Жилой комплекс Орбита

Неофициальная группа

Уже после заключения договора ЖСК одолели сомнения: стоит ли?

01 ноября заключил договор "паенакопления". Срок внесения первых платежей до 15 ноября (Первый платёж 31250у.е.+Вступительный взнос 14000руб.+Целевой взнос 26270руб.). Условия оплаты в рассрочку "Миллион плюс".
Время "для раздумий" почти прошло.
1. Проверил устное обещание менеджера по продажам оформить землю (долю в праве общей собственности) лет эдак через 10.
Согласно публичной кадастровой карте (на сайте Росреестра) ЗУ:78:10:0005210:41 имеет адрес ул.Гжатская, 29а, площадь 10625кв.м., кадастровую стоимость 45,4млн.руб., статус "ранее учтен" от 23.11.2005г. Сведений о правах и правообладателе нет. 
Ничего не проясняет и "Региональная геоинформационная система", где ЗУ указан условно, скорее как ориентир для адреса, без размеров и площади, в границах условной "будки".

АХЗ: В проектой декларации от 28.04.2011г. указано, разрешение на строительство было получено на основании права собственности на ЗУ (Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 78-АД № 854677 от 09.04.2011 г., рег. № 78-78-01/0116/2010-226).

2. Проверил возможность взять ипотеку на условиях опубликованных самим ЛенСпецСМУ на своём сайте. Там же взял и координаты двух менеджеров ВТБ24 (офис на Невском, 153).
Предварительные посулы ЛенСпецСМУ оказались ложными. Никаких "поблажек" в случае первоначального взноса свыше 35% в банке нет и не имеет никакого значения, что первоначальгный взнос м.б.60%. Более того, в офисе ВТБ24 опровергли саму возможность ипотеки "Победа над формальностями" по объекту "Орбита" корпус 3. Причина, якобы, в необходимости внести изменения в устав "Гражданка Сити-6" для получения аккредитации банка. Существенность причины руководитель отдела ипотеки объяснить не смогла. Сказала лишь, что эти изменения ЛенСпецСМУ вроде бы и согласен внести, но не вносит.

АХЗ: если нет нужной ипотеки сейчас, нет и гарантии получить её через пол-года к моменту завершающего платежа.

Обе причины сами по себе ничего не меняют. Но...
Во-первых, юридическая неопределённость порождает вероятность дополнительных финансовых расходов и необходимость дополнительных усилий для владения собственностью.
Во-вторых, выбор условий оплаты был связан с желанием комфортных условий для принятия решений и достижения необходимых договорённостей. Если между разными менеджерами, учавствующими в продаже объекта, нет согласованности и нет соответствия между ожидаемыми условиями и условиями по факту, то покупку можно совершать только сразу, рассчитывая только на свои возможности и только на свои обязательства. Никто и никогда из "продавцов" не выполнит никаких "обещаний" после продажи.

Перечитал договор. Никаких гарантий технического, юридического и потребительского соответствия ожиданиям нет. Продаются только стены.
- Выписка из проекта отсутствует, нет ответа даже на самый простой вопрос о "выделенной мощности".
- Устав кооператива можно почитать только после вступления, т.е. заплатив (безвозвратно) 14000руб. (по 7000 на человека).
- Описание потребительских качеств в договоре "паенакопления" полностью отсутствует, детально описаны только обязанности пайщика.

Ставить только на репутацию застройщика?

А как быть с линией метро, которое проходи где-то под "Орбитой"? Может быть из-за него формат объекта изменился, а именно, отсутствуют четыре этажа "южной" башни (7 секция 3 корпуса "Орбиты") и один этаж "северной" башни (1 секция).

м-м-м-м, квартира мне нравится, но все эти материальные и юридические сомнения....

Кто-то, возможно, располагает документальными фактами, которые я не учёл? Буду рад, если поделитесь своими рассуждениями.

