Дома на ул. Транспортная - ул. Токарева

Неофициальная группа

Долевое участие. Закон "О долевом строительстве" (ФЗ-214)

В городе идет кампания по наведению порядка в оформлении отношений между застройщиками и дольщиками.  Застройщиков подталкивают к оформлению договоров долевого участия в соответствии с Законом "О долевом строительстве" (ФЗ-214).  Статья по теме (про "ЛЭК") висит на этом сайте от 14 апреля 2009г.

Хочу задать всем вопрос: у кого, кроме меня, есть интерес к перезаключению договоров с предварительного на договор долевого участия? 

На самом деле, в соответствии с Законом, застройщики изначально должны были работать с дольщиками только по договорам долевого участия.

      Закон (ст.3.2.) устанавливает, что застройщики могут привлекать средства граждан для строительства многоквартирных домов только по договорам долевого участия.  В противном случае (ст.3.3. Закона), гражданин может потребовать возврата средств, уплаты процентов по двойной ставке ЦБ РФ и возмещения убытков.  Поэтому, если следовать Закону, когда застройщик заключает с дольщиками-гражданами предварительные договоры, то такие дольщики могут требовать расторжения договора и возврата средств (процентов и убытков) в любой момент вне зависимости от хода строительства.
       Кроме того, до
льщики могут потребовать (в судебном порядке) признания предварительного договора притворной сделкой и признания за ними прав, вытекающих из отношений долевого участия, а также применения соответствующих норм Закона (автоматический залог, условия расторжения и т.п.) к их отношениям с застройщиком.  Судебной практики на этот счет пока нет, но не исключено, что она будет появляться.

Чем договор долевого участия принципиально отличается от предварительного договора?


       Закон (ст.13.1.) устанавливает, что в обеспечение исполнения обязательств по договорам долевого строительства в пользу дольщиков устанавливается залог:

- на право аренды участка под застройку (на условиях действующего договора аренды);

- на объекты незавершенного строительства (все объекты, входящие в разрешение на строительство);

- на объекты недвижимости, созданные в результате строительства и оформленные в собственность застройщика.

            По Закону залог считается автоматически возникшим с момента государственной регистрации договора долевого участия (ст.13.1.), которая проводится в обязательном порядке (ст.4.3.).

            При этом (ст.12.1.2. Закона), залогом обеспечивается:

- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;

- уплата процентов за пользование денежными средствами по ставке ЦБ в двойном размере (ст.6.2., ст.9.2. Закона);

- уплата пеней, если это предусмотрено договором долевого участия;

- возмещения иных убытков дольщика.

            В этой связи, в случае обращения дольщиками взыскания на предмет залога, они получают удовлетворение в первую очередь, что и предусмотрено ст.15.1. Закона. 

           Таким образом, для дольщиков Закон создает специальный режим, по которому весь объект незавершенного строительства находится в залоге у дольщиков в обеспечение защиты их прав.             

            Дольщики могут предъявить застройщику претензии и расторгнуть договоры долевого участия по следующим основным причинам (ст.9.1. Закона):

- несоблюдение сроков окончания строительства;

- ухудшение качества объекта;

- изменения проекта и/или назначения общего имущества или нежилых помещений.
         Уклонение от создания таких механизмов защиты прав дольщиков - основная причина, почему застройщики работают по предварительным договорам.

  
            
В текущих экономических реалиях есть риск того, что даже добросовестные застройщики, работавшие по предварительным договорам, могут подставить своих дольщиков, если не наберут достаточное количество дольщиков, не соберут достаточное количество средств и не достроят дом.
          ФЗ-214 создает для дольщиков (по договорам долевого участия) дополнительную подстраховку, иначе все риски строительного проекта (когда вложени дольщиков ничем кроме договора не обеспечены) впрямую ложатся только на дольщиков, а застройщик с точки зрения рисков стоит в стороне.
           Оформление договоров долевого участия создаст для застройщика еще и лишний стимул ускорить окончание строительства во избежание претензий со стороны дольщиков.  Когда над застройщиком ничего не висит, он вполне может расслабиться и начать ждать изменения коньюктуры рынка.
          
            Автоматически заниматься каждым застройщиком город точно не будет, т.к. при работе застройщика по предварительным договорам никаких внешних признаков наличия дольщиков (например, регистрации их прав) просто нет - со стороны все выглядит так, как будто застройщик ведет строительство на свои средства.  
Факт наличия дольщиков (c предварительными договорами) может стать известным для городских структур только по инициативе самих дольщиков.  Отсюда и мой вопрос.  Прошу всех отозваться!

К этому тексту пока нет ни одного комментария.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!