Жилой комплекс Город Солнца

Неофициальная группа

Обсуждаем юридические аспекты сделок с недвижимостью

Друзья, я не очень подкован юридически и думаю я не одинок в этом, а сомнения все же появляются благодаря "добрым людям" поэтому тема напрасилась сама собой. Отписывайте кто и как заключал договора, кто советовался с юристами по поводу новых изменений в законодотельстве о дольщиках, какие нюансы при регистрации в рег палате и т.д. Фото документов приветствуеся.
Дима, спасибо. Хорошая тема. А у меня просьба: в нескольких ветках уже достаточно информации накопилось об оформлении сделки, о внесении первоначального взноса до момента регистрации договора переуступки и прочих вызывающих вопросы вещах. На этом сайте есть раздел юридической помощи. Кто-нибудь объдините волнующие вопросы и отправьте экпертам. Я бы сам сделал, но ближайшие 2 дня будет только с телефона доступ. Ссылка на экпертов: law.vdolevke.ru/experts/ Заранее спасибо.
Не просто отдал. Договор на задаток у меня уже забрали  и приняли эти 50 тысяч приходным ордером в счет оплаты за квартиру №38:)
В самом низу страницы этого сайта есть баннер "антикризисный проект ЗАЩИТА", при переходе открываем первую ссылку "Права дольщиков стали более защищенными" и видим следующее. Интересен последний абзац.
1. Что за закон такой, знает кто-нибудь?
2. Обязан ли Новый дон предоставлять нам наш экземпляр договора страхования, если мы являемя выгодоприобретателями по нему.

Вступивший в силу с 1 января закон устранит проблему обманутых дольщиков за счет создания системы страхования при строительстве жилья

Новый закон, вступивший в силу через год после его опубликования, предполагает создание системы страхования рисков долевого строительства. Если говорить совсем просто, закон предусматривает создание системы страхования строительного процесса. Именно для этого и «вносятся изменения в отдельные законодательные акты»: в закон «Об участии в долевом строительстве» (знаменитый 214-ФЗ), «О взаимном страховании», «О несостоятельности (банкротстве)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Законом предусмотрены три варианта обеспечения ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику: страхование в коммерческих страховых компаниях, через общества взаимного страхования или путем предоставления банковского поручительства.

С 2014 года при регистрации договора участия в долевом строительстве застройщик наряду с другими необходимыми документами должен будет предоставить договор страхования своей гражданской ответственности или договор поручительства за надлежащее исполнение обязательств. В противном случае документы не будут приняты на регистрацию. Страхование будет осуществляться застройщиком за свой счет до государственной регистрации первого договора. Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевому строительства.
Да, Андрей это 214 ФЗ он как раз и регулирует отношения между застройщиком и дольщиком, видимо в него измения внесли.У меня по поводу страховки вопрос и возник с этими переуступками и прочими заморочками   
Соседи, я получил ответ от эксперта Чабина Сергея Юрьевича, вот ссылка на его профиль law.vdolevke.ru/expert/59873/ Сначала приведу мои вопросы ему, а следующим постом его ответы. Комментировать не хочу пока, подожду ответов от других экспертов.

Здравствуйте, Сергей Юрьевич!

Меня зовут Андрей и я, как и еще большая группа людей готовимся стать дольщиками ЖК в городе Самара. Поскольку застройщик надежный и строительство ведется с привлечением кредитных средств Сбербанка, явных поводов для беспокойств нет. Но есть ряд вопросов, которые вызывают сомнения, помогите пожалуйста их развеять или подскажите как правильно действовать. К тому же неоднократно слышал, что законодательство в части долевого строительства с 2014 года поменялось как-то, может что-то увидите явно противоречащее.

1. Строящиеся квартиры находятся в залоге у Сбербанка, поэтому застройщик на первом этапе заключил с нами соглашение о задатке, которое с его слов гарантирует выбранную квартиру на момент заключения договора долевого участия. Залог в дальнейшем идет в счет первоначального или окончательного взноса. Но поскольку деньги принимаются не за объект и не за услуги, то соглашение заключено с сотрудником застройщика, с физическим лицом. Это нормальная практика?
2. В процессе вывода из залога квартир, застройщик поменял схему реализации и теперь он заключает с нами договор переуступки прав, а не договор долевого участия. То есть в Регпалате регистрируется договор долевого участия на несколько продаваемых квартир, заключенный застройщиком с его дочерней компанией. И в дальнейшем эта дочерняя компания переуступает право нам, дольщикам.
При этом первоначальный взнос в случае ипотеки, нужно отдать до момента регистрации договора переуступки в регпалате. Вроде бы это обычная схема, как говорят, но смущает момент передачи денег, как подстраховаться на этот счет? Какие возможны подводные камни?
3. Какие документы должны быть у застройщика в момент заключения договора с нами в обязательном порядке и какие документы он обязан передать нам?

