Жилой комплекс Панорамы залива(Екатерингоф)

Неофициальная группа

Образец договора с ЗАО

Публикую образец договора с ЗАО, который должен быть утвержден в течении двух недель. Так что у нас есть время если мы хотим внести какие-либо изменения и дополнения.

ДОГОВОР _________

участия в долевом строительстве многоквартирного дома

 

 

Санкт-Петербург «____»_______________ 200__ года

 

 

Закрытое акционерное общество «Трест-102», основной государственный регистрационный номер (ОГРН) 1037811011611, идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) 7830000095, место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, улица Краснопутиловская, дом 67, именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице генерального директора Аверченкова Михаила Михайловича, действующего на основании Устава, с одной стороны, 

и Фамилия Имя Отчество, именуемый(-ая) в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, 

или (в случае приобретения помещения в общую долевую собственность):

…совместно именуемые в дальнейшем «Дольщик» (в единственном числе), с другой стороны,

или (в случае приобретения помещения в общую совместную собственность супругов):

…указанные граждане состоят в браке – Свидетельство о браке № _____ от __________, выдано _________________________, совместно именуемые в дальнейшем «Дольщик» (в единственном числе), с другой стороны, 

или (в случае приобретения помещения юридическим лицом):

и Полное фирменное наименование, основной государственный регистрационный номер (ОГРН) ____________, идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) ________, место нахождения: ________, Санкт-Петербург, _______________, именуемое в дальнейшем «Дольщик», в лице генерального директора _____________, действующего на основании Устава, с другой стороны, 

в отдельности именуемые «Сторона», а совместно – «Стороны», заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:

 

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

 

В настоящем Договоре следующие термины имеют следующие значения:

Договор – означает настоящий договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома между Застройщиком и Дольщиком, включающий все приложения и дополнения к нему,

Общее имущество в Объекте – имеет значение общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, определяемого в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и пунктом 2.1 Договора,

Разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию – определенный Градостроительным кодексом Российской Федерации документ, удостоверяющий выполнение строительства Объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство Объекта, соответствие построенного Объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, который выдается Застройщику уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации – города Санкт-Петербург, 

Разрешение на строительство Объекта – определенный Градостроительным кодексом Российской Федерации документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий Застройщику право осуществлять строительство Объекта, который выдается Застройщику уполномоченным на то органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации – города Санкт-Петербург,

Федеральный закон – Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года №214-ФЗ.

 

 

Статья 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

 

 Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом – жилой дом со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, Кировский район, Двинская ул., д.8, корп.3, литера А, далее именуемый «Объект», и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Дольщику находящейся в нем объект долевого строительства, указанный в п.2.1 Договора, а Дольщик обязуется уплатить обусловленную Договором Цену и принять указанный в п.2.1 Договора объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

 Строительство Объекта осуществляется Застройщиком на земельном участке площадью 14073 кв.м., кадастровый № 78:__:8103:13, предоставленном Застройщику по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.10.2005 года № 05/ЗКС-03860 на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 года № 577. 

 На момент заключения Договора Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства Объекта и гарантирует Дольщику выполнение установленных Федеральным законом требований, в том числе:

Государственная регистрация договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.10.2005 года № 05/ЗКС-03860 произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области __.__.200_ года за № ________________.

Разрешение на строительство Объекта №78–05001020–2008 выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга «10» октября 2008 года.

Проектная декларация, содержащая информацию о Застройщике и информацию об Объекте, размещена в сети «Интернет» на сайте Застройщика по адресу: http://www._______.ru.

 

 

Статья 2. ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 

И СРОК ЕГО ПЕРЕДАЧИ

 

2.1. Объектом долевого строительства по Договору является помещение (далее именуемое «Помещение»), характеристики которого указаны в Описании Помещения, являющемся неотъемлемой частью Договора (Приложение №1), и общее имущество в Объекте, подлежащие передаче Дольщику после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и входящие в состав этого Объекта.

Участие Дольщика в долевом строительстве Объекта в размере обусловленной Договором Цены является основанием для возникновения (с момента государственной регистрации) права собственности Дольщика на полученное им Помещение в порядке, предусмотренном Федеральным законом и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ.

