а именно в получении технического паспорта (т.е. в суд можно обратиться и без техпаспорта)... 
поддерживаю... только сколько еще ждать будем выхода магистрали на объект?
неплохо было бы в суд идти (в Ленинский раойнный суд) с хорошо проработанным исковым заявлением... кто-нибудь уже обращался по этому вопросу к "хорошим" практикующим такие дела юристам?  
да и еще вопрос на засыпку юридический, я тут уже голову сломал думать, в случае введения процедуры НАБЛЮДЕНИЕ, есть мнение что мы не сможем подать в этом случае заявление о признании права собственности на незавершенку, т.к. в этом случае все заявления будут рассматриваться строго по процедуре обозначенной в Законе О банкротстве.
Нужно узнать мнение судей по этому вопросу.

я думаю все таки подождать немного надо, вдруг действительно Магистраль зайдет на объект.
 

allion, это вы на дроме про магистраль вопрос задавали? были ответы?
"Для обеспечения прав и законных интересов дольщика Законом установлено, что с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или на праве аренды, считается находящимся в залоге у дольщиков. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных дольщиками, возмещения убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта."

 Правильно, при регистрации договора участия, в Депортаменте каждому выдавалась книга с кадастровыми номерами на каждого дольщика ,к/е переданы в банк.
По Магистрали, на этой неделе должно решиться, выходят они или нет. 
Ionich , а вы не в курсе при каких условиях Магистраль согласиться выйти на объект, т.е. только при живых деньгах, каких-то гарантиях или еще что-то? зная финансовые возможности ЖСК, можно понять - действительно ли Магистраль может выйти или это только фантазии Слученкова и Щербакова...
Давать огласку условиям не могу...
Естественно Магистраль не выйдет, если работы не будут проплачены. На днях и должно решиться, будут деньги или нет. 

Ионыч держите нас в курсе событий пож-та, ели Магистраль не выйдет предлагаю кооперироваться нам всем в суд за установлением права собственности на объект незавершенного строительства.
На дроме не я.

а как вы считаете, есть ли смысл дольщикам 2 очереди принавать ПС на незавершенку? мотаться по судам, платить деньги, потом получить свои 3 этажа - достраивайте, ребята. разве реально нам будет дотянуть такой об"ект? 
2-я очередь только на признание доли в инвестиционном проекте

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!