Дом Ул. Восстания, 40

Неофициальная группа

90216 Односторонний отказ КУГИ от инвестдоговора - незаконен

90216 "Односторонний отказ КУГИ от инвестдоговора — незаконен"   Алексей Люкшин При реконструкции и новом строительстве отношения между властью и застройщиками регулируют два основных документа:·         постановление правительства, разрешающее проектирование и строительство, и·         договор аренды участка на инвестиционных условиях, заключенный с КУГИ.Зачастую правительство отменяет ранее изданные постановления, а КУГИ отказывается продлевать договор с инвестором или в одностороннем порядке выходит из него. В обоих случаях застройщик вправе оспорить эти действия в суде. Что для этого нужно предпринять, рассказывает адвокат, к.ю.н. Алексей Люкшин. Чтобы Смольный решил отменить изданное постановление, как правило, нужны два условия: инвестор не в полном объеме перечислил деньги в бюджет или нарушил сроки работ. Возражая, застройщик должен доказать два основных обстоятельства:·         нарушение законодательства при принятии такого решения и ·         нарушение его прав и законных интересов в сфере предпринимательства или иной экономической деятельности.Сделать это инвестору зачастую сложно, и он проигрывает подобные судебные дела. Рассмотрим конкретный пример.На основании постановления правительства компания получила право реконструкции здания с правом оформить собственность на результат инвестирования. Она перечислила в бюджет всю причитающуюся сумму и почти полностью выполнила работы. Затруднения возникли лишь при сдаче объекта соответствующим инстанциям, что повлекло серьезное нарушение сроков, предусмотренных постановлением. При этом именно город необоснованно уклонялся от подписания акта. Совершенно неожиданно для инвестора вышло постановление о признании документа, разрешающего реконструкцию, утратившим силу. Как обычно, в нем не определена судьба объекта инвестирования (кому он передается, компенсируются ли затраты на реконструкцию и т.д.), было просто сказано: признать утратившим силу, и все. В этом случае инвестору необходимо доказать, что он надлежащим образом выполнил условия как постановления, так и инвестиционного договора аренды (выплатил средства в бюджет и реконструировал здание). Кроме того, необходимо доказать нарушение законодательства при принятии оспариваемого постановления правительства. В соответствии со ст. 10 Закона Санкт-Петербурга №282-43 от 17.06.04 «О порядке предоставления объектов недвижимости…», если инвестор не может исполнить инвестиционный договор из-за незаконных действий (бездействия) органов власти, это служит безусловным основанием для увеличения сроков строительства. Все свои обязательства инвестор исполнил, значит, необходимо было продлить сроки работ, а не отменять постановление, их разрешающее. Кроме того, в соответствии с п. 6-1.3 положения «О порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции», утвержденного постановлением правительства Петербурга №1592 от 21.09.04, если готовность объекта составляет более 10%, то органы госвласти принимают решение продлить сроки. Признать постановление утратившим силу можно только в случае, если готовность объекта менее 10%, а сроки нарушены из-за ненадлежащего исполнения инвестором своих обязательств. В нашем случае не было никаких правовых оснований для признания правового акта о предоставлении объекта недвижимости для строительства или реконструкции утратившим силу. Инвестору необходимо доказать и нарушение своих прав и законных интересов в сфере предпринимательства и иной экономической деятельности. Из-за отмены постановления невозможно оформить и зарегистрировать права застройщика на объект инвестирования. Это утверждение основывается на действующих в Петербурге правилах сдачи в эксплуатацию завершенных объектов, оформления протоколов КУГИ об исполнении инвестиционных условий и государственной регистрации прав на объекты недвижимости (объекты инвестирования). В соответствии с ТСН 12-316-2002 «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости» для приемки в эксплуатацию в первую очередь нужен «распорядительный документ администрации Санкт-Петербурга о строительстве или реконструкции (реставрации)». Очевидно, что без разрешения на ввод в эксплуатацию невозможна и государственная регистрация права на объект. Решение о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции принимает правительство города. Оно же утверждает инвестиционные условия и критерии выявления победителей торгов. Уполномоченный орган исполнительной власти заключает от имени Петербурга договоры аренды