Дом на пр. Науки - ул. Руставели

Неофициальная группа

Юридические вопросы

Предлагаю вставлять наиболее  часто встречающиеся вопросы с ответами юристов, т.к. рыть весь Инет не у всех есть возможность. Вопрос:
Правомерны ли выставленные УК счета на электричество, водоотведение, горячую и холодную воду за период ремонта до получения мной права собственности.
Ответ:
Юрист: Федяева Зоя Владимировна
Скорее всего вы обязаны будете оплатить выставленные счета. Если Вы являетесь дольщиком, заключившим договор "Об участии в долевом строительстве...", тогда Вы обязаны оплачивать услуги с момента сдачи дома в эксплуатацию, или с момента подписания акта приема-передачи квартиры, если не указано иное.
….Если вы были пользователем этого помещения, вы обязаны нести коммунальные и эксплуатационные расходы при подписании акта приема передачи и получение в пользование объекта недвижимости с поставляемыми в него коммуникациями и в случае ввода здания в эксплуатацию, и в случае отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Вопрос:
Имеет ли застройщик право в одностороннем порядке расторгнуть договор инвестирования? Что будет с нашими квартирами - Их он может продать? В сообщении о расторжении не указывает причины, но в договоре указано что можно расторгнуть если форс мажор
Ответы:
Чабин Сергей Юрьевич
По общему правилу, и в соответствии с принципом гражданского права РФ, договоры должны соблюдаться. Принцип позволяет обеспечить предсказуемость, которая, в конечном счёте, выгодна участникам договора, поскольку позволяет внятно планировать действия и тратить минимум сил на подстраховку.Поэтому, если иное не указано в самом договоре, застройщик НЕ имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор инвестирования.
Рукавишников Михаил Анатольевич
Для рассмотрения Вашего вопроса необходимы документы для изучения. Жалобы куда-либо - самое неэффективное средство защиты из всех неэффективных же средств. Уточните, в каком состоянии находится объект, какие допущены нарушения по срокам передачи квартир, что Вам вообще известно о застройщике. Полагаю, что судебная защита Ваших прав - наиболее предпочтительный вариант действий.
Вопрос: Что должны по предварительному договору купли-продажи.
Ответ: Предметом предварительного договора является намерение сторон договора заключить договор купли-продажи.
Чабин Сергей Юрьевич
Согласно статье 429 ГК РФ "Предварительный договор",
"1.По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. …
3.Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4.В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор".
А условия о сроке - указаны в самом договоре.
Таким образом, первая, главная, и - по сути - единственная обязанность Сторон по ПДКП, это - заключение основного договора. Раньше суды даже не принимали исков о признании права собственности из ПДКП; затем правовая практика несколько повернулась лицом к дольщикам.
Вопрос: Уважаемые эксперты! Интересует следующее. Собираюсь заключать ДДУ на квартиру в построенном доме, оплата частично своими средствами, частично ипотека в банке. Банк проверил дом и квартиру, договор с застройщиком - все устраивает. меня смущает следующее, получено в декабре 11 разрешение на сдачу дома в эксплуатацию (по факту, нет воды и тепла). застройщик уверяет, что дом сдан, не сдана построенная котельная. Возможно ли, в таком случае заключение ДДУ и почему банк не обратил внимание, на имеющееся разрешение. Если ДДУ все-таки зарегистрируют в рег. палате все будет нормально? Знаю, что ДДУ возможно только до получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Оплату кстати просят после регистрации в ДДУ.
Ответ: Чабин Сергей Юрьевич
Заключение ДДУ возможно только в отношении строящегося дома.
Если дом сдан в эксплуатацию, и сведения об этом имеются в рег. палате, ДДУ не пройдет регистрацию.
Возможно, информация изложена застройщиком неполно, либо есть обходной путь регистрации.

Певунов Александр Николаевич
Сами запросите в росреестре наличие распоряжения органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию указанного дома или посмотрите на сайте вашей администрации. И всё сразу станет ясно.
Если распоряжение есть, то ДДУ заключить нельзя, так как это следует из самого названия сделки.

