Дом Ул. Губайдуллина, 11

Неофициальная группа

собрание

предлагаю вам придти на общее собрание дольщиков  06.08.2009, там вы все узнаете и услышите.

Собрание собственников жилья: нюансы и детали

Спешка, несоблюдение некоторых формальностей может сделать нелегитимным все, что наконец-то, собравшись вместе, решат собственники приватизированных квартир жилого дома. О том, как избежать этого, о правовом статусе общего собрания, о его компетенции, порядке проведения собрания собственников жилья и голосования, а также о значении принятых решений рассказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» (Москва) Лев Матеров.

Ни на шаг от кодекса

Прежде всего, обращаем внимание на то, что очень жесткие требования новый Жилищный кодекс РФ предъявляет к уведомлению о проведении общего собрания собственников жилых помещений. Собственники приватизированных квартир не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, изменять повестку дня в ходе самого общего собрания. Изменения в повестку дня могут быть внесены за десять дней до проведения собрания собственников жилья. В уведомлении также должно быть указано, где собственник квартиры может ознакомиться с материалами, проектами решений, подготовленными к общему собранию. Закрепленные Жилищным кодексом РФ нормы проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не могут быть изменены ни решением общего собрания, ни тем более инициатором собрания. Все эти требования теперь придется соблюдать, так как их нарушение чревато отменой решений общего собрания.

Как определить кворум

К сожалению, инициативные группы жильцов, когда готовят общее собрание, мало внимания обращают на такие вещи, как наличие или отсутствие кворума, регистрация собственников квартир, пришедших на общее собрание, наличие подтверждающих документов о собственности, регистрация собственника в доме или по другому почтовому адресу, количество голосов (простое или квалифицированное – две трети), поданное за то или иное решение повестки дня общего собрания. Например, недавно на одном из собраний лист регистрации участников собрания был пущен по рядам, и в нем расписывались люди, которые даже не принесли документов на собственность и удостоверения личности или же принесли просроченные доверенности, не заверенные нотариусом.

Тем более, если раньше по закону «О Товариществах собственников жилья» доверенность на соседа или родственника можно было оформить в простой письменной форме, то по новому ЖК РФ она должна быть заверена нотариусом или должностным лицом в соответствии с пунктами 4 и 5 ст. 185 ГК. . Участники собрания не удосужились даже принести договоры об инвестировании или долевом участии в строительстве именно этого дома, подтверждающие, что они имеют хоть какое-то отношение к данному оьъекту недвижимости.

Как считать голоса

Обращаем внимание на то, что раньше по закону «О Товариществах собственников жилья» один квадратный метр площади квартиры был равен одному голосу. Сложил площадь своей квартиры плюс долю в общей площади дома (в кв. метрах) без выделки в натуре плюс площадь машиноместа в гараже – вот твои голоса на общем собрании собственников жилья. Теперь все по-другому.

Количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников жилья, пропорционально его доле (в %) в общем имуществе данного многоквартирного дома. И этот расчет инициативная группа должна приложить к проекту устава Товарищества собственников жилья или указать в листе регистрации пришедших на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, чтобы каждый знал свой процент голосов в праве собственности на общее имущество.

Причем, общая долевая собственность жилого дома в едином государственном реестре прав на недвижимость не регистрируется. Ведется только ее технический (в БТИ) и кадастровый (земельный) учет. Вы сами ее должны определить и рассчитать на основе экспликации по жилому дому, которую необходимо еще получить в БТИ. А она стоит от 500 и более рублей в зависимости от числа квартир и общей площади здания.

В экспликации БТИ по вашему дому указаны площади всех лестниц, лестничных клеток, чердаков, помещений электрощитовой, мусоропроводов, чуланов и других мест общего пользования. Суммируйте их и определите, сколько квадратных метров они в сумме составляют. Причем, БТИ считает общую площадь дома из жилых и нежилых помещений, но за итогом экспликации вашего дома находится приличное количество квадратных метров общей долевой собственности.

Так, если в вашем доме есть бойлерная, технический этаж или подвал, или другое помещение, где размещены общие инженерные коммуникации, то эти площади смело суммируйте как общую долевую площадь.

Затем определите процент каждой квартиры в общей доле (разделите площадь квартиры на общую долевую площадь дома и умножьте на 100) – это процент или количество голосов на общем собрании, которыми располагает собственник квартиры.

Вопрос о том, сколько всего общей площади (жилой и нежилой) в доме, отнюдь не праздный. Дело в том, что от нее считается наличие или отсутствие кворума на общем собрании собственников помещений по выбору способа управления жилым домом. Мне однажды пришлось доказывать одному уже избранному правлению товарищества на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, что собрание не имело кворума, и поэтому решение о создании Товарищества собственников жилья и выборе правления неправомочно. Они посчитали кворум от жилой площади дома, и он составил 51,58%. Если же считать легитимность собрания от общей площади дома, то она составила здесь всего 43,1%, а если учесть общую долевую собственность за итогом экспликации БТИ, то - всего 39,48%.

