Граф Орлов

Неофициальная группа

Что такое ЖСК от Л1

Сегодня ознакомился с пакетом документов, предлагаемых на подписание ЛЭКом с целью приобретения "дольщиком" квартиры ЖСК. Полученная информация дала множество ответов на различные вопросы и породила множество вопросов, пока без ответов. Впрочем, не ужаснуться применяемой схеме, имеющей целью обход 214-ФЗ, не мог. Постараюсь осветить в данном посте некоторые нюансы, не очевидные, возможно, для рядового гражданина. Те, кто считает себя докой в вопросах ЖСК могут дальше не читать. И так. На подпись "дольщику", вступающему в ЖСК предлагается следующий комплект документации:
1. соглашение о порядке уплаты вступительного взноса;
2. заявление о приеме в члены ЖСК
3. Доверенность на представление интересов члена ЖСК при проведении общих собраний членов ЖСК;
4. Договор о порядке уплаты паевого взноса.
Первый документ регламентирует порядок уплаты вступительного взноса, дающего "дольщику" право на прием в члены ЖСК. Ничем особенным он не выделяется, кроме того, что, естественно, вступительный взнос не будет возвращен пайщику ни при каких обстоятельствах. Это норма, однако предположу, что размер вступительного взноса может варьироваться для разных покупателей и в результате ЖСК наберет весьма внушительную обеспечительную сумму. Вопрос: на что?
Второй документ вообще не заслуживает пристального внимания, поскольку совершенно стандартен.
Третий документ из списка является доверенностью, уполномочивающей некую группу лиц (около 10 человек, составляющих, очевидно, правление ЖСК), замещать, фактически, пайщика на всех собраниях ЖСК. Тоже распространенное сейчас явление, которое сильно упрощает взаимоотношения ЖСК и смиренных пайщиков. Никому не надо никуда ходить, все сделают за Вас: проголосуют, выберут, решат. Это уместно при условии, что пайщик сам избрал правление ЖСК, доверяет ему и осознает все последствия своего выбора. В данном случае доверие к правлению сомнительно. Особый интерес вызывает список фамилий доверенных лиц. Среди них есть и юрист компании Л1 по работе с взыскателями Кривощапов и юрист Л1 по судебным спорам Анищенко (сейчас временно не работает, поэтому вряд ли сможет уделить должное внимание проблемам своих доверителей) и многие другие ЛЭКовцы, фамилии которых можно услышать, побывав в стенах офиса компании. Не факт, что все перечисленные в доверенности лица являются членами правления ЖСК, иначе ЛЭКу пришлось бы выдать им всем по квартире. Впрочем, в уставе ЖСК может быть прописано, что в правлении ЖСК могут состоять и не члены ЖСК, но это противоречит императивным нормам ЖК РФ. В общем: "Эта семейка - это та еще семейка...." (из к/ф "Будьте моим мужем").
Теперь самое интересное. Договор о порядке уплаты пая. Первое, что бросается в глаза, это основания для приобретения прав на объект строительства. Оказывается учрежденное ЖСК строит свой дом на земле некоего НПО "ПЕГМЕНТ" по инвестиционному договору. То есть, это не участок, выкупленный ЛЭКом (единоличным создателем ЖСК), не участок города, предоставленный целевым назначением под застройку, а собственность некоего НПО, которое не моргнет глазом, если ЖСК нарушит свои обязательства по договору, и турнет оное ЖСК со своей земли. Вообще очень интересно почитать этот самый договор.
Следующий аспект заключается в том, что сроков, в которые ЖСК должно передать пайщику квартиру нет. Нет никаких: "...обязуется приобрести право собственности в ориентировочный срок..." или "...разрешение на ввод в эксплуатацию буде получено..." и так далее. Их и не может быть, этих сроков, поскольку нет никакого застройщика, а ЖСК самостоятельно будет решать все вопросы с неким подрядчиком. Вернее это ЛЭК будет все решать с собственной подрядной организацией, а "дольщики" ждать результата этих решений.
Никуда не отпал вопрос с остеклением. Все так же в квартире с остекленным балконом его стоимость пересчитают с коэффициентом 1, увеличив, соответственно, размер паевого взноса. "А если не будут брать - отключим газ" (из к/ф "Брилиантовая рука"). То есть, если будете спорить о цене, исключат из кооператива.
Так же, оставлено широкое поле деятельности ЖСК в части всяких целевых поборов, куда входит вся регистрационная суета, вплоть до изготовления нотариальных копий документов (коих в ФРС надо предоставить всего один экземпляр, но попросят-то с каждого пайщика по одному, поэтому еще нагреются). Неуплата в срок повлечет все то же исключение из ЖСК.
Об исключении из ЖСК отдельный разговор. Что бы не послужило причиной выхода пайщика из кооператива: добровольное пожелание или нарушение им обязанностей по уплате пая, результат будет один и тот же - возврат суммы пая за вычетом 10% штрафа. Порядок выхода из кооператива прописан в уставе ЖСК. Надеюсь, что устав предусматривает простой заявительный порядок выхода пайщика, иначе выйти из ЖСК можно будет только "вперед ногами". Плюс имеются штрафные санкции за несвоевременную уплату пая, что, на мой взгляд, противоречит нормам ЖК РФ. Да и не стоит забывать о вездесущих векселях, которыми "дольщики" будут вносить паевые взносы. Это значит, что при выходе из ЖСК, бывший пайщик получит пачку непогашенных ценных бумаг, за погашением которых вынужден будет обратиться к векселедателю (скорее всего через суд). Вот интересно было бы предложить ЛЭКу в счет оплаты векселЯ какой-нибудь сторонней компании. Приняли бы?
В целом, договор ЖСК мало чем отличается от ПДКП, кроме перечисленного выше.
Резюмирую:
1. Приобретение квартиры в ЖСК Л1 непременно связано с некими безвозвратными платежами.
2. Судьбу своего будущего жилья "дольщик" должен буде доверить группе посторонних людей, блюдущих интерес ЛЭКа.
3. Ни о каких сроках передачи квартиры "дольщику" речи не идет.
4. Потери денежных средств при выходе из кооператива неминуемы.
Выводы из написанного каждый сделает сам. А если я где-то неправ, прошу вносить корректировки своими комментариями.
Одно дополнение: если лЖэк решит не раслачиваться с подрядчиками, поставщиками или бюджетом, то оные подадут в суд на ЖСК, и пайщики ЖСК будут обязаны собирать соответствующую сумму, не смотря на то, что уже внести 100% своего пая.
Роман, все не совсем так. Контрагенты, с которыми не произведут расчет обратятся в суд с требованием взыскать и обратить взыскание на имущество ЖСК. В том числе на неприобретенные еще квартиры, ведь они будут в собственности кооператива. При этом, пайщикам квартир лишиться не грозит, поскольку право собственности возникает с момента полной выплаты пая. Правда пай выплатить возможно будет только после уточнения площади квартиры по обмерам ПИБ, поэтому, если обращение взыскания начнется до сдачи дома, то пайщики могут серьезно пострадать или, по крайней мере, вляпаться в длительный судебный процесс. Так что, хоть механизм будет несколько другой, но результат все равно плачевный.
Спасибо за разумное и внятное  разъяснение о  ЖСК от  компании Л1.

Еще забыли уточнить про то, что  убытки кооператива пайщики должны компенсировать. Уж как там получиться на самом деле и как будут управлять спецы от Лэка боооольшой вопрос. Судя по тому, что обмна с остеклением остался, то и управлять будут соответственно, а в конечном итоге за все будут платить горе-дольщики.


Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!