Вопрос: Требуют заплатить за регистрацию договора о долевом участии.
Подскажите, покупал квартиру в новостройке, по договору соинвестирования. Сейчас компания начала перезаключать договора по закону N 214-ФЗ, но за переоформление договора и за регистрацию его в ФРС они требуют кругленькую сумму.
Закономерно ли их требования? Насколько я знаю, я могу регистрировать его самостоятельно, оплатив только госпошлину. Какой статьей регулируется этот вопрос?
Ответы:
Чабин Сергей Юрьевич
Требование застройщик не основано на законе;
однако, с другой стороны, без мощной юридической поддержки Вы не сможете самостоятельно зарегистрировать Договор. С Вами его могут просто и не перезаключить.

Вопрос: Произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве дома в2007г. Оплачена 100% стоимость квартиры в 2007г. Дом не сдан до сих пор. Можно ли подавать документы для получения налогового вычета? И возможно ли с 2007 года?
Ответ:
Чабин Сергей Юрьевич
Ранее дебатировался вопрос, что можно подавать по факту оплаты за квартиру по ДДУ (и такие случаи в практике были), но сейчас налоговая служба вернулась на позицию буквального толкования закона, и имущественный налоговый вычет по НДФЛ можно получить только по акту приемки или по моменту регистрации права собственности.
Вопрос: подскажите ,пожалуйста, если договор долевого участия регистрируется в УФРС, то это означает, что с документами у застройщика все в порядке?
Ответы:
Певунов Александр Николаевич
Не совсем.
ДДУ должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрация имеет иную цель, поэтому не даёт гарантии по Вашему вопросу.
Что касается всех документов застройщика, то Вы, когда подписывали ДДУ должны были ознакомиться с ними.
Чабин Сергей Юрьевич
Регистрация договора долевого участия в органе УФРС имеет много плюсов, но это просто гарантия определенной юридической чистоты сделки.
Она устраняет ряд рисков (например, от двойных продаж), но не может устранить риски банкротства, мошенничества и т.д.
Вопрос: раз дом сдан - значит уже есть адрес по которому в ФРС уже можно регистрировать
Ответ:
не факт. Присвоение почтового адреса проводится ПОСЛЕ сдачи дома в эксплуатацию, при этом срока, в течение которого застройщик должен обратиться в администрацию за присвоением, законом не установлено. Присвоением адресов занимается администрация муниципального образования

Группа адресного реестра расположена по адресу: СПб, ул. Белинского, д. 13, 3-й этаж, телефон 579-59-27. Часы приема: понедельник и среда с 10-00 до 13-00.

Строительный адрес - адрес пятна застройки, употребляется в качестве официального адреса дома до окончания строительства, когда дому присваивают более привычный милицейский адрес. Милицейский адрес - адрес, присваиваемый дому после его сдачи государственной комиссии, т.е. реальный адрес дома по которому он будет числиться в дальнейшем.

ПАМЯТКА ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ.
1. Ксерокопия паспорта (1.2. 19 страницы и все страницы «проживания»)
2. Акт приема-передачи – 1 экз.
3. Зарегистрированный договор долевого участия = все зарегистрированные изменения к договору.
4. Кадастровый паспорт помещения (оригинал + нот. копия)
5. Оригинал чека-ордера об уплате государственной пошлины за гос.регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в размере 1000 рублей (если дольщиков несколько, то платит каждый, пропорционально своей доле)
В графе плательщик: ФИО и адрес регистрации по месту жительства (как по паспорту) ДОЛЬЩИКА!

