Дом Тухачевского, 10 - Дачная

Неофициальная группа

ВАЖНО! (особенно для дольщиков секции В и Г)

opussodalis.ru/experience/comments/pps
Признание права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости: сложившаяся практика защиты прав и рекомендации Единственным способом оформить права на квартиру, при условии, что дом не окончен строительством и не сдан, является судебный процесс. Что следует учитывать в такой ситуации и как действовать?
Сам способ защиты нарушенного права в виде признания права собственности здесь видится наиболее приоритетным. Вот почему. Признание права собственности, пусть и на незавершенный строительством объект, позволяет сохранить в собственности хотя бы недостроенную недвижимость. Получение решения суда о расторжении договора и взыскании с застройщика денег, как правило, проще в процессуальном смысле, т.е. физически такое решение получить, как правило, легче. А вот с исполнением такого решения суда проблематичнее, если не сказать, что часто такие решения вообще не исполняются. Отсутствие каких-либо активов на балансе застройщика, кроме недостроя, либо их минимальное количество не позволяет обеспечить требования кредиторов.
Важное значение имеет степень готовности всего дома и конкретной квартиры дольщика. Связано это вот с чем. Из элементарной теории права очевидно, что вещное право (в т.ч. право собственности) может существовать только на телесную или физически существующую вещь. Отсюда следует, что признать право собственности можно лишь на существующую незавершенную строительством квартиру или существующую долю в праве в виде незавершенной квартиры (возможны разные варианты просительной части иска, об этом расскажу в завершение). Т.е. также важным условием является физическая готовность самого помещения, на которое претендует дольщик. Нам видится, что те дольщики, чье имущество создано и может быть физически выделено, могут претендовать на получение его в собственность независимо от степени готовности всего дома. Дольщики же, чьи квартиры не построены, имеют возможность защитить свои права иным способом (остается лишь взыскивать деньги).
Судебная практика, тем не менее, складывается неоднозначно. В ряде случаев суды отказывали в признании права собственности, если незавершенный строительством дом не возведен «под крышу» даже тем дольщикам, квартиры которых построены. Мотивировка отказа примерно следующая. Изложу ее здесь в максимально простой форме:
Итак. В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Обращаясь в суд с требованиями, мы просим признать право собственности на вещь, а потому должны идентифицировать вещь, путем перечисления ее признаков. Поскольку дом строительством не окончен и нет акта ввода в эксплуатацию, то мы можем просить о признании права на незавершенный строительством объект (в виде доли в праве или незавершенной строительством квартиры). Поскольку, как указывал суд в ряде случаев, если у дома нет крыши, а крыша является конструктивным элементом объекта незавершенного строительства, то такой дом нельзя признать объектом незавершенного строительства. Далее логика простая. Раз не объект незавершенного строительства, то не недвижимость, а раз не недвижимость, то и право собственности признать нельзя.
Как определить, какой объект недвижимости является объектом незавершенного строительства, а какой – не является? Вопрос для правоприменительной практики крайне серьезный. Со стадии котлована? Имеющий более 30% готовности? Имеющий более 50% готовности или более? Единственное легально закрепленное определение объекта незавершенного строительства дано в «Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях» (утверждены Минсельхозом РФ 22.10.2008 г.). Согласно данному документу под объектом незавершенного строительства следует понимать объекты: <…строительство которых продолжается, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.>.
Однако, данный документ является подзаконным актом и в иерархии источников права стоит на самом последнем месте. Суд этим определением при вынесении решений не руководствуется. Отказы в удовлетворении требований в таких случаях мы обжалуем в надзорном порядке. Судебная практика всегда формировалась с активным участием граждан и, порой, менялась в положительную для нас сторону.
Виды просительной части иска могут быть различны в зависимости от того, имеются ли технический паспорт на дом и можно ли выделить долю конкретного дольщика путем деления площади конкретного помещения дольщика на общую площадь строения. Изготовление технического паспорта на весь дом порой бывает в таких ситуациях задачей невыполнимой в силу высокой стоимости.
поэтому ТЕХПАСПОРТ на КВАРТИРУ!!!!
Судами рассматривались виды исков: 1) о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру; 2) о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте в виде xxx/yyyyyyyдолей (площадь квартиры/на площадь строения); 3) о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде конкретной квартиры.
юрисконсульт Семеновский Алексей
© 2010 Юридическое бюро «Деловой Партнер»
445020, г.о. Тольятти, ул. Ушакова, 57, каб. 302 А (3-ий этаж, юридический факультет ТГУ)
Наташа, Вы, как всегда, молодец, спасибо за информацию. Где Вы её только достаёте? Быть Вам в нашем сообществе главным идеологом!
Да в интет-поисковике наберите слова "дольщик", "долевка" и т.д. Информации море.

