Жилой комплекс PRAGMA-HOUSE

Неофициальная группа

Недоделки в новом доме. Кто ответит перед жильцами: застройщик или подрядчик?

К сожалению, недостатки в результатах строительных работ в сегодняшней российской действительности – дело вполне обычное. И новоселы прилагают немало усилий для их устранения. Понятно, что участвовавшие в строительстве стороны (застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчики) пытаются переложить друг на друга ответственность. Застройщик отсылает жильцов к подрядчику, аргументируя это тем, что именно он осуществлял строительные работы, поэтому ему и нести ответственность за их недостатки. Подрядчик, в свою очередь, отправляет недовольных обратно к застройщику, настолько же убедительно мотивируя свою позицию тем, что между ним (подрядчиком) и дольщиками никакого договора не заключено, а значит, по нормам гражданского права он не может нести ответственность перед конеч-ными потребителями (дольщиками). Кто (подрядчик или застройщик) должен нести ответственность за обнаруженные недостатки? Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) предъявлять строителям претензии от имени жильцов дома? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Кто виноват?

При строительстве дома договорные отношения между всеми участвующими сторонами обычно складываются следующим образом: дольщики заключают договоры с организацией-застройщиком об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, а застройщик нанимает строительные фирмы и заключает с ними договоры подряда. Причем в качестве подрядчика может выступать как одна, так и несколько организаций (их количество ограничено лишь необходимостью и здравым смыслом застройщика).

На правоотношения, возникающие между дольщиками и застройщиком многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено после 01.04.2005, распространяет свое действие Закон № 214-ФЗ . В частности, в нем содержатся основные правовые гарантии надлежащего строительства дома. Так, согласно ст. 7 этого закона застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В том случае, если дольщики обнаружат различного рода недоделки, возникшие из-за несоблюдения перечисленных выше требований по вине строителей и ухудшающие результат работ, закон предусматривает три варианта развития событий.

Во-первых, дольщики вправе потребовать безвозмездного устранения неполадок в разумный срок, который определяется объективными обстоятельствами. Например, если в августе обнаружены неполадки отопительной системы дома, разумным сроком считается время до наступления холодов.

Во-вторых, дольщики могут заключить договор подряда с другой организацией для ликвидации выявленных недостатков, а затем потребовать возмещения застройщиком расходов на устранение дефектов. При получении отказа от застройщика участники вправе обратиться в суд.

Также возможен и третий вариант развития событий, когда по обоюдному согласию соразмерно уменьшается цена договора участия в долевом строительстве. Такой способ обычно применяется, если оплошности очевидны, застройщик признает свою вину, но по каким-либо причинам не хочет или не может самостоятельно устранить неполадки. В этом случае ему проще «раскошелиться» на соответствующую сумму, нежели предпринимать конкретные меры. Кроме того, существуют некоторые тонкости, касающиеся времени обнаружения недостатков в здании. Дольщики могут обратиться к застройщику с соответствующими требованиями как во время приема-передачи готового объекта долевого строительства, так и после. Другими словами, тот факт, что качество дома на момент ввода его в эксплуатацию было признано надлежащим, не должен влиять на возможность дольщиков в течение гарантийного срока обратиться к застройщику с претензиями по недостаткам, обнаруженным во время эксплуатации здания.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), устанавливаемый договором, не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого дольщикам объекта долевого строительства, определяется договором и не может составлять менее трех лет. Течение этого срока начинается со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Отношения между застройщиком и подрядчиком регулируются нормами гражданского права, которые устанавливают правила, похожие на рассмотренные выше. Так, в соответствии со ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства. Отметим, что подрядчик ответственен за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта (его частей), неправильной его эксплуатации, неверности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами), или ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком (привлеченными им третьими лицами) (п. 2 ст. 755 ГК РФ). При этом гарантийный срок, в течение которого заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, в соответствии со ст. 756, 724 ГК РФ обычно не превышает пяти лет с момента передачи результата работы заказчику при условии, что он вовремя заявил подрядчику об обнаруженных в течение гарантийного срока недостатках.

