Дом Гоголя-Никитина

Неофициальная группа

Вот что говорят юристы о нашей ситуации

  Судебный путь оформления в собственность квартиры в новостройке Договор соинвестирования не гарантирует свидетельство на собственность.
Все более и более актуальной становится тема по оформлению права собственности на квартиры в домах новостройках в судебном порядке.
 

Как показывает практика нашего Юридического Центра, судебный путь оформления в собственность квартиры в новостройке — это единственный возможный способ получения свидетельства на вновь созданную квартиру при отказе или невозможности Застройщика осуществить регистрацию прав соинвесторов на квартиры в обычном порядке.

Пока Федеральный закон N 124 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» еще не заработал в полную силу, и Застройщики стремятся его обойти, используя различные не совсем законные схемы, закрепление прав граждан-дольщиков на их квартиры с использованием судебных процедур не теряет своей актуальности.

Возможны различные ситуации, когда возникает необходимость оформления квартиры в собственность через обращение в суд, а именно: 
1. Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.

2. Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.

3. Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе. 


Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности

В качестве наиболее распространенного и закрепленного гражданским судопроизводством искового требования для подобных случаев является предъявление иска о признании права в соответствии со ст. 12, 218 ГК РФ.

Практика показывает, что для установления прав дольщика на его квартиру данный тип исков наиболее результативен по сравнению с другими конструкциями (обжалование отказа регистрирующих органов, понуждение к исполнению и т.д.).
Если строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности — то перед нами самый простой из всех возможных случаев, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на проинвестированное жилье. Подобная ситуация может возникнуть, например, если имеются конфликты между заказчиком строительства, инвестором, а также подрядчиком. Также подобная ситуация может возникать, если у заказчика или инвестора имеются нерешенные вопросы с органами местной власти, чаще всего из-за недоговоренности по предоставлению площадей любо компенсаций, при ликвидации или банкротстве Застройщика. В указанных случаях возникают проволочки и затяжки по времени в период оформления окончательного пакета документов, необходимого для регистрации прав собственности для участников инвестиционного проекта. Оформление права собственности затягивается на срок от трех до десяти лет, при этом номинальные собственники не могут прописаться (зарегистрироваться) в свою квартиру со всеми вытекающими отсюда последствиями, не говоря уже о невозможности продажи недвижимого имущества. Такой пакет документов подается заказчиком либо инвестором в органы Федеральной регистрационной службы (Управление Федеральной регистрационной службе по Москве), после чего уже все соинвесторы имеют возможность обратиться в ФРС и зарегистрировать свое право собственности на квартиру.

Решение в такой ситуации не простое — предъявление от имени соинвестора — физического лица в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости или по месту жительства соинвестора искового заявления о признании права собственности на квартиру, основываясь на ст. 12, 218 ГК РФ.

Условиями для предъявления иска о признании права собственности являются во-первых, наличие объекта, на который заявляется требование о признании права собственности, т.е. квартира. Характеристики квартиры получаются из органов БТИ. В обязательном порядке необходимы экспликация, поэтажный план и справка о присвоении адреса.

В безусловном порядке необходимо истребовать (местная администрация, Правительство, Префектура, Департамент) правоустанавливающую документацию (Инвестиционный контракт с протоколом предварительного распределения квартир, Акт сдачи дома в эксплуатацию).

При условии грамотно составленного искового заявления и получения по запросам суда всех необходимых для решения суда документов, судебная практика идет по пути удовлетворения подобных требований соинвестора.

Далее, со вступившим в силу решением суда и документами из территориального БТИ соинвестор или его представитель по доверенности через Федеральную регистрационную службу получает заветное свидетельство о праве собственности, не дожидаясь окончания разрешения противоречий между другими участниками строительства. 
 

Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию

Несколько сложнее будет обстоять ситуация в случае, когда строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.

Метод решения тот же самый — предъявление искового заявления в суд общей юрисдикции о признании права собственности на квартиру. Однако, чтобы добиться принятия такого решения, необходимо будет доказать, что объект (квартира) уже существует и имеет соответствующие характеристики как объект недвижимого имущества.

В такой ситуации основной вопрос — это получение экспликации на помещение из органов технической инвентаризации. Если обмеры уже есть (обычно, когда дом построен, БТИ производит обмеры достаточно быстро), то вопрос легко решается путем направления судебного запроса в БТИ на предмет предоставления экспликации и справки об адресе.

Если обмеры БТИ еще не прошли, то следует направить усилия на то, чтобы добиться их проведения. Для этого можно прибегнуть к давлению на заказчика (инвестора), который по условиям заключенного с соинвестором договора обязан такие обмеры предоставить. Можно, например, предъявить в суд исковое заявление о понуждении заказчика произвести необходимые действия по получению обмеров.

Если же получить экспликацию не представляется возможным, то возникает сложность с признанием права собственности на конкретный объект недвижимого имущества, т.к. невозможно доказать в суде наличие объекта с определенными свойствами.

