Жилой комплекс Мичуринский

Неофициальная группа

о ЗОС

О порядке приемки и ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства
Вступивший в силу новый градостроительный кодекс Российской Федерации принципиально изменил ранее существовавший порядок ввода объекта в эксплуатацию. Поэтому с целью приведения нормативно-правовых актов субъекта федерации в соответствие с федеральными законами признаны утратившими силу территориальные строительные нормы «Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов» ТСН 12-304-03 ХК.

Порядок приемки и ввода объекта законченного строительством в эксплуатацию регламентирован, на сегодняшний день, двумя документами:
- статьей 55 Градостроительного кодекса РФ;
- Положением об осуществлении ГСН в РФ, утвержденным, постановлением Правительства РФ от 1.02.06г. №54.

Согласно первому документу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство. Указанная статья устанавливает, что для ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительством застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. К заявлению прилагается пакет документов, причем перечень этих документов строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей на рассмотрение документы. Срок рассмотрения документов ограничен десятью сутками. За эти десять суток должно быть оформлено и выдано застройщику разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В пакет документов, прилагаемых к заявлению на оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, входит и заключение о соответствии построенного требованиям технических регламентов и проектной документации (далее заключение о соответствии или ЗОС). Заключение о соответствии выдает орган государственного строительного надзора.

Но согласно Положению о ГСН в РФ (Постановление Правительства РФ от 1.02.06г. № 54) до выдачи ЗОС органом государственного строительного надзора должна быть проведена итоговая проверка на объекте, по результатам которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения. Итоговая проверка проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. На итоговую проверку в зависимости от сложности объекта отводится до одного месяца.

Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается застройщику органом государственного строительного надзора в течение 10 рабочих дней с момента (даты) обращения первого в указанный надзорный орган.

Для получения заключения застройщик обращается в орган государственного строительного надзора с соответствующим заявлением, к которому прилагает:
- акт итоговой проверки объекта должностным лицом органа государственного строительного надзора;
- акт приемки объекта капитального строительства в случае осуществления строительства на основании договора.

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения извещения о начале работ (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Поэтому положительное заключение о соответствии органом государственного строительного надзора выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно на протяжении всего периода строительства.

А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС. В обязанность органа государственного строительного надзора не входит выдача заключения о соответствии, если объект построен или часть объекта возводилась с нарушением установленного порядка строительства.

В случае если отдельные части (этапы) объекта были построены самовольно - либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, то застройщику потребуется выполнить силами независимой специализированной организации, имеющей соответствующую лицензию, детальное (инструментальное) обследование строительных конструкций здания или сооружения. Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии конструкций здания или сооружения, предоставляются в орган государственного строительного надзора. В этом случае надзорный орган при положительных результатах проведенного обследования может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Но необходимо заметить, что ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Перед итоговой проверкой объекта должны быть проведены:
- индивидуальные испытания оборудования и функциональные испытания отдельных систем, завершающиеся пробным пуском основного и вспомогательного оборудования;
- пробные пуски;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора).

Во время строительства и монтажа зданий и сооружений должны быть проведены промежуточные приемки узлов оборудования и конструктивных элементов сооружения, а также скрытых работ.

Индивидуальные и функциональные испытания оборудования и отдельных систем проводятся с привлечением заказчика по проектным схемам после окончания всех строительных и монтажных работ.

Дефекты и недоделки, допущенные в ходе строительства и монтажа, а также дефекты оборудования, выявленные в процессе индивидуальных испытаний, должны быть устранены строительными, монтажными организациями и заводами-изготовителями до начала комплексных испытаний.

Пробные пуски проводятся до комплексного опробования. При пробном пуске должна быть проверена работоспособность оборудования и технологических схем, безопасность эксплуатации.

Комплексное опробование должен проводить заказчик в период итоговой проверки. При комплексном опробовании проверяется совместная работа основных агрегатов и всего вспомогательного оборудования под нагрузкой.

Комплексное опробование оборудования по схемам, не предусмотренным проектом, не допускается.

Комплексное опробование оборудования считается проведенным при условии нормальной и непрерывной работы основного оборудования в течение 72 часов с номинальной нагрузкой и проектными параметрами пара, газа, напором и расходом воды и т.п.

В тепловых сетях комплексное опробование считается проведенным при условии нормальной и непрерывной работы оборудования под нагрузкой в течение 24 часов с номинальным давлением, предусмотренным в пусковом комплексе.

В электрических сетях комплексное опробование считается проведенным при условии нормальной и непрерывной работы под нагрузкой оборудования подстанции в течение 72 часов, линии электропередачи – в течение 24 часов.

Необходимо отметить, что во время проведения итоговых проверок законченных строительством объектов должностные лица органа государственного строительного надзора в обязательном порядке проверяют наличие справок других органов государственного надзора и контроля, а также эксплуатирующих организаций- поставщиков коммунальных услуг о подключении наружных коммуникаций к объектам по постоянной схеме, принятии их на обслуживание и выполнении технических условий на подключение.

Алгоритм процедуры приемки и ввода в эксплуатацию объекта завершенного строительством можно представить в следующем виде:



Акт приемки

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом (акт приемки), подписанным обеими сторонами.

Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки - КС-2 и КС-11. Форма КС-2 применяется для приемки какого-то определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда. Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Заключение органа государственного
строительного надзора

В зависимости от типа объекта заключение выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54.

Выдается после завершения строительства на основании проверки (итоговой), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ).

Заключение о соответствии или отказ в выдаче такого заключения выдается застройщику или заказчику в течение 10 рабочих дней с даты обращения застройщика или заказчика в орган государственного строительного надзора.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ).

Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698.

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению.

Условия выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

1. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):
правоустанавливающие документы на земельный участок;
Документы, с наличием которых в соответствии с законодательством связан факт приобретения прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство и располагается объект капитального строительства.
градостроительный план земельного участка;
Форма градостроительного плана земельного участка утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 года №840.
разрешение на строительство;
Разрешение на строительство, выданное в соответствии со ст.51 ГрК РФ. Также признаются действительными разрешения на строительство, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации

заключение органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;

2. Передача безвозмездно в орган, выдавший разрешение на строительство, сведений об объекте капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5).

акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора)

* документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);

документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора) (форма не установлена);

документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Технический учет и техническая инвентаризация объектов градостроительной деятельности

Для проведения технического учета и технической инвентаризации в отделение ФГУП «Ростехинвентаризация» по месту нахождения объекта подается заявление вместе со следующими документами:

Градостроительная, проектная документация на объект строительной деятельности со схемой генплана М 1:2000 или М 1:500;

Выписка из ЕГРЗКР (Единый государственный реестр земельного кадастра России) с кадастровым номером и планом земельного участка;

Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор);

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Регистрация прав на объект капитального строительства

Государственная регистрация прав проводится органом Федеральной регистрационной службы по месту нахождения объекта не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и следующих документов (п.З ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»):

Учредительные и регистрационные документы правообладателя,

Нотариально удостоверенная доверенность на лицо, совершающее регистрационные действия (либо документы на руководителя – если регистрацией занимается он лично),

План объекта - Технический паспорт,

Выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (действительна в течение 1 месяца с даты выдачи),

Документы, подтверждающие право пользования земельным участком или право собственности на него,

Разрешение на строительство,

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Начальник инспекции
Государственного стоительного надзора.
 
К этому тексту пока нет ни одного комментария.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!