т е сейчас прописаться в эту квартиру нельзя? а как тогда деток записывать в пол-ку садик школу?
А у вас на руках есть зарегистрированный Договор долевого участия и вы уверены, что ООО "Ключ", являющийся главным Инвестором по строительству зарегистрировал уже все документы по этому дому в Росреесте, т.е. выполнил все свои обязательства перед городом? Честно говоря, я не представляю, как бы вы  могли сейчас сразу прописаться. А вот школа, садик и поликлиника - вопросы более решаемые, как по фактическому проживанию.
в том же садике или школе нужно предоставить основание для фактического проживания, например договор аренды, а тут как? идти с незарегестрированным договором долевого участия?
Основания одни - фактическое проживание, подтвержденное квитанциями об оплате коммунальных услуг и договор. В крайнем случае справка из УК. Такие преценденты есть.
А как это проверить выполнили или нет, нам ШНБ сказала, типо подавайте на офрмление собственности. 
Я думаю, они от вас уже просто хотят отвязаться... Группа Ключа хочет сейчас все и сразу... Слава Богу, дом построили и если вы заключили основной договор с Ключом, можете форсировать и свидетельство о собственности.   вы сможете его получить через суд по времени - как и основные дольщики СУ-12, может раньше, а может и позже... Вся ориентация сейчас на СУ-12, главное, чтобы у вас на руках был договор - основной, а не предварительный договор купли-продажи, договор с Ук,  оплата и ФАКТИЧЕСКОЕ владение квартиры (дверь, ремонт, следы пребывания, свидетели)... тогда и суд не страшен.

Правильно я понимаю, что с некоторыми дольщиками Ключа уже подписаны основные договоры? Меня, например, не информировали о сроках подписания основного договора долевого участия. Ирина, есть ли какая-нибудь инфо?

С ключёвцами подписывают ДДУ, задним числом, т.е. декабрём 2011, до сдачи дома.
С чём идти в суд - ума не приложу. С предв договором купли-продаж... или ДДУ который ни о чём и неизвестно как его регистрировать.
А хотим мы... ясности с подключением к электричествуи воде. С УК и некоторыми тратами уже смирились.
Смотрели квартиру сегодня. Стяжка - мрак. "Дышит" почти вся. Даже переделана местами, но общей картины это е меняет.
Неужели вы думаете, что всех остальных жильцов не волнует вопрос с подключением к воде и электричеству, это сейчас основной вопрос для всех, чтобы за лето сделать ремонт и въехать в квартиры. Проблему надо спрашивать у монополистов - Водоканал и кто там у нам по свету. Скорее всего долги и невыполненные обещания, как и с городом. К сожалению, обычная картина во многих новостройках... Договор у вас так и называется Договор долевого участия в строительстве и есть ссылка на 214-ФЗ???  Или все-таки другая формулировка? В любом случае это основной договор, а не договор о намерении. 
Оформление права собственности через суд
Согласно Гражданскому кодексу РФ защита гражданских прав осуществляется в частности, в том числе признанием права.
В месте с тем, в соответствии с Федеральным законом «О регистрации права собственности на имущество (квартиру) и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе- вступившие в законную силу судебные решения!
К распространенным случаям, которые препятствуют соинвестору получить право собственности на квартиру можно отнести ситуации когда:
- есть исполненный договор инвестирования или купли продажи, в том числе- предварительный договор, строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но отсутствуют документы на приобретение права собственности;

В таком случае, после истребования из соответствующих организации необходимых документов, суд удовлетворяет требования о регистрации и признании права собственности на квартиру или дом за конкретным лицом. В свою очередь Федеральная регистрационная служба на основании вступившего в законную силу решения и документов БТИ выдает свидетельство о приобретение права собственности.

