Дом Тухачевского, 10 - Дачная

Неофициальная группа

Изложение краткой сути ФЗ о банкротстве и поправок касающихся Застройщиков

Изложение краткой сути ФЗ о банкротстве и поправок от 12.07.2011г., вступивших в силу 15.08.2011г. - как я это понимаю для себя лично, согласно своего багажа юридических знаний и жизненного опыта.
Сразу скажу: я не претендую на «истину в последней инстанции» – у всех есть своя голова на плечах и свои возможности читать и интерпретировать закон и данные поправки; консультироваться с другими юристами; делать собственные выводы.
Но так как люди мне звонят и спрашивают, что я думаю об этом, поэтому я собственно обещала сделать сообщение… и выполняю свое обещание:


Банкротство юр.лица – это «смерть/казнь» юр.лица с прекращением всех его долгов.
Долги прекарщаются путем их удовлетворения.
Удовлетворение долгов в рамках банкротства – только в том объеме на сколько хватит средств (наличных и вырученных от продажи всего имущества движимого и недвижимого)
долги денежные – понятно,
долги НЕденежные – в обязательном порядке переводятся в ДЕНЕЖНЫЙ эквивалент (это можно назвать «приведением к общему знаменателю»)
после чего получается ОБЩАЯ СУММА ДОЛГА 
ИТАК – имущество банкрота выставляется на торги - ОЧИЩЕННОЕ от всех НЕденежных обязательств этого юр.лица.
То есть ни какие обязательства этого юр.лица (передать квартиру - указанные в договоре с дольщиком) не передаются «по наследству»/ «в довесок» ни какому новому владельцу этого имущества (недостроя Тух.10) купившего это имущество в рамках торгов в процедуре банкротства.
Если через суд установлен новый собственник (дольщик) на некоторое в составе имущества банкрота (отделные квартиры в недострое) – то это уже не имущество банкрота – и оно не будет включено в «конкурсную массу» и далее собственникам (дольщику со свидет-вом и новому владельцу недостроя) нужно будет договариваться между собой (заключать новый договор о совместных действиях – финансировании)
Для всех остальных НЕденежных «требований квартиры» - две дороги
(То есть далее речь идет только про тех у кого нет свидетельства):
1) через превращение в денежное требование - получать удовлетворение в той мере на сколько денег хватит после реализации имущеста (Тух.10)…
2) либо создание ТСЖ/ЖСК и забрание недостроя на дострой за свой счет.

А далее вся вырученная сумма от реализации имущества попавшего в "конкурсную массу", за вычетом расходов на арб.издержки, делиться в пропорции соответствии с той справедливостью, которая установлена в Законе о банкротстве согласно очередям.

Раньше второй путь (ТСЖ/ЖСК) был – как импровизация каждого отдельного арб.суда с по отдельному делу-недострою… хотя уже и сложилась некоторая практика…
Новые поправки 2011г – «узаконили» этот второй вариант, более того прописали регламент этого действа по срокам, деньгам, правам, обязанностям и определенным концом развития событий по этому второму варианту.

Суть этих поправок на мой взгляд – только одна:
вот вам право «утопающих» - спасти себя самим и за свой счет

+ в нагрузку еще вы должны за свой счет удовлетворить долги банкрота перед 1,2 очередью в полном объеме, 3-ей очередью обеспеченной залогом и всех текущих платежей!!!! (потому что пары компов, столов и стульев – оставшегося на балансе нашего ПИСа да и любого другого банкротящегося - явно не хватит – это наверное всем ясно – что долги указанные мной однозначно ложатся на карман дольщиков решившихся достраивать)

Причем на раздумья вам ребята 2 месяца со дня утверждения реестра НЕденежных требований.
Причем – решение принимается не каждым лично за себя, а большинством голосов
Правда в случае когда большинство ЗА ЖСК и ДОСТРОЙ - несогласные переводятся в денежные требования и не обязаны участвовать в ЖСК – а ждут свои три копейки в 3-ей очереди…
А вот в случае когда большинство ПРОТИВ ЖСК и ДОСТРОЯ – то пламенно желающие достраивать – уже точно не увидят этот недострой – его отправят на тоги, а их АВТОМАТОМ вместе со всеми все равно в денежные требования и в 3 очередь….
И если собрание дольщиков не захотели/не смогли воспользоваться этим правом «утопающих», так и не приняли ни какого решения – ТО тогда также АВТОМАТОМ ваши НЕденежные требования превращаются в денежные и в 3-ю очередь велком.

