Жилой комплекс Юбилейный квартал

Неофициальная группа

Управление построенным домом

ПОЧЕМУ ЗАСТРОЙЩИКИ ДЕРЖАТСЯ ЗА ВЛАСТЬ В ТСЖ(на примере дома № 20 по Коломяжскому проспекту, построенном ЛенСпецСМУ)Многие застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом.Это довольно прибыльное дело. Особенно прибыльно управление ЖКХ в новых домах. Источники средств.Основными источниками доходов, оказывающихся в руках Застройщика, либо в руках зависимого от Застройщика товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках Застройщика являются:1. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам. Разница в тарифах на коммунальные услуги между ценами, по которой ТСЖ получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. Наличие такой разницы в ценах в большинстве случаев абсолютно законно. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций Застройщику или подконтрольным ему лицам.К этой категории отнесем и стоимость иных услуги, оказываемых жильцам.Часто ТСЖ устанавливают завышенные коммунальные тарифы, в размерах не предусмотренных законом. Так до конца 2003 г В ТСЖ «На Коломяжском» в квитанциях квартплаты в графе тех обслуживание стояла плата 3 руб 60 коп за метр, хотя максимальная ставка по закону на тот момент была 0 руб 51 коп незаконно взысканную разницу до их пор никому не вернули.Еще один вид нарушения, когда в квитанцию квартплаты включены платежи, не предусмотренные законом. В ТСЖ «На Коломяжском» это, например, АХР, плата за коммунальное освещение, которые без решения общего собрания долгие годы взимались в доме. Решение вопроса о дополнительных взносах, например АХР вправе принимать только Общее собрание ТСЖ.Распространено и включение в квитанцию плату за услуги, которые должны оплачиваться за счет других пунктов квитанции. Например, за счет взносов на содержание техническое обслуживание. То есть за одно и тоже жилец платит дважды.2. Доходы от услуг оказанных самому ТСЖ. ТСЖ, подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально являются дочерними или зависимыми от Застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от Застройщика фирма заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам. Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное Застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными Застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению.Сюда же отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.3. Распоряжение имуществом ТСЖ.Согласно гражданскому законодательству, ст. 36 Жилищного кодекса , чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Это общая долевая собственность не самого ТСЖ, а собственников помещений (жильцов) Владение, пользование и распоряжения общими помещениями должно происходить только на основе решения всех собственников или с согласия общего собрания ТСЖ. Однако часто Председатель ТСЖ или Застройщик сами решают эти вопросы, не спросив Общее собрание. А) продажа помещений.На практике подвальные, чердачные и иные помещения не редко продаются Застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ. ТСЖ, избавившееся от власти Застройщика теряет возможный источник доходов в виде арендной платы. Куда поступает доход от продажи – большой вопрос. В ТСЖ «На «Коломяжском» часть подвалов уже занято магазинами и салонами («Смоленские мастерские», зоомагазин и т.п). Разумеется, общее собрание не принимало никаких решений ни о продаже, ни об аренде этих подвалов.Б) Аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями – важно получает ли ТСЖ арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется. В) распоряжение иными имущественными правамиБольшую выгоду сулит выдача разрешений на размещение рекламы.Особенно если дом расположен в выгодном с точки зрения рекламораспространителей месте. Разрешение на размещение рекламы в хорошем месте , на перекрестке, например, может и должно принести десятки тысяч долларов чистого дохода. Существующая практика позволяет взимать с рекламораспространителей еще и ежемесячные или ежеквартальные платежи. Легальное зачисление этих денег на счета ТСЖ могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно.С целью избежания обогащения одних за счет других надо, чтобы управление в ТСЖ осуществляло Правление не связанное с Застройщиком. Надо также сформировать Ревизионную комиссию, не связанную ни с Застройщиками, ни с членами Правления. Формировать Правление и Ревизионную комиссию должны в первую очередь жильцы.
правильно!!!!
Где же все комментарии,не может быть что их нет?
Решать проблемы нужно по мере их поступления! А биться в истерике!
Застройщики очень хорошо пользуются тем, что дольщики на этапе строительства не задумываются о будущем управлении. Поэтому им навязываются договоры с многократно завышенными платежами, управление отдается или карманной УК или карманному ТСЖ, которые потом нужно выекуривать годами с помощью судов и и сложно созываемых (нет кворума, не все оформили право собственности,нужна хорошая подготовка и т.п) собраний собственников. Главное не подписывать никаких договоров с УК или ТСЖ не посоветовавшись с юристами, специализирующимися на таких проблемах. неосмотрительно подписанный договор на долгие годы вешает веревку на шею дольщика, который ради получения ключей готов залезть в эту петлю и стать дойной коровой Застройщика на долгие годы.
 Мы бывшие дольщики-теперь уже соб-ки из Золотой Гавани Ленспецсму.
Вы правильно задумываетесь заранее об этом. 
Наши дольщики неглядя (в погоне за заветными ключами) подписали договор с управл. компанией ЛССМУ и еще кучу голосовалок о согласии с этой обдираловкой заодно подмахнули...
И теперь месим воду на сайтах и никакого толку. Обслуживание безобразное(есть с чем сравнить), оббирают по аполной программе, консержам и др. рядовым работникам платят крохи(стыдно сказать сколько), хамят безбожно и нет никакого просвета от всего этого...
Теперь сместить этих товарисчей практически невозможно!
Надо было ничего не подписывать, а соб-ть и квартиры и по суду можно получить без проблем. В Приморском районе вообще с этим все нормально. Суд на стороне дольщиков! Нарушают права - не дают Акт приема-пекредачи квартиры- присвоют соб-ть и без подписания всяких договоров с УК.
Главное накануне сдачи дома создать собственное тсж. Благо новый Жилищ.Кодекс позволяет создавать ТСЖ не только соб-кам, но и будущим соб-кам, т.е. дольщикам!
Прошу подсказать по какой норме и каким порядком можно создавать ТСЖ будущим собственникам.
Можно ли этой нормой пользоваться по договру предварительной купли-продажи
По Жилищному Кодексу РФ от 29.12.04г.  ( ФЗ № 189)
ст.139 Создание и гос.регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах..
По предв.договорам тоже можно, т.к. в Законе есть понятие - БУДУЩИЙ СОБСТВЕННИК, а не дольщик.
У кого предв.договор-тоже будущие соб-ки жилья в этогм доме.

