Дом Ул. Раахе, 60

Неофициальная группа

ТСЖ и УК

Приветствую соседи!
Еще раз поздравляю кто получил ключи, а другим желаю чуточку терпения.
 Хотим или не хотим, но это надо будет рано или поздно. У меня есть предложение: 1) у меня пявилось свободное время, могу создать для нашего дома ТСЖ, так же если будут соседи не против - выдвинуть свою кандидатуру (по мои характеристики и др. отв. в личке) 2) на данный момент есть возможность попасть в вновь созданную УК (УК только что созданная, собираюсь там работать в управлении, хочу все возможные блага для нашего дома, ну и возможные бонусы(коротенько))
Если вы собираетесь действительно дальше жить в этом доме и действительно обеспечите бонусы и максимум внимания к дому, то идея хорошая. НО что имеет за душой новая УК? База? Оборудование? Кадры?
На мой взгляд от УК важно получить следующее:
1. Умеренно-низкую стоимость обслуживания дома.
2. Своевременное предоставление услуг.
3. Правильный расчет платежей.
4. Бухгалтерская отчетность ТСЖ

По пункту 1
Дом новый поэтому за обслуживание переплачивать не стоит.
нужны услуги:
-обслуживание лифта,
-вывоз мусора,
- уборка подъездов и снега зимой (тут определяется свревременность услуг)
-обслуживание газопровода.
К остальным услугам УК (к их необходимости) отношусь с сомнением.
По пункту 2.
Ничего не могу сказать. Возможно на начальном этапе услуги будут своевременны.
По пункту 3.
Расчет может выполнить любой бухгалтер. Как правило УК начинают изменять показания для получения прибыли за счет энергоносителей (вода, теплоэнергия).
В итоге экономия уходит в карман УК.
4. Будет ли УК сдавать бухгалтерскую отчетность ТСЖ? это будут дополнительные расходы?
Вывод: новый дом интересен УК потому, что он на гарантии. Люди платят а делать ничего не нужно. Необходимо взвешенно подойти к оплате услуг УК.
В общем-то всё правильно. Мусор/лифты/газ однозначно отдаются на откуп специализированным организациям. Уборка подъездов организовывается элементарно.
Так что основную массу работы жильцы не видят. Например, обходы подвалов и проверка запорной арматуры должна проводиться ежедневно. Если этого не делать, то лет через 5-7 задвижки могут намертво приржаветь. И если потом вдруг у вас дома потечёт шаровый кран - что делать будете?

Заработок УК за счёт накручивания счётчиков ИМХО - распространённый миф. УК должна оплатить потреблённые ресурсы согласно показаниям ОДПУ. Внутренние счётчики нужны для того, чтобы показания ОДПУ правильно разнести по жильцам. Накрутка счётчиков приведёт либо к перекосу в платежах внутри дома, либо же к переплате поставщикам. УК всё равно этих денег не увидит.
Есть варианты поиграться с параллельным монтажом счётчиков, например, когда магазин один раз оплачивает своё электричество, а потом те же кВт/ч разносятся на общедомовое потребление и повторно оплачиваются жильцами. Но это уже криминал.

УК живёт на те 10-15 р/м2, которые составляют их тариф. По всем остальным платежам они посредники. А за эти деньги они должны следить за правильной теплоизоляцией объекта, своевременно регулировать теплоузел, чтобы в квартирах не было слишком жарко или слишком холодно. Следить за отсутствием протечек в подвалах и своевременно их устранять, Делать предупреждающие ремонты на кровле, чтоб потом не пришлось менять её секциями. И т.д. Из таких мелочей складывается реальная экономия квартплаты так, что иногда бывает выгоднее нанять УК с тарифом чуть побольше, чем постоянно собачиться с дешёвыми, но халтурящими организациями. Чуть более высокий тариф отбивается экономией на тепле/воде/электричестве.

Поэтому мне тоже интересно, что это за новая УК? Создать УК несложно, ещё проще чем ТСЖ. А что у неё есть? Какая база, какие люди, что умеют? Например, могут ли сделать расчёт экономической эффективности утепления фасада - через сколько лет экономия на квартплате жильцов окупит деньги, вложенные в это утепление?
Сергей, даже по грубым прикидкам утепление фасадов в общем случае является хоть и эффективным мероприятием с точки зрения улучшения микроклимата, но явно к бюджетным не относится: срок окупаемости от 25 лет, и это при сроке службы фасада 20 лет. да и убедительной статистики пока еще нет, подтверждающей долгожительство новотехнологичных фасадов...
Ром, я утепление фасадов привёл только в качестве примера как одну из наиболее сложных задач, требующую определённой квалификации и оборудования. Тот же тепловизор был бы совсем не лишним :-)
Взаимодействие ТСЖ-УК я вижу только в 2 вариантах:
1. ТСЖ выполняет исключительно надзорные и организационные функции. При выявлении нарушений со стороны УК требует перерасчёта не "для избранных", а для всего дома. Минимум работы, максимум функций передано на сторону, в т.ч. и бухгалтерия, сбор платежей и т.д. В свете последних изменений законодательства такое ТСЖ можно и не делать - обойтись домовым комитетом.
2. ТСЖ полностью выполняет функции управления домом, для выполнения разных видов работ нанимает разные организации по соотеношению цена/качество, при этом оплачиваются конкретные услуги с чётко определённой стоимостью, а не абстрактный пакет за не менее абстрактные рубли с м2.