И даже больше сказать – даже если большинство ЗА ЖСК и ДОСТРОЙ, и денег скинули за долги Застройщика, зачислили всю нужную сумму на банковский счет арб.суда…
Арб.суд все равно может отказать в передачи недостроя нашему ЖСК – потому что кроме того что я здесь упомянула там есть еще пункты которые должны соответствовать по документам, правам…. Там 7 пунктов соответствия чтобы можно было передать.
И если не соответсвует хоть один из этих пунктов тогда все-одно: АВТОМАТОМ ваши НЕденежные требования превращаются в денежные и в 3-ю очередь велком

Сразу скажу: вариант не вступать в реестр НЕденежный – конечно есть - вольному воля…
Но кончиться это все равно тем, что нужно будет вступать на последней третьей стадии банкротства «конкурсное производство» чрез расторжение договора в денежный реестр и 3 очередь – чтобы получить свои три копейки…
Ну или не вступать даже тогда- а просто «простить долг» Застройщику-банкроту - чем не вариант?…

Конечно есть еще один вариант развития событий – что банкротящийся Застройщик найдет возможности кредита, вдруг начнет бурную продуктивную приносящую прибыль деятельность и рассчитается со всеми долгами и настанет «финансовое оздоровление предприятия», банкротство не состоится, все достроят и предоставят нам квартиры… – думаю всем ясно что это из области фантастики
"Дольщики Самары" 02.09.2011
" По данным самарского арбитражного суда, за 3,5 года в рамках рассмотрения дел о банкротстве было подано 10, 8 тыс. различных жалоб, ходатайств и заявлений." "При этом характерно, что за три года самарский арбитраж ни разу не провел процедуру финансового оздоровления."

Я думаю:
1. законодатели ПОМАНИЛИ дольщиков возможностью сначала вступиться в дело о банкростве не расторгая свой договор – то есть вступиться НЕденежным требованием и какбы получить право голоса.
2. но на самом деле – голосовать-то в таком качестве НЕденежном – придется не о судьбах торговых операций, средств, договоров и имущества банкрота – то есть «попыток» финансово оздоровить – а только об одном- готовы ли мы создать ТСЖ и башлять деньги… (простите за вульгарное слово) - потому что ни какого другого вопроса за 2 месяца и решить то нельзя и ставиться арб.управляющим перед нами не будет.
3. НЕ готовы, не смогли – сами виноваты - конец один (без свидетельства собственности) в денежные требования и свои мизерные три копейки в 3-ей очереди

Для чего (на мой личный взгляд) нужны были такие поправки властям:
1.
опять показали БЕЗМЕРНУЮ заботу и участие к обманутым дольщикам
2. УЗАКОНИЛИ что спасение утопающих – руками и за счет самих утопающих: И НЕ ОРИТЕ и НЕ ПРОСИТЕ ОТ ВЛАСТЕЙ – идите и платите повторно за свои квартиры или получите три копейки и оставайтесь без квартир.
3. нашли источник финансирования долгов банкротов имеющих социальный окрас – ведь кредиторы 1 очереди – это выплаты по ущербу здоровью, жизни случившиеся на производстве, 2 очередь – это долги по зарплате… = из кармана дольщиков, чтобы инвалиды, вдовы и сироты – не ходили и опять не просили у государства (читай из личных кормушек чинуш)…
4. упорядочили и СОКРАТИЛИ ВРЕМЯ загона баранов/овец (дольщиков) в загон предварительный (реестр НЕденежных) с последующей автоматической (практически безальтернативной) отправкой в загон второй он же окончательный (в реестр денежный) и последующей острижки шерсти (лишения права на квартиры) и тем самым быстрее можно будет на торги выставлять «очищенное» имущество (недострой) – выражаясь юридическим языком – вернуть вещь в гражданский оборот – то есть недострой побыстрее достроить для других людей имеющие другие деньги.