Заранее Вам спасибо!
У нас соглашение о задатке заключено с Давидюк О.А. у всех так ?  Ответ Сергея Юрьевича заставил задуматься (
Есть документ в полном объеме кому интересно вот ссылочка http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=156776;fld=134;dst=4294967295;rnd=0.8992595577146858;from=149970-0
Сегодня мне позвонили из НД и сказали, что документы мои готовы и я могу приехать для заключения договора переуступки. Написано было много за последнее время, но взвесив все за и против, я поехал. Для заключения договора переуступки права требования (ДППТ) нужно: паспорт, соглашение о задатке (если заключалось), извещение об одобрение ипотки (если в ипотеку), реквизиты р/с (если в ипотеку), первоначальный взнос или вся сумма денег наличными. На месте дают почитать договор долевого участи между ООО Династия-1 и ООО Солнечная-1, если все устраивает оформляют ДППТ между ООО Династия-1, ООО Солнечная-1 и правопреемником. Дальше следует оплата наличными в кассу с учетом ранее внесенного залога, на что дают приходник. В ДППТ указывается полная стоимость квартиры и платежи указаны частями: первая часть, которую вносите наличными и последующий расчет за счет кредитных средств (как в моем случае). ДППТ подписывается в четырех экземплярах. Один экземпляр отдают на руки. Помимо этого дают заверенную печатью копию договора долевого участия (оригинал будет передан в момент подписания акта-приема передачи квартиры). Кстати, при приемке квартиры БТИ лишние или отсутствующие метры не оплачиваются и не возмещаются, видимо НД очень уверен в том, как он строит согласно планов помещений.
Так же на руки дают бумагу о том, что сделка по отчуждению квартиры крупной не является и не является сделкой с заинтересованными лицами. Для тех, кто замужем/женат нужно будет у нотариуса оформить согласие супруга или супруги на заключение и госрегистрацию ДППТ (без него в регпалате и Сбере документы не примут). Со слов сотрудницы ООО Солнечная-1 аккредитацию Сбера получило и документы они оформляют быстро. После этого следует запись в регпалату (платная услуга - 1000 руб) и в общем все. Сдача квартир конец 2014 года, ввод в эксплуатацию комплека май 2015. 
Андрей, а когда задаток вносили? думаю когда ждать звонка
долго еще ждать мне...
berezkin спасибо за очень подробную информацию
berezkin, а от отведенных после одобрения ипотеки 120 дней у вас много еще в запасе осталось?
я извиняюсь конечно, мне прост так удобней)) прост чтобы не получилось как при нашем знакомстве)) а то что мы тезки эт я помню..спасибо за ответ..
Ребят, может кто нибудь знает, если квартиру покупать в рассрочку, какими темпами будет дорожать квад.метр у НД, и на сколько, это можно как то спрогнозировать?
Сдавал сейчас документы в Сбере на Самарской, кредитный эксперт сказала, что ООО Солнечная-1 аккредитацию получило и срок проверки документов стандартный - 5 рабочих дней.
а что со страховкой?
А я в банк звонил. Мне казали что мой договор проверку в Москве прошел, сейчас на проверке у юристов. Жду.
Когда я подавал документы на ипотеку, мне эксперт тоже говорил - Все нормально, все акредитованы. Принес ДППТ через 5 дней позвонили, сказали надо подождать пока одобрят. И НД говорит, что Солнечная1 акредитована еще в прошлом году.
Эльвира НД сообщила, что передала представителям банка недостоющие учередительные документы по Солнечной1. Через 1-2 дня документы передадут в юротдел и все будет ок.
Обязательно берите письмо о крупности сделки, его Андрей выложил выше. И банку требуется выписка из ЕГРЮЛ на Солнечную-1, она будет через день, два.
Добрый день! Внес задаток еще в ноябре, жду документы (2 дом, трёшка). Недавно смотрел на сайте НД цены поднялию В отделе продаж успокоили что цена для меня зафиксирована. Люди кто недавно договор оформлял, так ли это? Проблем не возникало? 
еще договор не оформлял, но проблем не возникнет. в соглашении о задатке сумма уже прописана.