участков. Таким образом, главным основанием для предоставления объекта инвестирования, для подготовки документов об исполнении условий инвестирования, для последующей регистрации прав на объект служит именно постановление городского правительства (ранее — распоряжение правительства или администрации). Отмена или признание утратившим силу названного ненормативного акта делает невозможным юридическое завершение инвестиционной деятельности и регистрацию прав на объект инвестирования. Это, несомненно, нарушает права и законные интересы заявителя. В судебной практике случаи признания постановления Правительства Петербурга (Распоряжения Губернатора или Администрации) о проектировании и строительстве утратившим силу, при наличии бесспорных доказательств исполнения инвестором всех своих обязательств, встречаются крайне редко. Можно привести в пример одно судебное дело, дошедшее до Высшего арбитражного суда РФ. В его постановлении буквально сказано: «Заявитель не представил доказательств того, что по вине государственных органов не исполнены инвестиционные условия при проектировании и строительстве жилого дома, что свидетельствует об отсутствии доказательств нарушения прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности». Таким образом, рассуждая от обратного, суд признает, что если бы инвестиционные условия были не исполнены по вине государственных органов, то налицо было бы нарушение прав заявителя. Значит, у инвестора, предоставившего суду все необходимые доказательства, есть шансы в судебном порядке доказать незаконность отмены постановления. Второй документ, необходимый для реализации проектов реконструкции и строительства, — инвестиционный договор аренды земли. Его обязательное условие — срок не только окончания строительства, но и самой аренды участка. Его устанавливает правительство, и он дублируется в договоре. Очень часто застройщики не укладываются в эти сроки. И также часто стороны не вносят в договор соответствующих изменений. Если по истечении срока договора стороны продолжают отношения, он считается продленным на неопределенное время. В силу прямого указания ст. 610 ГК РФ такой договор аренды в любой момент может прекратить одна из сторон. Как правило, такой стороной является КУГИ. Полагаем, что это незаконно. Рассмотрим описанную выше ситуацию. Компания не могла подписать акт о выполнении работ по вине соответствующего государственного органа. Срок договора истек, и он продлился на неопределенный срок. Через некоторое время КУГИ направил уведомление компании об отказе от договора аренды, и через три месяца ФРС зарегистрировала его прекращение. Однако полагаю, что к правоотношениям между инвестором и КУГИ неприменима норма ст. 610 ГК РФ, а потому односторонний отказ КУГИ от договора противоречит действующему законодательству. К примеру, п. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, но эта норма распространяется только на арендные правоотношения. Договор между КУГИ и инвестором только по названию является арендным. По содержанию это именно инвестиционный договор, предусмотренный Федеральным законом №39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако в соответствии с постановлениями правительства Петербурга, на основании которых и заключаются договоры аренды на инвестиционных условиях, застройщикам предоставляются объекты недвижимости для строительства (реконструкции) и последующего оформления их в собственность. При этом городское правительство обязывает КУГИ заключить именно инвестиционный договор, а лицо, которому предоставляются земля или иной объект, называется инвестором. В договорах между инвестором и КУГИ говорится о предоставлении участка или иного объекта для осуществления инвестиционного проекта строительства или реконструкции с последующим получением результата инвестирования в собственность. Договорами кроме арендных платежей за землю предусмотрено и перечисление средств в бюджет (на развитие городской инфраструктуры и т.д.). Они предусматривают не возврат имущества после окончания срока контракта, а наоборот — оформление права собственности на объекты инвестирования. Из этого следует, что к таким правоотношениям сторон неприменима норма ст. 610 ГК РФ о праве одной из сторон отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке.Если инвесторы столкнулись с отказом КУГИ от договора аренды на инвестиционных условиях, есть все основания оспорить его в судебном порядке.Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 6(540) 2009-02-16, c.24
К этому тексту пока нет ни одного комментария.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!