Еще осталось сказать о тех из секция А и Б – кто не успел получить положительное решение суда – согласно ст.201.4 Пункт 1. - СУДЫ ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ БУДУТ ВЫНОСИТЬ ОТКАЗ В РАССМОТРЕНИИ ИСКОВ О ПРИЗНАНИИ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ
Собственно мне уже звонили люди на заседании 17-го сентября еще дело рассматривалось, а 30-го сентября им такой отказ выдали, Владимир (9191) тоже говорил мне что и ему звонили с тем же самым
КОНЕЧНО МОЖНО С ЭТИМ ЖЕ ВОПРОСОМ (а не с вопросом вступления в реестр НЕденежный) ОБРАТИТЬСЯ В АРБ.СУД – но заковыка в том что ранее сложилась такая судебная практика что суды общ.юрисдикции в основном принимали сторону дольщика и выносили решение в его пользу, а в арбитраже выносили противоположные решения. И арбитраж больше «заинтересован» в «благополучном» течении процедуры банкротства, которое предполагает «очистку» имущества должника от требований и сохранении как можно большего количества имущества в конкурсной массе…
И теперь о тех из секции А и Б – кто получил положительное решение суда, но еще не получил свидетельство – согласно ст.201.4 Пункт 2. - РЕГ.ПАЛАТА БУДЕТ ВЫНОСИТЬ ОТКАЗ В ВЫДАЧЕ СВИДЕТЕЛЬСТВ.
Я знаю что еще 23 сентября люди получали свидет-во из Рег.палаты, но ожидаю что лично мне уже (выдача на 4 октября) выдадут отказ. Так что я пока ожидаю «своей участи» и ни в какой реестр не вступаю – потому что мое положение пока под вопросом.
law.vdolevke.ru/questions/read/13960/
Арбитражный суд при банкротстве застройщика будет учитывать только право собственности дольщиков ЗАРЕГИСТРИРОВАННОЕ в Росреестре, т.е. должно быть получено свидетельство о праве. Тогда и только тогда "доля" будет исключаться из конкурсной массы застройщика

И последнее о чем я хотела бы высказаться:
Есть еще один возможный вариант развития событий это вариант вмешательства властей г.Самары в процедуру банкротства, расторжение договора с ПИС, назначение нового Застройщика, которому за ряд преференций (зем.участки. льготы и проч.) предлагается в замен признать всех дольщиков согласно реестра и со свидетельствами и без оных и заключить договоры (пусть и с доп.оплатой но в рамках разумного).
Я думаю что мы, дольщики Тух.10, имеем более обоснованное требование к такому вмешательству властей, потому что мы не просто "обманутые дольщики" - которые связались с мошенником-Застройщиком неосилившим стройку, а потому что власти г.Самара в лице Департамента по строительству собственно Заказчик строительства нашего дома, потому что власти г.Самара – создали всю эту проблему не обеспечив, как Заказчики строительство необходимой документацией и должным контролем своего Застройщика ПИС, потому что власти г.Самары за 9 лет – не построили обещанные коммуникации для целого микрорайона - застройку которого разрешили сами себе в 2002г. И кстати до сих пор строить не собираются - ссылаясь на то что у них нет 1,5 млрд руб…..
И даже созданный нами ЖСК (в рамках процедуры банкротства)– также встанет у несуществующих коммуникаций как перед разбитым корытом.
И этого – вмешательства - надо добиваться от властей, пытаться добиваться – всеми способами. Хотя понимаю, что этот способ тоже практически из области фантастики – «добрая воля» властей даже в исправлении собственных и явных гадостей….

Более того - эти новые поправки дают такую возможность нашим горе-властям: Третье лицо вправе погасить текущие платежи и требования кредиторов 1-2 очередей, чтобы обеспечить возможность передать объект незавершенного строительства.

P.S.
вот ссылка на полный текст поправок: http://www.rg.ru/2011/07/15/bankrot-dok.html
а вот несколько ссылок на статьи и комменты юристов-экспертов этого сайта, возможно вам будет интересно почитать:
law.vdolevke.ru/articles/read/329/
news.vdolevke.ru/read/4654/
law.vdolevke.ru/discussions/read/458/

law.vdolevke.ru/discussions/read/430/
law.vdolevke.ru/articles/read/327/
law.vdolevke.ru/discussions/read/468
Неутомимая Наталья Шитова продолжает копировать интернет-статьи в тему, как это мило! Если при жизни мы заедем в свои квартиры, то эти выдержки пойдут на обои. Для других целей эти публикации вряд ли сгодятся.

