Жилой комплекс Седьмое небо

Неофициальная группа

16.12.2010 СОБРАНИЕ ЖИЛЬЦОВ !!!

16.12.2010  в 20.00  в  кафе "Академия"  (ул. Аргуновская) состоится встреча  жильцов комплекса "Седьмое небо". Приглашаются все желающие!!!

Убедительная просьба организаторам: всем, кто не сможет присутствовать, сообщите о результатах, пожалуйста!

Спасибо всем кто пришел!
Из числа присутствующих на встрече было 7 собственников (получено свидетельство о собственности).
Главная тема собрания:
Правовой статус (законность) пребывания на объекте (ЖК «Седьмое небо») управляющей компании «ДС Эксплуатация» и её полномочия.

Итак, по порядку:

1. Основанием строительства нашего дома стало:
- Распоряжение Правительства Москвы от 25 мая 2004 года № 1011-РП «О проектировании и строительстве жилого дама, включающего гаражный комплекс с торгово-деловым центром, по адресу: ул. Академика Королёва, вл. 8, корп. 2 (Северо-Восточный административный округ города Москвы)» в редакции постановления Правительства Москвы от 20.02.2007. № 120-ПП, распоряжений Правительства Москвы от 15.03.2007 № 432-РП, от 01.11.2008 № 2573-РП.

ООО "РосЕвроИнвест" - инвестор и заказчик на строительство объекта.

Ген. Подрядчик (как мы предполагаем): ООО «ГП СМУ-1», начальник строительства – Щепкин Владимир Юрьевич.

Из Распоряжения Правительства Москвы (эта информация нам пригодится ниже):
«3. Установить, что финансирование строительства объекта (п.1) осуществляется за счет средств инвестора - ООО "РосЕвроИнвест" и привлеченных им в установленном порядке соинвесторов».

2. Окончание строительства:
- по закону - 30 марта 2009 года. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU77174000-001917
- по нашим договорам (п.1.1) - «Стороны пришли к соглашению о том, что подтверждением завершения строительства Объекта будет являться акт приема-передачи, подписываемый между Заказчиком строительства и Генеральным подрядчиком, осуществляющим строительство объекта по договору Генерального подряда.»

3. Ввод объекта в эксплуатацию: НЕ ВВЕДЁН.
Процедура (и требования) ввода дома в эксплуатацию состоит их 2- этапов и регламентируется:
«Московские городские строительные нормы "Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения"
Приложение к постановлению Правительства Москвы от 11 июля 2000 г. N 530»

С документом ОЧЕНЬ полезно ознакомиться всем тем, кто хочет понять суть всего происходящего…. Я приведу лишь некоторые выдержки:

«- (п.6.3.3.) Передаваемый под заселение или эксплуатацию объект жилья и все объекты его инженерного обеспечения (РТП, ТП, ЦТП, ИТП и ОДС) должны быть переведены на постоянное инженерное обеспечение от городских источников, в том числе на постоянное электроснабжение. ОДС и лифты должны быть переданы эксплуатирующей организации и зарегистрированы в Госгортехнадзоре.»
«- (6.1.) Приемка и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта жилищного назначения осуществляется в два этапа:
первый этап - приемка законченного производством строительно-монтажных работ объекта приемочной комиссией с оформлением акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта жилищного назначения с приложением документов, согласно перечню приложения Е;
второй этап - подготовка объекта к эксплуатации с оформлением документов, согласно приложению Ж, и передачей объекта эксплуатирующей организации с оформлением "ключевой справки" (в 4 экземплярах) по форме приложения З. ….»

«6.2. Первый этап приемки и ввода в эксплуатацию.
6.2.1. Инвестор обязан за 30 дней до установленного планового срока ввода объекта в эксплуатацию письменно уведомить заказчика о назначении эксплуатирующей организации, которая будет принимать участие в работе приемочной комиссии и оформлять необходимую документацию для заключения договоров с городскими коммунальными службами в установленном порядке.»