Трудности возникают только в обеспечении голосования 51% будущих соб-ков дома.
Где их взять на стадии стр-ва..
Кто Вам предоставит Реестр дольщиков... 
Спасибо.
А, как можно прокометировать повышение с 05.02.09 г.  у.е. до 32, вместо 29,95 по договору. Хотя в договоре сказано, что ставка не меняется.
 Если Вы сами своими руками не подпишите никаких доп.соглашений к договору по этому поводу, то по Закону курс будет тот, что в Договоре. Тем более там есть пункт о его неизменности...
А если подпишите, значит сами согласны и будете производить все оплаты по новому курсу.
Ничто не может заставить Вас поступать в угоду ЛССМУ
Не поддавайтесь на агитацию их юристов, как показывает практика они не очень компетиентны и расчитывают на  фактор юр. безграмотности  населения.
Мы ничег не подписывали. Однако, ЛенсСпецСМУ  своим приказом установил курс 32 рубля за у.е. вместо 29,95 и по этому курсу производит прием очередных платежей. Куда обращаться? А с 31.07.09 объявил о повышении до 36 руб. за у.е. В то время как цены на рынке на квартиры падают,  на проданные растет.!! Какие предлагаете действия?
А Вы что сотрудник ЛССМУ, чтобы выполнять их Приказы...
У Вас есть Документ-Договор! Вот и исполняйте его в строгом соответствии с его пунктами.
А если ЛССМУ это не нравится, то пусть в суде доказывает свою правоту.
А если Вы сами будете платить. как они хотят, то кто ж Вам поможет... 
На основании  требования ЛенСпецСМУ по изменению курса у.е. 29,95 на...32, а потом с сентября на 36рублей и недостоверно заявленной в договоре  площади квартиры по сравнению с планом более чем на метр, что понизило ее стоимость, указанную в договоре и сделало цену договора  меньше,могу ли я расторгнуть договор без удержания 5% от общей стоимости квартиры и требовать вернуть мне деньги в течение месяца с учетом ставки рефинансирования за использование моих денежных средств.
Пункт 2.2 предварительного договора купли -продажи квартиры звучит так: "Одна условная единица(у.е.)по настоящему Договору расчитывается,исходя из рублевой стоимости одного доллара США по курсу ЦБ РФ на день осуществления Покупателем оплаты,но в любом случае не ниже 29,95 рублей.В последующих взаимоотношениях Сторон условная единица рублевому пересчету (изменению) не подлежит." Я думаю могу, а Ваше мнение и моя последовательность в действиях? Мне это важно.Спасибо!
Меня тоже интересует как расторгнуть предварительный договор купли-продажи без удержания 5%. Если что накопаете пишите
Да,обдираловка сплошная,если за воду расчитан тариф в два  раза превышающий расход воды на 1 человека, вывоз мусора расчитан из квадратных метров,а не с человека,а лифт возит квадратные метры,а не людей ,то что говорить! Соответственно и отопление превышают в 2-3 раза. Не говоря о других расходах!
Считаю, что предложение о создании собственного ТСЖ правильное.
Предлагаю попробовать создать до начала вселения.
Жду предложений.
Согласна насчет создания ТСЖ в Юбилейном. Сейчас живу в Морском Фасаде, и не смотря на то, жильцы недовольны бесконечными повышениями и поборами, сделать ничего не удается. Люди судятся, но ни разу не слышала, чтобы кто-то выиграл. У меня такое ощущения, что я живу не в своей квартире, а арендую её у ЛССМу. Нужна инициативная группа хотя бы для начала.
Создание ТСЖ возможно как в группе домов, так и в отдельном жилом доме. Организационно проще создавать ТСЖ в одном доме.
Поэтому инициаторам создания ТСЖ предлагаю для начала определиться
по корпусам застройки. Скорее всего это будут отдельные милицейские
адреса.
Мой корпус № 2.
Многодомовое ТСЖ будет более экономичным и эффективным, но создавать
его труднее.
Наше будущее в наших руках.
У меня 4 корпус в Юбилейном. Это еще большой вопрос, что легче - отдельно по домам или все-таки вместе. Понимаете, когда они строят комплекс, то технически - диспетчерская для лифтов или пожарной сигнализации  у них одна, общая для всех домов. И это у них служит главным аргументом, как  мы будем делить между домами этот один пункт управления. Вот и получается, что пока их целиком не выдавишь из комплекса, ничего не получится. Они поступают очень хитро и продуманно.