Подобная "активность" в самозатаскивании дольщиков в угол вызывает только иронию!))))
Такие комментарии, как у 486, без анализа статьи или хотя бы конкретных возражений - вызывают удивление!
Человек постарался исследовать вопрос и по своему сделать выводы, что правильно. Почему это должно вызывать иронию у нормальных дольщиков?
Наоборот, нельзя не согласиться хотя бы с последним абзацем: "И этого – вмешательства - надо добиваться от властей, пытаться добиваться – всеми способами".
Писать письма президенту всем и каждому - перед выборами это разве помешает или займёт много времени?
А какие конкретные предложения, кроме иронии, у 486?
Исследовать вопрос??? Это простые и бессмысленные выжимки из инета. Ну прочитали вы и что? Что делать теперь станете? Чем эта писанина вам помогла на практике?
Уважаемый 486!
Пятый раз прошу Вас выйти из тени и  представить свое видение проблемы. Давать комментарии -это очень просто.
Напишите мне или давайте встретимся и обсудим Ваш план действий.
пора переходить к серьезным акциям и действиям

В последней серьезной акции у мэрии участвовали 30 человек из нашего дома. Это не акция, а так собрались поговорить....
Пока мы не сможем собрать на акцию человек 150-200 нет смысла о ней говорить.
Тем более похолодало  и дождик.

Бросайте клич,давайте еще раз собиремся где угодно,около мерии,белого дома,есть надежда идиота,может перед выборами хоть что-то сдвинется,нам терять нечего!

Наташа, спасибо за подробные разъяснения. Но у меня вопрос, что делать тем, у кого на руках есть свидетельство? Как нужно о себе заявить? Так же вступать в реестр?

Мне очень тяжело было все дочитать до конца, но уважаемая Наталья надо не только копировать статьи, но и знать, что вы копируете.
Вы укзали, что "И теперь о тех из секции А и Б – кто получил положительное решение суда, но еще не получил свидетельство – согласно ст.201.4 Пункт 2. - РЕГ.ПАЛАТА БУДЕТ ВЫНОСИТЬ ОТКАЗ В ВЫДАЧЕ СВИДЕТЕЛЬСТВ."
Это далеко не так, поскольку права о признании собственности будет решаться в районном суде и только с одной поправкой, в заседание пригласят внешнего управляющего.
И решения о признании права собственности будут выноситься, и Федеральная служба гос.регистрации кадастра икартографии (в прошлом Рег.палата) будет обязана зарегистрировать это, поскольку решения судов обязательны для всех.
Так, что не надо людей лишний раз нервировать дезинформируя их, ведь они и так напряжены. А если уж ссылайтесь на статьи ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", то уж не поленитесь его прочесть или хотя бы параграф №7!
Уважаемый Роман!
1. повторю свои слова написанные в начале моего сообщения: "я не претендую на «истину в последней инстанции» – у всех есть своя голова на плечах и свои возможности читать и интерпретировать закон и данные поправки; консультироваться с другими юристами; делать собственные выводы."
2. ни каких "копирований интернет-статей" - в чем вы, вместе с 486 меня обвинили, НЕТ. во всем тексте моего сообщения из других статей приведены всего лишь 2 цитаты - причем как и положено рядом с ними сразу же были указаны ссылки откуда они приведены. специально для вас и 486 я сейчас выделила эти две цитаты желтым "маркером" - весь остальной текст моего сообщения исключительно собственного сочинения.
Уважаемый Роман! Хочу продолжить свой неоконченный ответ на вашу реплику:
3. спасибо большое, за ваше предложение "не полениться прочесть" ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" или хотя бы параграф №7… Оно показалось мне немного «нелюбезным» по стилю… но вернемся к сути:
Заверяю вас, что не только читала, но даже неоднократно и вдумчиво это сделала, прежде чем решилась опубликовать свое сообщение на сайте.
Я старалась в своем сообщении изложить мысли более простым, по возможности не слишком "юридическим" языком и не перегружать номерами-пунктами статей и цитатами из них чтобы текст был более удобным к восприятию людям без юридического образования.
Роман, вы мой коллега – юрист… ваше мнение для меня действительно интересно и если вы видите ошибку в моих суждениях – я была бы рада обсудить и готова признавать свои ошибки если они действительно есть
Отвечаю вам, как юристу - аргументировано - с приведением и статей законов и цитат из них:
Итак, почему я считаю что суды общ.юрисдикции будут ТЕПЕРЬ отказывать принимать иски о признании права собственности именно от наших дольщиков по объекту Тух,10 к Застройщику ПИС. А те дела, которые в производстве – будет отказано в дальнейшем рассмотрении.
(Хотя раньше принимали от всех 4-х секций и практически «на поток» выдавали положительное решение по секциям А и Б и отрицательное секциям В и Г)