На разных этапах ввода дома в эксплуатацию, должны быть оформлены:

- ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ Инспекции госархстройнадзора. – мы не видели, но говорят, что подписан.
Председатель МОСГОССТРОЙНАДЗОРА – Зайко Анатолий Николаевич
www.stroinadzor.ru
Адрес: 121059, Москва, ул.Брянская, дом 9. ТЕЛ.: (499) 240-05-02;
(499) 240-13-69, (499) 240-03-12
Управление по надзору № 3 (СВАО) тел.: 8-499-240-21-42
Курирует: Моисюк Владимир Эммануилович те.: 8-499-240-13-62

- КЛЮЧЕВАЯ СПРАВКА
- (п.6.3.7.) Техническим документом, обязательным для подтверждения готовности жилого дома к заселению является "ключевая справка", подписанная (заверенная печатью) инвестором, заказчиком, эксплуатирующей организацией, генподрядчиком (приложение З).


- ПРАВОВОЙ АКТ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЖИЛОГО ДОМА (выдаёт Префект СВАО) – НЕ ПОДПИСАН.

ТОЛЬКО после подписания Акта Префектом дом будет считаться введённым в эксплуатацию и пригодным для проживания (что это значит – см. ниже).

4. Акт реализации инвестиционного проекта (передача доли города):
- НЕ ПОДПИСАН.


ВЫВОД ПЕРВЫЙ:
Законно:
- ДС Эксплуатация находится на объекте, так как занимается вводом дома в эксплуатацию.
НЕ законно:
- ТРЕБУЕТ от Инвесторов заключения договоров на коммерческих условиях.
- рассчитывает и принимает (привет, прокуратуре….) деньги (хоть за месяц, хоть за шесть) на техобслуживание дома, который НЕ ВВЕДЕН В ЭКСПЛУАТАЦИЮ.
Пока дом не введён в эксплуатацию, ВСЕ расходы на его содержание покрываются из п.1.1. наших договоров:
«….. аккумулированию резервной суммы, направляемой после окончания строительства на финансирование работ по вводу объекта в эксплуатацию…..»
Таким образом, в цену квадратного метра уже ранее были заложены эти расходы. Сочувствую соседям в статусе Инвесторов….

ЧТО ДЕЛАТЬ?

Договориться с ДСЭксплуатация, на мой взгляд, невозможно, так как:
- ДСЭ не будет отказываться от изменения условий (и перерасчёта тарифов) по уже заключённым договорам. Экономика в цифрах: доход от 30% НЕзаконных договоров = 100% законных.
Предлагать юридически подкованным жильцам другие тарифы бессмысленно, так как это противоречит закону:
Статья 162. ЖК РФ - «Договор управления многоквартирным домом».
«4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.»

Следовательно,

ВЫВОД ВТОРОЙ (решили на собрании):

Инициируем проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
Если собственники помещений многоквартирного дома в течение предусмотренного срока не реализовали способ управления многоквартирным домом или принятое ими решение не реализовано, согласно п.4 ст.161 ЖК РФ органы исполнительной власти (Префектура) проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом по процедуре, определенной Правилами проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.

Так как Префектура в лице Управы конкурсу сопротивляется, собственники в ближайшие дни пойдут по этому пути:

Статья 161 Жилищного кодекса РФ - «Выбор способа управления многоквартирным домом»:

«7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.»

Последний шанс у Префектуры/Управы избежать суда будет в понедельник: в Управе (каб. 25) запланирована встреча жильцов с Щуровым (ДСЭ) и Сократовым (зам. главы управы).
Инициирование проведения открытого конкурса – вопрос решённый.
Открытый вопрос – через суд или без него….
Держите нас в курсе пожалуйста.
Галина, Анжелла, Алла - огромное спасибо вам за проделанную работу!! Прошерстили всю законодательную базу, написали запросы, повстречались с представителями власти, организовали собрание. Ситуация абсолютно прозрачна!