11 января... мне еще долго ждать
Соседи, добрый день. Для информации тем, кто покупает квартиру в ипотеку через Сбербанк. Перед тем, как подписывать кредитный договор, проверяйте все пункты, где есть информация об объекте кредитования. На текущий момент они ошибаются в статьях 1 и 2, указывают вместо договора уступки права требования договор долевого участия и в статье 3 указывают получателя средств Династия-1 вместо Солнечной-1. Будьте внимательны.
А сбер сейчас под какой процент дает кредит? 
ВТБ 24 под 11,47% при первоначальном взносе больше 20% и документы для них собирать очень удобно, справки по форме банка, никаких 2НДФЛ )
Кстати мы с мужем заключали не договор задатка, а предварительный договор переуступки прав требования.
Подскажите, где вы эффективную ставку смотрите? У нас только пока на руках одобрение банка, там 12% написано. это что, она поменяться ещё может в основном договоре???
В сбере сейчас акция "12-12-12", 12% пв, 12% ставка по кредиту, 12 лет срок. мы по этой акции берем
Всем здрасте сегодня с супругой отдали задаток за 3-ку на 15-м в 3 доме. со стороны солнечной. руководствовались тем чтоб прям напротив не было окон. что бы вид более-менее красивый был.. цена не последнний аспект. и тд и тп. Теперь остаётся заключить основной договор) вопрос в следующем: Новый дон  в основном договоре и в соглашении о задатке прописывает разные суммы у всех так или только у нас?соглашение с Давидюк О. вроде.  и застройщик Там Солнечная-3 Это нормально?
У меня еще до основного дело не дошло.
В ДДУ между Династией-1 и Солнечной-1 полная сумма указана, в предварительном договоре переуступки между мной и Солнечной-1 тоже полная сумма.
Но у вас Солнечная-3...
это на сайте, а это в договоре, сайта не будет , а договор останется,  мы покупали 50.000 руб, окна на Волгу, высокий этаж, 42 метра  и получили - 160.000
Да, точно, у нас продано ровно за 45 т.р./кв.метр. Так почему же НД не может продать дороже?
недавно подписал основной договор с НД. все хорошо. скоро в регпалату
Добрый вечер жильцы и соседи!

В общем такая ситуация, заключали мы с НД договор задатка 10.02. В нем написано что ОНИ обязуются заключить основной договор с нами до 10.05. Сегодня звонил им, и Эльвира сказала, что сделают точно до 10 мая. Но проблема вот в чем. Сбербанк предоставил нам 4 месяца на "обдумывание" ипотеки и срок этот истекает 17 мая. Причем в Сбербанке говорят что это решение продлить нельзя, типо если вы до 17 мая не возьмете, то нужно будет отправлять повторный пакет документов, и решение вряд ли будет "+".
Так вот, что то я начинаю нервничать по поводу успею ли я с 10 мая, если получу на руки договор, оформиться с Сбербанке?

Какой порядок действий нужно предпринять после звонка от НД и приглашения ими на подписание?

И ещё: читал тут о полных и неполных суммах стоимости квартир в договорах, у нас тоже в договоре прописана неполная сумма и плюс без всяких бумажек мы им  типо 10% мимо кассы.  Обьясните уж чего нибудь по этой ситуации.
Заранее спасибо!!!

И извините, что сообщение в несколько тем раскидал...
Естественно в договоре написано, что мы обязаны до 17 мая включительно заключить договор со Сбером. В случае отказа или просрочивания заявки, требуется новая заявка, и положительное решение будет приниматьс вновь....
Спасибо, хоть какая то ясность)

Расскажите кто подписал основной договор. Как это всё происходит?