ГПК Статья 22. Подведомственность гражданских дел судам
3. Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов.

Федеральный Закон "О несостоятельности (банкротстве)", параграф №7
С изменениями от 12.07.2011г, вступивших в силу 15.08.2011г
Статья 201.4
Особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и их рассмотрения арбитражным судом
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
2. С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов прекращается.
Статья 201.8 Рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика
1. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

ГПК Статья 220. Основания прекращения производства по делу
Суд прекращает производство по делу в случае, если:
дело не подлежит рассмотрению и разрешению в суде в порядке гражданского судопроизводства
по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части первой статьи 134 настоящего Кодекса
ГПК Статья 134. Отказ в принятии искового заявления
1. Судья отказывает в принятии искового заявления в случае, если:
1) заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства, поскольку заявление рассматривается и разрешается в ином судебном порядке;

Таким образом: ДА, Роман, я согласна с вами что – суды общей юрисдикции как вы и пишете БУДУТ РАССМАТРИВАТЬ и ВЫНОСИТЬ «решения о признании права собственности будут выноситься, и Федеральная служба гос.регистрации кадастра и картографии (в прошлом Рег.палата) будет обязана зарегистрировать это, поскольку решения судов обязательны для всех.» в исках дольщиков к Застройщикам,
НО! только тех Застройщиков в отношении которых не вынесено определение Арб.суда о введении процедур банкротства….. – это и есть одно из нововведений поправок от 12.07.2011г
А так как наш ПИС именно такой – определением от 17.06.2011г в отношении него вынесено определение о введении процедуры внешнего управления….
Более того уже есть прецедент: ОПРЕДЕЛЕНИЕ о прекращении производства по делу дольщицы из сек.Б, вынесенное ж/д районным судом от 30.09.2011г. судья Бойко Л.А. обосновала ст.201.8 ФЗ о банкротстве с поправками от 12.07.2011г. и с.220 п.1 ГПК
мне обещали даже прислать отсканированную копию посмотреть (хотя я готова верить и просто тому тексту который они мне зачитали по телефону.) Вам, Роман, нужно/хотелось бы видеть это определение?
так что если вы подскажите мне какими статьями обосновывается ваше мнение – то у нас будет шанс сделать доброе дело для нашей соседки – можно будет успеть опротестовать