Где найти всю общую собственность

Инициативной группе общего собрания собственников жилых помещений по выбору способа управления домом придется заказывать в БТИ технический паспорт на домовладение, экспликацию и поэтажные планы. Вы скажете, что мы возьмем свидетельства о собственности, которые представит каждый собственник квартиры. Во-первых, не от каждого собственника жилых, а тем более нежилых помещений (она может быть в равных и не равных долях, в совместной собственности) в доме инициативная группа жильцов получит копию этого свидетельства. Во-вторых, нежилая собственность (да и жилая) могла быть по разным причинам вообще не зарегистрирована, и сведения о ней в Россрегистрации отсутствуют. В-третьих, за каждое помещение подвала, цокольного и первого этажа, которые занимают разные организации, придется платить Россрегистрации по 100 рублей за одну информацию.

Кроме того, выписке-свидетельству о собственности из Единого государственного реестра прав на недвижимость можно верить относительно. Базы данных различных регистрационных служб могут не стыковаться. Даже площадь одной стандартной квартиры по данным документов разных ведомств иногда «гуляет» от одного до пяти метров. Так что можно верить только данным БТИ. Еще, следует иметь в виду, что по новому Жилищному кодексу в общей площади жилого здания не учитывается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.
По материалам газеты "Квартирный ряд"

 


где и когда? 
Общее собрание 06.08.2009 (четверг) в 19.00., бывш. ЖЭУ "Комфорт", 3-этаж, актовый зал.
Ст злобина 22/2 рядом со стройкой

www.gazeta.ru

 

НЕОРГАНИЗОВАННОСТЬ ЖИЛЬЦОВ - БЛАГО ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА!

Право москвичей самостоятельно выбирать компанию, обслуживающую жилой дом, до сих пор остается весьма условным. С одной стороны, власти навязывают жильцам "свои" компании, с другой – выбирать гражданам пока особо не из чего. А покупатели новостроек зачастую получают управляющую компанию прямо от застройщика, в придачу к новой квартире.

Начнем с примера из редакционной почты. Для покупателей квартир в доме 48, кор.3 по Чертановской улице вселение в новостройку начиналось вполне типично для сегодняшней Москвы – с переговоров с выбранной застройщиком ООО "Сатурн престиж" управляющей компанией (УК) ООО "Сити девеломпентс". Для начала гражданам предложили ознакомиться с договором управления домом и "Порядком получения квартиры". Согласно второму документу, от покупателей-соинвесторов квартир требовалось заключение договора с "Сити девелопментс", а также "оплата по этому договору услуг по содержанию и ремонту дома, коммунальных и других услуг управляющей организации за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию".

Для оплаты гражданам предлагались пустые бланки и листочек с тарифами. Именно тарифы и вызвали у новоселов наиболее бурные эмоции. "Газета.Ru", получив информацию об этом инциденте от своих читателей, решила разобраться в вопросе и выслушать все заинтересованные стороны.

Оказалось, что выставленная УК ставка на содержание и ремонт жилых помещений – 35,99 рублей за 1 кв.м – превышает тариф, установленный правительством Москвы, ровно в 6 раз. (Согласно постановлению правительства Москвы №907-ПП от 21.11.06 об утверждении цен на жилищно-коммунальные услуги, если собственники не приняли решения о способе управления многоквартирным домом, оплата за его содержание и ремонт составляет 6 руб. за 1 кв. м).

"Тариф на техническое обслуживание не обоснован и, тем более, не согласован с соинвесторами, – заявил "Газете.Ru" член инициативной группы покупателей-соинвесторов Евгений Коротченко. – Одобрить дополнительные расходы может только общее собрание, но лично я не получал никаких уведомлений о его проведении".

Не согласны граждане из инициативной группы и с целесообразностью ремонтных работ, которые собирается проводить управляющая компания. "С самого начала нам предлагается нести бремя ремонта, который планирует выполнять управляющая компания. Но нам не понятно, почему будущие жильцы должны оплачивать недоделки, которые должны быть устранены перед сдачей дома в эксплуатацию", – говорит Коротченко.

Кроме основных тарифов, людям навязывают ставки на охрану и дополнительные услуги. "По этому договору охрана (10,4 рублей за кв.м ежемесячно) включает дом, парковку и офисные помещения на первом этаже, – объяснил господин Коротченко. – В УК мне заявили, что владельцы офисных помещений такие же домовладельцы, как и все остальные, и они так же платят за охрану и уборку. В итоге получается, что собственники квартир будут оплачивать основную часть расходов на охрану офисов, а не имеющие парковочного места жильцы – платить за охрану парковки".

