Главное достижение I квартала 2011 года – подросший спрос на строящееся жилье,
По предварительным оценкам компании «Мир недвижимости», объем сделок в I квартале 2011 года на 22% выше, чем в I квартале 2010-го. Среднее количество сделок в месяц составило 3150 квартир. Это на 12% меньше, чем в IV квартале 2010 года.
>b>Удачный квартал
Первый квартал 2011 года на первичном рынке охарактеризовался очень активным спросом, считают эксперты. «Традиционно первый месяц года отличается спадом покупательского интереса, однако в этом году активные продажи начались сразу после новогодних праздников и продолжаются до сих пор. Такая тенденция связана, прежде всего, с наступлением периода стабильности – покупатели чувствуют себя увереннее в плане своих финансовых возможностей и больше не опасаются резких скачков на рынке недвижимости», – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”».
«Безусловно, прошедший квартал стал самым удачным за посткризисный период. Мы отмечали существенный рост продаж и, как следствие, осуществляли определенные корректировки условий реализации. Даже если дальнейшего роста активности покупателей наблюдаться не будет и мы зафиксируемся на текущих уровнях объема спроса, это станет далеко не самым плохим развитием на ближайшее время», – резюмирует Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС».
Как отмечают эксперты, одной из причин активизации спроса послужили бонусные программы (процентные скидки, квадратные метры в подарок и т. д.), которые строители начали реализовывать еще до новогодних праздников. «Акции стартовали еще в конце прошлого года и плавно перетекли на первые месяцы нынешнего. Все это привело к росту покупательской активности. Причем спрос вел себя неравномерно. До 23 февраля мы наблюдали его оживление, потом было снижение покупательской инициативы.
После мартовских праздников количество заявок на покупку квартир опять начало увеличиваться», – уточняет Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. С ней согласен генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко: «Январь-февраль 2011 года ознаменовались небольшим спадом потребительской активности, после небольшой передышки спрос снова стал восстанавливаться. По результатам в марте можно говорить о возобновлении роста продаж. В целом уровень реальных сделок пока далек от докризисного, но по сравнению с этим же периодом 2010 года прирост составил около 20%».
По словам Елены Громовой, руководителя отдела продаж ЗАО «Росстройинвест», ажиотажа среди покупателей нет, но и спада покупательской активности по сравнению с предыдущими месяцами не наблюдается: «План по звонкам и продажам перевыполнен в среднем на 10-15%, что в пределах нормы. Это можно объяснить успешной стратегией рекламной политики, правильной стратегией продаж, выбранной на нашем объекте».
Ложка дегтя, которую в бочку меда первичного рынка еще год назад положил Росреестр, продолжает ухудшать обстановку на рынке. «Кстати, нельзя не отметить и основной негативный фактор, оказывающий существенное влияние на рынок, это – затягивание сроков регистрации сделок со стороны регистрационной службы. Вместо положенного одного месяца на регистрацию первой сделки и пяти дней на последующие процедура занимает по три месяца и более. В связи со сложившейся ситуацией строительные компании фактически лишены возможности нормально работать», – сетует Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
Ценность спроса
Если говорить о ценах, то за начало года они практически не изменились. В целом квартал можно сравнивать с аналогичным периодом прошлого года. «В дорогом сегменте востребованы двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью до 8 млн руб. В сегменте эконом-класса традиционно самыми популярными остаются однокомнатные квартиры за 3 млн руб.», – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.
Эксперт отмечает, что покупатели сейчас более спокойно относятся к приобретению квартир даже на начальных стадиях строительства. «И это неудивительно, поскольку здесь можно, например, купить квартиру-студию за 1,6 млн руб., которая при завершении строительства дома будет стоить примерно 1,9 млн. Это интересное предложение рассматривают в первую очередь молодые пары, которые пока не могут купить более дорогое жилье», – разъясняет Литвиченко.