а что касается того что УФРС (Рег.палата) может отказывать в выдаче свидетельства собственности : я очень в этом хочу ошибаться!!! очень хочу чтобы мне доказали что это не так… так как я сама сейчас в таком положении и жду что мне выдаст УФРС – свидетельство на основании положит.решения суда или отказ (приостановку) но об этом уже завтра – сейчас уже очень поздно, мозги работать отказываются
Выложите скан решения суда.
Роман, я выложила скан Определения суда об прекращении производства по делу
только не в раздел ДОКУМЕНТЫ а в раздел ФОТО
(по причине какого-то глюка в раздел ДОКУМЕНТЫ у меня нет доступа к функции "добавить")
Опротестовывать решение Железнодорожного суда не имеет смысла, областной суд откажет в жалобе? Дольщикам теперь необходимо обращаться в Арбитражный суд за признанием права собственности, с небольшими процессуальными тонкостями. В своем комментарии я был не совсем прав указав, что районные суды будут выносить решения. Теперь решения о признании права будет выносить арбитраж и только, а Рег. палата будет их регистрировать. Так что путь решения признания права собственности сменился, но не прекратился! 
Да, Роман, подавать иск о выделе доли и признании права собственности возможно – я и не утверждала обратного, более того - я сразу в своем сообщении так и писала:
"КОНЕЧНО МОЖНО С ЭТИМ ЖЕ ВОПРОСОМ (а не с вопросом вступления в реестр НЕденежный) ОБРАТИТЬСЯ В АРБ.СУД"
я рада что вы признали мою трактовку правильной, хотя и не рада самому факту передачи этих дел в подведомственность арбитражного суда – почему - я тоже сразу писала (серым шрифтом) в своем сообщении:
«– но заковыка в том что ранее сложилась такая судебная практика что суды общ.юрисдикции в основном принимали сторону дольщика и выносили решение в его пользу, а в арбитраже выносили противоположные решения. И арбитраж больше «заинтересован» в «благополучном» течении процедуры банкротства, которое предполагает «очистку» имущества должника от требований и сохранении как можно большего количества имущества в конкурсной массе…»

о шансах «положительного» решения АРБ.судом о признании права собственности в пользу дольщика:
на основании чего суды общ.юрисдикции принимали положительное решение?
обосновываясь тем что договор между дольщиком и Застройщиком является договором инвестирования и руководствуясь ФЗ №39 «Об инвестиционной деят-ти в РФ в форме кап.вложений» (в частности конкретно мое дело – положит.решение обосновано так)
сразу инвесторы имеют равные права и основание возникновения прав - с момента полной оплаты и фактической постройки (степень готовности – крыша) и можно выделить физически долю (тех.паспорт) – то и признать право и зарегить в УФРС……
А чем будет руководствоваться судья нашего самарского арб.суда если у него уже есть свеженькое руководство как именно ему толковать???:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011г. № 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"
http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html
4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счёт недвижимое имущество.
5. При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если
у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Я не слышала чтоб на ПИС было зарегистрировано право собственности в ЕГРП ни на отдельные квартиры, ни на здание целиком как недострой….
Или она – регистрация прав за ПИС есть на сегодняшний день????

Но вообще получается текст ИСКА в арб.суд нужно заново обосновать – не ФЗ «об инвестициях» или НЕ ТОЛЬКО им...
Хотя из этого Постановления ВАС я вообще не вижу оснований требовать право собственности…
Конечно можно вообще убрать ссылку на конкретные законы – просто просить – обосновывать статьями Закона не есть обязанность гражданина…
да если подавать завтра – то и времени на переобосновывание нет…
но подать можно и в понедельник а за уик-енд родить новое обоснование….
Роман, что вы об этом думаете?

И вот что еще меня беспокоит:
законом для дольщиков – установлен срок вступления в НЕденежный реестр 15 октября, завтра 7 октября – то есть времени, чтобы сначала выяснить вопрос о признании права, а потом если в этом будет отказ, успеть вступить в НЕденежный практически нет….
Как вы считаете, Роман:
1) Стоит завтра подать в арб.суд ИСК о признании права, причем постараться попасть на личный прием к судье (на собеседование) до 15 октября – а там выяснив позицию судьи – есть основания для положит.реш. – то радоваться, если не видит оснований для положит.реш. – то сразу отозвать иск не тратя время на официальное рассмотрение и подать ЗАЯВЛЕНИЕ о вступлении в НЕденежный реестр (я рекомендовала такой вариант)
2) Или может будет не слишком большой «дикостью» вообще впихнуть в ИСК о признании права в просительную часть в конце приписать что-то типа «при неовзможности положит.решения о признании права собственности за мной прошу включить в реестр НЕденежных» (но лично мне кажется, что такая приписка практически обесценить требование иска… и предложит судье -не морочиться а легко воспользоваться таким вариантом… так что я не рекомендовала такой вариант и даже не озвучила им его)
Или может подскажете как иначе можно им в своих действиях попробовать учесть этот срок 15окт?

Роман, я не замучила вас своими вопросами и просьбами о советах?
но правда жалко ту семью попавшую в такое положение, хочется помочь...
Да и самим для себя разобраться мне кажется важным….