Наталья, подскажите, от чего отталкиваться и с чего начинать дольщикам секции Г (воздух)?

секция Г и В - не построеные этажи
1. в случае если каким-то чудом будет решение не признавать ПИС банкротом - то все просто ждать достройки (этим ли застройщиком или через ТСЖ или новым застройщиком которого Депортамет назначит...)
2. в случаю признания ПИС банкротом - только один способ защиты своих интересов - в суде общей юрисдикции переводить свой договор из неденежного права требования квартиры -  в денежное требование (то есть расторгать и требовать возврата денег уплаченных по договору) и с этим решением обращаться к арбитражному управляющему - вставать в реестр кредиторов.
пока не готова сказать в какой срок надо это делать чтобы не опаздать встать в этот реестр кредиторов
Отталкиваться надо от здравого смысла. Надо объединяться и достроить дом.
Отличный выход Наташа предлагает: первый - сидеть и ждать, а второй - встать в реестр кредиторов.
Если перевести с Наташиного на русский, то это значит, что выхода просто нет.
Сидеть и ждать - бесполезно, т.к. никто денег не даст и это очевидно.
Встать в реестр кредиторов - это значит забыть о деньгах и квартире вообще, т.к. денег нет и не предвидится, продавать управляющему нечего, очереди большие.
Вот это тот самый случай, когда псевдоюридическая возня Наташи и раскол дольщиков ни к чему не приведет.
А вы думаете, что ваша идея по объединению и достройке дома лучше! Сколько вы готовы выложить из своего кармана на его достройку за свою квартиру и сколько за чужую, поскольку не все дольщики будут сбрасываться? И раз уж сказали про достройку дома, тогда поделитесь со всеми схемой действий как вы это видите.

молодец Рома, там вон в верху ленты уже группа наричовалась у кого денег нет на уриста сами бегают.

Так это не моя идея, эту идею предлагали на крайнем собрании в субботу, когда еще ЛБ вещал. Мне эта идея нравится - она конструктивная и не "халявная", как тут все предлагают. Сидеть и ждать, пока придет инвестор и засыпет нас деньгами - извечная сказка, которая никогда не сбывалась. Мне наплевать на чужие квартиры, я за свою выложу ровно столько, чтобы не пропали уже вложенные деньги.
Идея конечно хорошая, но есть много "но" и эти "но" такие дорогостоящие, что нам и не снилось. Для любой стройки нужен проект и его согласование. Соответственно и первое и второе требует затрат. Мне называли примерные цифры. Конечно это не миллиард, как многие чиновники говорят, но сотни миллионов и даже если представить, что каждый дольщик . доплатит по 50 тысяч *(16 (этажность)*4(квартиры на одном этаже) )* 4(секции) = 12 800 000 руб.  Сумма не великая и с ней не "развернешься". Эта сумма как пример и оснований под собой не имеет. А еще ж не каждый согласится платить даже столько. Кроме того, ЛБ Вам ни одного документа не даст, это добавит проблем. Я думаю, что завершение строительства дома будет посильно жильцам только в том случае, если будут подведены коммуникации.
Кстати.31.03.2011 я написал письмо в департамент, где уведомил его о банкротстве застройщика и задал вопрос про их действия в отношении комуникаций и порядке смены застройщика.
Вы знаете, очень многие тут употребляют слова "дорогостоящий" и "проект". Это все пальцем в небо, ведь никто ничего не считал и гадают на кофейной гуще. Надо все считать. Но пока дольщики, как "лебедь, рак и щука", никто нам помогать не будет. А мы можем сидеть сколько влезет и пенять на судьбу, юристов, чиновников и т.д.
Я видил договора на крышную кательную, Роман тоже вроде вкурсе, если я не ошибаюсь, 18 лямов. только за отопление, + электричество, дохрена тоже. Не сходя с места на 20 лямов залетаем. это только самая малость
Вот смотрите, пока не будет собственников и условий для вложений - деньги вкладывать не надо. Начать надо с малого: утрясти юридические вопросы. оформление аренды на земельный участок не снимает обязательств с застройщика и заказчика строительства - это надо учитывать. ТСЖ - это ТСЖ. Когда речь идет об объединении (кооператив и т.д.), то это объединение необходимо нам лишь для защиты своих прав и согласованных требований к заказчику и застройщику.