У Дольщика при возникновении права собственности на Помещение одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Объекте, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Помещение.

Общее имущество в Объекте не включает встроено-пристроенные нежилые помещения, в том числе: _____________, а также внешние инженерные сети и объекты благоустройства, которые в соответствии с инвестиционными условиями строительства Объекта Застройщик обязан передать в собственность субъекта Российской Федерации – города Санкт-Петербург или специализированных эксплуатирующих предприятий. 

Государственная регистрация права собственности на Помещение одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в Объекте.

2.2. Общая приведенная площадь Помещения исчисляется как сумма площадей всех частей Помещения, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь лоджий с понижающим коэффициентом 0,5 и/или площадь балконов с понижающим коэффициентом 0,3.

2.3. Срок передачи Застройщиком Помещения Дольщику – не позднее 180 (ста восьмидесяти) дней с момента ввода Объекта в эксплуатацию в соответствии с полученным Застройщиком в установленном порядке Разрешением на ввод Объекта в эксплуатацию. 

2.4. Срок начала передачи и принятия Помещения – за 1 (один) месяц до установленного Застройщиком в соответствии с пунктом 2.3 Договора срока передачи Помещения.

2.5. Застройщик не менее чем за 14 (четырнадцать) рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия Помещения обязан направить Дольщику письменное сообщение, содержащее в том числе:

уведомление о завершении строительства Объекта и о готовности Помещения к передаче, 

конкретную дату начала передачи и принятия Помещения, определенную в соответствии с пунктом 2.4 Договора,

конкретную дату окончания передачи Помещения, определенную в соответствии с пунктом 2.3 Договора,

предупреждение Дольщика о необходимости принятия Помещения и о последствиях бездействия Дольщика, предусмотренных Федеральным законом и пунктом 2.11 Договора,

фактические размеры общей приведенной площади, а также общей и жилой площади, Помещения на основании данных технической инвентаризации (обмеров) Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБа).

Указанное в настоящем пункте сообщение направляется Застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному в Договоре почтовому адресу Дольщика или вручается Дольщику лично под расписку.

2.6. Передача Помещения Застройщиком и принятие его Дольщиком осуществляется по подписываемому Сторонами акту приема-передачи Помещения (далее – «Передаточный акт») в определенные Застройщиком в письменном уведомлении Дольщику сроки в соответствии с пунктами 2.3 и 2.4 Договора при условии надлежащего и полного исполнения Дольщиком всех своих обязательств по уплате Цены договора, изложенных в статье 3 Договора, и обязательств по пунктам 5.3.6 и 5.3.10 Договора.

2.7. Дольщик несет бремя содержания Помещения и соответствующей Помещению доли общего имущества в Объекте, включая содержание придомовой территории и мест общего пользования, с момента получения Помещения по Передаточному акту или с момента составления Застройщиком одностороннего Передаточного акта в случаях, указанных в пункте 2.11 Договора, независимо от наличия или отсутствия у Дольщика зарегистрированного права собственности на Помещение (либо с момента ввода Объекта в эксплуатацию в соответствии с полученным Застройщиком в установленном порядке Разрешением на ввод Объекта в эксплуатацию).

2.8. Дольщик несет риски случайной гибели или случайного повреждения Помещения, а также соответствующей Помещению доли общего имущества в Объекте, с момента получения Помещения по Передаточному акту или с момента составления Застройщиком одностороннего Передаточного акта в случаях, указанных в пункте 2.11 Договора, независимо от наличия или отсутствия у Дольщика зарегистрированного права собственности на Помещение.

2.9. Дольщик, получивший указанное в пункте 2.5 Договора сообщение от Застройщика, обязан произвести окончательные расчеты с Застройщиком в соответствии с пунктом 3.5 Договора, исполнить обязательства по пунктам 5.3.6 и 5.3.10, приступить к принятию Помещения в указанный в сообщении Застройщика срок начала передачи и принятия Помещения и подписать Передаточный акт в определенный в сообщении Застройщика срок окончания передачи Помещения.

Дольщик не вправе отказаться от подписания Передаточного акта за исключением случаев, прямо предусмотренных Федеральным законом. 