Конечно главная рекомендация для них – это как не специалистам и к тому же волей судеб по сути первопроходцам – нанять юриста-профессионала с хорошим опытом работы для представления их интересов в суде.
если раньше я обещала что достаточно рыбы искогового и моих советов и самим леко по накатанной выиграть дело для сек.А и Б - то тепрь обстоятельства на столько изменились...
М-да, интересное постановление ВАС.  Нужно подумать. Сразу не готов ответить.
Подскажите пожалуйста, есть ли сейчас возможность признать право собственности в секции А?
Наташа, ответьте и мне пожалуйста

Наташа, спасибо за подробные разъяснения. Но у меня вопрос, что делать тем, у кого на руках есть свидетельство? Как нужно о себе заявить? Так же вступать в реестр?
ответить   marinaandreeva   04.10.2011 12:41



у нас всех еще есть время до 15 октября вступить в дело о банкротстве.
я считаю что вступать в реестр кредиторов нужно всем дольщикам.
 --- просто у кого нет свидетельства - то в реестр НЕ денежных требований квартиры (причем указать и сумму реально оплаченную на момент заключения договора и разницу со среднерыночной ценой на текущий момент)
 --- а у кого есть - как у вас - то в обычный денежный реестр кредиторов - вступать 1) пенями/шрафами за просрочку исполнения договора, 2) разницей за излишеуплаченные метры
(........это параллельно тому чтобы пытаться как-то заставить власти г.Самара вмешаться в дело банкротва ПИС)
 

Наташа, спасибо за ответ.
Но у меня снова вопрос, если я сделаю это "а у кого есть - как у вас - то в обычный денежный реестр кредиторов - вступать 1) пенями/шрафами за просрочку исполнения договора, 2) разницей за излишеуплаченные метры"то мне надо будет расторгать договор с ПИСом, я этого делать не хочу, можно ли мне пойти по этому вариантупросто укого нет свидетельства - то в реестр НЕ денежных требований квартиры
Я окончательно запуталась читая все эти законы.

Прочитайте внимательно ваш договор,пункт права и обязанности сторон. Если у вас получено ссвидетельство, то вы вступаете в реестр по двум пунктам: 1) Разницей за переплаченные метры по цене последних взносов.2)Штрафами за просрочку исполнения договора,но согласно пункту в вашем договоре. В моем договоре прописано не более 15% от суммы оплаты.Мне известно что уже в договоре переуступке 2008года такой пункт прописан иначе,но расторгать договор вам не нужно.  Консультировалась с адвокатом,при любом раскладе денег мы не получим и по пункту №2 суды сразу имеют право урезать штрафные суммы. 

У кого есть свидетельство и кто уже подал заявление в арбитражный суд, может быть вы выложите это заявление здесь, чтобы мы могли с ним ознакомиться.
 

Марина! я написала вам в личку, позвоните мне
Natalia_shitova, Вы получили документы из рег.палаты
еще не получила - но автоинформатор сегодня вечером сменил фразу "ваши документы на прововой экспертизе" на фразу "ваши документы готовы"
завтра можно забирать :-)))
В телефонном разговоре мне было замечено другим юристом, участником нашего сайта по Тух,10 о абзаце 2 пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54:
«Разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.»
Раз разрешение на строительство на Тух.,10 получено сентябрем 2005г, поэтому это постановление не имеет отношения к нашим договорам, а договора по нашему Тух,10 попадают под действие ФЗ-214 «Об участии в долевом строит-ве» согласно статьи 27, часть 2.
и что именно ФЗ-214 (а также ФЗ «О защите прав потребителей») следует обосновать ИСК о выделе доли в виде квартиры и признании ПС (права собственности) в незавершенке в АРБ.суд