Крыша уже едет ,стоимость указана в договоре что ,регестрируется в рег палате?
когда вносишь в доне деньги личные дают ли квиток?
Только смотрите что бы ленивая касирша свою подпись с расшифровкой ставила, деньго то не маленькие)
Ой,нунепридирайтеськописке.ОченьрадачтоВамвыдаличекбезподобногородаоплошностей)
Телефонотказасяставитьпробелы)
Отнынеупотребляйтеисключительноэтословошутникшутникшутник)))представьтесьхотькакимяобладателятакогопытливогочувстваюмора)
В общем я сам написал ряд вопросов эксперту, жду ответа. Как они будут, я здесь это все выложу.
Добрый час, Андрей.
0) Закон 214-ФЗ никак особенно не менялось с момента принятия, только улучшалась практика его применения;
1) Указанный Закон не позволяет заключать ДДУ на квартиры, которые уже находятся под обременением, поскольку они должны быть заложены только дольщикам. Банку можно заложить участок и стройку. Изо всех сил избегайте заключения любых сделок с физическими лицами (помимо застиройщика) - это прямой путь в безну (в 90% случаев это мошенничоство);
2) "Нормальный" ДДУ заключается только с гражданами, с юр. лицами другая форма, поэтому вариант переуступки имеет много подводных камней;
3) Застройщик обязан показать всю разрешительную документацию и предоставить возможность делать копии. Выдается дольщику "на руки" только договор.
Да, у всех с ней заключено соглашение.
Андрей, я ваш тезка ;) До 11 марта решение действительно у меня.
не уточняли вопрос - ввод в эксплуатацию в мае это значит ключи на ремонт в мае или раньше (после сдачи)?
Да ладно, не страшно. Просто вроде познакомились и называем уже друг друга все по именам. Не за что. Кстати в регпалате договор 10 дней находится - это максимальный срок. и у НД договоренность с регпалатой на Некрасовской
Андрей, привет. Все то же самое под копирку, кроме последнего. Бумаги о сделке по отчуждению квартиры не давали. В сбере приняли документы без нотариуса. Может оттого что в ДППТ мы с женой вдвоем прописаны?
как правило дорожает жильё у дона к моменту сдачи до 50- 55 т.р это факт 
Андрей спасибо за инфу поздравляю с ДППТ))))
Про страховку Сбер ничего не знает, этот вопрос надо в НД уточнять. Если никто раньше меня не уточнит этот вопрос, то я задам его, когда поеду в регпалату записываться на сделку.
Петр, привет!

У нас с тобой получается нет выписки из ЕГРЮЛ на Солнечную-1, поскольку документы в банк мы уже отдали? Как этот вопрос решать?
Вносили задаток в октябре 2013, в январе заключили предварительный договор переуступки, проблем не было, сумма была такая же как и в договоре задатка, на оставшиеся без оплаты кв. метры получил рассрочку до конца года, ее вот придется оплачивать по фактической стоимости кв. метра в день оплаты...
Думаю что все нормально будет....
Спасибо за замечание, надо проверить.
Я брал под 12. Надо узнавать точнее у них.
А какие нибудь договора страхования заключали? Банк ВТБ требовал этого?
странная ставка. нигде не ошиблись?
у втб вроде от 11.75 он начинаются....
я еще с банком  не определился, поэтому любая информаци полезна
Вот формула расчета эффективной ставки. Если есть познания в математике, то сможете посчитать свою. Эффективная считается с учетом срока, на который будете брать, суммы, даты кредита и прочих факторов. У вас в одобрении общая ставка по одной из программ кредитования СБ.