В пункте 1 ст. 723 ГК РФ названы требования, которые заказчик вправе предъявить подрядчику, если работа выполнена им с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования. К таким требованиям, как и в предыдущей ситуации, относят:
- безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
- возмещение расходов заказчика на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда;
- соразмерное уменьшение установленной в договоре цены за работу.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог тому, кто перед кем ответственен. В случае когда в течение гарантийного срока обнаружены недоделки в новом доме, несмотря на то что они возникли по вине подрядчика, жильцы должны предъявлять претензии к застройщику, так как именно с ним они ранее заключали договор участия в долевом строительстве. Попытки жильцов выдвинуть требования о проведении ремонта к подрядчику (в том числе в судебном порядке) не увенчаются успехом, поскольку подрядчик отвечает только перед застройщиком. Данные выводы подтверждены судебной практикой: постановления ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2, ФАС СЗО от 29.04.2010 № А56-38441/2009, ФАС ВВО от 20.11.2009 № А17-2586/2008, ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009 и др. Заметим, что подобное положение дел еще не значит, что подрядчик в указанной ситуации выйдет сухим из воды. Ведь никто не мешает застройщику в порядке регресса взыскать с подрядчика все убытки, возникшие по его вине.

Кто вправе помогать дольщикам?

Недостатки строительства обычно носят глобальный характер и зачастую затрагивают элементы общего имущества. Например, в ситуации, описанной в Постановлении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, строителями были допущены ошибки при монтировании крыши и кровли дома, что привело к затапливанию помещений дождевыми водами. Согласитесь, подобные промахи сказываются на спокойствии всех жильцов, поэтому и защищать свои права они стремятся совместными усилиями: с помощью управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Жилищным законодательством на УК, в отличие от ТСЖ (п. 8 ст. 138 ЖК РФ), не возлагается прямая обязанность представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (Постановление ФАС ЦО от 26.11.2009 № Ф10-4992/09). Поэтому, если ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией, это не означает, что УК может от своего имени обращаться в суд за защитой интересов собственников квартир. Следовательно, требования УК об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома застройщику вполне можно игнорировать (Постановление ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008). Право предъявлять иск об устранении недостатков строительства многоквартирного жилого дома может возникнуть у УК лишь в том случае, если в договоре об управлении многоквартирным домом оно непосредственно будет прописано (Постановление ФАС УО от 18.06.2009 № Ф09-3158/09-С4). В противном случае суд просто признает УК ненадлежащим истцом.

Прежде чем соглашаться с требованиями управляющей компании, застройщику необходимо убедиться в том, что она наделена соответствующими полномочиями.

Более широкое распространение получило отстаивание жильцами своих прав с помощью ТСЖ. Этот вариант основан на положениях ст. 291 ГК РФ и ст. 135, 138 ЖК РФ, которые предоставляют собственникам квартир право образовать ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и защиты своих прав, в том числе и в отношениях с третьими лицами (в нашем случае – с застройщиком). В этом случае застройщику не удастся сослаться на то, что ТСЖ не может представлять интересы жильцов в связи с отсутствием договора между товариществом и застройщиком. Такой ход рассуждений судом обычно не принимается, ведь дольщики, ставшие полноправными собственниками жилых помещений и образовавшие ТСЖ, тем самым передали последнему право выступать их представителем в отношениях с третьими лицами. Поэтому ТСЖ может быть истцом в спорах с застройщиками (Постановление ФАС ДВО от 15.12.2009 № Ф03-5888/2009 и др.) о недостатках, выявленных в отношении общего имущества жильцов (постановления ФАС ЗСО от 07.09.2010 № А03-6458/2009, ФАС УО от 14.04.2010 № Ф09-2482/10-С2 и т. д.).

Что делать?

В разумный срок после обнаружения неисправностей строительства истец (дольщики-жильцы или их представитель в лице ТСЖ или УК) должен сообщить застройщику о выявленных недостатках. В дальнейшем стороны, как правило, совместно производят осмотр и фиксируют в акте все неисправности.

Обратите внимание:
Данный акт должен быть составлен именно между истцом и застройщиком. В противном случае (если он подписан истцом и привлеченным для устранения недоделок подрядчиком, выполнившим предъявляемые к оплате работы) акт не будет иметь юридической силы. Не является доказательством и дефектная ведомость, оформленная подрядчиком в одностороннем порядке (Постановление ФАС ПО от 16.07.2009 № А12-17176/2008).

После оформления указанного акта застройщик должен решить, будет он устранять обнаруженные неисправности или нет. В первом случае составляется график соответствующих работ, а во втором истцу ничего иного не остается, как подать заявление в суд с требованием обязать застройщика выполнить ремонтные работы или взыскать с него средства, потраченные на ремонт, произведенный силами подрядчика. В судебном заседании истец должен доказать наличие неисправностей, возникших по вине застройщика (сюда входит и вина подрядчика – вспоминаем первый раздел данной статьи). В качестве таких дока-зательств могут выступать описанный нами выше акт осмотра, результаты проверок, проводимых различными контролирующими органами (например, пожарного, строительного надзора), а также заключения экспертов и оценщиков.

Иногда экспертиза помогает застройщикам доказать необоснованность размера суммы, требуемой истцом. Например, в ситуации, описанной в Постановлении ФАС ВВО от 01.07.2010 № А79-4242/2007, истец просил взыскать с застройщика более 10 млн руб., а в соответствии с экспертизой получил меньше 400 тыс. руб.

Таким образом, обнаружив недостатки в процессе приемки объекта долевого строительства или эксплуатации жилого дома, дольщики (жильцы) должны предъявлять требования об их устранении застройщику, который, в свою очередь, вправе привлечь к ответственности подрядчика. В отношении дефектов общего имущества жилого дома истцом может выступать ТСЖ, а в отдельных случаях – УК. Застройщику, принимающему решение о добровольном устранении недоделок или урегулировании спора в суде, следует взвесить свои шансы на успех. Дело в том, что если дело будет проиграно в суде, то придется не только «раскошелиться» на оплату ремонта, но и возместить истцу расходы на проведение экспертиз и судебные издержки (Постановление ФАС УО от 03.11.2009 № Ф09-8428/09-С4).


Источник: "Строительство: Бухгалтерский учет и налогообложение" http://www.klerk.ru/buh/articles/208784/
Прочитал статью, но ответа на возникший у меня вопрос при осмотре своей квартиры до конца не обнаружил. А вопрос такой, мы подписываем акт осмотра по квартире (в моей меня всё устроило и я его подписал), но поднимаясь и спускаясь по лестничной клетке (секция 2), которая является местом общего пользования, я обратил внимание на большое количество вертикальных трещин в отделанных стенах, причём к низу их количество увеличивалось.
Мне интересно руководство ТСЖ, которое должно отстаивать наши общие интересы должно поставить вопрос перед застройщиком об этом, или после заезда с нас начнут собирать очередные суммы на ремонт мест общего пользования?
И второй вопрос состоит в том, что эти трещины меня сами по себе напрягли. Я не специалист, но кто-то может прокомментировать причину их появления (дом на сваях, усадки сильной не должно быть)??? Да ещё этот интерес связан с тем, что начнёшь плиточные работы в квартире, а она через месяц вся осыпится.
В других секциях есть такая проблема? Давайте обсудим этот вопрос!!!
Рекомендую Вам обратиться к нашему прорабу, который меня сегодня клятвенно заверял, что в случае выявления любых деффектов ( даже после подписания актов) он организует их оперативное устранение. Гарантия на большинство строительных работ - 5 лет и в этот период  все будет устраняться за счет застройшика, а не за наш с Вами.
В моем, первом подъезде, я не заметил каких-либо трещин на  3-м  этаже, все было добротно и качественно.
Посмотрите, может это усадочные трещины только на декоративной штукатурке?
Мы тоже обнаружили ( после приемки квартиры) в нашей секции №2 скол у основания лестниного прлета на первом этаже  . На вопрос откуда он появился прораб сказал, что такой он пришел с завода и что рабочие это обязательно заделают. А еще на нашем 9 этаже не было части бордюра у потолка-там где расположены лифты,это тоже будет устранено- заверял прораб
В первом подъезде обнаружил тоже трещены на стенах
Правильно уважаемые соседи, не оставайтесь равнодушными к общедомовому имуществу.!  Давайте требовать от строителей, чтобы они довели наш дом до идеального состояния
По поводу трещин на лестницах строители ответили следующее: стены утеплены, поверх утеплителя положена сетка и слой штукатурки. К сожалению, трещины появляться будут и в некоторых местах штукатурка будет отваливаться - это издержки утепления стен. С одной стороны это плюс для владельцев квартир, стены которых граничат с лестницами, с другой стороны - минус для жильцов дома в связи с тем, что один раз в N-лет надо будет делать ремонт, но это происходит повсеместно и относительно недорого. А вот, для примера, вопрос - почему панель ЮИТа с годами сохраняет свой покупательный вид и не тускнеет? Думаете за счет использования высококачественной краски с использованием нано-технологий и высочайшего качества панелей? :-)
Когда мы смотрели квартиру ранней зимой, на сквозняке и холоде рабочие штукатурили лестничные стены.Итог- трещины. Причем делали именно нижние этажи.Так что это не результат утепления, а результат опоздания доделать все до морозов.
Согласен.Итог трещин -штукатурные работы на холоде.Но мы же сами хотели быстрей получить ключи.Вот оно и начало вылазить.crying
Вы серьезно думаете, что если бы мы не хотели получить ключи, то рабочие бы дождались этого лета и тогда бы начали штукатурить?  Они не торопились, а опаздывали! Почувствуйте разницу!
Кстати ,по поводу проблем в самой квартире. Стяжка растрескалась окончательно! Сыпется, даже если провести по ней веником. Холодная вода непонятного происхождения. Ржавая- жуть,теплая,как не пропускай. Даже не пахнет, а воняет и когда отстаивается на поверхности образуется маслянистая пленка.  Обратили внимание на каркас остекления-во многих местах краска уже облупилась!
Хорошая стяжка начинается с 6 или с 9этажа и до последнего,тк был поменян подрядчик по заливке стяжки.
Судя по профилю Julia74, этаж 13й. К сожалению, стяжка с этажами в основном улучшается только визуально. Она лопается и трещит во многих места при надавливании. Не везде конечно, но такие зоны есть. Кое-что придется выпиливать и перезаливать. А в целом - стяжка вполне терпимая.
Если предположить, что ниже 13 этажа, стяжка еще хуже, то у меня нет слов... Перепады по квартире достигают 3-5 см.  Плиточник и укладчик ламината насчитали для выравнвания объем в 100 мешков! (сначала подумали,ч то нас разводят, но и третий и четвертый укладчик сказал все слово в слово, что и предыдущие) Грунтовки, чтобы не сыпалось,то, что называется стяжкой, уже ушло две 10 литровые канистры концентрата( а это 100 литров).
Ой, какой ужас!!! Я еще не успела повторно побывать в своей квартире, т.к. время посещения совпадает с работой...

Я когда смотрела квартиры перед покупкой,то смотрела в третьем корпусе на 14-17-м эт,там пол идеальный,а вот во втором корпусе на 11-м эт трещины есть на стяжке,но я все равно купила т.к. она больше понравилась))))Там в прихожей трещины были,но я думаю что устранят недоделки,во всяком случае надеюсь на это.)))

Проверка качества стяжки:

Первый этап – визуальный осмотр. В идеале стяжка должна иметь ровный, однородный серый цвет. Наличие «сталистого» блеска нежелательно – оно свидетельствует о чрезмерной «жирности» раствора (увеличенном количестве цемента). Впрочем, при соблюдении правил ухода за стяжкой это не должно иметь фатальных последствий. Никаких трещин на стяжке быть не должно.

Второй этап – поверка ровности. Ровность стяжки проверяется двухметровой рейкой-правилом. Правило нужно приложить к поверхности стяжки в нескольких местах, ориентируя его по разным направлениям. Нормой (по российским критериям качества) считается, если зазор между правилом и стяжкой в любом месте не превышает 4-х мм. (СНиП 3.04.01-87 табл. 25).

Третий этап – проверка уклона поверхности к горизонту, которое проверяется любым уровнем. Допустимое значение – 0,2%, но не более 50 мм. (СНиП 3.04.01-87 табл. 25). То есть, при длине помещения 4 метра, допустимое отклонение стяжки от горизонтали должно быть не более:

(4 м=4000 мм)
4 000/ 100 * 0,2 = 8 мм.

Четвертый этап – простукивание. Нужно взять деревянный брусок и его торцом простучать всю поверхность стяжки. Звук от ударов должен быть одинаковым по всей площади стяжки, «твердым», «звенящим». Если местами звук «глухой», «пустотный» — значит, имеются отслоения стяжки от основания, что недопустимо. Строители говорят про такую стяжку, что она «бухтит».

Справка: Согласно российским строительным нормам, технологию и качество устройства стяжки регламентирует СНиП 3.04.01-87. Европейские нормы на эту же самую работу определяются германским стандартом DIN 18560. Нужно ли говорить о том, что эти нормы несколько различаются между собой и, с точки зрения заказчика, сравнение будет не в пользу российских СНиП? Поэтому, если строители обещают вам «евроремонт», вполне логично попросить их указать в договоре, что нормы качества всех работ должны соответствовать европейскому стандарту DIN, а не российскому СНиП.

Заключение
Если вы обнаружили брак, рекомендую вам сразу вызывать эксперта. Для определения масштабов бедствия и способов его устранения требуются профессиональные знания и опыт. Да и разговаривать с бракоделами лучше профессионалу. Разумеется, что работа эксперта оплачивается за счет виновников брака.

Если же вы хотите самостоятельно разобраться в ситуации, можно посоветовать вам следующее:

Все дальнейшие действия должны быть документально оформлены!

Нарушения норм качества должны быть немедленно зафиксированы на бумаге (желательно и сфотографировать их). Если строители отказываются подписывать двусторонний акт – зовите понятых и актируйте брак самостоятельно.

При неровной поверхности стяжки или недопустимом уклоне – обязать строителей, за их счет, устранить брак. Для этого лучше всего применить выравнивающий состав, который наносится тонким слоем (ведь вам не нужно увеличивать толщину стяжки из-за чужой оплошности). Такой состав достаточно дорог, но это (согласитесь) – не ваша проблема. Нанесение состава требует особого внимания к соблюдению технологии и высокой квалификации строителей. Если ваши строители вызывают у вас сомнение в этом плане – наймите специалистов, а их работу оплатите за счет строителей, допустивших брак.

При наличии трещин в стяжке – «расшить» трещины, прогрунтовать и замазать их БУЦем. Хотя при большом количестве трещин стяжку придется полностью снимать. Здесь многое зависит от характера трещин – лучше все-таки пригласить эксперта.

При наличии пустот в стяжке (определяется простукиванием) – снять отслоившиеся участки, прогрунтовать и заново залить. Хотя и тут может потребоваться полное снятие стяжки – без осмотра не определить.

Надеюсь, что мои советы окажутся для Вас полезными и помогут Вам избежать неприятностей, потери времени, денег и испорченных нервов
http://www.gvozdem.ru/pol-podgotovka-stiajka.htm
Вы похоже советуете наш дом разбирать, а на вашем этаже как дела обстоят со стяжкой?
на третьем этаже первого подьезда - стяжка средней паршивости, пылит, есть мелкие трещины. Но эти дефекты я посчетал некритичными, т.к все равно поверх буду класть кафель.
У нас стеклопакет выгнулся. Из окна дует и свистит. Вчера звонила управдому, и она сказала, что гарантия есть, нужно обратиться к прорабу и все должны исправить.
Ну это косяк подрядной организации,конечно должны исправить без проблем.
Обращаю внимание на выявленный в нескольких квартирах недостаток проводки. Там где к люстре подходит несколько проводов (от двойного выключателя) некоторые провода неправильно скоммутированы (выбивает автомат при попытки подсоединения лампочки). Проверяйте все электроустройства!
Электрик объснил особенности разводки: На тех местах где висят четыре провода два - это ноль от двух клавиш выключателей, один - фаза, второй "земля". При попытке подключить лампу у "земле" - срабатывает предохранитель на щитке. Т.е. земляной провод можно задействовать только для заземления подключаемого устройства (его корпуса). Лампы подключаются только к одному из нулевых проводов и к фазе. Что есть что (ноль или земля) - проверяется подбором. Вылетел автомат - попали на "землю", нет - значит "ноль" Фазу конечно определить лучше тестером или пробником.
 В разделе "полезное" выложил теллефон "прагманского" электрика - Сергея Леонидовича
У нас как раз такая проблема. Не могли понять, в чем дело. Спасибо за полезную информацию)
А я уже принял без электричества.В коридоре рубильник был выключен,щиток был закрыт,за ключом идти было лень.Завтра получаю ключи и проверю заодно.Но на самом деле это мелочи.Главное остальное по крайней мере у меня все хорошо сделанои даже очень.Стяжка на пять баллов вообще.Окна ,лоджии то же без прблем. 
Не беспокойтесь. В случае неполадок - необходимо оставить заявку на электрика. Нам исправили недостатки в течение 30 минут с момента подачи заявления.
А заявку в прорабской оставлять и в рабочее время или как? А то  я там только на выходных бываю
Акт не подписала из-за трещин на стяжке. (10 этаж). Прораб уговаривал и заверял, что это нормально. Сказал, что не знает как это устранить и будет только хуже, если все расковырять. В итоге - ждем до 18 марта!!!
Оригинально "трещины - это нормально"!!! И прораб не знает, как исправить... Вот уж точно не наша забота , как исправлять. в крайнем случае пусть компенсацию денежную предлагают!
А я вот пропустила трещину в стене, точнее это невидимая трещина в углу комнаты, но если поднести горящую спичку , ее задувает. Грустно, но что ж, буду заделывать...

Мы 10 февраля тоже не приняли квартиру,правда, по другим причинам, в итоге договорились на 1 марта, сегодня 10 марта и мы всё ещё ждём. 


Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!