2.10. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Дольщиком обязательств по осуществлению расчетов с Застройщиком в соответствии со статьей 3 Договора и обязательств по пунктам 5.3.6 и 5.3.10 Договора Застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от передачи Помещения Дольщику до момента надлежащего исполнения Дольщиком указанных обязательств, а также обязательств по уплате неустойки (пени) в соответствии с пунктом 7.2 Договора и обязательств по возмещению убытков в соответствии с пунктом 7.1 Договора.

2.11. При уклонении Дольщика от принятия Помещения в предусмотренный Договором срок или при отказе Дольщика от принятия Помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных Федеральным законом, Застройщик по истечении 2 (двух) месяцев с момента истечения определенного в сообщении срока окончания передачи Помещения вправе составить односторонний Передаточный акт при условии надлежащего исполнения Дольщиком обязательств по расчетам с Застройщиком в соответствии со статьей 3 Договора.

При этом со дня составления предусмотренного настоящим пунктом одностороннего Передаточного акта:

риск случайной гибели Помещения признается перешедшим к Дольщику, 

обязательства Застройщика по Договору прекращаются надлежащим их исполнением.

 

 

Статья 3. ЦЕНА ДОГОВОРА, СРОКИ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

 

3.1. Цена договора составляет ________ (_______________) рублей за 1 (один) квадратный метр общей приведенной площади Помещения, определяемой в соответствии с пунктом 2.2 Договора.

Цена договора уплачивается Дольщиком деньгами.

3.2. Цена договора определяется Сторонами как сумма денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком по Договору, на возмещение указанных в пункте 5.1.1 Договора затрат на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству Объекта и денежных средств на оплату услуг Застройщика по организации исполнения инвестиционного проекта по проектированию и строительству Объекта.

Указанная Цена договора является твердой и увеличению (индексации) Застройщиком в одностороннем порядке не подлежит.

Цена договора после его заключения может быть изменена по соглашению Сторон (указать случаи и условия ее изменения). 

3.3. На момент заключения Договора размер участия Дольщика в долевом строительстве Объекта определяется в денежном выражении как произведение Цены договора и размера общей приведенной площади Помещения по проекту, указанной в Приложении № 1 к Договору, и составляет ________ (_____________________) рублей.

Дольщик вносит определенную настоящим пунктом Договора сумму денежных средств в период: ______ (___________) месяцев с момента заключения Договора в соответствии с пунктом 8.1 Договора, путем внесения платежей в сроки, установленные в Графике оплаты (Приложение №2 к Договору).

________________________________________________________________________________________________

Вариант 2:

Дольщик вносит определенную настоящим пунктом Договора сумму денежных средств путем единовременного платежа в течение 1 (одной) недели с момента заключения Договора в соответствии с пунктом 8.1 Договора.

________________________________________________________________________________________________

3.4. Окончательный размер участия Дольщика в долевом строительстве Объекта определяется в денежном выражении как произведение Цены договора и фактического размера общей приведенной площади Помещения по данным технической инвентаризации (обмеров) Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБа), указанного в описанном в пункте 2.5 Договора сообщении Застройщика.

3.5. В случае увеличения по данным технической инвентаризации (обмеров) ПИБа фактических размеров общей приведенной площади Помещения, в том числе за счет площади лоджии(й) (балкона(ов)), против размеров проектной общей приведенной площади Помещения, указанной в Приложении №1 к Договору, Дольщик вносит денежные средства за увеличение общей приведенной площади Помещения по Цене договора, определенной в пункте 3.1 Договора, в течение ___ (________________) рабочих дней с момента получения от Застройщика указанного в пункте 2.5 Договора письменного сообщения.

3.6. В случае уменьшения по данным технической инвентаризации (обмеров) ПИБа фактических размеров общей приведенной площади Помещения против размеров проектной общей приведенной площади Помещения, указанной в Приложении №1 к Договору, Застройщик возвращает Дольщику денежные средства за уменьшение общей приведенной площади Помещения по Цене договора, определенной в пункте 3.1 Договора, в течение ___ (________________) рабочих дней с момента приема Дольщиком Помещения по Передаточному акту.

3.7. Денежные средства по Договору вносятся Дольщиком в кассу Застройщика или перечисляются на расчетный счет Застройщика, указанный в статье 10 Договора «Адреса и реквизиты Сторон». 