В случае, если документы БТИ имеются, суды (города Москвы) как первой, так и кассационной инстанций придерживаются той точки зрения, что право собственности за соинвестором признается (в практике нашего Центра имеются решения различных районных судов города Москвы и определения различных судебных составов Мосгорсуда в соответствии с которыми за соинвесторами в домах, не сданных в эксплуатацию признано право собственности на их квартиры).

В одном из судебных прецедентов Управление Федеральной регистрационной службы отказало нашему клиенту в регистрации права, несмотря на решение суда о признании такого права.

Данный отказ был обжалован в судебном порядке. Суд удовлетворил жалобу нашего клиента и признал отказ незаконным. Московский городской суд, рассматривающий данный спор в кассационном порядке определил, что действия регистрирующего органа, направленные на отказ в регистрации права собственности на квартиры в доме, не сданном в эксплуатацию, не соответствуют законодательству и являются неправомерными.


Строительство было начато, но остановлено на каком-либо этапе

Для всех случаев так называемого недостроя предлагается предъявить именно иск о признании права на долю в Инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры.

Имея вступившее в законную силу судебное решение по такому делу, соинвестор может быть уверен, что его право на получение именно этой, проинвестированной им квартиры, закреплено за ним судом. В результате такого судебного решения соинвестор получает не вещное, а обязательственное право. И никто, ни заказчик, ни инвестор, ни третьи лица, не смогут лишить соинвесторов этого права как результата инвестиционной деятельности. Данная ситуация очень актуальна, т.к. сейчас имеется огромное количество недостроенных объектов, разбросанных по стране, где права соинвесторов абсолютно никак не защищены.

Законодательство не запрещает гражданину признать за ним право на некий „виртуальный“ объект — долю в инвестиционном контракте в виде квартиры. Ведь в соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права; работы и услуги; информация и др. То есть права на долю в инвестконтракте в виде квартиры однозначно относятся к объектам гражданских прав и считаются имуществом, т.е. тем, чем лицо может обладать на праве собственности. Исковые требования в рассматриваемом случае сводятся к тому, чтобы суд констатировал как перед ответчиком, так и перед неограниченным кругом третьих лиц факт принадлежности истцу права на спорные имущественные права.

В случае же, когда дольщик получает судебное решение, которое признает за ним право на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры и право на получение квартиры в собственность после завершения строительства, то „привязка“ объекта права осуществляется по его принадлежности к основному Инвестиционному контракту, как части к целому. При этом обойти Инвестиционный контракт, на основании которого ведется строительство, никак не удастся, т.к. это основной документ, из которого и появились исходные параметры строящейся квартиры. Указав в решении суда основные характеристики доли в виде квартиры, истец определяет будущие границы жилья, право на которое он признает. Даже если объект изменится в процессе строительства, истец все равно будет требовать оплаченные метры уже в новом построенном объекте, и тогда, уже в новом судебном процессе, истцу будет необходимо только доказать, что построенный дом возник в результате изменения прежнего проекта.

С одной стороны может показаться излишним обращение в суд для признания за собой права, которое итак в силу заключенного и оплаченного договора принадлежит соинвестору. В общем порядке с этим утверждением можно согласиться, но в индивидуальных случаях признать и установить за собой права на определенную долю в Инвестиционном контракте бывает просто необходимо. В качестве примера можно указать на такие случаи из практики нашего Юридического Центра как банкротство Застройщика, установление факта двойной продажи на одну и ту же квартиру и наличие иных претендентов на квартиру соинвестора, многие другие основания.

Как показывает практика регистрации права собственности в УФРС по Москве на недостроенные дома, соинвестору после получения решения суда необходимо обратиться помимо Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Префектуры, так же в Управление Федеральной регистрационной службы, которая по дополнительному заявлению приостановит действия по регистрации права, в силу ее невозможности, но в реестрах такой инвестор будет числиться в качестве первоочередного правообладателя на квартиру. При наличии других претендентов регистрация права собственности ими будет невозможна.

В производстве нашего Юридического Центра имеется более двухсот выигранных дел по признанию права собственности в проблемных домах, в том числе не сданных в эксплуатацию. Мы, в случае интереса клиентов, можем ознакомить вас с Решениями районных судов города Москвы и Определениями Московского городского суда в данной области, а так же со свидетельствами о государственной регистрации права на квартиры по соответствующим решениям судов. 

Автор статьи: старший юрист Сухов Олег Владимирович

нужно подавать коллективный иск или же каждый по отдельности? 
 юрист покажет где расписаться :)
пока надо готовить документы в 5 (пяти) экземплярах - всю цепочку договоров (долевка, цессии, приложения все), справки об оплате.
Перед подачей надо будет еще оплатить госпошлину (100 руб.) - реквизиты потом сообщу.
Вообще, после готовности техпаспорта, перед подачей иска надо будет собраться - там все нюансы обсудить


Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!