Давайте согласуем нашу общую позицию к встрече со Щуровым и  Сократовым. Заключение договоров с ДСЭ возможно на следующих условиях:
1. Договор эксплуатации, рекомендованный Институтом Города (Анжелла, просьба выложить в Документы)
2. Тарифы города либо разумные согласованные с нами.
3. Заключение договоров с момента ввода в эксплуатацию.
4. При невыполнении 1- 2 сразу же без дальнейших переговоров обращаемся в суд по Ст. 161 п.7 ЖК РФ

Я пробежал глазами правила проведения конкурса. Насколько я понял, управа или привлеченная ей организация для проведения конкурса будут рассчитывать стоимость услуг. Этот вопрос надо дополнительно изучить.
Михаил, добрый день. Вот ссылка с договором

http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=396&page_id=9041

на мой взгляд он очень прозрачный и  в нем все прописано до мелочей, а это для нас большой плюс  и  страховка от мошенничества в будущем.

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста кто уже получил свидетельство, начал ли кто-то ремонт или планирует в ближайшее время? И как планируете это делать, я имею ввиду с точки зрения оплаты за ком. услуги, ведь вы же при это будете пользоваться водой, электр., а если дом не введен в эксплуатацию, то за все платит ДС по идее))) Или я не то написал? Заранее спасибо.

До ввода дома в эксплуатацию ремонт начинать нельзя (по закону). Следовательно, оплата после ввода.
Ремонт начну после ввода ( планируется ввод: январь-февраль).
Кто начал до ввода - кормят ДСЭ.
Галина, после встречи я внимательно ознакомилась с бумагами, которые выдавали за бюджет на дом 2011г., но это оказались предполагаемые затраты, которые необязательны для исполнения.
Управляющая компания должна предоставить на обсуждение бюджет, где есть смета доходов и расходов, а бумажки полученные мной, это просто «подбивка» ставки 97 руб.
Еще очень интересный факт, в штатном расписании дублируются лифтеры дневные и ночные, инженера и даже помимо управляющего дома, два коменданта….в итоге огромная статья по зарплате, если нужно отказываться от каких-то статей, то можно смело убрать 4-8 человек, а качество обслуживания не изменится. Завтра рассчитаю, на сколько уменьшится плата за ТО, если сократить штат.
Доброе утро,  уважаемые,  даже скажу многоуважаемые соседи.    огромное вам спасибо.

Как прошла встреча в Понедельник в кабинете 25?
Это было шоу, а точнее, ролевые игры: мы «пытали», они «не сдавались»…..
По существу:
1. Дом в эксплуатацию не введён. Срок ввода: «как получится…».
2. Пока дом не введён, ремонты делать нельзя, но великодушные ДСЭ пошли навстречу жильцам…. (забыли уточнить, что за такое благо жильцам пришлось заплатить кабальным договором и оплатой за 6 месяцев вперёд за комм. и тех. платежи, которые по закону оплачиваются ТОЛЬКО с момента введения дома в эксплуатацию).
Угрожали, что если мы хотим по закону, то они остановят ремонты до ввода дома в эксплуатацию. Я уже не стала говорить о том, что тогда придётся и управу выселить до ввода, так как и она переехала раньше позволенного срока. Но оставила этот аргумент на потом…..
3. Мы озвучили наше понимание реального статуса ДСЭ на объекте (а также правильное понимание п.4.2.7. наших договоров) , о котором я писала выше….
4. В обмен на легализацию ДСЭ на объекте мы выставили наши требования:
А) договор подпишем только этот:
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=396&page_id=9041

В понедельник в 9:30 Сократов должен получить от ДСЭ подтверждение или отказ подписания данного договора.

Б) тарифы нас категорически не устраивают. В этот четверг в 12:00 ДСЭ должна озвучить Управе - Сократову (и письменно подтвердить) минимальный (с их стороны) тариф при сохранении заявленного объема услуг для 97 руб.

Если снижение тарифа окажется не существенным (20-30%) – понедельника ждать не будем, с ДСЭ все переговоры прекращаются и Управа (по заявлениям собственников) начнёт подготовку к проведению открытого конкурса.

