Жилой комплекс Изумрудный

Неофициальная группа

Заседание суда

Просьба изложить сведения по заседнию суда
Арбитражный суд Московской области
  107996, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
http://asmo.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Москва
«01» августа 2012г. Дело № А41-8400/12
Резолютивная часть объявлена 25 июля 2012г.
Полный текст решения изготовлен 01 августа 2012г.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Гапеевой Р.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Р.Х.Айзатулиной,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
Комитета по управлению имуществом городского округа Железнодорожный
К Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и
картографии по Московской области
о признании незаконным отказа в регистрации расторжения договора аренды
земельного участка, обязании зарегистрировать расторжение договора аренды
земельного участка
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя – Фоминой Ю.С. по доверенности от 30.12.2011 № 6082;
от Росреестра – Бабахина Д.В. по доверенности от 11.04.2012г. № 134-Д
У С Т А Н О В И Л:
Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный
(далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд Московской области с
заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы
государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее –
Управление Росреестра по МО, ответчик) в государственной регистрации расторжения
договора аренды земельного участка № 2847 от 20.09.2007г. Истец также просит
обязать ответчика зарегистрировать расторжение указанного договора.
В заявлении указано, что отказ в государственной регистрации расторжения
договора земельного участка противоречит ст. 6 Федерального Конституционного
закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и
нарушает право Комитета по распоряжению земельным участком для осуществления
экономической (градостроительной) деятельности, направленной на удовлетворение
потребностей граждан в жилье.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал требования по
основаниям, указанным в заявлении. 2 70_1328826
Представитель Управления Росреестра по МО не согласился с заявлением,
ссылаясь на ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Из материалов дела арбитражный суд установил следующее.
20.09.2007г. между Комитетом по управлению имуществом городского округа
Железнодорожный (Арендодатель) и ЗАО «Модерн Индустрия» (Арендатор) был
заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной
собственности, № 2847. Предметом договора являлся земельный участок с
кадастровым номером 50:50:020501:0008 общей площадью 70 000 кв.м, находящийся
примерно в 26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом № 38 по
ул.Шестая, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская
область, г.Железнодорожный, ул.Шестая, для комплексного освоения в целях
жилищного строительства, разрешенное использование: жилая зона.
В Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с
ним на указанный земельный участок 04.12.2007г. зарегистрировано ограничение
(обременение) в пользу ЗАО «Модерн Индустрия» - аренда. Также зарегистрированы
договоры участия в долевом строительстве двухсот двадцати восьми участников
долевого строительства.
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2011г. по делу №41-
4397/11 удовлетворены исковые требования Комитета по управлению имуществом
городского округа Железнодорожный к ЗАО «Модерн Индустрия», суд решил
расторгнуть договор аренды земельного участка № 2847 от 20.09.2007г. с кадастровым
номером 50:50:020501:0008 общей площадью 70 000 кв.м, находящегося примерно в
26 метрах по направлению на юг от ориентира жилой дом № 38 по ул.Шестая,
расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область,
г.Железнодорожный, ул.Шестая, для комплексного освоения в целях жилищного
строительства, разрешенное использование: жилая зона, заключенный между
Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ЗАО
«Модерн Индустрия».
Решение вступило в законную силу 16.10.2011г.
02.11.2011г. Комитет обратился в Железнодорожненский отдел Управления
Росреестра МО с заявлением о государственной регистрации расторжения договора
аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Московской
области от 12.04.2011г. по делу №41-4397/11.
Управление Росреестра по МО направило Комитету Сообщение об отказе в
государственной регистрации от 01.12.2011г. (далее – отказ), в котором указано, что
право аренды земельного участка находится в залоге у участников долевого
строительства, которые являются залогодержателями и с которыми застройщиком
заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого
дома, запись о регистрации ипотеки и записи о регистрации сделок не прекращены,
при расторжении договора аренды право аренды застройщика ЗАО «Модерн
Индустрия» на земельный участок прекращается, и, как следствие, исчезает предмет
залога, что является нарушением гарантий защиты прав, законных интересов и
имущества участников долевого строительства.
Посчитав указанный отказ незаконным и нарушающим его права по
распоряжению земельным участком, Комитет обратился в арбитражный суд с
настоящим заявлением.
Выслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные
доказательства, арбитражный суд установил, что заявленные Комитетом требования
обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе 3 70_1328826
обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными
ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия)
государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов,
должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт,
решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному
правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере
предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на
них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления
предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее
– Закон о регистрации) вступивший в законную силу судебный акт является
основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения,
перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество,
установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой
государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в
абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом
пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
Согласно пункта 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации
прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации
которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной
регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее
лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме
или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о
предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента
его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания
на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило
документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества
свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого
имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на
государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого
имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации
возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода
данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в
действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого
имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов
возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим
Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если
обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами;4 70_1328826
осуществление государственной регистрации права собственности не
допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2,
пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на
межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или)
информации, необходимых для государственной регистрации прав, если
соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Как следует из оспариваемого отказа Управления Росреестра по МО, он сделан
на основании абзацев десятого и одиннадцатого пункта 1 ст. 20, пункта 1 ст. 28
Закона о регистрации: не представлены документы, необходимые в соответствии с
настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях,
если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными
правами.
Арбитражный суд считает, что данный отказ является незаконным, нарушающим
права Комитета, создающим ему препятствия для осуществления
предпринимательской и иной экономической деятельности.
В отказе государственный регистратор указывает, что согласно данным ЕГРП
ЗАО «Модерн Индустрия», в целях строительства на земельном участке
многоквартирного 12-17 этажного жилого дома по строительному адресу: Московская
область, г. Железнодорожный, ул. Шестая, корп.1, осуществляло привлечение
денежных средств граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №
214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации", что при расторжении договора аренды право аренды
застройщика ЗАО «Модерн Индустрия» на земельный участок прекращается, исчезает
предмет залога, при этом будут нарушены гарантии защиты прав, законных интересов
и имущества участников долевого строительства.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и
юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве
(далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого
строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей
долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и
имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от
30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов).
Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение
обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным
для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов
обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у
участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в
залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или)
иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого
строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве
собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся
(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект
недвижимости.5 70_1328826
Из изложенного следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств
застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого
залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и
строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в
целом.
В соответствии с ч. 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов с момента подписания сторонами передаточного акта или
иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее
на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в
предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на
данный объект долевого строительства.
Согласно ч. 8.1 указанного Закона (часть 8.1 введена Федеральным законом от
17.06.2010 г. N 119-ФЗ) возникший на основании настоящего Федерального закона или
на основании договора с банком в предусмотренных частями 6, 7 настоящей статьи
случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо
залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента
передачи в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, всех
объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте
недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии со ст. 8 указанного Закона передача объекта долевого
строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства
осуществляется по подписываемым сторонам передаточному акту или иному
документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Прекращение права аренды земельного участка № 2847
от 20.09.2007г. обусловлено расторжением договора аренды ввиду
невыполнения арендатором своих договорных обязательств
перед арендодателем.
Указанная выше позиция отражена в определении Десятого
арбитражного апелляционного суда от 16.10.2011г. и в постановлении Федерального
арбитражного суда Московского округа от 13.12.2011г. по делу №А41-4397/11.
В указанных судебных актах также установлено, что, поскольку в настоящее
время в отношении застройщика ЗАО «Модерн Индустрия» открыто конкурсное
производство, целью которого является реализация его имущества и расчеты с
кредиторами, а не проведение работ и окончание строительства, права участников
строительства, в случае включения по их заявлению в реестр кредиторов, подлежат
реализации в ходе дела о банкротстве наряду с другими кредиторами. Вместе с тем, в
случае признания в судебном порядке за гражданами – участниками строительства
права собственности на объект долевого строительства, право пользования земельным
участком под объектом возникает в силу закона.
В силу п. 1 ст. 6 Федерального Конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ
«О судебной системе Российской Федерации», вступившие в законную силу
постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской
Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и
другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов
государственной власти, органов местного самоуправления, общественных
объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат
неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Исходя из анализа указанных норм, учитывая вступившие в законную силу
судебные акты, конкретные обстоятельства по делу, арбитражный суд установил, что
вывод Управления Росреестра по МО о том, что Комитетом не представлены 6 70_1328826
документы, необходимые для государственной регистрации прав, что имеются
противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не
соответствует фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 65, 101, 110, 160-167,201 АПК
РФ, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Требования Комитета по управлению имуществом городского округа
Железнодорожный удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной
регистрации кадастра и картографии по Московской области в регистрации
расторжения договора аренды земельного участка № 2847 от 20.09.2007г. с
кадастровым номером 50:50:020501:0008.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации
кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать расторжение
договора аренды земельного участка № 2847 от 20.09.2007г. с кадастровым номером
50:50:020501:0008.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд
через арбитражный суд Московской области в течение одного месяца со дня его
принятия.
Судья Р.А. Гапеева 

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!