Стоит также остановиться на предварительном договоре купли-продажи недвижимости, т.к. немало граждан и юридических лиц имеют исполненные в части оплаты такие договора при этом без малейшей надежды получить не то что свидетельство о права собственности на дом, а возможность заключить основной договор купли-продажи.
По своей правовой природе предварительный договор не несет никаких обязательств для сторон кроме обязательства заключить основной договор в будущем. В месте с тем, инвестиционные компании, стремясь к быстрейшему получению прибыли в обмен на подписание предварительного договора (!) дают лицам, его подписавшим, юридически значимый повод признание судом права собственности (исковое на заявление признание права собственности).
Передачи имущества (выполнения работ, оказания услуг) по предварительному договору не происходит, а значит и основания для передачи денег отсутствуют, но поскольку такой договор исполнен в соответствии с его условиями, то согласно Гражданскому кодексу РФ вне зависимости от наименования договора, к нему применяются условия соответствующие его содержанию.
Таким образом, судебная практика идет по пути признания предварительных договоров как основных договоров, порождающих права и обязанности на получение в собственность жилых и нежилых помещений.
Недобросовестное исполнения инвестиционными, строительным компаниями своих обязательств порождает немало исков граждан и юридических лиц, обращающихся в суд за защитой своих прав, что отражает обширную судебную практику по признанию права собственности на дома и квартиры.
Как отмечают наши юристы нарушение прав соинвесторов на разных этапах строительства дало возможность наработать богатый положительный опыт по отстаиванию интересов граждан и юридических лиц в судах, в том числе подается исковое заявление на признание права собственности.
Судебное признание права собственности как способа защиты
Признание права собственности возможно только в судебном порядке. Суд вносит ясность во взаимоотношения сторон, предотвращая развитие негативных отношений, которые могут привести к нарушениям прав.
Для реализации права собственности в юрисдикционной форме судебным порядков используются иски о признании. Их могут рассматривать суды общей юрисдикции, мировые суды (если размер иска не превышает 500 МРОТ), арбитражные и третейские суды (если стороны подпишут соглашение). Судебное признание может производиться в отношении любого имущественного права, если оно является абсолютным, т.е. и в отношении права собственности, и в отношении вещного права. И хотя статья 103 Арбитражного процессуального кодекса РФ от 2002 года утверждает, что исковые заявления могут быть заявлены не только с целью признании права собственности, но и с целью признания права пользования, владении и распоряжение, выделение в качестве предметов признания этих трех полномочий не может не вызывать вопроса, так как в законодательстве Российской Федерации эти вещные права не существуют. Эти правомочия существуют не по отдельности, а лишь как часть какого-либо вещного или обязательного права.
В среднем по суду в течении 2,5-3 месяцев можно получить Свидетельство о праве собственности.
Получил вчера свидетельство на квартиру - застройщик "Стоун" - через признание права собственности в суде. Юристом и "регистратором" выступала Инна Родригез.
9.07.12  у Нас собеседование в суде по Нашим  "Научным" проблемам.

В суде дело было 1,5 месяца и 10 дней регистрация (Красногвардейский район).
Поздравляю от души!
Оформление недвижимости во внесудебном порядке

Оформление квартиры, офиса, машиноместа, иного объекта недвижимости в собственность во внесудебном порядке можно только при одном условии - застройщик открыл регистрационный адрес нового дома в Росреестре.

Итак, если строительство дома закончено, то застройщику необходимо подписать акт о завершении инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществлялось строительство дома. Данный порядок закрепляется двумя документами: протоколами распределения жилой и нежилой недвижимости. Указанные документы, как правило, подписываются в разные промежутки времени, сначала протокол по жилой недвижимости, далее протокол по нежилой недвижимости. После подписания указанных документов подписывается акт о результатах реализации инвестиционного контракта, который так же может делиться на жилую часть и нежилую, при этом акт может быть совместным на обе части дома.

Указанные документы являются завершающими, и при их наличии застройщик имеет весь необходимый "пакет", чтобы в Росреестре появился новый дом. После открытия регистрационного адреса нового дома либо застройщик с доверенностью от дольщика, либо указанные лица совместно, либо сам дольщик с доверенностью от застройщика обращаются в регистрационную службу, предоставляют в нее договор (2 экз.) на приобретение недвижимости, акт (2 экз.) об исполнении обязательств по указанному договору, документы БТИ (кадастровый паспорт и экспликацию), заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. Через две недели (в некоторых регионах через месяц) дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, правоподтверждающим документом которого служит договор на приобретение недвижимости (договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования, иные договоры).
Подскажите, пожалуйста. Хотим купить квартиру в этом доме. Предлагают заключить договор долевого участия ЗАДНИМ ЧИСЛОМ. Как этот договор пройдет регистрацию? Вобще запуталась уже...Ведь дом сдан, какое долевое участие?

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!