С нашей стороны присутствовали: 4 собственника и несколько жильцов в статусе соинвестора.
Со стороны ДСЭ: 5 (или около того) человек, в должности замов по различным направлениям + руководитель юридической службы ДС Эксплуатация Винюкова Татьяна Александровна.
От лица Управы: Сократов Тимур Сергеевич – зам. главы управы Останкинского района.









Спасибо, ждем продолжения.
Ваш коллега с Измайловского.

Уважаемые соседи!
Московские городские строительные нормы от 11 июля 200 года № 530 ОТМЕНИЛИ 30.12.2008 г., следовательно, распоряжения Префекта не требуется.
Дом сдаётся по требованиям ст. 55 Градостроительного кодекса.
Разрешение от 30 марта 2009 года по нашему дому – предполагает, что дом полностью готов к целевому использованию. Разрешение нам выдали с огромными нарушениями, которые до сих пор не устранены…. (но это интересно для темы: сроки строительства).
НО! Для статуса ДСЭ на объекте (договор и тарифы) – вышеизложенный факт ничего не меняет.
Пару минут назад говорила с Сократовым – все договорённости в силе, ждём инфу от ДСЭ по договору и тарифам и будем готовиться к конкурсу (сегодняшняя позиция Управы – конкурс без суда).
Время покажет….
P.S. Не ошибается тот, кто ничего не делает))))))
ну это точно:)
Ну как и в кризис 2008, не потерял тот, кто ничего не делал:P
А вот по поводу срыва сроков сдачи очень даже интересно. Хотя Галина вы так же как и мы покупали по переуступке, а в договоре прописано что в таком варианте мы требовать ничего не можем:) Если я конечно правильно понял...
Смотря с кем договор. Я брал у Уралсиба. Ни чего подобного там нет. Да же деньги за недополученные метры я имею право с них требовать в полной мере без всяких 5%.
мы брали напрямую этим летом через ДС:) Так что пункт у нас такой есть и это не есть хорошо!

У меня в договоре (п.1.1) написано: «Стороны пришли к соглашению о том, что подтверждением завершения строительства Объекта будет являться акт приема-передачи, подписываемый между Заказчиком строительства и Генеральным подрядчиком, осуществляющим строительство объекта по договору Генерального подряда».
Я не знакома ни с содержанием договора, ни с содержанием акта. Пока я их не увижу – добровольно предоставят или через суд – однозначно оценить перспективы не могу.
Галина, отличная работа! Один вопрос - при проведении открытого конкурса нужны конкурсанты кроме ДСЭ и МУПа который предложит Управа. Есть кандидаты с подходящими характеристиками (цена-качество)готовые принять участие в конкурсе и в случае победы взять ЖК на поддержку?
Кандидаты есть. Подробнее ответила в личку.

Спасибо большое за  ответ.

Добрый вечер!
Я получила письмо от ДС-Эксплуатации: "Кроме того, сообщаю (Вы, наверное, первая об этом узнаете среди жителей), что тариф за обслуживание с 01.01.2011 будет снижен до 78,5 руб./кв. м. Это минимально возможная стоимость услуг, которая вообще хоть как-то приемлема для ДС Эксплуатация. Вообще говоря, она даже ниже муниципальных расценок…"
Ждем, что скажут по договору!?
в том то и дело) Если бы договора еще поменять, может и будет повод подписывать, а так типа они добрые, на 16р спустили тариф... щедрые однако:)

Уточните, пожалуйста, как Вы получили письмо от ДСЭ?
(у коменданта и управляющего никаких писем для нас нет).
to svh161   "Кроме того, сообщаю...'" cудя по стилистике письма это письмо не от компании ДСЭ, а от конкретного человека. Кем оно подписано?


Для владельцев квартир в статусе «Инвестора» это приятная новость, но мы же понимаем, что это снижение не подарок к Новому году от «щедрой» ДСЭ. Это ответ (после собрания в управе) владельцам квартир в статусе «Собственника».
Но подход ДСЭ принципиально не верный: нужно не с барского плеча делать «скидки», а отталкиваясь от городских тарифов обосновывать каждый рубль удорожания.
Не думаю, что до договора дело дойдёт….