Жилищный кодекс позволяет каждому дому самостоятельно выбирать форму управления. Порядок обслуживания лифтов или любым другим имуществом не является препятствием для выбора способа управления, например через ТСЖ. Для выбора способа управления нужно собрать 50+1 голос собственников, а на стадии строительства допускается выбирать будущим собственникам. Т.е. после ввода дома в эксплуатацию придется ждать когда будут зарегистрированы 50% собственников (получат свидетельство о праве собствености) и только после этого можно приступать к выбору способа управления. Поэтому если мы готовы сами управлять и содержать свой дом надо организовываться сейчас. Проводить собрание, регистрировать ТСЖ, принимать дом в эксплуатацию и т.д.  Управление диспетчерской службой пусть остается за управляющей компанией, как и другие виды деятельности. Соственники  должны контролировать финансовые потоки и качество обслуживания. Будет плохое обслуживание, легко можно сменить управляющую компанию. Но скорее всего этого делать не придется, так как управление финансирование позволить решить вопрос качества обслуживания.
Предлагаю выразить отношение о готовности собраться для обсуждения порядка содержания дома.
 

Полностью поддерживаю предложение по созданию независимого от Застройщика ТСЖ! Мы будем проживать в к.2. Собственность будет оформлена не  ранее 2013г. Но то, что по предварительным договорам будущие собственники тоже могут голосовать и создавать ТСЖ это факт! И еще один нюанс до конца 2009г. все квартиры приобретенные в новостройках по предварительным договорам должны быть приведены в соответствие 214 ФЗ.  
А почему собственность только в 2013году?
Потому что в предварительном договоре купли-продажи есть условие при котором, пока покупатель не внесет 100%  стоимости квартиры, с ним застройщик основной договор не заключит. А без договора купли-продажи (основного) нельзя оформить собственность.... Вот.

А вот у меня еще один вопрос: без собственности прописаться в квартиру нельзя (этот комментарий получила у юристов ЛССМУ) так каким образом в таком случае начисляется кварплата? Ведь неизвестно сколько человек проживает в квартире.....  
Я предпологаю что ГВС, ХВС и электроэнергия - по счетчикам, остальное - по квадратным метрам.
Уважаемые, узнала из достоверных источников, что господин Заренков, уже давно понял, что прибыль от эксплуатации дома, гораздо стабильнее чем от продажи квартир.... Вот такой факт....
 