уважаемый 486 - вы очень гарячо ратуете за самостоятельную достройку и сетуете что ни кто не считает. так возьмитесь и посчитайте. и сделайте сообщение на эту тему. мы со всем вниманием отнесемся к вашим рассчетам.

Вы знаете, посчитать и спроектировать - это не плодить пустые темы с перепечатками из инета, как вы это делаете. Поэтому не надо меня брать "на слабо".
мне очень очень жаль!!! - НО В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ нашего Застройщика БАНКРОТОМ согласно законодательства РФ у всех дольщиков у кого доля в виде квартиры не существует физически (непостроеные этажи) единственный способ защиты своих интересов - это по суду расторгать свой договор неденежного требования, и требовать возврата денег встав в третью очередь удовлетворения.
и - ДА!!! к сожалению деньги которые удается выручить от продажи конкурсной массы как правило хватает только на 1 и 2 очередь (инвалиды произ-ва, долги по зарплате) и вознаграждения управляющему и судебные издержки. а бывает даже что вознаграждение управляющему и судебные издержки взыскивают с инициаторов банкротстсва.
способ выдела и признания права собственности на долю в незавершенке - для секций А и Б - это скорее наша счастливая случайность - недоработка законов, лазейка, которую практика судебная позволяет реализовать....
и даже те у кого квартира существует физически - построены этажи но крыши в секции  В и Г нет - вероятность отказа судом = 99,9% = именно потому что практика судебная у нас в Самаре такая. хотя тут еще можно побороться кассационной жалобой, идти ввыше стоящие суды.... но есть ограничение времени из-за процедуры банкротва.... есть риск прежде чем успеть получить положительное решение в вышестоящих судах - процедура банкротства закончиться и все продадут и.... :-((((
Наташа, не морочьте голову умными терминами "единственный способ защиты своих интересов". Тут не студенты теоретики, а дольщики. Что значит защита своих интересов? Денег дадут или достроят? А если нет, то ваши судеббные решение - филькина грамота и туман, который вы пускаете неизвестно зачем.
Ято значит самарская судебная практика? Вы ее анализировали что ли, чтобы 99,9% вывести? Сколько решений судов было и где? Какая кассация? Вы там были хоть раз, чтобы так говорить? Если нет - сходите и ваша теория будет куда продуктивнее.
Все ваши халявные судилки ни к чему не приведудт. Я так понимаю, что дома за компом силите и образоввываетесь, на работу не ходите. Так вот дилетантизм - это худшее, что как магнит манит людей и портит ситуацию. Кроме разобщения людей ваша писанина ничего не дает. Чтобы вы не забыли, я напомню. Цель люой возни тут - получить квартиру, а не судиться или залезть в председатели ТСЖ, как вы очевидно хотите.
Не оформляйте право собственности ни в коем случае!!! и не создавайте ТСЖ, этим самым вы снимете ответственность с жуликов которые вас обманули и будете нести бремя ответственности, за свою собственность, которой нельзя пользоваться, то есть заплатите за строительство еще раз только ТСЖ.

Посоветуйтесь с юристами, Вас пытаются обмануть, никто не сможет забрать ваши метры по договорам долевого участия после банкротства ПИСА! к том уже  процесс банкродства длительный и займет много времени.

Они специально разводят панику чтоб слить весь геморрой на дольщиков!!!!!

 
Перестаньте нести чушь и дурить нам голову!
Свидетельство вам ничего не даст, кроме того если после банкротства вы захотите продать свою квартиру.
Получив права собственности вы возьмете на себя ответственность по содержанию этого имущества и с вас будут тянут деньги через тсж, а какие деньги вы наверное догадаетесь сами.
у меня квартира на ул.Вилоноская, у нас их забрали через суд кредиторы, хотя кредиторам должны всего 10 милл. руб.  директор в розыске, оформляйте обязательно право собственности, во избежании 2-х продаж, на Вилоновской квартиры по 3 раза проданы.
Да, про Вилоновскую слышал. Были такие разговоры.
Для самостоятельной достройки требуется взять на себя функции ЗАКАЗЧИКА - это нереально, смотрите документы.
почему нереально и какие именно документы надо посмотреть?
Надо переоформить на себя землю
никто не даст этого сделать

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!