Охранять дом от внешних вторжений, согласно договору с УК, надо более чем серьезно. "Меня очень удивило запланированное число охранников – минимум 9 человек только в одну смену! Сразу представился фильм про какую-нибудь базу террористов, где ходят патрули с оружием наперевес. На мой взгляд, вполне достаточно было бы консьержа, который при необходимости нажмет тревожную кнопку, и видеодомофона", – считает Евгений Коротченко. Не менее внушительный штат запланирован УК и для уборки в доме и на прилегающей территории. 

Между тем, вынужденные подписывать договора управления граждане автоматически соглашаются с их условиями на 5 лет (оговоренный в договоре срок его действия). А несогласные – просто не получают ключи. Что, по мнению застройщика и УК, вполне справедливо.

Так, по словам гендиректора компании-застройщика Льва Народицкого, квартиры не передаются таким гражданам потому, что они не выполнили условий договоров, под которыми сами же подписались несколько лет назад. (Речь идет об обязательствах произвести взаиморасчеты после уточненного обмера БТИ площади квартир и заплатить за техобслуживание за 4 месяца с момента ввода дома в эксплуатацию).

"У меня позиция одна – граждане должны исполнить обязательства, которые они взяли на себя, подписав договор соинвестирования", – заявил господин Народицкий корреспонденту. Эту точку зрения разделяют и в УК. "Есть распорядительное письмо от "Сатурн Престиж" о порядке получения ключей.

Пока граждане не принесли акт взаиморасчетов и документ об оплате – они никто. Но они этого не понимают", – заявил корреспонденту зам. гендиректора "Сити девелопментс" Константин Вологурин. По его словам, большинство соинвесторов устраивает УК, и они согласны со ставками оплаты за охрану и техобслуживание. Кроме того, подчеркнул Вологурин, уже с 9 февраля тарифная ставка за техобслуживание будет понижена до 25 руб., а с июня – до 20 руб.

"Я не знаю, что их не устраивает. Ставка в 6 рублей утверждена для муниципального жилья, а это – коммерческий дом, в нем есть собственники, которые регулируют способ управления и согласовывают ставку на собрании, – заявил он. – Думаю, они просто преследуют свои цели, может быть, хотят привлечь свою управляющую компанию. А мы не обращаем на это внимание и занимаемся своим делом".

В свою очередь, в управе "Чертаново Центральное" считают, что требования граждан "ясны и законны". "Думаю, граждане оплатили бы счета за 4 месяца и выполнили условия договора с застройщиком, если бы не завышенная тарифная ставка", – заявила "Газете.Ru" юрист управы Евгения Дементьева.

Что же касается установленных правительством Москвы тарифов, подчеркнула Дементьева, то они касаются всех столичных домов, а не только муниципальных, и завышение ставок со стороны УК – незаконно. Кроме того, юрист считает "противоправными" требования застройщика подписывать договора с выбранной им УК и оплачивать ее услуги за 4 месяца "Собственники сами должны выбирать способ управления и УК на общем собрании. А застройщик не вправе даже проводить такое собрание".

По мнению председателя Совета общественных экспертов по жилищному самоуправлению при Мосгордуме Дмитрия Катаева, то, что происходит сейчас в чертановской новостройке, – "массовое и давно известное явление". "Такие УК создаются застройщиками специально для того, чтобы прикрывать их на время гарантийного срока, – сообщил господин Катаев журналисту. – Со своей управляющей организацией всегда можно договориться, а, кроме нее, в суд обращаться некому: ведь сами граждане, пока они не полноценные собственники, не могут даже предъявить претензии по низкому качеству строительства и недоделкам. А в довершение этого им еще навязывают грабительские договоры на обслуживание".

По мнению Дмитрия Катаева, защитить покупателей новостроек можно только законодательно, запретив передачу ключей до приемки дома в эксплуатацию, а саму приемку – до оформления прав собственности граждан на квартиры. "Только тогда они смогут разговаривать с застройщиками на равных", – считает эксперт.

Сейчас же, по словам Катаева, застройщики вовсю используют неувязки в законодательстве, препятствующие оформлению прав собственности на квартиры их законным (с точки зрения логики) владельцам до вселения, и сами старательно затягивают передачу этих прав.

"Когда люди по нескольку лет не получают свидетельства о собственности и живут на птичьих правах, они становятся сговорчивее, – говорит господин Катаев. – Ведь деньги за квартиру заплачены давно, цены за это время выросли, и договора с недовольными, но совершенно бесправными соинвесторами расторгаются с радостью". Вырваться из "кабалы" и дать отставку таким УК удается, как считает Катаев, в лучшем случае, по прошествии 2–3 лет. Лишь зарегистрировав наконец-то свою собственность и организовавшись, жильцы получают возможность передать управление своим домом в другие руки.


Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!