Дом Тухачевского, 10 - Дачная

Неофициальная группа

дольщики и банкротство застройщика. информация к размышлению.

По общему правилу рассматриваемой ситуации, дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости (квартиры), т.е. его требование носит "неденежный" характер, а подлежит в конечном итоге выражению в натуре. Однако такое требование может быть при желании преобразовано в "денежное", но для этих целей следует расторгнуть договор долевого участия в строительстве (инвестирования) и заявить требование о возврате уплаченных денег (возможно с учетом неустойки и/или возмещения убытков).
Для того чтобы получить какое-либо удовлетворение в конкурсном производстве, необходимо быть признанным кредитором какой-либо очереди кредиторов в реестре должника. В соответствии с п.1 ст. 137 Закона о банкротстве к третьей очереди кредиторов отнесены требования конкурсных кредиторов (в силу ст.2 Закона это кредиторы по денежным обязательствам) и уполномоченных органов (налоги). Таким образом, дольщик, являющийся кредитором по "неденежному" обязательству и не обладающий установленным правом собственности на что либо (квартиру, долю и т.п.), должен стать "конкурсным кредитором" — то есть преобразовать имеющееся у него обязательство (требования квартиры) в денежное (требования денег). Без такого юридического понимания вопроса, получить что-либо при банкротстве застройщика невозможно без соответствующего законного судебного решения, какой бы заманчивой не казалась отдельным дольщикам попытка получить заветную квартиру вне рамок дела о банкротстве и без решения суда
Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами.
Оценим неденежное требование «о передаче дольщику причитающегося объекта недвижимости». С момента введения процедуры наблюдения, в силу ст.63 Закона о банкротстве приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям. Таким образом, даже если дольщик успел выиграть дело в суде общей юрисдикции о присуждении в его пользу квартиры в натуре, судебный пристав-исполнитель не вправе осуществлять какие-либо исполнительные действия в отношении спорной квартиры. Это юридический факт. Но стоит согласиться, что и признанное судом право собственности за дольщиком тоже не может быть оставлено без внимания арбитражным управляющим и самим застройщиком.
В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота.
Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от "посягательств" арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.
То, что на практике дольщикам нередко удается получить исполнение вне рамок дела о банкротстве, вызвано отсутствием единого подхода к пониманию реального назначения процедур банкротства и не эффективным применением всех правовых механизмов, заложенных в Законе о банкротстве, цель которых — пропорциональное поочередное удовлетворения всех кредиторов, в самом широком смысле с учетом правового регулирования Гражданского кодекса РФ, независимо, дольщик ли, или подрядчик, или поставщик, или банк предоставивший наравне с дольщиком-гражданином такие же денежные средства в порядке инвестирования. Следует отдать должное, что именно такое "непунктуальное" применение закона о банкротстве осознанно допускается судами в целях снять "социальную напряженность" в стране ввиду повальной "банкротизации" застройщиков, чем не воспользоваться дольщику было бы неразумно.
очень важным правовым аспектом является установление правильной юридической природы отношений сторон договора о долевом участии в строительстве (инвестиционном договоре):
- носят ли они только обязательственный характер (модель действующего Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве), или же
- имеют вещно-правовой состав (как происходит в случае заключения договора "простого товарищества" или договора "об инвестиционной деятельности", по которому товарищи или инвесторы обладают правом общей долевой собственности на возведенный объект до его передачи в натуре по долям и оплаты). – это наш случай, наши договоры не по ФЗ-214

С точки зрения интересов дольщиков, конечно же, последний вариант с вещно-правовым содержанием, даже в случае незавершенного строительства, является более привлекательным, поскольку они имеют право на исключение имущества из конкурсной массы застройщика, т.к. норма п.3 ст.7 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действие которой распространяется и сегодня на договоры заключенные до введенного в действие Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве, предусматривает долевую собственность «субъектов инвестиционного процесса» на незавершенные объекты инвестиционной деятельности. Данное обстоятельство неоднозначно трактуется практикующими юристами и судьями, поэтому вызывает ряд споров, но могу однозначно сказать сославшись на судебную практику (определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.02.2010г.), такое утверждение «имеет право на жизнь».
Статья адвоката Нотариус Д.М., члена Ассоциации юристов России «Банкротство застройщика. Долевое строительство. Право и реалии» полностью читать здесь: www.advokat-natarius.ru/bankrot/
КОНКУРСНАЯ МАССА