Днем платежа признаётся день зачисления денежных средств Дольщика на расчетный счет Застройщика согласно выписке обслуживающего Застройщика банка, а в случае уплаты денежных средств наличными – день внесения денежных средств в кассу Застройщика.

 

 

Статья 4. ГАРАНТИЙНЫЙ СРОК НА ПОМЕЩЕНИЕ

 

4.1. Качество Помещения должно соответствовать условиям, изложенным в Описании Помещения (Приложение №1 к Договору), требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.

4.2. Гарантийный срок для Помещения – 5 (пять) лет со дня выдачи Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

4.3. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Помещения, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа Помещения или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации Помещения либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим Дольщиком или привлеченными им третьими лицами.

 

 

Статья 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

 

5.1. Застройщик обязан:

5.1.1. Организовать и производить финансирование за счет собственных и привлеченных денежных средств, в том числе полученных от Дольщика по Договору, всех работ и услуг, связанных с выполнением инвестиционного проекта по строительству Объекта, в том числе работ по проектированию и строительству собственно Объекта, работ по строительству внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства, работ и услуг по присоединению и подключению Объекта к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу Объекта в эксплуатацию, затрат на выполнение функций заказчика по строительству и функций технического надзора, затрат на привлечение и обслуживание заемных средств, услуг по реализации комплекса маркетинга инвестиционного проекта по строительству Объекта, а также произвести расходы по выполнению инвестиционных условий строительства Объекта в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 года №577 (и изменяющими его нормативными актами Правительства Санкт-Петербурга), осуществляя расчеты со всеми участниками строительства: подрядчиками, консультантами, услугодателями, государственными органами исполнительной власти, поставщиками и другими лицами, принимающими участие в реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству Объекта. 

5.1.2. Обеспечить проектирование и строительство Объекта в соответствии с инвестиционными условиями, установленными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.04.2005 года №577 (и изменяющими его нормативными актами Правительства Санкт-Петербурга), разрешением на строительство Объекта, проектной документацией, техническими и градостроительными регламентами, на основании строительных норм, правил и требований, установленных действующим законодательством Российской Федерации, нормативными актами органов исполнительной власти Российской Федерации и субъекта Российской Федерации – города Санкт-Петербург. 

5.1.3. Направлять Дольщику письменные уведомления, сообщения и предупреждения в случаях и способами, определенными Договором и Федеральным законом.

5.1.4. После получения в установленном порядке разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, при условии надлежащего исполнения Дольщиком обязательств по расчетам в соответствии со статьей 3 Договора и обязательств по пунктам 5.3.6 и 5.3.10 Договора, передать Дольщику по Передаточному акту Помещение в срок, определенный в указанном в пункте 2.5 Договора сообщении.

5.1.5. Обеспечить качество Помещения в соответствии с пунктом 4.1 Договора.

5.1.6. Обеспечить устранение обнаруженных Дольщиком в пределах гарантийного срока недостатков (дефектов) Помещения с учетом условий, изложенных в пункте 4.3 Договора.

5.1.7. Осуществлять использование денежных средств, уплачиваемых Дольщиком по Договору, исключительно для финансирования комплекса работ и услуг, связанных с выполнением инвестиционных проектов по строительству (созданию) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, и оплаты услуг Застройщика.

5.1.8. Нести риски случайной гибели или случайного повреждения Помещения до момента подписания Сторонами Передаточного акта на Помещение или составления одностороннего Передаточного акта в случаях, предусмотренных пунктом 2.11 Договора.

5.1.9. Представить в уполномоченный государственный регистрирующий орган в соответствии с действующими нормативными актами, регламентирующими процедуру государственной регистрации прав на недвижимость, комплект документов по Объекту, необходимый и достаточный для оформления Дольщиком права собственности на полученное по Договору Помещение, после надлежащего исполнения Дольщиком обязательств по оплате в соответствии с условиями, изложенными в статье 3 Договора, и обязательств по пунктам 5.3.6 и 5.3.10 Договора.

Оказание услуг по государственной регистрации права собственности Дольщика на Помещение может быть осуществлено Застройщиком за отдельную плату по дополнительному соглашению с Дольщиком.