У меня тоже солнечная-3 сумма в договоре задатка и в основном договоре одна и таже ничегго не занижали 
Добрый день. НД не может продавать квартиры дороже 45000 за м.кв., поэтому сумма свыше и не указывается в осн. договоре.
Alexandr9 пишет, НД не может продавать квартиры дороже 45000 за м.кв. При этом НД на сайте пишет, что квартиры стоят 46000, 47000 и т.д. за м.кв. и продает он их именно за эти деньги. Меня заинтересовало почему НД не может продавать дороже 45000 за м.кв.
Вам когда одобрили кредит дали какую нибудь бумагу на подпись, где прописано что в срок до такого то вы обязаны подписать договор? Если нет то до 17 мая вы принесете  им его на согласование то вы успели. Уточните у сбера...
О порядке действий после звонка НД. Идти к ним вносить деньги и подписывать договор переуступки. Они вам отдают 2 экземпляра и копию договора долевого участия. С этими и другими доками в сбер. Там они берут копию ДДУ и один из экземпляров договора переуступки. Потом проверка несколько дней . Если ок приглашают на подписание кредитного договора. Нам позвонили через 2 рабочих дня. А НД позвонил за 1,5 недели до окончания срока в договоре задатка. PS еще при подписаний договора переуступки и кредитного договора нужно указывать счет на который сбер перечислит деньги, а снего деньги кредитные уйдут в НД.
Добрый день, сосед. В самом начале этой темы, 15-й комментарий, я описывал, как это происходит, если непонятно что-то спрашивай, тут уже много кто заключил основной договор.
дают квиток
дают и подпись ставят
Аяинеппедираюсьприкольноденьго)
Спасибо. Ждем. Тебя еще не звали договор заключать?
Ключи сказали в мае - это точно. А можно ли после сдачи сразу заниматься ремонтом - это я не уточнял.
а в регпалату уже было назначено или как там вобще?
Привет, Петр. Да, я один заключал договор, поэтому жена должна дать согласие на такие операции. А ты в регпалату не записывался еще?
Андрей а в НД не записали, кто-то писал что у них там время свое есть для клиентов по 5 человек чтоб без больших очередей
Завтра после обеда звоню в офис продаж, возможно её к этому времени подготовят. Потом съездить надо будет и забрать. Я так понял.
Курс валют гуляет, что дальше будет не ясно. Скорей бы провести все документально. 
Да, там обязательно страхование жизни и работоспособности заемщика, квартиры, точную выдержку из документа предоставить смогу только в пятницу ибо они у мужа, а муж в коммандиовке, если интересно потом отпишусь) там суммы небольшие и покрываются, раницей 0.5% ставки  со сбером, к тому же у мужа знакомый брал ипотеку в втб и уже её погасил и с досрочным погашением проблем никаких, пишешь заявление, вносишь сумму и производится пересчет либо ежемесячного платежа, либо срока ипотеки) вот как то так)
Ой, Вы правы))) 11,75 ))) у меня с математикой и с цифрами  не лады smiley 
У меня солнечная 5, сумма не занижена. Господа, есть ли юристы среди присутствующих? Есть вопрос-как можно разделить с супругой доли квартиры, напр.: 2/5 и 3/5, а не 50/50 как по закону. В НД сказали что они так не делают и это не реально. Кто компетентен- прошу ответить.
Почему не может? Как тогда они публикуют цены на своем официальном сайте, там уже нет цен ниже 45000 за м2

http://www.newdon.ru/new/sun/


Все правильно написала "kelena29" официально не может, т.к. договор по аренде участка заключался на строительство жилого дома(домов) по цене кв.м. не более 45 000 р. насколько мне известно, поэтому в договоре у тех у кого за наличку приобретается квартира и не прописывается та сумма которая свыше 45 000 за м.кв. Я в принципе не против таких схем, налоговая нагрузка сейчас большая, главное чтобы наши квартиры были достроены, оформлены  и переданы нам надлежащим образом!
Не за что, Петр, правда я написал волнующие меня вопросы, но вроде они все так или иначе перекликаются с вопросами наших соседей. Нет, еще не звонили. Я сам звонил, сказали что после 16-го должны уже мои документы вернуться, так что думаю на следующей неделе. А ты первоначальный взнос отдал уже?
У НД, как я понял, есть выкупленное время на определенные даты. По 5 человек группы. Мне сегодня предлагали на 27 и 30 числа.
"так же на руки дают бумагу о том, что сделка по отчуждению квартиры крупной не является и не является сделкой с заинтересованными лицами" а это что за бумага такая? В регпалату не записывался, жду звонка из сбера.
Это я и писал :) Но прежде чем в регпалату записываться, надо сначала от со Сбером ипотечный договор подписать, а это несколько дней. Так что я не стал заранее записываться.
Для начала надо получить одобрение договора от сбербанка. Я вот с прошлого понедельника жду. Поэтому смысла записываться на определенную дату нет.
во во..... долго ждать этот  договор 
В Сбере страхование жизни не обязательно, хотя в некоторых отделениях, выдающих кредиты на этом настаивают. Обязательно только то, что написано в ипотечном договоре, а про жизнь и здоровье там нет ни слова. С досрочным погашением у них тоже проблем нет и заявление можно писать в любом отделении теперь, а не только в том, где оформлял ипотеку. Про проценты - надо эффективную ставку смотреть, а не рекламную. Мои 12% в Сбере на деле 12,67% составляют. Так что неизвестно сколько у ВТБ в итоге получается из 11,47%
Просто обычная бумага, на бланке ООО Солнечная-1. Текст в ней практически дословно, как я привел, для предъявления по месту требования. Сказали для Сбера нужна.
Вот так эта бумага выглядит

Седня звонил в НД по поводу ООО Солнечная-1. Задал вопрос: Почему СБ не одобряет договора?
Мне сказали, что в 14 часов к ним приедит представитель банка и они будут выяснять в чем дело. Просили позвонить после трех.

Писать комментарии в обсуждениях могут только авторизованные пользователи.
Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь!