Жилой комплекс PRAGMA-HOUSE

Неофициальная группа

новый закон о строительстве

Слышала краем уха по радио, что с сегодняшнего дня вступил новый закон о строительстве, согласно которому строительные компании должны переоформить свои договоры в один из трех вариантов:
1. ДДУ.
2. Жилищный сертификат.
3. Строительный кооператив.
Что это может изменить в строительстве нашего дома и будут ли нам менять договора?
 Вопрос в разделе юридич. информация:
В связи с принятием поправок в 214 ФЗ, обязывающих застройщика привлекать денежные средства только в рамках ДДУ - вопрос:
Обязаны ли застройщики переоформить все действующие предварительные договоры купли-продажи на ДДУ ?
kukel, Тэги: Переоформление договора, ФЗ-214 10 июня 2010, 1:07.
Добавить: в избранное
   
Чабин Сергей Юрьевич
Санкт-Петербург, рейтинг: 1358
Ожидается, что в окончательной редакции законопроекта
(а равно в тексте преамбулы о введении закона в действие) будет указано, что закон обратной силы не имеет,
и на ранее заключенные договоры не распространяется.
10 июня 2010, 12:54.
 
 
Сухов Олег Владимирович
Москва, рейтинг: 1087
Да и по логике вещей, переоформление иных договоров на договоры участия в долевом строительстве - не возможно.
10 июня 2010, 22:03.
 
 
Симонов Владимир Николаевич
Калининград, рейтинг: 554
исполнить требование о перезаключении прежних договоров немыслемо
11 июня 2010, 10:02.

Предварительный договор участия в долевом строительстве

Очень часто встречаются такого вида договоры, как Предварительные договоры участия в долевом строительстве. Как правило, данные договоры Застройщик заключает, когда не может оформить и зарегистрировать Договор участия в долевом строительстве в соответствии с действующим Законом 214-ФЗ.
Не стоит удивляться, что строительными организациями широко используются как альтернативные схемы оформления отношений по инвестированию, так и некоторые из лазеек в законодательстве о долевом строительстве.
К таким полузаконным схемам работы с инвесторами, позволяющим обойти жесткие требования законодательства о долевом участии и избежать лишних затрат и относится, предварительный договор купли-продажи, вексель, комбинация предварительного договора долевого участия с договором займа.
Соглашаясь на любую из этих схем, инвестор серьезно рискует. Во-первых, любые варианты, связанные с займом (выдача векселя, т.е. ценной бумаги, удостоверяющей долг векселедателя перед векселедержателем либо непосредственно договор займа), совершенно оторваны от реального содержания отношений с застройщиком. Судами зачастую подобные сделки признаются недействительными по причине их притворности: ведь предметом договора займа является не инвестирование строительства, а лишь передача денежных средств на определенный срок.
Одни из распространённых махинаций — вексели и предварительные договоры. Выглядит все это следующим образом. Вначале гражданину после осмотра строящегося объекта предлагают заключить предварительный договор купли-продажи с включением в него пункта об обязательстве застройщика после окончания стройки продать выбранную квартиру путем заключение еще одного соглашения, на этот раз основного. Одновременно до покупателя доводится мысль, что строительство ведь невозможно продолжать, не имея на это денег, предварительный договор для этих целей не подходит, поэтому гражданина подталкивают на заключение договора купли-продажи векселя на сумму объекта в новостройке, с помощью которого застройщику фактически одалживаются деньги на строительство, а он в дальнейшем возвращает их сданным жильем. При этом формально вексель и обязательство предоставить квартиру никак не связываются.
Став владельцем векселя, гражданин терпеливо ждет окончания строительства. Год, два, три, четыре… А может и больше, ведь вексель не устанавливает никаких обязательств застройщика в отношении срока сдачи объекта. «Ну как построим, так и построим. Чего Вы от нас хотите?» — это вероятнее всего и услышит возмущенный гражданин, уже вконец отчаявшийся справить новоселье. А раз нет срока, то нет и его просрочки, что также лишает права требовать уплаты какой-либо неустойки.
Еще один риск подобной вексельной системы связан с невыполнением застройщиком всех своих обязательств перед органами власти, чиновниками, что в конечном итоге может вылиться в отказ зарегистрировать ими право собственности на построенные квартиры, а без этого невозможна и их продажа ожидающему покупателю. Опять же для последнего сложится не очень приятная ситуация.
Кроме того, хотелось бы отметить, что вексель имеет определенный срок погашения (предъявления его для возврата денег), следовательно, до истечения этого срока потребовать возврата вложенных в строительство сумм в случае каких-либо трудностей или спорных вопросов с застройщиком будет практически невозможно.
Таким образом, с помощью векселя — а в данном случае эта ценная бумага выступает как ничем не обусловленное обязательство, — строительные компании собирают денежки с граждан-покупателей на начальном этапе возведения объекта (и это в лучшем случае, гораздо чаще — когда на руках еще нет и разрешения на строительство), но, в то же время, не предоставляют последним никаких гарантий, ставя в практически бесправное положение, позволяющее избежать ответственности.
Кстати, в этом может еще и «помочь» сам предварительный договор, точнее — его содержание. Мелким шрифтом в конце странички будет сказано, что вексель гражданина застройщик может принять в качестве оплаты по основному договору. Всего лишь может… А если не захочет по тем или иным причинам, то — «пожалуйста, выплачивайте вновь стоимость квартиры, а ваш вексель мы, так и быть, примем, деньги вернем, но… в установленный срок погашения». Учитывая инфляцию, которая растет с каждым годом, и вероятное отсутствие установления процентов на деньги, подлежащие возврату, гражданин оказывается в очевидном финансовом минусе.
Кстати, очень важный момент, который стоит знать тем приобретателям недвижимости, которые намерены заключать Договор участия в долевом строительстве. Данные договоры подлежит оплате уже после того, как подписан сторонами и зарегистрирован в Регистрационной службе. Любая попытка Застройщика по требованиям об оплате Договора участия в долевом строительстве незаконна. Однако, на практике, данное положение практически никогда не соблюдается, таков уж Российский менталитет.  

Источник: Дом и закон

Вексельная схема

Продажа квартир в новостройках на этапах строительства в настоящее время все больше реализуется по предварительным договорам купли-продажи недвижимости под вексель (вексельная схема).
Самой распространенной схемой реализации недвижимости в новостройках является вексельная схема, когда вместе с заключением предварительного договора, направленного на приобретение в будущем определенного объекта недвижимости, заключается так же договор, по которому клиент покупает у строительной компании вексель на определенную сумму, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме. «При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора. Предварительный договор купли-продажии, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя». Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей ценную бумагу, только переданные денежные средства в оплату векселя, но не квартиру.
Какие риски несет соинвестор, заключая инвестиционный или предварительный договор купли-продажи под вексель?
По Гражданскому кодексу вексель — это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть соинвестору полученные от него денежные средства, разумеется, обесцененные инфляцией.
Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у соинвестора появится право требовать получение квартиры или заключение основного договора по приобретению недвижимости, фирма-векселедатель прекратит свое существование.
Очень распространена практика исполнения договоров вексельной схемы, когда основной договор застройщики не заключают в срок связи с тем, что не могут оформить на себя право собственности на уже созданный объект недвижимости либо объект еще не создан и нет акта приема дома в эксплуатацию, а так же не подписаны акты приема-передачи квартир и нежилых помещений.
Юридическая сложность так же состоит в том, что предварительный договор, обеспеченный векселем, по существу, является ничтожной (притворной) сделкой.
Последствиями для дольщиков — физических (юридических) лиц могут быть возврат ранее полученных застройщиком денежных средств по ничтожной сделке при обращении в суд.
Таким образом, если договор инвестирования, долевого участия в строительстве и т.п. договор, который по сложившейся судебной практике подпадает под регулирование законодательства о защите прав потребителей, гарантирует интересы дольщика путем наложения в качестве штрафных санкций на Застройщика неустойки и/или возмещения убытков, то при заключении предварительного договора купли продажи квартиры или векселя — перечисленных гарантий дольщик будет лишен.
В настоящее время ряд дольщиков испытывают трудности с регистрацией договоров. Дело в том, что соответствующие органы просто не знают, как надо регистрировать подобные договоры.
Стоит обратить внимание еще на одну негативную особенность, а именно. Если при возникшей сложности с оформлением документов на объект при окончании строительства дольщик имеет возможность обратиться в суд и признать за собой право собственности в судебном порядке, то при вексельной схеме или схеме предварительного договора купли продажи, такой возможности у дольщика не будет. При определенной несогласованной работе Застройщика с местными органами власти, или возникновении любых других негативных нюансов дольщики рискуют фактически пользуясь приобретенным имуществом десятилетиями юридически не иметь на него оформленных документов. А указанные проблемы встречаются очень часто.

Источник: Дом и закон
 7enovleonid! Это мы уже читали...Жаль что у нас нет рычагов влияния на строительную компанию. Будет ждать((( и злиться:)))
Это я напомнил, чтобы люди реально понимали во что мы все ввязались и что можем требовать. Но даже в рамках наших бесправных ПДКП надо попытаться эффективно и грамотно отстаивать свои интересы. ( а интересно, сколько разных видов договоров заключалось Прагмой. Я уверен, что у нас присутствуют всякие варианты) 
С вексельной схемой? 
Да нет простой Предварительный договор купли-продажи без всяких векселей. договор один.
Может Вы сразу все деньги оплачивали, поэтому?
Я в юридических вопросах полных лох. Становится страшно, но я не теряю оптимизма. Вариантов все равно других не было =(
Прагма не была замечена в мошеннических сделках, двойных продажах и т.д. Не совсем законные ПДКП, вексельные схемы и т.д. - это лишь способ уменьшить налогообложение и тем самым увеличитьсвою прибыль. Это распространено повсеместно и приводит в увеличению степени риска инвесторов (нас) при возникновении форсмажерных обстоятельств, попытке судебного оспаривания или желании расторгнуть договор. При благоприятной ситуации, когда строители сдают дом и получают на него право собственности - им выгоднее выполнить свои обязательсва и передать нам жилье и приступить к осуществлению следующего проекта.
Я с Вами согласна! Но пока я не получила ключи, тревога в глубине души все равно остается. А вообще я оптимист =)

вся надежда на добросовестьность Прагмы.

бизнес и добросовестность понятия несовместимые, вся надежда на разум и выгоду, которую Прагма получит после сдачи дома, т.к. в этом случае квартиры будут только дорожать.

Интересные факты: права потребителя по предварительному договору

  

Данная статья написана в качесте наглядного пособия для потребителей, представляющих свои интересы самостоятельно в суде. Статья посвящена вопросу применения закона "О защите прав потребителей" к предварительному договору на приобретение, выполнение услуг или работ для личных нужд в будущем.  

В последнее время я увидел несколько странных определений суда, которые не были обжалованы потребителями. Определения передавали дело в другой суд, а, следовательно, истец терял время. Более того, в другом суде он мог также не воспользоваться своими правами потребителя. Все эти определения основывались на положениях ст. 439 ГК РФ. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ ( ГК) предварительный договор является обязательством сторон заключить в будущем договор. Из данного правила можно сделать вывод о том, что по такому договору ничего не приобретается, выполняется, оказывается. Такой вывод можно сделать прочитав условия самой ст. 429 ГК.

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с данным правилом многие юристы (ответчика) заявляют ходатайство о том, что на предварительные договоры не распространяются правила ФЗ "О защите прав потребителей". В соответствии с такими ходатайствами суды успешно передают дела в суд по подсудности – месту нахождения ответчика, в соответствии со ст. 28 Гражданского процессуального кодекса РФ ( ГПК). На мой взгляд, это порочная практика. Причем в настоящий момент эта практика успешно используется строительными компаниями, которые переносят дела в суды, где их хорошо знают. Судьи же, по всей видимости, готовы передать дело по подсудности при любом возможном случае.

Почему такая практика порочна?

Дело в том, что в силу положений ФЗ "О защите прав потребителей", а именно его преамбулы, данный закон под потребителем подразумевает как лиц заказывающих, приобретающих и использующих что-либо, так и лиц имеющих намерение это сделать.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей"

потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

В дополнение к сказаному, не стоит забывать и о следующем документе "Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов", который однозначно говорит о применении закона "О защите прав потребителей" к таким правоотношениям.

"Бюллетень Верховного Суда РФ", N 2, 2003

В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (исходя из требований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, намерение совершить какую-либо сделку по предварительному договору и намерение потребителя совершить сделку в будущем совпадают. Позиция Верховного суда РФ говорит о применении закона "О защите прав потребителей" к предварительному договору. Поэтому на определения о передаче судебного дела по подсудности следует подавать частные жалобы с указанием именно этого основания. Еще лучше пояснять данные нормы закона и позицию Верховного суда РФ судьям перед вынесением такого определения. Это сделает невозможным появление определения о передаче дела по подсудности вообще.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

http://www.lawnow.ru/index.php/articles/practice/528-predvaritelniy-dogovor
Вопрос юристу:
Если в предворительном договоре купли продажи квартиры указано: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до подписания основного Договора купли-продажи" - следует ли, что срок ПДКП определен или следует руководствоваться общим подходом ГК - год с момента подписания?
7enovleonid, 15 сентября 2010, 10:47.
 
Предметом предварительного договора является заключение основного договора купли-продажи. Посмотрите, имеется ли в данном договоре срок заключения основного договора. Если срок заключения основного договора не установлен предварительным, то следует руководствоваться п. 4, ст. 429 ГК РФ в соответствии с которым: если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Также обратите внимание на п. 6 ст. 429 ГК РФ: обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Это говорит о том, что если основной договор так и не будет заключен возникнет вопрос определение виновной стороны его незаключения для целей возврата полученных в рамках предварительного договора (авансированных) денежных средств и штрафных санкций за неисполнение предварительного договора.
15 сентября 2010, 13:02.
Все пишут об одном, но что нам теперь делать, бежать с письмом в прагму с предложение заключить основной? кажется я начиная паниковать
Мы поедем в пн., в Прагме сказали что юрист еще не составил  текст доп.соглашения. Но заявление все равно отдадим)
На сколько я поняла все начали писать заявление с просбой заключить основной договор? может для единообразия скините образец и я тоже напишу и отправлю. спасибо

В ООО "Прагма-Дизайн", ИНН 7802181690
  от ................................

 

 

 Заявление. 

В соответствии с п.1.1 действующего между нами Предварительного договора купли продажи квартиры №..../Ш.О. от 8 октября 2009 год  после проведения инвентаризации и присвоения дому постоянного адреса стороны должны подписать соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору об изменении настоящего пункта.

Прошу Вас подготовить до 30 сентября 2010 г. для подписания сторонами дополнительное соглашение об изменении п. 1.1 договора.

Кроме того, прошу включить в дополнительное соглашение пункт, продлевающий до конца 2011 года  срок действия предварительного договора, т.к. в нынешней редакции срок действия договора истекает 8.10.2010 (через год с момента подписания).

 
ВОТ СПАСИБО. ЗАВТРА ОТПРАВЛЮ ПО ФАКСУ И ПОПОЗЖЕ ОРИГИНАЛ ДОСТАВЛЮ. ПУСТЬ ШЕВЕЛЯТСЯ
сегодня позвонили из прагмы и пригласили на подписание доп.соглашение о продлении срока действия ПДКП вот только сказали что из за нехватки рук, в соглашении не будут указаны инвентаризационные изменения, это укажут попозже. и подтвердили что в конце октября будет уже гос.приемка и передача ключей с ноября
Скажите пожалуйста,cobrochka,Вы уже отправили письмо, или это сознательное и оперативное приглашение от Прагмы?
отправила по факсу и через день получила приглашение с прагмы для подписания доп. соглашения.
Сегодня получил доп. соглашение. Правда Ольга ( из клиентского отдела) опоздала на 40 минут к ей же назначенному времени. Видимо  задержки - стиль работы этой компании 

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!