По-прежнему большая часть сделок – это приобретение жилья эконом-класса. «Цена квадратного метра жилья класса «комфорт» на 20-25% превышает средневзвешенную цену квадратного метра жилья эконом-класса. При этом объем спроса на более дорогое жилье в разы менее интенсивен. Хотя и этот сегмент рынка активно развивается. Приходят новые проекты, которые, несомненно, найдут своего покупателя. Развитие рынка ипотечного кредитования поддерживает спрос в активной фазе», – уверена Яна Долотова, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака». По ее словам, по-прежнему максимальный процент спроса приходится на однокомнатные квартиры, треть – на двухкомнатные и только 10-14% – на трехкомнатные.
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», на первом месте в топе привлекательных вариантов – однокомнатные квартиры в Приморском районе за 2,72 млн руб. либо двухкомнатные там же за 4,23 млн. Следующий по популярности район – Московский. Здесь также ищут преимущественно однокомнатные квартиры – за 2,96 млн руб. На последних двух местах Невский и Выборгский районы, где респонденты рассматривают покупку однокомнатных квартир, если они стоят в пределах 2,96 млн и 2,52 млн руб.
«За первый квартал в продажу поступило около 7500 квартир. В основном это новые очереди в проектах комплексной застройки. Таким образом, спрос несколько выше, чем вновь выводимое в продажу предложение, но – незначительно», – рассказывает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости». Из наиболее значимых объектов, появившихся на рынке, эксперты отмечают открытие продаж в Кудрово от «Строительного треста» (около 1500 квартир), на улице Коллонтай от ГДСК (350 квартир), новые корпуса в Девяткино от «Арсенала» (около 900 квартир) и в «Юбилейном квартале» от «ЛенСпецСМУ» (700 квартир), а также – в многофункциональном комплексе YES на проспекте Просвещения от компании «Пионер».
Опять квартал
В целом застройщики прогнозируют на II квартал увеличение объемов сдачи домов. «В марте в компании «Строительный трест» было продано больше 200 квартир. По нашим прогнозам, во II квартале количество сделок будет также расти. Увеличится объем продаж с использованием ипотечного кредита: к лету доля ипотечных сделок в нашей компании должна достигнуть 40-45% от общего числа реализованных квартир. До конца года мы также планируем вывести на рынок несколько новых объектов общей площадью примерно 80 тыс. кв. м. Это будут традиционные для «Строительного треста» кирпичные дома. Новое строительство планируется начать в Приморском, Калининском и Выборгском районах», – рассказывает Берсиров.
«Первый квартал оказался для компании «ЛЭК» очень насыщенным: мы активизировали строительство всех наших объектов. Три из них мы собираемся сдать уже во II квартале этого года. Это – около 40 тыс. кв. м. Кроме того, мы документально готовили участки у станции метро «Парнас» к продаже на аукционе РАД, что позволит их приобретателям начинать строительство практически сразу после покупки. Из десяти участков три уже проданы, семь еще будут выставляться на торги. Для нас продажа этих участков – возможность снизить кредитную нагрузку и еще больше ускорить темп строительства уже начатых объектов. А также приступить к реализации новых проектов от ЛЭК», – поясняет Надежда Калашникова, директор по развитию ГК «ЛЭК».
Энергичный подъем спроса, по словам экспертов, хоть и не вызовет ажиотажного роста цен на первичном рынке, все равно будет способствовать увеличению стоимости жилья. «В следующем квартале ситуация на рынке сильно не изменится, будет идти движение в сторону дальнейшей стабилизации. Ожидается повышение цен на уровне 1-2% в месяц», – прогнозирует Литвиченко. «Недостаточно окрепшая платежеспособность населения и остающиеся на достаточно высоком уровне ипотечные ставки не способствуют росту спроса со стороны покупателей строящейся недвижимости. Тем не менее ряд строительных компаний уже увеличил стоимость квадратного метра на своих объектах в среднем на 3-6%, что обусловлено высокой стадией их готовности. И эта тенденция сохранится», – считает Алексей Белоусов, вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». С этим утверждением согласна и Амирова: «Думаю, что во II квартале нам следует ожидать повышения стоимости «квадратов» по тем комплексам, которые будут подходить к серединной или конечной стадиям строительства. Однако вследствие выхода в продажу новых крупных объектов средняя цена практически не увеличится».