- имущество должника, на которое может быть обращено взыскание в процессе конкурсного производства, т.е. добровольной или принудительной ликвидации несостоятельного предприятия. К.м. охватывает все имущество должника, включая объекты социально-культурной сферы, которые находятся на его балансе. Исключение составляют жилищный фонд, детские дошкольные учреждения, отдельные жизненно важные для данного региона объекты производства и коммунальной инфраструктуры. Соответствующее имущество, если иное не предусмотрено законом, принимается на баланс органов местного самоуправления или органов государственной власти. Не входит в конкурсную массу и имущество, которое находится у должника в аренде или принято им на ответственное хранение, а тж. имущество работников предприятия (кроме того, на которое в силу законодательства или учредительных документов может быть обращено взыскание по обязательствам должника).
 
мне очень жаль, но вы заблуждаетесь в отношении того что закон считает "жилищным фондом"
Жилищный кодекс РФ
Статья 19 п. 1. Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации
Статья 15 п. 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
Статья 16. п. 1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Вы действительно считаете что наш дом Тух.,10 - жилой фонд? То есть квартиры в нем жилые? То есть по вашему мнению в нем можно жить?.... – ну так что же вы не переезжаете туда и не живете? Видимо все-таки потому что это стройка, незавершенное строительство – и этот объект не отвечает правилам и нормам гл.18 ГК и ст.15-16 Жилищного кодекса РФ и поэтому не является жилым и жилым он сможет стать только после сдачи в эксплуатацию.
и именно поэтому ни как не попадает под действие этой статьи - и не становиться тем исключением на кторое вы надеетесь.
в этой указанной вами статье "конкурсная масса" то что там указано как исключение:
жилищный фонд - имеется ввиду именно жилые заселенные гражданами дома или даже просто несколько квартир или комнат - которые в собственности юр.лица и предоставляется для пользования например сотрудникам особой категории, заслуженным сотрудникам вышедшим на пенсию и т.д. и т.п. или например общежитие для одиноких работников - вы наверняка помните такое понятие как "ведомственный или заводской детсад, медсанчасть, заводское общежите" - вот именно это и имеется ввиду в этой статье. то есть это имущество как правило имеет социальную направленность/окраску использования. и когда банкротят бывший крупный завод на балансе котрого висят в собственности такие социальные объекты недвижимости - то их законодатель и велит не включать в конкурсную массу и принимать на баланс органов местного самоуправления или органов гос.власти.
Не оформляйте право собственности ни в коем случае!!! и не создавайте ТСЖ, этим самым вы снимете ответственность с жуликов которые вас обманули и будете нести бремя ответственности, за свою собственность, которой нельзя пользоваться, то есть заплатите за строительство еще раз только ТСЖ.

Посоветуйтесь с юристами, Вас пытаются обмануть, никто не сможет забрать ваши метры по договорам долевого участия после банкротства ПИСА! к том уже процесс банкродства длительный и займет много времени.

Они специально разводят панику чтоб слить весь геморрой на дольщиков!!!!!


Свидетельство вам ничего не даст, кроме того если после банкротства вы захотите продать свою квартиру.
Получив права собственности вы возьмете на себя ответственность по содержанию этого имущества и с вас будут тянут деньги через тсж, а какие деньги вы наверное догадаетесь сами.
уважаемый Order!
Вам я особенно рекомендую воспользоваться Вашим собственным советом: "Посоветуйтесь с юристами", причем в вашем случае необходимо получить консультацию у трех разных независимых юристов. так будет надежнее. Желаю Вам удачи.
Уважаемая natalia_shitova. С точки зрения трактовки закона о банкротстве, Вы совершенно правы, но сточки зрения судебной практики я такого не слышал.

Мне даже интересно с Вами будет потом обсудить это, когда все решится, при чем я не буду регистрировать право, пока не введут дом в эксплуатацию, либо пока он в хотя бы номинально не будет функционировать.

А Вы регистрируйте Вам же никто не запрещает…….
А еще если найдется клиент на данный девай-, тогда тут же зарегистрирую )).  

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!