Уважаемый Arushaiman! Как я Вас понимаю! Мы хоть и закончили эпопею с покупкой кв. в 1-м Корпусе, но моральной радости немного. На большинство Ваших вопросов я тоже не знаю ответов. Самое простое - рассчитывать на репутацию, т.к. юридически они стоят намертво. Никто ничего менять под каких-то там покупателей не жаждет и не соберётся. Лично от себя: покупали ещё весной 2010 г. с максимальной рассрочкой и надеждой на скорую ипотеку, т.к. в тот момент был только ЖСК (созвучно слову "жёстко)). Да, ипотека появилась через полтора годика, но из двух банков по нашему корпусу быстро остался один, т.е. выбор ну ваще невелик. Т.е. хочешь - бери, не хочешь - вали. Плюс, когда заключали договор паенакопления, с дуру вписали только одну меня, т.к. менеджер сказал (я уточнила, как быть с собственностью на мужа и меня): мол, будете на ипотеку переходить, тогда и поменяете договор на двоих. Хрен там, зарубите все на носу: ЛССМУ не меняет договор. Из-за у нас этого имелись ОЧЕНЬ большие сложности с оформлением ипотеки в ХМБанке. Про квалификацию его менеджеров - отдельная песня. Перепроверяйте их действия сто раз сами. Ипотеку мы, в результате, оформили, но чувство собственного достоинства утрачено.

Оберегая чувство собственного достоинства)))) я склонен скорее отказаться от договора, нежели вносить плату.

Прежде всего, из-за гнусавой игры с ценами. С самого начала мне морочили голову.

1. Всем этим менеджерам из ЛССМУ и менеджерам из АН "ЯРУС" (с экскурсии которого началось моё знакомство с ЖК "Орбита") очевидно платят вознаграждения от суммы "первого взноса", поэтому о моих интересах и удобстве никто и не думал, хотели денег много и сразу. Выяснилось, что условия "миллион плюс" никто не отменял, но менеджерам этого очень хотелось. Ради их "премии" я обязан купить на всю сумму неглядя, сгоряча, в спешке, в ажиотаже, не перепроверив ни условия, ни последствия своих обязательств и гарантий исполнения их обязательств.
2. Менеджер ЛССМУ заявил, что скидки при 100% оплате и ипотеке (-5%) как раз закончились. Теперь в любом случае либо "базовая цена", либо "удорожание". Цена покупки выросла с 7345т.р. до 7780т.р. Я уже почувствовал себя в ущербе, но квартира нравится и прикинув в уме, что если вносить ровно миллион, немного компенсирую, хотя и проиграю всё-таки приличную сумму.
3. На следующий день после подписания с ЛССМУ договора, открываю сайт и вижу. "Скидки при 100% оплате или ипотеке 3% от "базовой цены". Ну ни фига себе лох))) - это ещё 220т.р. Осознаю, что "условия договора согласованы индивидуально". Пытаюсь найти выход. На сайте ЛССМУ в разделе ипотека вижу обещание упрощенного подхода к ипотеке от ВТБ24...

Дальше я уже писал открывая тему...
Оказывается всего спустя 2,5 года после Вашей покупки))) smiley...менеджер ЛССМУ просто порадовал меня своим знанием предмета. Обычно, когда я интересовался возможностью оформить договор 50% на 50% с женой, менеджеры разных продавцов (например, того же АН ЯРУС) меня не понимали и даже пытались уверять, что надо оформлять на одного из супругов.

М.б. именно после Ваших мучений ЛССМУ включило в регламент своих продаж нормальный, в соответствие с СК РФ, договор. Хотя в нём берут по 7000 с каждого за вступление в кооператив, что не совсем и ясно с какой стати.
Ситуация, касательно юридических аспектов в ЛССМУ меняться не будет, т.к. я понимаю это политика компании. Если бы они хотели иметь квалифицированных менеджеров, юристов и т.п. то данный кадровый вопрос они решили бы. Со стороны вышеуказанных категорий работников, абсолютно никакого понимания бизнеса икрупной компании, некоторое руководство себя ведет аналогично. Никакой информацией касательно строек не владеют, только поверхностные и хамские ответы. Такое ощущение что следуют специальному указанию - будь глупее, не помогай, нарушай все нормы этики, обманывай.
Жаль что кто-то курирует ЛССМУ и власти города, в лице контролирующих органов не уделяют деятельности компании достаточного внимания.
Взять к примеру договоры паенакопления, от одного понимания данной сделки и абсурда ее существа, наступает ужас! или как уже было отмечено вопрос с правами собственности на участки. 
По поводу перепроверки за менеджерами, все верно - нужно проверять по 150 раз, но лучше узнавать все самому, а их информацию брать как наводящее направление.
То о чём Вы пишете - это "обычаи делового оборота" строительной отрасли ещё с советских времён: общество без потребителей, экономика полного государственного контроля и т.д. Усиление роли контролирующих органов приводит только к увеличению цены за объект без каких-либо качественных изменений в интересах потребителя.

При всём моём недовольстве обслуживанием ЯРУСа, ЛССМУ, ВТБ24 и etc., при всех недостатках объекта ЛССМУ - лучшего для себя предложения за те же деньги я пока не нашёл.  Квартира - это так индивидуально. Я осознаю, что именно это моё желание эксплуатируют продавцы и именно из-за него моя позиция, как покупателя, уязвима и ведома.

Вот и размышляю о том, готов ли я влезать в эту кабалу, терпеть и добиваться, и ради какой цели?
Вот информация с РГИС (вы видимо не умеете ею пользоваться):

Кадастровый номер 78:10:5210:41
Адрес г.Санкт-Петербург, Гжатская улица, дом 29а, литера Ц
Кадастровое дело 10/04754
Вид разрешенного использования Для размещения промышленных объектов
Площадь (кв. м.) 10625
Вид права Собственность
Тип Координированный
Дата учета 23.11.2005
Кадастровая стоимость, руб. 45394462.5

Касательно земли в будущем:
Да вы правы на сегодня этот з/у размерами только под размещение самого здания.
Однако ЛССМУ разрабатывает проетк планировки и межевания данного квартала в целом...  Возможно после его утверждение конфигурация з/у изменится (правда не на много, т.к. помешает пробивка Гжатской). Сданные 1 и 2 очереди (это корпуса 4 и 1 если не путаю) вообще расположены на одном з/у он конечно большой, но это противоречит законодательству...
Так что будем ждать утверждения градостроительной документации....

По вопросу ипотеки ничего сказать не могу... Однако не смотря на многие минусы ЛССМУ они строят достаточно надежно, с 1999 года это мой 3-й опыт приобретения квартиры в ЛССМУ да они далеки от идеала но объекты-то сдают. Нашу 1-ю очеред сдали раньше месяца на 3.

А вот проверять надо все и за всеми!!!!!
Менеджеры не владеют необходимым объемом информации, Вы их про проект планировки спросите ступор гарантирован.... Остается только одно - самому изучать суть вопроса.
Некомпетентность и безразличие - этим лозунгом сейчас вооружились все, что говорить про ЛССМУ если у нас гос. органы выдают некорректную информацию и документы с ошибками....
Насчёт навыков пользования. Возможно информация отличается для авторизированных и обычных пользователей. Обычный (любой) человек может поискать информацию тут http://rgis.spb.ru/map/ Поиск по кадастровому номеру 78:10:5210:41 выдаёт 0 результатов. Поиск здания по адресу: улица Гжатская, дом 29, литера А выдает картинку "будки", пристроенной ко 2-му корпусу "Орбиты" (адрес Гжатская. 22).

Если же "полазить" по меню и кнопкам.... Удалось увидеть предполагаемый участок, подписанный 78:10:5210:41. Включил кнопку "i" в верхнем меню, ткнул в карту и (о чудо!) получил информацию об искомом участке.