 


Из письма Минрегионразвития от 14 октября 2008 г. N 26084-СК/14 (на это письмо в ответе физическому лицу ссылается Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы – ответ от 3 февраля 2010 года):
«…..
в) законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть согласно части 3 статьи 162 и статьи 164 Кодекса указаны в заключенных договорах. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания (речь идёт о Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
…..».

Ув. lfz, могли бы Вы составить договор с Управляющей компанией (ДСЭ -если уж не удастся её сменить, ипи какой-либо иной УК, если вдруг смена удастся), защищающий интересы собственников(дольщиков) и выложить его на форуме? Подобный договор, я думаю, станет предметом обсуждения не только дольщиков, но юристоов ДС-ДСЭ. Упертых самоубийц среди них не должно быть, поэтому подвинуться они вынуждены будут, и чем раньше начнется поиск компромиссного варианта договора тем лучше. Доносить инфу до их ушей (и их хозяев!) можно и таким образом. Подобная демонстрация противнику своих знаний и уверенности в своей правоте я думаю не помешает. "Наше дело правое, враг будет разбит, победа будет за нами"(с)
2olgerd
lfz пишет 21.12.2010 13:53
______________
4. В обмен на легализацию ДСЭ на объекте мы выставили наши требования:
А) договор подпишем только этот:
http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=195&mat_id=396&page_id=9041
______________
NikitaM, спасибо! Именно этот договор мы предложили ДСЭ. Сомневаюсь, что ДСЭ ( с таким отношением к жильцам) его подпишет.
конечно не подпишет:) Если они уступят, то представьте что начнется на других объектах, слушок быстро распространится что подписали и тогда требовать будут уже все...и это будет конец для ДСЭ:P
Абсолютно верно. ДСЭ боится цепной реакции….
угумс:) Поэтому никакого изменения в договоре не будет...
А я думаю будет. Времена меняются, и ДСЭ все труднее гасить недовольство жильцов своим бесправием. Законных методов у ДСЭ нет, зато есть масса уловок, дезинформации, умолчания, морального давления. И это срабатывает! Расчет ДСЗ на то, что человек плюнет и скажет: "Да подавитксь вы!"- оправдывается. Точнее оправдывался до настоящего времени. ДСЭ одиночки не страшны, но группа даже из двух человек для ДСЭ ба-а-альшая проблема! Этот форум для нас - организатор, и если в конце концов удастся создать даже небольшой коллектив единомышленников, то многое может лолучиться.
Обзор Московского УФАС России о нарушениях управляющими компаниями антимонопольного законодательства (от 21 декабря 2010 года).

«…..
Типовые нарушения в сфере жилищных услуг выражаются в нарушении установленного порядка ценообразования на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

1. В первую очередь нарушения данного вида связаны с применением управляющими организациями тарифов, не утвержденных ни общим собранием собственников, ни Правительством Москвы….."

+ другие нарушения можно посмотреть здесь:

http://www.moscow.fas.gov.ru/news.php?id=2032

Да нет, Галина, я с вами полностью согласен:) Да, жизнь меняется и условия, под них надо будет подстраиваться, а вот когда это будет, еще не ясно и дождаться в данный момент что они бросят все начатое и скажут "ДА подавитесь, утверждаем ваш договор" еще не скоро:) К сожалению...

О временах не я писала:))))
хи) Ну конечно когда-нибудь все поменяется) И мир вокруг поменяется, но доживем ли мы до этого:)
Just,  Вы падаете ДО выстрела smiley и делаете это очень настойчиво, не торопитесь Вы такsmiley
куда я падаю?) Ну просто реалии пока таковы) А на счет каких-то падений, то я так же признаю право собсетвенность через суд в данный момент:)
Уважаемые соседи,
С наступающим Вас Новым Гододм!
Уходящий год прошел в тяжелой борьбе, но мы значительно продвинулись.
В новом году мы победим!

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!