Для Застройщика прибыль от эксплуатации думаю  не самое главное.  Ввод дома в эксплуатацию и прохождение гарантийного срока эксплуатации, это первое. Второе - тарифы, которые позволят получать прибыль от эксплуатации.
Когда мы ездили на открытие нашего корпуса №1, увидела там тех же самых управляющих, которые сейчас работают на наших домах. Люди они чрезвычайно опытные и ушлые, сколько наши жильцы с ними ни бились - бесполезно! Они просто подделывают результаты голосований, мы на все имеем право по закону, но у них возможностей больше, особенно финансовых. Наша беда в разрозненности, ведь даже на собрания приходят очень немногие люди. Вот недавно с нас они собрали деньги за видеокамеры. Камеры стоят каждые 5 метров на всех улицах внутри комплекса, но сколько людей обращались к ним за помощью, когда их машины кто-то царапал, они не могли сказать даже номеров машины, потому что камеры плохие. Теперь они собираются ставить новые камеры, за наши же деньги, и даже если я проголосую против, меня все-равно обяжут это сделать, запишут в долг. Ситуация с подземными паркингами меня вообще поражает. Мало того, что их продают людям за 700.000-800.000 тыс., они еще платят коммунальные 2.000, а налог на эти машиноместа 17.000 руб. в год, проще арендовать машино место за 3.500 тыс., чем покупать, но они очень любят применять тактику запугивания. У нас по всему комплексу развесили знаки "парковка запрещена" самовольные, разослали всем жильцам, что будут штрафовать тех, кто ставит машины на улице. Получается, что даже машину у своего дома ты не имеешь право ставить. Но у нас люди как ставили, так и ставят, и никого не штрафуют.   Запрещают въезды во двор после 11.00 вечера, и им не важно, какие у тебя на это причины. Но у нас люди терпят, до сих пор. Хотя тарифы растут каждый месяц. Если вы не хотите становиться кормушкой для этих лспецсмушников, надо объединять усилия по созданию ТСЖ.
Предлагаю встретиться и обсудить проблему создания ТСЖ от собственников. У меня корпус 2. Если есть заинтересованные в качественном и без переплат обслуживании дома  прошу выразить свое мнение.
 Я пробовал поднимать этот вопрос на форуме дольщиков:
http://yubileyniykvartal.forum24.ru/?1-5-0-00000006-000-0-0-1248342262 . Но, к сожалению, конструктивных предложений со стороны будущих собственников не услышал. По всей видимости, до жильцов дойдет только тогда, когда они начнут получать квитанции по оплате с неадекватными суммами(в сданном корпусе 4 уже удивляются).
Тем не менее, готов присоединиться. В первую очередь, на мой взгляд, требуется квалифицированный юрист, способный объяснить нам способы решения этих вопросов. Вот первый первый из них:

Предварительный договор купли-продажи квартиры, п.1.2:

 «Обязанность Продавца продать Покупателю Квартиру по Договору купли-продажи наступает <…> и заключения с выбранной эксплуатационной(управляющей) организацией договора управления Объектом»

 Жилищный Кодекс РФ , Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

..

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

 

Т.к. после ГК собственником Объекта будет ЛенСпецСМУ, то оно и решит своим «общим собранием» заключить договор «с выбранной эксплуатационной(управляющей) организацией».

 Жилищный Кодекс РФ , Статья 162. Договор управления многоквартирным домом


1. <…> с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления <…>.

 Вопрос к юристам:

Какова юридическая сила «заключения с выбранной эксплуатационной(управляющей) организацией договора управления Объектом», если он подписывается до заключения договора купли-продажи и, тем более, до того как мы станем собственниками? ( См. ЖК РФ, статья 162, п.1 )

Договор имеет силу для сторон его подписавших. Если Вы не подписывали договор,  будет действовать решение  общего собрания собственников (ЛенСпецСму).
Решение собрания будет действовать до проведения нового общего собрания собственников.
Собственники в любой момент имеют право изменить способ управления. Для этого надо организаваться и провести собрание.

Проблема в том, что когда мой корпус будет сдан(IV кв. 2009), то согласно предварительному договору купли-продажи я должен сначала подписать договор с управляющей компанией, а потом уже оформлять собственность. И в ЛенСпецСМУ отлично понимают, что покупатель не станет оспаривать какие-либо пункты предварительного договора, боясь не получить ее. К тому же, большое число покупателей приобретало в рассрочку и, соответственно, их оформление в собственность откладывается на несколько лет.
Поддерживаю предложение по созданию независимого от Застройщика ТСЖ! Я проживаю в 4 корпусе Юбилейного квартала.
Боже, какая я была дура, что решила купить квартиру в ЛенСпецСму, и денег своих уже не вернешь.

Я житель дома на ул.Руднего, а моя сестра живет в доме на Науке,  и мы очень довольно как работает УК, радует  красивый двор, чистота в парадных, радуют дворовые праздники . Мы очень довольны, что купили квартиры в ЛенСпецСму, что Господь уберег от ЛЭК и ЦДС, их стройки встали безнадежно....    
Вы, не дура!!! Все мои знакомые купившие кв. в ЛенСпецСМУ не жалеют, альтарнативы к сожалению не много.  Конечно, трудно быть довольным всем, тем более высокой кварплатой, но зато есть уверенность , что все под надежным контролем УК, а в больших комплексах без этого очень сложно, иначе будет бардак, как в многих  домах др. застройшиков, где годами лифт не работает, то без света сидят, то без воды, и мусор не вывозят, уж не говорю  о дет.площадках.  
Мне кажется, не надо нагнетать обстановку! Надо радоваться, что вы скоро будете новоселами, и вас ожидают приятные хлопоты!

И вы так же платите за вывоз мусора, за лифт, за переговорное устройство, беря за единицу расчёта квадратный метр?

Да, платим, еще и за забор платили в начале, честно скажу было дороговато, и мы бурно обсуждали на своем форуме ( кстати,  стоимость забора я потом проверяла, через знакомых, среднегородские цены). Но, прошло полгода, к забору привыкли, у меня и у моей дочки, он теперь вызывает чувство безопасности, и за машину свою спокойна. 
Вижу, как консьержки стараются, территория дома очень чистая, а когда летом у нас во дворе цветов насажали и альпийскую горку сделали, просто чувство гордости, что живем в таком красивом дворе!  Знаю, что УК старается, чтобы каждый двор и дом был показателен, и мне кажется, что им это удается, я лично это почувствовала.

Председатель правления должен избираться жителями дома и из жителей дома. И размер заработной платы ему тоже назначается общим собранием. Просто надо найти такого честного человека и ответственного.
А все мы знаем, что система ЖКХ построена на откатах. Поэтому надо искать опытных ревизоров. В наше время это не проблема.
Председатель выбирается в ТСЖ.
В ЛенсСпецСМУ будет управляющая компания.  Управляющая компания назначает персонал из своего штата. УК ведет коммерческую деятельность и никакой ревизии УК жильцами не предусмотрено. Поэтому важно создать ТСЖ и нанять УК. Тогда можно следить и за финанасами и за качеством услуг имея больше возможности оказывать влияние на результат содержания дома.
Svetlana777 Господь уберег от ЛЭК и ЦДС, их стройки встали безнадежно .......... А откуда у вас такая информация? Я вот лично могу со всей уверенностью сказать, что в ЦДС все дома строятся. И договор эта компания заключает в соответствии с 214 ФЗ. Так что люди там, если по каким-либо причинам не вносят свои паи, то им их хотя бы возвращают по расторжении договора! Я не купила у них квартиру лишь только потому, что очень маленькие и тесные планировки. В остальном ЦДС отличная компания! И уж она то все свои дома достроит!!! 
А по поводу ТСЖ, товарищи, думаю мы безнадежны. Т.к. прочитав всю нашу с вами переписку прихожу к выводу, что даже если и собрать жильцов, на заседение (а по закону это должно быть именно засидание , на котором должны присутсвовать не менее 2\3 жильцов), то у них не будет права голоса, т.к. они не являются собственниками. Ведь чтобы быть собственником, надо внести 100% стоимости покупаемого жилья, а таковых наберется не более 15-20%, если не меньше.         Поэтому-то собственником после ГК будет ЛССМУ, оно то и решит своим большинством голосов в пользу УК. Так что действительно хочется верить все той же Svetlane777, написавшей в своем комментарии, что дворы чистые и вообще все удобно и грубо говоря стоит этих денег....
вот что сказано ЖК РФ:
В соответствии со ст.139 Жилищного Кодекса РФ Товарищества собственников жилья могут создаваться в строящихся домах, т.е. до подписания акта сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности на квартиру.товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Однако. вступить в уже созданное в доме ТСЖ может только собственник на основании заявления. 
Всем привет. Думаю среди наших соседей найдутся люди практически любых профессий в том числе и юристы, имеющие опыт в подобных делах... Меня, как и многих, очень беспокоят тарифы, сборы и политика ТСЖ в целом.
Готова обсудить.
Но нужны данные по земле, по общему имуществу дома и т.п. 
Я ПОКА ЯВЛЯЮСЬ ДОЛЬЩИКОМ ЮБ.КВ-ЛА. НО ХОТЕЛА БЫ УЗНАТЬ КАК УЖЕ ЖИВЕТСЯ ТАМ ГОСПОДА. НЕ ЧУВСТВУЕТСЯ ОТШИБ ГОРОДА. ВСЕ НОРМАЛЬНО ИЛИ НЕ РАЗ ПОЖАЛЕЛИ ЧТО КУПИЛИ КВ-РУ В ЮБ.КВ-ЛЕ. СПАСИБО.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!