Дом Ул. Малиновского, 11

Неофициальная группа

для дольщиков Малиновского11,2 очередь.

Вот еще  интересная информация о ЖСК. И о статье 214-ФЗ, под защитой которой находятся дольщики. Даже с незарегистрированными в юстиции договорами. именно использование в иске данной статьи -шанс на выигрыш в суде.
изучить ее необходимо,в Интернете она есть.

предлагаю Вашему вниманию отрывок. Более подробно можно изучить на сайтах.

Черный список серых схемСейчас многие девелоперы взамен договоров долевого участия и соинвестирования используют едва ли не десяток различных схем для того, чтобы привлекать частные деньги. Векселя и облигации, ПИФы и ЖСК, договоры предварительной продажи — лучше не спрашивать у юристов, что они гарантируют. Какие "серые схемы" наиболее популярны сегодня на строительном рынке, если можно составить подобный рейтинг? Самая распространенная "серая схема" на рынке жилищного строительства в России – это предварительный договор с покупателем о заключении договора купли-продажи в будущем.... По мнению многих юристов, предварительный договор купли-продажи представляет собой одну из самых «скользких» схем приобретения недвижимости. Дело в том, что правовая база для таких сделок крайне противоречива. Известно, что договор купли-продажи по российскому (да и любому) законодательству может заключать только собственник имущества или его законный представитель. Соответственно и предварительный договор купли-продажи может заключить тоже только собственник. О какой собственности может идти речь, если объекта строительства нет, то есть продаваемая квартира еще не построена? Ее можно обозначить только виртуально, так сказать в плане. Исходя из этого, заключать договор на продажу воздуха (будем говорить откровенно) можно условно и только при крайне высоком доверии к строительной фирме (продавцу), на основе подтверждающих ее ответственность и финансовую стабильность документов, чтобы в случае прекращения строительства (не дай бог, конечно) покупатель смог получить вложенные средства обратно. Следующая по популярности - так называемая «вексельная» схема, при которой оформление сделки происходит посредством заключения договора купли-продажи векселя с его погашением за счет предоставления квартиры. В этом случае дольщик получает не саму квартиру, а лишь неисполненное обязательство застройщика ее передать. Данная схема не гарантирует прав покупателя жилья - купля-продажа векселя юридически никак не связана с приобретением квартиры в строящемся доме, потому что в реквизитах этой бумаги указываются лишь номинальная стоимость квартиры и срок погашения, кому и кем он выдан, и если покупатель по какой-либо причине не получил жилье в собственность, он вправе либо продать вексель, либо требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Существуют различные схемы, связанные с договором агентирования. Между застройщиком и некоей фирмой заключается агентский договор. И эта вторая фирма выступает в качестве агента. То есть заключает договор не сам застройщик, а эта фирма. Но обязанности при этом возникают у застройщика. Схема затейливая: всякий раз – новые условия. И тут без опытного юриста не обойтись. А еще лучше (от греха подальше) вообще не связываться с договором агентирования – доказать свою правоту в суде будет крайне трудно. Как правило, схема используется для того, чтобы скрыть привлечение средств частных граждан в строительство. Формально будущие квартиры инвестирует юридическое лицо, хотя на деле оно выступает в интересах конкретных граждан. Если все нормально, и строительство завершено, фирма-агент оформляет квартиры и передает их гражданам. Если нет – то и суд вряд ли поможет. "Серые" схемы позволяют компании снижать налогооблагаемую базу и не платить неустойки соинвесторам в случаях задержки ввода дома в эксплуатацию. Дольщиков эти схемы никак не защищают. Представим такую ситуацию: компания начала строить дом на деньги дольщиков, случился кризис, она объявляет себя банкротом и, к примеру, до объявления банкротом решила вывести все активы в виде незавершенного строительства законными или незаконными путями. Так вот, по 214-му ФЗ она не сможет этот объект вывести, потому как земельный участок, как и весь «недострой», находится в залоге у дольщиков. Соответственно эти активы имеют особенности реализации в процессе банкротства, с учетом обращения в пользу залогодержателей. Сейчас, если компания заключает предварительный договор или вексельную схему на соинвестирование строительства с дольщиком, она может вводить, выводить активы, перепродавать, закладывать в банк, банки это могут арестовывать и изымать, продавать, в общем, все что угодно. Дольщик будет наблюдать за этим, просить помощи государства, его недостроенный дом попадет в общую конкурсную массу, и независимо от того, является он кредитором или нет, в очереди за деньгами он будет последним. Вне очереди средствами от реализации конкурсной массы оплачиваются судебные расходы и текущие расходы банкрота, в первую очередь – компенсации по причинению вреда, во вторую - зарплата, в третью – все остальные: налоги, банки, которые выдавали кредиты, и только потом - остальные кредиторы, то есть дольщики. Понятно, что при таком раскладе дольщик никогда ни копейки из этих денег не получит.Подводные камни кооперативного движенияФедеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…» регламентировал порядок привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости. В качестве основного способа привлечения денег физических лиц закон предусматривает заключение договора об участии в долевом строительстве. Юридические лица, индивидуальные предприниматели вправе заключать с застройщиком иные договоры, например, инвестиционные. Но закон оставил возможность привлечения средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов еще двумя способами - с помощью выпуска соответствующих жилищных сертификатов, а также путем добровольного вступления гражданина в члены жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов. Первый из них, довольно экзотический на сегодняшний день, предусматривает выпуск жилищных сертификатов, которые, как и векселя, являются ценными бумагами. По своей сути - это облигации. Выпуск облигации подразумевает раскрытие финансовой информации об эмитенте, то есть о застройщике. Скажем прямо, на сегодняшний день, застройщики не заинтересованы в полной прозрачности своих финансовых потоков, поэтому жилищные сертификаты крайне редко встречаются в обороте. Кроме того, для выпуска жилищных сертификатов необходимо предоставлять финансовые гарантии, которыми могут выступать имеющаяся в собственности недвижимость (земля), строительная техника либо производственные предприятия. Не каждый застройщик готов ставить под удар свое имущество. Второй – значительно более распространенный.... Он предусматривает организацию своеобразной структуры-прокладки между застройщиком и потенциальным инвестором в виде ЖСК - жилищно-строительного кооператива. Вообще кооператив может участвовать в строительстве жилья двумя способами: 1-й способ - ЖСК может не являться застройщиком сам по себе - то есть не иметь ни земли для застройки, ни разрешения на строительство, ни любых других документов, необходимых для начала любого строительства. В таком случае ЖСК может привлекать деньги дольщиков только путем принятия граждан в члены этого кооператива. Для начала гражданин пишет заявление, это заявление утверждается не просто решением правления, а на общем собрании или конференции участников ЖСК. Гражданин вносит свой паевой взнос в ЖСК, а у кооператива есть цель – построить жилой дом. И уже после внесения взноса по окончании строительства гражданин может получить конкретную квартиру или часть построенного жилья. 2-й способ - ЖСК одновременно является застройщиком. В этом случае кооператив должен иметь разрешение на строительство, должна быть в наличии проектная декларация, надлежащим образом оформлен земельный участок. Этот участок, в свою очередь, должен находиться на праве собственности или на праве аренды, причем, право на участок в обязательном порядке должно быть зарегистрировано. В такой ситуации ЖСК действует по своему выбору и имеет право или заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве (как обычный застройщик), или действовать по первому варианту. Нужно иметь в виду, что вступление в члены ЖСК не требует никакого дополнительного договора. Сегодня некоторые жилищно-строительные кооперативы, как правило, организованные компаниями-застройщиками, пытаются сделать следующее: сообщают гражданам, что ЖСК, вправе привлекать денежные средства без договора участия в долевом строительстве. А дальше предлагают заключить инвестиционный договор. По сути, такие ЖСК обманывают людей. Так как в полномочиях кооператива только принять человека в свои члены, но никакой договор с ним руководство ЖСК заключать не может. ЖСК имеет право заключать договор участия в долевом строительстве в одном единственном случае - когда кооператив сам по закону является застройщиком. Обычная на сегодняшний день практика выглядит так - ЖСК со своей стороны привлекает граждан, принимает их в члены кооператива, собирает паевые взносы и, когда подготовительный процесс завершен, заключает с застройщиком договор инвестирования. На первый взгляд, все нормально – два юридических лица заключили между собой сделку, каждое занимается своим делом. Одно строит, второе обеспечивает финансирование строительства. Дольщики, вступившие в ЖСК, вносят деньги, приобретают определенные права. Но вслед за правами возникает и ответственность, а с ней появляются и риски. Но риски непосредственных дольщиков в этом круге отношений не просто максимальные, их уровень превосходит все разумные границы. В случае если вдруг застройщик не достроит дом, разбираться с ним придется в суде в гражданском порядке. А поскольку у застройщика с гражданами договоров нет, то и претензий застройщику сами люди предъявить на законных основаниях не могут. Исковое обращение в суд от члена кооператива на сам кооператив суд просто не примет. Невозможно подать в суд на то, частью чего являешься ты сам. Замкнутый круг. Невозможность судебного отстаивания прав дольщиков - вот в чем основной смысл создания ЖСК как структуры-прокладки между застройщиком и гражданином, желающим участвовать в строительстве. Единственным, но весьма слабым утешением может быть мысль о том, что дольщики, вступившие в ЖСК, имеют право голоса, а, следовательно, возможность участвовать в управлении этим кооперативом. Но зачастую они лишаются и этого, так как обязательным, хотя и совершенно незаконным, условием вступления во многие кооперативы является оформление нотариально заверенной доверенности на принятие любых решений на общих собраниях. И, как правило, доверенным лицом всегда является председатель ЖСК. В результате, как только в руках председателя собирается 50% плюс один голос от общего числа членов кооператива, принятие любых решений, даже таких как перенос сроков ввода дома в эксплуатацию или увеличение стоимости строительства, становится чистой формальностью. Но, что важнее всего, обязательной к исполнению всеми членами кооператива. Конечно, руководитель кооператива – это должность не на пожизненный срок, выборная, назначаемая решением большинства голосов и при желании большинства, решением общего собрания может быть назначен новый председатель. Но в реальности сделать это крайне затруднительно. Как правило, цена на объектах жилищного строительства, работа по которым ведется по схеме ЖСК, ниже по сравнению с объектами, реализация которых ведется в строгом соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве…». В целом, проблема выбора может быть сформулирована так - заплатить меньше, вступив в ЖСК и принять на себя абсолютно все риски – от банального неполучения выгоды от вложений до полной потери всех вложенных в строительство или же заплатить больше, но приобрести достаточно весомую правовую защиту, которую дает Федеральный закон №214-ФЗ....

Мы уже заплатили миллионы за квартиры. Мы находимся под защитой статьи 214-ФЗ
Надо просто задать вопрос-а кому выгодно создание ЖСК на стадии виртуально существующего дома?
Источник: adm.ru bpn.ru personalmoney.ru

 


Пока беда в том ,что мы НЕ находимся под защитой 214-ФЗ.
 Еще о ЖСК :

http://www.precedent.tv/rubrikator-statej/narod-i-vlast/197-zhsk--variant-bez-vyigrysha

http://www.kvic.ru/news/466.gb
А вот очень похожая ситуация :
Вот уже более полугода Заказчик-Застройщик БЭМЗ, Генеральный инвестор СДСРК, и администрация г.Бердск уламывают нас, инвесторов дома №25 создать ЖСК, твердя в один голос, что это единственный путь решения проблемы достройки, приводя в пример «положительный» опыт на других домов. Из вышеизложенного Сашкой явно видны настоящие цели давления: заставить дольщиков простить долги (растраченные, разворованные, подаренные в качестве взяток и т.д. и т.п.), по возможности распродать их квартиры, для покрытия неизвестно откуда возникших «долгов», и переложить все финансирование работ по завершению строительства на юр.лицо - ЖСК. Нас просто в очередной раз «разводят». И не безуспешно. ЖСК на доме №25 уже создано.  Отсюда  :http://forum.help.su/viewtopic.php?t=3762
да,нет,мы находимся под защитой этой статьи 214 ст.3,4. Люди выигрывают суды,используя именно эту статью. А при образавании ЖСК, мы теряем  ее. в материале все изложено. Уточняю суть этих статей- в случае заключения договора при  отсутствия разрешения на строительство, застройщик обязан вернуть  деньги немедленно по требованию дольщика.  Подразумевается такая ситуация- незарегистрированный договор и отсутствие разрешения, и суд как правило, принимает решение в пользу дольщика. преценденты выигрыша  в суде  есть. А то что застройщики прячут активы,и не спешат выплачивать деньги,или лтдавать долг квартирой-это другой вопрос.искать активы должны компетентные органы.И здесь стоит побороться за свои права.
Уважаемый SergeyAleks! Забудьте, пожалуйста, про существование дольщиков 2-й очереди. Если мы и будем что-нибудь создавать, то уж явно без Вашего участия.
насчет нормальных законов - а вы федеральный закон 148 читали? лицензии у строителей действительны только до 1 января 2009 года.... а потом нужно вступать в саморегулир. организ, которая выдаст свидетельство на право продолжать строить....а чтобы вступить нужно заплатить взнос - не малый нужно заметить....
Уже 2009 год. Может,2010?
)))) конечно 2010 - описалась)
Читал что о нем говорят строители ,сам Закон не читал.Дело-то не в этом-выхода пока не просматривается.

 Создав ЖСК, ведь можно продолжать таким образом строить,  а претензии к застройщику  в плане поиска и возврата денег можно предъявлять параллельно.  При этом  и строительство будет идти и появится надежда на получение денег  хоть через несколько лет,но в построенной квартире ждать всё-таки интересней.

Гладко было на бумаге ,да забыли про овраги,helgaa .Скажем,через n месяцев СМУ-1 КПД обанкротят,и он изчезает.Кому предъявлять будем? За ним остался долг,но его уже нет...
Предъявлять надо пока открыт реестр кредиторов, потом поздно.
Кстати дольщики с нормальными договорами не являются кредиторами, они так сказать соучастники, доверившие распоряжаться своими деньгами, подразумевается, что предварительно ознакомились с рисками прописанными в проектной декларации на строительство дома.
Обратите внимание, что в той местности откуда helgaa принято публиковать протоколы собраний и информирорвать об обсуждаемых вопросах и решениях.
Думаю что на 11 доме ничего не решают, кроме того как выяснилось всё хорошо контралируется людьми Заборовского -некто Оля-дольщица, которая стала работать в Договорном отделе(Агент Верки-воровки, бухгалтерши кто не знает).
Псевдо лидеров становиться меньше, так как с крикунами Юра зарешивает(расчитывается).Остальные продолжают слушать сказки от З. про начало строительства и находиться под гипнозом.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!