Я перечитала сам ФЗ-214, комментарии к нему и вот что думаю:
1. дата заключения первоначального ДДУ (договора долевого участия)
например мой договор от 2003г – ну ни как не попадает под действие ФЗ-214 вступившего в силу 1 апреля 2005г – который ни какой обратной силы не имеет…. Так что надо смотреть дату договора истца (или первоначального ДДУ если истец покупал по переуступке).
2. даже если ДДУ заключен после вступления в силу ФЗ-214:
нужно «отследить» дату - то что такие договора обязательно должны быть зерг.в УФРС и считается заключенным с даты такой регистрации - статья 4 часть 3 (по нашему объекту такой регистрации небыло)
но согласно части 5 статьи 6 ФЗ от 17.07.2009 № 147 «о внесении изменений» условия об обязательности регистрации ст.4 ч.3 ФЗ-214 распространяются только на ДДУ заключенные со 2 декабря 2008г
3. Если дата первоначального заключенного договора все-таки позже 2 декабря 2008г – но прямо не назван договором «ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ» (что должно было повлечь необходимость регистрации в УФРС) можно в соответствии с поправками ФЗ-119 от 17.06.2010г в п.2.1. статьи 1 ФЗ-214: смысл которых в том что только сам дольщик имеет право заявиться что его договор незаключенный, а если ему удобнее/выгоднее чтобы договор считался заключенным – ни суды ни Застройщики не могут выдвигать требование считать договор незаключенным и значит можно «судить» в рамках ФЗ-214)
(Да даже и прямо назван ДДУ а регистрации не было – все равно можно попробовать «притянуть» этот пункт 2.1. – ведь на мой взгляд этот пункт практически полностью «обесценил» обязательность регистрации ДДУ в УФРС с целью считать этот договор заключенным….)
Такими образом, если ДДУ истца дата заключения не ранее 1апр.2005г – не проблема в арб.суде просить «судить» по ФЗ-214
Но боюсь это не решит нашу задачу признание ПС
– в этом законе (на мой взгляд) нет ни каких оснований требовать ПС…
Как мне видится краткая суть ФЗ-214 в смысле защиты интересов дольщиков такова:
Если Застройщик подписывает и регистрирует ДДУ в УФРС, это означает, что
- на текущий момент у Застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом: документы на землю, контракт с администрацией, проектная документация и разрешение на строительство.
- для дольщика защита от «двойных продаж» (ведение реестра дольщиков фактически УФРС фактом рег.ДДУ)
- обеспечивается гарантия ВОЗВРАТА ДЕНЕГ для дольщика ПРАВОМ ЗАЛОГА на недвижимость (прав на зем.уч. и на сам недострой) то есть ипотекой.

что такое «ипотека»: (п.1 ст.1 закона об ипотеке) ИПОТЕКА (или залог недвижимости) – право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом…

рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика – «на получение в натуре»
При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу в конкурсном производстве, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры:

На основании ч. 1 ст. 124 ФЗ-127 «О банкротстве» принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 131 ФЗ-127 все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ-214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
На основании ч. 1 ст. 138 Федерального закона ФЗ-127 из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:
двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;
оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.


Таким образом на мой взгляд – может и есть смысл просить АРБ.суд рассмотривать ДДУ в рамках ФЗ-214 (в рамках Заявления о вступлении в НЕденежный реестр кредиторов) - чтобы было признано что за конкретным дольщиком есть ипотека и может быть это будет еще более сильной гарантией возврата денег что 70% направляется на удовлетворение таких залогодержателей – вперед всех других 1,2,3,4 очередей….
Но это не поможет требовать от арб.суда признания ПС в рамках ИСКа о выделе и признании ПС…
И вот еще - что касается ФЗ-214 и вытекающим из него правом ипотечного ЗАЛОГА в наложении на банкротство Застройщика
ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНАЯ СТАТЬЯ для юристов!!! - большая и довольно подробная...
http://dolgnikov.net/%D0%B7%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3-%D0%B2-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%BC-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5/
Автор: Арбитражный управляющий Лукичев Артур Александрович
Залог в долевом строительстве при банкротстве
статья пожалуй будет трудно читаема для людей без юридического образования, но если люди например имеют знакомого юриста или нанимают себе юриста можно дать почитать.
я дольщица дома по ул.Тухачевского 10,но слишком поздно узнаю всю информацию,в том чмсле и про акции у белого дома.С удовольствием приняла бы участие в акции поддержке обманутых дольщиков если меня известят заранее.мой                                          тел   8 927 65 35 766     Светлана
Не смогла присутствовать на собрание дольшиков 3 марта.Напишите что нового решили на этом собрании?К чему пришли?
Проголосовали за создание ЖСК.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!