Дольщик самостоятельно оплачивает государственную пошлину за государственную регистрацию его права собственности на Помещение, а также услуги уполномоченного государственного регистрирующего органа за ускорение такой регистрации.

5.2. Застройщик вправе:

5.2.1. В одностороннем порядке отказаться от передачи Помещения Дольщику в соответствии с пунктом 2.10 Договора.

5.2.2. Составить односторонний Передаточный акт на Помещение в случаях, указанных в пункте 2.11 Договора.

5.2.3. Расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях, установленных Договором, Федеральным законом и Гражданским кодексом Российской Федерации.

5.2.4. Требовать расторжения Договора в судебном порядке в случаях, предусмотренных Федеральным законом и Гражданским кодексом Российской Федерации.

5.3. Дольщик обязан:

5.3.1. Надлежащим образом и в полном объеме осуществить участие в долевом строительстве Объекта путем внесения денежных средств в соответствии со статьей 3 Договора и Графиком оплаты (Приложение №2 к Договору).

5.3.2. Приступить к принятию Помещения в срок начала передачи и принятия Помещения, установленный Застройщиком в указанном в пункте 2.5 Договора сообщении.

5.3.3. Подписать Передаточный акт в срок окончания передачи Помещения, установленный Застройщиком в указанном в пункте 2.5 Договора сообщении. 

5.3.4. Нести риски случайной гибели или случайного повреждения Помещения, а также соответствующей Помещению доли общего имущества в Объекте, с момента, определенного в пункте 2.8 Договора.

5.3.5. Нести бремя содержания Помещения и соответствующей Помещению доли общего имущества в Объекте с момента, определенного в пункте 2.7 Договора.

5.3.6. В день подписания Передаточного акта компенсировать Застройщику содержание Помещения и соответствующей Помещению доли общего имущества в Объекте, включая техническое обслуживание и оплату коммунальных услуг, с момента, определенного в пункте 2.7 Договора, до подписания Передаточного акта.

5.3.7. Использовать Помещение в соответствии с его назначением.

5.3.8. До подписания Сторонами Передаточного акта не вселяться в Помещение, в том числе не устанавливать другую входную дверь в Помещение, не менять замки в дверях, не вносит

Пожалуйста, напишите какие еще вопросы обсуждались на встрече.
Я там не был. Иду во второй группе. Договор мне по имейлу прислали.
Спасибо, но это только половина договора! Ознакомившись бегло с этим документом я прихожу к выводу, что текст требует серьезной корректировки, каждый второй пункт надо менять. Этот договор явно разработан для будущих продаж, для приобретателей облигаций он не подходит!
Константин, вы можете связаться с Андрюсом, у него есть весь текст договора. Сам договор  предоставили, чтоб мы могли его корректировать, учесть свои интересы., а юристы Треста и ВСП затем его переработают с учетом наших пожеланий, по возможности. По истечению 2-х недель договор в готовом виде должен быть представлен  в Регистр.Палату на утверждение.
На встрече ничего конкретного сказано не было. Как обычно, были разъяснены трудности, возникающие на пути Треста,  и даны обещания в том, что Трест обязательно будет строить и построит ....

К сожалению, к началу обсуждения проекта договора я был в отъезде.
Сегодня начал с ним знакомиться.
1. В этом договоре я не увидел ничего такого, что потребовалось для такой длительной его проработки. Все достаточно стандартно.  Никакой специфики строительства на Двинской. 
2. Понятно, что этот договор ориентирован прежде всего на новых дольщиков.
3. А у нас взносы, как я понимаю, сделаны у всех и давно.
Поэтому вопрос цены должен быть оформлен как-то иначе.
При этом весьма важно указать дату первого варианта договора и дату внесения денег.
Известна ценовая  политика, которую декларировали в ООО "Сто второй трест ": чем раньше дольщик внес деньги, тем дешевле квадратный метр. В какой-то степени это правильно.
Первоначальная дата будет указывать также на фактическое время строительства дома, т.е., на объемы наших мытарств.

И, кроме того, в договоре есть график оплаты (приложение 2).
Интересно, как будет согласована дата заключения договора с графиком оплаты,
если деньги были внесены и полностью более 2-х с половиной лет назад.
Надеюсь, что эти замечания будут учтены в новом варианте договора.
 


Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!