Таким образом:
Если УК занимается только расчётом платежей и сама не выполняет работы, она выступает в качестве контролёра подрядчиков. Тогда зачем ТСЖ? Контролировать контролёра?
Если УК обслуживает дом своими силами, то  ТСЖ может нанять её на выполнение каких-то определённых работ, а со сторонними организациями договориться самостоятельно.
Тем же мусором/лифтами/газом ни одна УК в городе не занимается. Зачем оплачивать УК непонятный тариф в руб/м2, если можно самим обратиться в тот же Череповецлифтсервис и заключить с ними прямой договор?

УК по которую я говорил занимается в основном энергосбережением, расчет платежей, бухгалтерская отчетность (обеспечены профессиональными специалистами) (на что заключим договор то и получим).  По поводу мат базы, это же не колхоз (трактора для уборки, пьяные слесаря и др.). Сейчас можно ТСЖ заключить напрямую договоры на разный вид услуг и деятельности. Зачем иметь в этих делах посредников.

договора, напрямую...
Видно что совем не в теме.

А свою технику УК должна иметь например для того, что во время снегопада трактор ты ни в каких сторонних конторах не найдешь - проверено
А свою технику УК должна иметь например для того, что во время снегопада трактор ты ни в каких сторонних конторах не найдешь - проверено

УК расшифровывается как управляющая компания, а не жилремкопкрутмытподметидр. для этого существуют специальные люди-комании, с которыми и заключают договор по обслуживанию, либо расторгают-в лице ЮЛ как УК либо ТСЖ. А ТРАКТОРА В КОЛХОЗАХ БЫЛИ, НАДЕЮСЬ ТАМ И ОСТАНУТЬСЯ

А почему возникает вопрос с утеплением?  проект проверен ФРИЖК, должен соответствовать СНиП Теплотехнология. Отопление расчётное.  Так в чём вопрос?  Cогласна с Romez.

Сергей, от т.н. "абстрактных" тарифов руб/кв.м. к сожалению не уйти. хотя бы в свете того, что размер оплаты услуг по содержанию общей собственности для конечных собственников исчисляется пропорционально их доле в общей собственности, то есть с привязкой к площади квартиры.

вопрос ТСЖ / управдом упрётся в оплату труда: члены правления ТСЖ выполняют свои обязанности "за вознаграждение", а домовой комитет трудится на общее благо безвозмездно

п.с.
по вопросу квалификации, оборудования для энергоаудита - ИМХО и для УК, и для ТСЖ нет надобности обладать таковым багажом. есть специализированные организации, которые в этом компетентны. а проекты из серии утепления фасадов, установки солнечных батарей, теплонасосов и т.п. на мой взгляд относятся к инвестпроектам, которые только силами жильцов не потянуть - тут нужны дополнительные денежные вливания (кредитование, софинансирование, субсидирование и проч.)
СОГЛАСЕН
и про проекты - такие вещи надо делать или на этапе проектирования или за "не свои деньги"  (осваивать средства -))))
Процедура начисления квартплаты собственнику жилиго помещения чётко регламентирована и в ней от м2 никуда не уйти. Я писал про отношения ТСЖ-УК, а не про собственник-ТСЖ. ТСЖ должно заказывать понятные услуги. А как их стоимость распределить на жильцов - на это постановления правительства есть.

Тарифы УК складыватся из неких статей, половина из которых абсольтно непрозрачна.
Что такое, например, "содержание конструкционных элементов здания"? Это какие работы? Какая у них себестоимость? За что берутся эти деньги? Как можно проконтролировать, содержатся конструкционные элементы, или нет?
Вот уборка подъездов - понятно. Есть норматив что и с какой периодичностью должно мыться, понятен объём работ, понятна примерная стоимость человеко-часа и расходных материалов, чётко виден результат - была уборка или нет.

Если и УК и ТСЖ будут заниматься распределением денег, то зачем нужны две структуры, выполняющие одну и ту же функцию?
"члены правления ТСЖ выполняют свои обязанности "за вознаграждение""

С чего взяли?
ЖК РФ в действующей редакции

п. 11 ч. 2. ст. 145:
"К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
...определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества"
как и вообще вопрос вознаграждения как таковой
"-и для ТСЖ нет надобности обладать таковым багажом. есть специализированные организации, которые в этом компетентны. а проекты из серии утепления фасадов, установки солнечных батарей, теплонасосов и т.п. на мой взгляд относятся к инвестпроектам, которые только силами жильцов не потянуть - тут нужны дополнительные денежные вливания (кредитование, софинансирование, субсидирование и проч.)"
Согласен, для этого и существуют граты, в том числе и возникает вопрос почему ба не попробовать в этом направлени (хотя при этом есть масса разных ньюансов) Реч и идет про УК которая хотела бы сделать это.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!