Проект планировки я и не спрашивал. Абсолютно все продавцы квартир впадают в ступор уже тогда, когда спрашиваешь паспорт на квартиру. Во всём Питере такой паспорт обнаружился только у ЮИТа. Никакие наводящие вопросы и пояснения не помогают. Вы покупаете пылесос с паспортом (описание, инструкция по эксплуатации и другая важная информация), а на квартиру Вам по прежнему придётся создавать эту документацию с нуля. Ни выписку из проекта, ни выделенную мощность, ни схему вентиляции - ничего невозможно получить на этапе покупки. Кот в мешке. Да и проектная декларация на сайте ЛССМУ только первоначальная, без внесения в неё изменений, даже таких очевидных, как изменение этажности здания.
Ксати и разрешение на строительство не смог найти в открытом доступе.
Менеджер менеджеру рознь. Я когда впервые на Богатырский приехал, попал к такому, который был явно не в теме, хотя уверенно убеждал, что по программе млн+ на остаток суммы после сдачи дома можно будет взять ипотеку без проблем. А на вопрос, каким образом будут идти трубы отопления в полу, начал на плане квартиры рисовать спирали (якобы мы получаем "теплый пол")! Позже, когда я ходил в 3-й корпус на стройку, увидел, что трубы просто идут вдоль стен, что логично. Хорошо, что я зашел в отдел ипотеки там же, и выяснил про юридические трудности с ее оформлением при договоре паенакопления. Почуяв неладное (из-за ипотеки), я сменил менеджера (стоило просто в другою комнату зайти), которая если сомневалась в чем-то, то сводила с нужными людьми. В целом с ней гораздо приятнее было работать, договор сразу заключали 50% на 50% с женой. Юрист ко мне не соизволил выйти и общался через менеджера, которая передавала ему "записки" от меня (наверное боялся, так как вопросы/замечания я задавал вполне по существу) - стыдно быть должно! Начальник одела продаж по поводу моих недовольств договором, по крайней честно сказал: я вас прекрасно понимаю, но менять мы договор не будем, хочешь, вписывайся, не хочешь - мы не заставляем. На объекте есть синий вагончик, с двумя входами, со стороны Гражданского и с противоположной. Так в той половине, что с Гражданки, на вопрос, когда сдача 3-го корпуса (дело было в апреле 2012 - уже пора бы хоть примерно знать) мне бородатый .... (не знаю как его лучше назвать) дал ответ, цитата: "когда рак на горе свистнет". Я обалдел от такого перформанса. При этом с другой стороны, очень адекватные и вежливые дамы, которые в курсе всех дел и новостей.
Про ипотеку - это да, никаких гарантий её получить вовремя нет. Аккредитация четырех банков по 3 корпусу добавила количество расноголосых менеджеров, но никак не возможностей для покупателя. К моему сожалению, поддавшись игре с ценами, я сначала заключил договор с условием "миллион+" и только потом обратился в банк. Спешить мне вроде и некуда, ипотека нужна через полгода, но перепроверить решил сразу. Результат отрицательный, рассчитывать на банк и планировать ипотеку как факт или вероятность никак нельзя. Банки (равно и ЛССМУ) по-прежнему злоупотребляют собственными правами в ущерб интересам клиента. Хочешь купить - придется принять неравноценные договоры.

Хорошо, что пока ничего не платил. Наверное проще будет расторгнуть договор с ЛССМУ. У меня уже две веские причины для этого:
1. Накрутили мне цену на 10% дороже.
2. Дезинформировали об уловиях ипотеки.

Ну, а в вагончике Вы сначала нарвались на вахтёра-сторожа, вот он и буркнул от безысходности своей личной жизни...
Даже стало интересно,Arushaiman . Вы все-таки расторгли договор с ЛССМУ?
ulkaveter, да, договор с ЛССМУ уже расторгнут, чему я несказанно рад. И я уверен, что это были мои амбиции - купить квартиру за определённую цену, а сама по себе эта квартира стоит существенно дешевле. И главное, в городе есть большой выбор квартир с лучшим соотношением цена/качество.
Да. Поделитесь опытом расторжения договора! Интересует опыт в суд. процессах и нюансы с ЛенСпецСму.
У меня - без суда. Никаких тонкостей. Нет и не было никаких имущественных требований. Только время и здравый смысл.

Все две недели между подписанием договора и сроком внесения первых платежей продалжал собирать и анализировать информацию. Особенно, судебные иски к ЛССМУ - все постановления суда печатаются на сайтах судов арбитражного и общей юрисдикции. Объективней этого в сети ничего нет. После прочтения абитражного суда ТСЖ "Серебристый бульвар" (Серебристый бульвар, дом 21) и ЛССМУ (застройщиком) я совершенно остыл к последнему. Суть иска в том, что из-за строительных дефектов фундамента высотная часть здания разрушается плюс кирпич низкого сорта вместо облицовочного. История тянется лет 10 и нет сведений, что ЛССМУ исполнил решение суда и собирается ли исполнять...

Как можно за такие деньги купить у такого жулика жильё?
AArushaiman, пожалуйста, поделитесь сведениями.
Лучше, чем слушать моё мнение или сведения из третьих рук, почитайте документы судов, опубликованные по искам к ЛССМУ.
та вы шо, жилье то бюджетное и стоило оно на нулевом цикле сущие копейки а у других на нулевом уже как готовое стоит , а то что качество плохое- так это вы у других не были, есть еще и гораздо хуже
Всё познаётся в сравнении.
На тех, кто хуже и гораздо хуже, чем ЛССМУ, и смотреть нечего.
Смотреть и пробовать надо тех, кто лучше.
В любом случае, в своём выборе я отталкивался от сравнения с ЛССМУ. И главным их достоинством считаю регулярность и постоянство характеристик жилья. Это как и стандарт - можно брать за точку отсчёта.
Ну и кого в итоге выбрали?? Прям интересно!!
Строительный концерн "ИПС", дом 2008года.
Ну незнаю, отзывы так себе, ничем не лучше ЛенСпецСмушных, да и районы немного разные.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!